Jeder kennt die Bedeutung des Return on Investment (ROI) - das beliebte und vielseitige Werkzeug, um herauszufinden, wie sich Ihr Portfolio entwickelt. Wenn Sie ein Mietobjekt haben, ist es wichtig zu wissen, wie der ROI berechnet wird, damit Sie seine Wirksamkeit als Investition bestimmen können.

Da ROI-Berechnungen leicht manipuliert werden können - und bestimmte Variablen bei der Berechnung entweder eingeschlossen oder ausgeschlossen werden können - kann ein aussagekräftiger ROI eine Herausforderung darstellen, insbesondere wenn Anleger die Möglichkeit haben, Geld zu zahlen oder ein Hypothek auf dem Grundstück. Hier betrachten wir zwei grundlegende Beispiele für die Berechnung des ROI von Wohnimmobilien.

Eine schnelle Auffrischung

Die Kapitalrendite ist eine Maßnahme zur Schätzung und Bewertung der Performance einer Investition oder zum Vergleich der Performance verschiedener Investitionen. Um den ROI zu berechnen, wird der Nettogewinn einer Investition durch die investierte Geldmenge dividiert und die Ergebnisse werden als Prozentsatz oder Verhältnis ausgedrückt.

Wenn Sie beispielsweise ABC-Aktien für 1 000 $ kaufen und zwei Jahre später für 1 600 € verkaufen, würde der Nettogewinn 600 $ betragen (1 600 bis 1 000 $). Der ROI an der Aktie würde 60% betragen (600 ÷ 1 000 $ = 0,60). (Weitere Informationen finden Sie unter: FYI On ROI: Ein Leitfaden zur Berechnung des Return on Investment .)

Cash-Transaktionen

Wenn Sie eine Immobilie direkt kaufen, ist die Berechnung ihres ROI relativ einfach. Nehmen Sie an, Sie zahlen Bargeld für ein Mietobjekt von $ 100, 000. Sie zahlen auch $ 1, 000 an Abschlusskosten, plus $ 9, 000 für die Umgestaltung, so dass Ihre Gesamtinvestition in die Immobilie $ 110, 000.

Schneller Vorlauf ein Jahr. Sie haben jeden Monat $ 800 in der Miete gesammelt, und haben so $ 9, 600 für das Jahr geerntet. Für den realistischsten ROI ziehen wir von diesem Cashflow 167 USD pro Monat ab (2.004 USD pro Jahr), um Grundsteuern und Versicherungen abzudecken (zwei Ausgaben, die Sie nicht vermeiden können). Dies gibt Ihnen eine jährliche Rendite von $ 596.

Um den ROI der Immobilie zu berechnen, dividieren Sie die jährliche Rendite ($ 7, 596) durch die Gesamtinvestition, die Sie ursprünglich getätigt haben ($ 110, 000). $ 7, 598 ÷ $ 110, 000 = 0. 069 oder 6. 9%. Ihr ROI beträgt 6. 9%.

Finanzierte Transaktionen

Die Berechnung des ROI für finanzierte Transaktionen ist etwas komplizierter. Nehmen Sie an, Sie kaufen die gleiche Immobilie in Höhe von $ 100, 000 wie oben beschrieben, aber anstatt Bargeld zu zahlen, nehmen Sie eine Hypothek auf, die eine Anzahlung von 20% leistet. Ihre Kosten betragen $ 20, 000 für die Anzahlung ($ 100, 000 Verkaufspreis x 20%); $ 2, 500 für Schließungskosten (sie sind wegen der Hypothek höher) und dieselben $ 9, 000 für den Umbau. Ihre Gesamtausgaben betragen $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000).

Außerdem fallen laufende Kosten für die Hypothek an. Nehmen wir an, Sie haben ein 30-jähriges Darlehen mit einem festen Zinssatz von 4% aufgenommen.Auf den geliehenen $ 80, 000 ($ 100, 000 Verkaufspreis abzüglich der $ 20, 000 Anzahlung) würde die monatliche Haupt- und Zinszahlung $ 381 betragen. 93. Wir werden die gleichen 167 $ pro Monat hinzufügen, um Steuern und Versicherungen abzudecken, so dass Ihre gesamte monatliche Zahlung 548 $ beträgt. 93. Hinweis: Ein gutes Tool zur Berechnung der Gesamtkosten einer Hypothek ist ein Hypothekenrechner wie der unten stehende.

Jetzt nehmen wir die Miete in Betracht. Angenommen, Ihr Mieter zahlt jeden Monat 800 €, dann haben Sie einen Cashflow von 251 $. 07 monatlich (800 $ Miete - 548 $. 93 Hypothekenzahlung). Wieder ein Jahr vorspulen. Multipliziert man diese $ 251. 07 von 12 bestimmt Ihr jährliches Nettoeinkommen, oder Rückkehr: $ 251. 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

Teilen Sie als nächstes den jährlichen Cashflow mit Ihren ursprünglichen Auslagen (Anzahlung, Abschlusskosten und Umbau), um den ROI zu bestimmen. $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0. 095. Ihr ROI beträgt also 9,5%.

Einige Anleger fügen Aktien in die Gleichung ein (bedenken Sie, dass das Eigenkapital kein Bargeld ist, das Sie ausgeben können; Sie müssten die Immobilie verkaufen, um tatsächlich darauf zugreifen zu können). Um die Höhe des Eigenkapitals zu erhalten, überprüfen Sie Ihren Zeitplan für die Tilgung der Hypothek, um herauszufinden, wie viel Ihrer Hypothekenzahlungen für die Tilgung des Kapitals aufgewendet wurden (wodurch das Eigenkapital aufgebaut wird). Dies ist Eigenkapital, das der Cashflow-Zahl hinzugefügt werden kann. In unserem Beispiel zeigt der Tilgungsplan des Darlehens, dass $ 1, 408. 84 des Kapitals in den ersten 12 Monaten ausgezahlt werden. Also, $ 4, 421. 68 ($ 3, 012. 84 Jahreseinkommen + $ 1, 408. 84 Eigenkapital) ÷ ​​$ 31, 500 = 0. 14. Ergebnis: ein ROI von 14%.

The Bottom Line

Natürlich sind die obigen Beispiele ziemlich einfach. Sie beinhalten keine zusätzlichen Aufwendungen, die ein Mietobjekt verursachen könnte, wie z. B. Reparatur- / Wartungskosten, die in die Berechnungen einbezogen werden müssten - und somit den tatsächlichen ROI beeinflussen. (Weitere Informationen finden Sie unter Wie bewertet man ein Immobilieninvestmentobjekt ).

Dennoch zeigen sie, dass sich der ROI je nachdem ändert, ob Sie Bargeld zahlen oder den Kauf von Immobilien finanzieren. In der Regel gilt: Je weniger Geld Sie in ein Immobiliengeschäft investieren und je mehr Sie Hypothek aufnehmen, desto höher ist Ihr ROI. Umgekehrt gilt: Je mehr Geld Sie in ein Geschäft investieren und je weniger Sie Geld aufnehmen, desto geringer ist Ihr ROI (aber desto größer ist Ihr Nettoeinkommen).

Unabhängig von den Eingaben, die Sie zur Berechnung des ROI verwenden, ist es wichtig, bei allen Investitionen den gleichen Ansatz zu verwenden, um genaue Vergleiche zu erhalten. Wenn Sie z. B. bei der Bewertung einer Eigenschaft Eigenkapital berücksichtigen, sollten Sie diese bei der Berechnung des ROI für Ihre anderen Eigenschaften berücksichtigen, wenn Sie diese haben, um einen genauen Vergleich zu erhalten.