Zinssätze, insbesondere die Kurse an Interbankenbörsen und Schatzanweisungen, haben einen so starken Einfluss auf den Wert von ertragsschaffenden Immobilien wie auf jedes Anlageinstrument. Da der Einfluss von Zinssätzen auf die Fähigkeit eines Einzelnen, Wohnimmobilien zu erwerben (durch Erhöhen oder Senken der Kosten von Hypothekarkapital) so tiefgreifend ist, gehen viele Leute fälschlicherweise davon aus, dass der einzige entscheidende Faktor bei der Immobilienbewertung der Hypothekenzins ist. Die Hypothekarzinsen sind jedoch nur ein interessierender Faktor, der die Immobilienwerte beeinflusst. Da sich die Zinssätze auch auf die Kapitalflüsse, das Angebot und die Nachfrage nach Kapital und die erforderlichen Kapitalrenditen der Investoren auswirken, werden die Zinssätze die Immobilienpreise auf verschiedene Weise beeinflussen.

Bewertungsgrundlagen

Um zu verstehen, wie sich von der Regierung beeinflusste Zinssätze, Kapitalflüsse und Finanzierungsraten auf die Immobilienwerte auswirken, sollten Sie ein grundlegendes Verständnis des Einkommensansatzes für Immobilienwerte haben. Obwohl Immobilienwerte durch das Angebot und die Nachfrage nach Immobilien in einem bestimmten Gebiet und die Wiederbeschaffungskosten bei der Erschließung neuer Immobilien beeinflusst werden, ist der Ertragsansatz die am weitesten verbreitete Bewertungsmethode für Anleger. Der von Bewertern von Gewerbeimmobilien und von Underwritern und Anlegern von immobilienbesicherten Anlagen bereitgestellte Ertragsansatz ist der Discounted-Cashflow-Analyse von Aktien- und Rentenanlagen sehr ähnlich.

Vereinfacht ausgedrückt beginnt die Bewertung mit der Prognose von Immobilienerträgen, die in Form von erwarteten Leasingzahlungen oder im Falle von Hotels mit der erwarteten Hotelbelegung multipliziert mit den durchschnittlichen Kosten pro Zimmer zu erwarten sind. Wenn alle Kosten auf Immobilienebene, einschließlich der Finanzierungskosten, berücksichtigt werden, kommt der Analyst zum Nettobetriebsergebnis (NOI) oder zum verbleibenden Cashflow nach allen betrieblichen Aufwendungen.

Durch Subtraktion aller Kapitalkosten sowie von Investitionskapital zur Instandhaltung oder Reparatur der Immobilie und anderer nicht-eigenschaftsspezifischer Aufwendungen von NOI ergibt sich der Netto-Cashflow (NCF). Da Immobilien in der Regel keine liquiden Mittel enthalten oder eine Dividendenpolitik verfolgt werden, entspricht NCF Barmitteln, die den Anlegern zur Verfügung stehen, und entspricht dem Bargeld aus Dividenden, das zur Bewertung von Aktien oder festverzinslichen Anlagen verwendet wird. Durch die Aktivierung von Dividenden oder durch Diskontierung des Cashflow-Streams (einschließlich eines eventuellen Restwerts) für eine bestimmte Investitionsperiode wird der Immobilienwert bestimmt.

Kapitalströme

Zinssätze können die Finanzierungskosten und Hypothekenzinsen erheblich beeinflussen, was sich wiederum auf die Immobilienkosten auswirkt und somit die Werte beeinflusst. Das Angebot und die Nachfrage nach Kapital und konkurrierenden Investitionen haben jedoch die größten Auswirkungen auf die geforderten Renditen (RROR) und die Investitionswerte.Da die Federal Reserve Board den Fokus weg von der Geldpolitik und mehr auf die Verwaltung der Zinssätze als Weg zur Stimulierung der Wirtschaft oder zur Eindämmung der Inflation gerichtet hat, hat ihre Politik einen direkten Effekt auf den Wert aller Investitionen.

Mit sinkenden Interbankenkursen werden die Kosten der Mittel reduziert und Gelder in das System fließen; umgekehrt, wenn die Zinsen steigen, sinkt die Verfügbarkeit der Mittel. Wie bei Immobilien erhöhen oder verringern die Änderungen der Interbankenkreditzinsen das für Investitionen verfügbare Kapital. Die Höhe des Kapitals und die Kapitalkosten beeinflussen die Nachfrage, aber auch das Angebot, das verfügbare Kapital für Immobilienkäufe und -entwicklung. Zum Beispiel, wenn die Kapitalverfügbarkeit knapp ist, tendieren Kapitalanbieter dazu, weniger als Prozentsatz des inneren Wertes zu verleihen, oder nicht so weit nach oben wie der "Kapitalstapel". Dies bedeutet, dass Kredite zu niedrigeren Beleihungsquoten vergeben werden und somit die Hebelfinanzierung und die Immobilienwerte reduziert werden.

Diese Veränderungen der Kapitalströme können sich auch direkt auf die Angebots- und Nachfragedynamik für Immobilien auswirken. Die Kapitalkosten und die Kapitalverfügbarkeit wirken sich auf das Angebot aus, indem sie zusätzliches Kapital für die Immobilienentwicklung bereitstellen und auch die Population potentieller Käufer, die nach Deals suchen, beeinflussen. Diese beiden Faktoren arbeiten zusammen, um Eigenschaftswerte zu bestimmen.

Diskontsätze

Die offensichtlichste Auswirkung von Zinssätzen auf Immobilienwerte zeigt sich in der Ableitung von Diskontierungs- oder Kapitalisierungsraten. Die Kapitalisierungsrate kann als erforderliche Dividendenrate eines Anlegers angesehen werden, während ein Abzinsungssatz den Renditeerfordernissen eines Anlegers entspricht. K bezeichnet normalerweise RROR, während die Kapitalisierungsrate gleich (K-g) ist, wobei g das erwartete Einkommenswachstum oder der Anstieg des Kapitalzuwachses ist.

Jede dieser Zinssätze wird von den vorherrschenden Zinssätzen beeinflusst, da sie dem risikofreien Zinssatz plus einer Risikoprämie entsprechen. Für die meisten Anleger ist der risikofreie Zinssatz der Zinssatz für US-Staatsanleihen; diese werden durch US-Regierungskredite garantiert, so dass sie als risikofrei gelten, weil die Ausfallwahrscheinlichkeit so gering ist. Da Anlagen mit höherem Risiko eine angemessen höhere Rendite erzielen müssen, um das zusätzliche Risiko zu kompensieren, fügen Anleger bei der Festlegung von Abzinsungssätzen und Kapitalisierungszinssätzen eine Risikoprämie zum risikofreien Zinssatz hinzu, um die risikobereinigten Renditen für jede in Betracht gezogene Investition zu bestimmen. ..

Da K (Diskontsatz) gleich dem risikofreien Zinssatz plus einer Risikoprämie ist, entspricht die Kapitalisierungsrate dem risikofreien Zinssatz plus einer Risikoprämie abzüglich des erwarteten Wachstums (g) der Erträge. Obwohl die Risikoprämien aufgrund von Angebot und Nachfrage sowie anderer Risikofaktoren im Markt variieren, werden die Diskontsätze aufgrund von Änderungen der Zinssätze, die sie ausmachen, schwanken. Wenn die erforderlichen Renditen von konkurrierenden oder ersetzenden Anlagen steigen, sinken die Immobilienwerte; Umgekehrt steigen die Immobilienpreise, wenn die Zinsen sinken.

The Bottom Line

Es ist wichtig, sich auf die Hypothekarzinsen zu konzentrieren, da diese einen direkten Einfluss auf die Immobilienpreise haben.Wenn Sie ein potenzieller Eigenheimbesitzer oder Immobilieninvestor sind, ist ein einfacher Weg, aktuelle Zinssätze zu erforschen, einen Hypothekenrechner zu verwenden.

Das heißt, es ist wichtig zu beachten, dass sich verändernde Zinssätze zahlreiche Aspekte von Immobilien betreffen. Über den Preis Ihres neuen Hauses hinaus beeinflussen die Zinssätze auch die Verfügbarkeit von Kapital und die Nachfrage nach Investitionen. Diese Kapitalströme beeinflussen das Angebot und die Nachfrage nach Immobilien und wirken sich daher auf die Immobilienpreise aus. Auch beeinflussen die Zinssätze die Renditen von Ersatzinvestitionen, und die Preise ändern sich, um dem inhärenten Risiko von Immobilieninvestitionen Rechnung zu tragen. Diese Veränderungen der geforderten Renditen für Immobilien schwanken ebenfalls während der Destabilisierungsphasen an den Kreditmärkten. Da die Anleger eine höhere Schwankung der zukünftigen Zinssätze oder eine Zunahme des Risikos erwarten, weiten sich die Risikoprämien aus, wodurch die Immobilienpreise stärker unter Druck geraten.