Hypotheken kommen in zwei Primärformen - feste Rate und einstellbare Rate - mit einigen hybriden Kombinationen und mehreren Ableitungen von jedem vor. Ein Grundverständnis der Zinssätze und die wirtschaftlichen Einflüsse, die den zukünftigen Verlauf der Zinssätze bestimmen, können den Verbrauchern helfen, finanziell solide Hypothekenentscheidungen zu treffen, wie zum Beispiel die Wahl zwischen einer Festhypothek oder einer variabel verzinslichen Hypothek (ARM). Refinanzierung aus einer variabel verzinslichen Hypothek.

In diesem Artikel werden wir den Einfluss von Zinssätzen auf die Hypothekenbranche diskutieren und wie sich beide letztendlich auf den Betrag auswirken, den Sie für Ihr Haus bezahlen.

Die Hypothekenproduktionslinie

Die Hypothekenindustrie besteht aus drei Hauptteilen oder Unternehmen: dem Originator der Hypothek, dem Aggregator und dem Investor.

Der Hypothekenurheber ist der Kreditgeber. Kreditgeber kommen in verschiedenen Formen, von Kreditgenossenschaften und Banken zu Hypothekenmaklern. Hypothekengeber führen Konsumentenkredite ein und vermarkten sie. Sie verkaufen Kredite. Sie konkurrieren miteinander auf der Grundlage der Zinssätze, Gebühren und Serviceniveaus, die sie den Verbrauchern anbieten. Die Zinssätze und Gebühren, die sie Verbrauchern berechnen, bestimmen ihre Gewinnspannen. Die meisten Hypothekenurheber kassieren keine Kredite (was bedeutet, dass sie das Kreditvermögen nicht behalten). Stattdessen verkaufen sie die Hypothek in den sekundären Hypothekenmarkt. Die Zinssätze, die sie Verbrauchern berechnen, werden durch ihre Gewinnspannen und den Preis bestimmt, zu dem sie die Hypothek auf den sekundären Hypothekenmarkt verkaufen können.

Der Aggregator kauft neu entstandene Hypotheken von anderen Institutionen. Sie sind Teil des sekundären Hypothekenmarkts. Die meisten Aggregatoren sind auch Originatoren von Hypotheken. Aggregatoren bündeln viele ähnliche Hypotheken zu Hypotheken-besicherten Wertpapieren (MBS) - ein Prozess, der als Verbriefung bekannt ist. Ein hypothekenbesichertes Wertpapier ist eine Anleihe, die durch einen zugrunde liegenden Hypothekenpool abgesichert ist. Mortgage-Backed Securities werden an Investoren verkauft. Der Preis, zu dem hypothekenbesicherte Wertpapiere an Investoren verkauft werden können, bestimmt den Preis, den die Aggregatoren für neu entstandene Hypotheken von anderen Kreditgebern zahlen werden, und die Zinssätze, die sie den Verbrauchern für ihre eigenen Hypothekenanleihen anbieten.

Es gibt viele Investoren in hypothekenbesicherten Wertpapieren: Pensionskassen, Investmentfonds, Banken, Hedgefonds, ausländische Regierungen, Versicherungsgesellschaften und Freddie Mac und Fannie Mae (staatlich geförderte Unternehmen). Da die Anleger versuchen, ihre Renditen zu maximieren, führen sie häufig Relativwertanalysen zwischen hypothekenbesicherten Wertpapieren und anderen festverzinslichen Anlagen wie Unternehmensanleihen durch. Wie bei allen Finanztiteln bestimmt die Nachfrage der Anleger nach hypothekenbesicherten Wertpapieren den Preis, den sie für diese Wertpapiere zahlen werden.

Bestimmen die Investoren die Hypothekarzinsen?

Hypothekenbesicherte Sicherheitsinvestoren bestimmen zu einem großen Teil die Hypothekenzinsen, die Verbrauchern angeboten werden. Wie oben erläutert, endet die Hypothekenproduktionslinie in Form eines hypothekarisch besicherten Wertpapiers, das von einem Investor erworben wurde. Der freie Markt bestimmt die Markt-Clearing-Preise, die Anleger für hypothekenbesicherte Wertpapiere zahlen werden. Diese Preise werden durch die Hypothekenindustrie zurückgeführt, um die den Verbrauchern angebotenen Zinssätze zu bestimmen.

Festzinshypotheken

Der Zinssatz für eine Festhypothek wird für die gesamte Laufzeit der Hypothek festgesetzt. Im Durchschnitt haben 30-jährige festverzinsliche Hypotheken jedoch nur eine Laufzeit von etwa sieben Jahren. Dies liegt daran, Hausbesitzer häufig bewegen oder werden ihre Hypotheken refinanzieren.

Mortgage-Backed-Security-Preise korrelieren stark mit den Preisen von US-Schatzanleihen. Das bedeutet, dass sich der Preis eines hypothekarisch besicherten Wertpapiers, das durch 30-jährige Hypotheken gedeckt ist, mit dem Preis der US-Staatsanleihe mit fünfjähriger Laufzeit oder der 10-jährigen Anleihe des US-Schatzamtes bewegt. In der Praxis liegt die Duration einer 30-jährigen Hypothek näher an der Fünf-Jahres-Note, aber der Markt neigt dazu, die 10-jährige Anleihe als Benchmark zu verwenden. Dies bedeutet auch, dass der Zinssatz für 30-jährige festverzinsliche Hypotheken, die Verbrauchern angeboten werden, mit der Rendite der 10-jährigen Anleihe des US-Schatzamtes steigen oder fallen sollte. Die Rendite einer Anleihe ist eine Funktion ihrer Couponrate und ihres Preises.

Die wirtschaftlichen Erwartungen bestimmen den Preis und die Rendite von US-amerikanischen Staatsanleihen. Der größte Feind einer Anleihe ist die Inflation. Die Inflation untergräbt den Wert künftiger Anleihezah- lungen - sowohl Couponzahlungen als auch die Rückzahlung von Grundsätzen. Wenn also die Inflation hoch ist oder steigen dürfte, sinken die Anleihekurse, was bedeutet, dass ihre Renditen steigen - es gibt eine inverse Beziehung zwischen dem Preis einer Anleihe und ihrer Rendite.

Die Rolle der Fed

Die Federal Reserve spielt bei den Inflationserwartungen eine große Rolle. Dies liegt daran, dass die Wahrnehmung des Anleihemarktes, wie gut die US-Notenbank die Inflation durch die Verwaltung von kurzfristigen Zinssätzen steuert, längerfristige Zinssätze bestimmt, wie zum Beispiel die Rendite der 10-jährigen Anleihe des US-Schatzamtes. Mit anderen Worten, die Federal Reserve setzt kurzfristige kurzfristige Zinssätze, die der Markt interpretiert, um langfristige Zinssätze wie die Rendite der 10-jährigen Anleihe des US Treasury zu bestimmen.

Denken Sie daran, dass die Zinssätze für 30-jährige Hypotheken stark mit der Rendite der 10-jährigen Anleihe des US-Schatzamtes korrelieren. Wenn Sie versuchen, zu prognostizieren, was 30-jährige festverzinsliche Hypothekenzinsen in Zukunft tun werden, beobachten Sie die Rendite der 10-jährigen US-Treasury-Anleihe (oder der Fünf-Jahres-Anleihe) und folgen Sie dem Markt. sagt über die Geldpolitik der Federal Reserve.

Hypothek mit variablem Zinssatz

Der Zinssatz für eine Hypothek mit variablem Zinssatz kann sich monatlich, halbjährlich oder jährlich ändern, je nach den Bedingungen der Hypothek. Der Zinssatz besteht aus einem Indexwert und einer Marge.Dies ist als vollständig indexierter Zinssatz bekannt. Sie wird normalerweise auf einen Achtel eines Prozentpunktes gerundet. Der Indexwert ist variabel, während die Marge für die Laufzeit der Hypothek festgelegt ist. Wenn zum Beispiel der aktuelle Indexwert 6,83% beträgt und die Marge 3% beträgt, würde eine Rundung auf den nächsten Achtelpunkt den vollständig indexierten Zinssatz von 9,83% ergeben. Wenn der Index auf 6,1% gefallen wäre, würde der voll indizierte Zinssatz 9,1% betragen.

Der Zinssatz einer variabel verzinslichen Hypothek ist an einen Index gebunden. Es gibt mehrere verschiedene Hypothekenindizes, die für verschiedene variabel verzinsliche Hypotheken verwendet werden, von denen jedes mit den Zinssätzen entweder einer Art von aktiv gehandelten finanziellen Sicherheiten, einer Art von Bankdarlehen oder einer Art von Bankeinlagen konstruiert wird. Alle verschiedenen Hypothekenindizes sind weitgehend miteinander korreliert. Mit anderen Worten, sie bewegen sich in die gleiche Richtung, nach oben oder nach unten, wenn sich die wirtschaftlichen Bedingungen ändern. Die meisten Hypothekenindizes gelten als kurzfristige Indizes. "Kurzfristig" oder "Laufzeit" bezieht sich auf die Laufzeit der zum Aufbau des Index verwendeten Wertpapiere, Kredite oder Einlagen. In der Regel gilt eine Sicherheit, ein Darlehen oder eine Einlage mit einer Laufzeit von einem Jahr oder weniger als kurzfristig.

Die meisten kurzfristigen Zinssätze, einschließlich solcher, die zur Erstellung von Hypothekenindizes verwendet werden, sind eng mit einem Zinssatz korreliert, der als Federal Funds Rate bekannt ist.

Prognoseänderungen

Wenn Sie versuchen, Zinsänderungen bei variabel verzinslichen Hypotheken zu prognostizieren, sehen Sie sich die Form der Zinsstrukturkurve an. Die Renditekurve repräsentiert die Renditen von US-amerikanischen Staatsanleihen mit Laufzeiten von drei Monaten bis 30 Jahren.

Wenn die Form der Kurve flach oder abfallend ist, bedeutet dies, dass der Markt von der Federal Reserve erwartet, dass sie die kurzfristigen Zinssätze stabil hält oder senkt. Wenn die Form der Kurve nach oben abfällt, erwartet der Markt, dass die Federal Reserve die kurzfristigen Zinssätze erhöht.

Die Steilheit der Kurve in beiden Richtungen ist ein Indikator dafür, um wie viel der Markt von der Federal Reserve erwartet, die kurzfristigen Zinssätze anzuheben oder zu senken. Der Preis für Fed-Fonds-Futures ist auch ein Indikator für die Markterwartungen für zukünftige kurzfristige Zinssätze.

The Bottom Line

Ein Verständnis davon, welche Einflüsse gegenwärtige und zukünftige Hypothekenzinsen mit fester und variabler Rate beeinflussen, kann Ihnen helfen, finanziell gesunde Hypothekenentscheidungen zu treffen. Dieses Wissen kann Ihnen helfen, eine Entscheidung über die Wahl einer variabel verzinslichen Hypothek über eine Festhypothek zu treffen und kann Ihnen helfen, zu entscheiden, wann es sinnvoll ist, sich aus einer Hypothek mit variablem Zinssatz zu refinanzieren. Im Folgenden finden Sie einige letzte Tipps.

Glaube nicht alles, was du im Fernsehen hörst. Es ist nicht immer "ein guter Zeitpunkt, sich aus der variabel verzinslichen Hypothek zu refinanzieren, bevor der Zinssatz weiter steigt." Die Zinsen könnten weiter steigen - oder sie könnten fallen. Finden Sie heraus, was die Zinsstrukturkurve aussagt.

Weitere Informationen finden Sie unter 4 Schlüsselfaktoren für den Immobilienmarkt , Die wichtigsten US-Immobilienmarktindikatoren und Wie Zinssätze an einer Hypothek funktionieren.