Während Reverse-Hypotheken manchmal als eine sichere Einkommensquelle für den Rest Ihres Lebens angekündigt werden - und sie können unter den richtigen Bedingungen - früher als erwartet den die großen Risiken des Abschlusses dieser Art von Darlehen. Es gibt mehrere verschiedene Möglichkeiten, um Reverse-Mortgage-Erlöse zu erhalten, und derjenige, den Sie wählen, wird beeinflussen, wie schnell und wie leicht Sie Ihre Fähigkeit, gegen Ihr Haus zu leihen, verbrauchen können. Hier ist ein Blick auf die Umstände, unter denen Sie zu früh aus der Reverse-Hypotheken-Erlöse ausgehen könnten - und wie Sie dieses Szenario vermeiden können.

Zahlungspläne, die Kreditnehmer in Gefahr bringen

Es gibt sechs Möglichkeiten, wie Sie Reverse-Mortgage-Erlöse erhalten können (siehe Wie man einen Reverse Mortgage Payment Plan auswählt). Diese Zahlungspläne haben unterschiedliche Risiken für die Kreditnehmer.

♦ Pauschalsummenpauschale

Nur ein einziger Auszahlungspauschalbetrag für die umgekehrte Hypothekenzahlung hat einen festen Zinssatz. Eine feste Summe mit einem festen Zinssatz herauszunehmen ist normalerweise eine risikoarme Möglichkeit, in dem Sinne zu leihen, dass Sie genau wissen, wie viel Sie zurückzahlen müssen. Aber mit einer umgekehrten Hypothek hat diese Kreditstruktur einzigartige Risiken.

Eigenheimbesitzer nehmen oft umgekehrte Hypotheken auf, wenn ihr Eigenheim ihr einziges Kapital ist und sie keine anderen Möglichkeiten haben, das Geld zu bekommen, das sie brauchen. Menschen, die diese Kredite aufnehmen, aber mit Geld nicht gut sind - oder die nicht so geistig scharf sind, wie sie einmal aufgrund altersbedingter Probleme waren - können leicht eine große Summe missbrauchen. Sobald sie dieses Geld aufgebraucht haben, haben sie vielleicht keine anderen Geldquellen, auf die sie zurückgreifen könnten. In einer idealen Welt würde eine obligatorische Reverse-Mortgage-Beratung risikoreiche Kreditnehmer davon abhalten, diese Option zu wählen, aber in der realen Welt passiert das nicht immer. Weitere Informationen dazu, wie Sie Hilfe erhalten, bevor Sie diese Entscheidung treffen, finden Sie unter Suchen Sie die richtige Reverse Mortgage Counseling Agency .

Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) hat die immer beliebter werdende Option als potentiell riskant identifiziert, insbesondere für jüngere Kreditnehmer mit einer längeren Lebensspanne, die keine anderen Altersressourcen haben. Sie riskieren, das Eigenkapital früh im Ruhestand zu verbrauchen. Eine umgekehrte Hypothek macht es möglich, in Ihrem Haus für das Leben zu bleiben, auch nachdem Sie den Erlös erschöpft haben. Da jedoch kein Geld mehr übrig ist, wird der Kreditnehmer nicht nur Schwierigkeiten haben, seine Lebenshaltungskosten zu bezahlen, sondern könnte am Ende auch ausgeschlossen werden. Das ist, weil fortfahrend, Eigenheimbesitzer Versicherung und Grundsteuern zu zahlen - und das Haus in der guten Reparatur zu halten - Bedingungen sind, in der Lage zu sein, eine umgekehrte Hypothek zu haben. Die CFPB hat festgestellt, dass festverzinsliche Kreditnehmer ihre Hypothekenkredite in der Tat häufiger als regulär verzinsliche Kreditnehmer ausfallen lassen, weil sie diese Kosten nicht decken.

Wenn man einen Pauschalbetrag abzieht, besteht bei den Hypothekenschuldnern ein höheres Risiko, betrogen zu werden, da die große Summe, die sie geliehen haben, ein attraktives Ziel für Diebe ist. (Erfahren Sie, wie Sie sich und Ihre Lieben in schützen. Vorsicht vor diesen Reverse Mortgage Scams .)

♦ Kreditlinie

Ihre Chancen, mit einer Linie von Kreditzahlungsplan kein Geld mehr zu haben - ob sie alleine oder in Kombination mit einem Termplan verwendet werden, hängt von der Art und Weise ab, wie Sie ihn verwenden. Im Gegensatz zu einer regulären Home-Equity-Kreditlinie ist eine umgekehrte Hypotheken-Kreditlinie unwiderruflich, was bedeutet, dass sie aufgrund von Veränderungen in Ihren Finanzen oder Ihrem Heimwert nicht storniert oder reduziert werden kann. Das bedeutet, dass Sie nicht in Gefahr sind, den Zugang zum Geld zu verlieren. Darüber hinaus geht Ihre verfügbare Kreditlinie nur zurück, wenn Sie darauf zugreifen, und Sie zahlen nur Zins- und Hypothekenversicherungsprämien für das Geld, das Sie aufnehmen. Darüber hinaus erhalten Sie mit einer Kreditlinie im Laufe der Zeit Zugang zu zusätzlichen Mitteln, da der ungenutzte Anteil jedes Jahr wächst, unabhängig davon, ob der Wert Ihres Hauses steigt oder nicht. Der ungenutzte Teil Ihrer Reverse Mortgage Kreditlinie wächst mit dem gleichen Zinssatz, den Sie für das Geld zahlen, das Sie geliehen haben.

Sie können im ersten Jahr, in dem Sie Ihre Kreditlinie haben, auf bis zu 60% Ihres verfügbaren Hauptlimits zugreifen. Ab dem zweiten Jahr können Sie auf die verbleibenden 40% plus das, was Sie im ersten Jahr nicht genutzt haben, zurückgreifen. Natürlich, wenn Sie Ihre gesamte verfügbare Kreditlinie frühzeitig aufbrauchen, haben Sie wenig bis nichts mehr in den nächsten Jahren zu verwenden, es sei denn Sie etwas oder alles von dem, was Sie geliehen haben, zurückzahlen, was Ihre Hauptgrenze erhöhen wird. Ja, Sie können Zahlungen auf eine umgekehrte Hypothek tätigen, um Ihr Darlehenssaldo während Ihres Lebens zu reduzieren, und es gibt keine Vorfälligkeitsentschädigung dafür. Ihr Darlehensgeber ist verpflichtet, eine Teilrückzahlung zuerst auf die Zinsen, die Sie schulden, dann auf alle Darlehensgebühren und zuletzt an Ihren Auftraggeber zu zahlen.

♦ Laufzeit und geänderte Laufzeit

Von den fünf Zahlungsplänen mit einstellbaren Zinssätzen können Sie mit der Laufzeit und den geänderten Laufzeitplänen auch Ihre Reverse-Mortgage-Erlöse überleben. Term-Payment-Pläne bieten gleiche monatliche Zahlungen mit einem festgelegten Stichtag. Modifizierte Laufzeitpläne bieten Ihnen eine feste monatliche Zahlung für eine bestimmte Anzahl von Monaten sowie den Zugang zu einer Kreditlinie. Die monatliche Zahlung wird kleiner sein, als wenn Sie einen Plan mit gerader Laufzeit wählen, und die Kreditlinie wird kleiner sein, als wenn Sie eine gerade Linie des Kreditplans wählen.

Mit einem Term-Payment-Plan erreichen Sie am Ende der Laufzeit die Hauptgrenze Ihres Darlehens - das Maximum, das Sie ausleihen können. Danach können Sie keine zusätzlichen Erlöse aus Ihrer Rückhypothek mehr erhalten. Sie werden in der Lage sein, zu Hause zu bleiben, mit den oben erwähnten Einschränkungen in der Pauschalabteilung. Mit einem modifizierten Term-Plan erhalten Sie nur monatliche Zahlungen für einen bestimmten Zeitraum, aber die Kreditlinie bleibt verfügbar, bis Sie sie ausgeschöpft haben. Mit diesem Plan können Sie vermeiden, Geld auszugeben, wenn Sie Ihre Kreditlinie sorgfältig verwenden.Sie können auch schnell Geld verlieren, wenn Sie die Kreditlinie früh erschöpfen. Eine sicherere Entscheidung besteht darin, sich bis zum Ende der Laufzeit hauptsächlich auf die Laufzeitzahlungen zu verlassen, Ihre Kreditlinie wachsen zu lassen und sich später auf Ihre Kreditlinie zu verlassen. Wenn Sie nie die Kreditlinie verwenden, haben Sie vielleicht genug Eigenkapital, um Ihnen zukünftige Flexibilität zu geben, Ihr Haus zu verkaufen, das Darlehen zu bezahlen und umzuziehen.

So vermeiden Sie, dass Sie Ihre Erträge ausschütten

Wenn Sie so lange wie möglich warten, um eine umgekehrte Hypothek aufzunehmen, können Sie Ihre Chancen, den Erlös zu überleben, einschränken. Die CFPB warnt davor, dass jüngere Schuldner mit längerer Lebenserwartung eine größere Chance haben, ihr gesamtes Eigenkapital mit einer umgekehrten Hypothek zu belegen. Das ist kein Problem, wenn sie in der Lage sind, an Ort und Stelle zu altern - in ihrem Zuhause für das ganze Leben zu bleiben - aber es ist ein Problem, wenn sie später umziehen wollen oder müssen. Nachdem sie das Haus verkauft und das bezahlt haben, was sie der umgekehrten Hypothek schulden, haben sie vielleicht nicht genug Geld übrig, um umzuziehen oder die laufenden Lebens- und Krankheitskosten zu bezahlen.

Die Zinssätze befinden sich seit mehreren Jahren auf historischen Tiefständen. Zukünftige Erhöhungen der Zinssätze könnten verringern, wie viel Sie ausleihen können, obwohl Sie älter sind. Jack M. Guttentag, Professor für Finanz emeritus an der Wharton School der Universität von Pennsylvania, studierte das Problem und fand heraus, dass ein 62-Jähriger, der bis zum Alter von 72 Jahren wartete, um eine umgekehrte Hypothek zu erhalten und die Linie der Kredit-Zahlungsplan wählte könnte seine Kreditlinie um 17% erhöhen, indem er diese zehn Jahre abwartet, wenn die Zinsen gleich bleiben. Bei einer Verdoppelung der Zinssätze hätte dieser Kreditnehmer jedoch Zugang zu einer um 69% kleineren Linie.

Bei dem Kreditlinienplan kann es sinnvoll sein, eine Reverse Mortgage so früh wie möglich abzuschließen und die Linie so lange wie möglich unberührt zu lassen, um ihr Wachstumspotenzial zu maximieren.

Betrachten Sie einen Tenure Payment Plan

Reverse Hypotheken-Kreditnehmer können auch vermeiden, aus Darlehen Erlöse durch die Wahl einer Amtszeit oder geänderte Tenure Zahlungsplan auslaufen, solange sie mit Hauseigentümer Versicherung, Grundsteuern und Hausreparaturen Schritt halten. Wenn Sie diese Dinge nicht tun, wird das Darlehen fällig und zahlbar. Tantiemen-Zahlungspläne haben einen einstellbaren Zinssatz und bieten gleiche monatliche Zahlungen für das Leben, solange mindestens ein Kreditnehmer noch zu Hause in seinem Haus wohnt. Modified Tenure bietet sowohl feste monatliche Zahlungen für das Leben als auch eine Kreditlinie. Es gibt Ihnen eine kleinere monatliche Zahlung als wenn Sie einen Straight Tenure Plan gewählt haben, und Ihre Kreditlinie wird kleiner sein, als wenn Sie eine gerade Linie von Kredit-Plan gewählt haben. Wenn Sie nie die Kreditlinie verwenden, werden Sie weniger schulden, daher ist diese Kombinationsoption eine gute Wahl, wenn Sie ein garantiertes Einkommen für das Leben mit weniger Risiko der Aufbrauchtheit Ihres ganzen Eigenkapitals wünschen und sich nicht leisten können, sich zu bewegen.

Wenn Sie bereits eine umgekehrte Hypothek aufgenommen haben und der Meinung sind, dass Ihnen das Risiko droht, keine Erträge mehr zu erzielen, sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber über die Änderung Ihres Zahlungsplans.Solange Sie sich nicht für einen einmaligen Pauschalbetrag entschieden haben, können Sie Ihren Zahlungsplan ändern - vorausgesetzt, Sie können innerhalb des Kreditlimits bleiben. Die große Frage ist, ob Sie bereits die Hauptgrenze erreicht haben oder kurz davor sind. Ändern Sie Ihren Zahlungsplan ist viel einfacher als die Refinanzierung und erfordert nur eine Verwaltungsgebühr von $ 20.

Das Dilemma des nicht ausleihenden Ehegatten

Unabhängig davon, welchen Zahlungsplan Sie wählen, wenn Sie einen jüngeren, nicht kreditnehmenden Ehepartner haben, ist er oder sie dem Risiko ausgesetzt, den umgekehrten Hypothekenerlös zu überleben, wenn Sie zuerst verstreichen. Gesetze, die im Jahr 2015 in Kraft getreten sind, schützen qualifizierte nicht-kreditnehmende Ehegatten davor, ausgezogen zu werden, wenn ihr leihender Ehegatte sie vorenthält, aber nicht-entleihende Ehegatten dürfen keine zusätzlichen Zahlungen erhalten, nachdem der Kreditnehmer gestorben ist. Diese Regel macht es für einen überlebenden, nicht ausleihenden Ehepartner leicht, den umgekehrten Hypothekenerlös effektiv zu überleben.

Der überlebende Ehepartner kann möglicherweise das Haus verkaufen und die umgekehrte Hypothek abbezahlen. Je nachdem, wie viel das Haus wert ist und wie hoch das Darlehensguthaben ist, kann der Verkauf den überlebenden Ehegatten mit genug eines Notgrobes verlassen, um davon zu leben. Wenn der überlebende Ehegatte genug Einkommen hat, um sich für eine reguläre Hypothek zu qualifizieren, könnte es möglich sein, sich aus der umgekehrten Hypothek zu refinanzieren. Wenn die umgekehrte Hypothekenbilanz höher ist, als das Haus wert ist, ist die beste Wahl, im Haus weiter zu leben, da der Verkauf oder das Lassen der kreditgebenden Stelle den überlebenden Gatten ohne Platz zum Leben und kein Bargeld vom Haus verlassen wird. (Für mehr zu diesem Thema, lesen Sie Reverse Mortgage: Könnte Ihre Witwe (er) das Haus verlieren? )

The Bottom Line

Trotz was einige Reverse-Hypotheken-Blei-Senioren zu glauben, gibt es viele Möglichkeiten, den Erlös einer umgekehrten Hypothek zu überleben. Bevor Sie oder eine geliebte Person diese Art von Darlehen abschließt, ist es wichtig zu verstehen, unter welchen Umständen eine umgekehrte Hypothek keine finanzielle Sicherheit für das Leben bieten kann.