Die Wirtschaftlichkeit des Kaufs von Mietobjekten für laufende Einnahmen und langfristigen Kapitalzuwachs ist nicht günstiger für eine Generation oder mehr als sie gerade sind, es sei denn, Sie waren klug genug oder gegensätzlich genug, um zu kaufen an der Unterseite der großen Rezession von 2008.

Und die Abgabenordnung wird zugunsten des Immobilienbesitzes sogar über dem Wohneigentum hinaus gestapelt.

Betrachten Sie die Vorteile

• Mit Hypothekenzinsen im Bereich von 3,75% - 4,25% können Sie den größten Keil des Kostenkuchens zu diesen niedrigen Zinssätzen für 30 Jahre sperren.

• Sogar eine bescheidene Inflation bedeutet, dass Sie Ihre Schulden mit zukünftigen, günstigeren Dollars abbezahlen werden. Niedrige festverzinsliche, durch Immobilien besicherte Schuldverschreibungen sind die bestmögliche Absicherung gegen Inflation, da der Marktwert Ihrer Immobilie und die Miete, die Sie berechnen können, im Einklang mit anderen Preisen zur Mieterneuerungszeit steigen können, während Ihre Hauptkosten unverändert bleiben können.

• Hypothekenzinsen, Versicherungen und alle anderen Ausgaben für die Instandhaltung eines Mietobjekts sind mit ihrem Einkommen absetzbar. (Siehe auch: Steuerabzüge für Vermieter.)

• Wenn es sich um eine saisonale Vermietung handelt, können Sie diese zwei Wochen lang selbst nutzen, ohne die Abzugsfähigkeit der Ausgaben zu gefährden.

• Die Abschreibung, der erlaubte Abzug für Abnutzung (3. 64% des Kaufpreises des Gebäudes pro Jahr für 27. 5 Jahre) kann sogar einen nominellen Verlust erzeugen, den Sie gegen andere Einkünfte abziehen können. Mit anderen Worten, Sie können einen positiven Netto-Cashflow aus den Mieteinnahmen abzüglich der Aufwendungen erzielen und für steuerliche Zwecke noch einen Nettoverlust aufweisen. Beachten Sie jedoch, dass die Abschreibung die Kostenbasis für die Berechnung der Kapitalgewinne reduziert, wenn Sie diese endgültig verkaufen. Sie können all dies modellieren, indem Sie eine Pro-forma-Steuererklärung mit einem Steuervorbereitungssoftwarepaket wie TurboTax erstellen, als ob Sie bereits Eigentümer wären. Wenn Sie diesen Antrag eingereicht haben, beginnen Sie mit Ihrer letzten Steuererklärung und geben Sie die Details Ihrer voraussichtlichen Anlage und Ihre Einkommens- und Aufwandsschätzungen ein.

• Sie können sogar eine Einheit in Ihrem eigenen Haus oder auf Ihrem eigenen Grundstück behandeln - zum Beispiel eine Garagenwohnung oder eine Schwiegermutterwohnung - als eine Vermietung und einen Teil der Hypothekenzinsen und andere Aufwendungen gegen sein Einkommen, wodurch Ihre Gesamtlebenshaltungskosten reduziert werden.

• In einem sogenannten 1031 Exchange können Sie ein Mietobjekt verkaufen und in ein anderes "Like Art" investieren, ohne Kapitalertragssteuern zahlen zu müssen.

Betrachten Sie jetzt die Nachteile

• Der größte Nachteil ist, dass Immobilien nicht flüssig sind. Sogar in einem heißen Verkäufer-Markt wie New York City oder San Francisco kann es leicht mehrere Monate dauern, einen Verkauf abzuschließen, und wenn Ihr Timing durch unerwarteten Bedarf oder andere Erfordernisse getrieben wird, erhalten Sie möglicherweise nicht den besten Preis, wie in der Unterkunft Marktunannehmlichkeit von 2006-2008, als die durchschnittlichen Neubaupreise um etwa 30% sanken.

• Die Zinsen und Hauptteile Ihrer Hypothek können festgelegt werden, aber es gibt keine Garantie, dass die Steuern nicht schneller steigen, als Sie die Mieten erhöhen können, oder dass die Versicherungsprämien nicht ansteigen werden, wie sie es im Gefolge der 2012 Hurrikan Sandy Überschwemmungen, die wünschenswerte Küstenlinie Eigentum in New York und New Jersey überschwemmt, oder dass Versicherungsansprüche in solchen Fällen fair angepasst werden.

• Trotz Ihrer Sorgfalt bei der Prüfung potenzieller Mieter, wenn Sie bei einem Mieter aus der Hölle landen, einer, der bedürftig und anspruchsvoll ist, spät zahlt, das Wasser nicht ausschaltet, eine Glühbirne nicht wechseln kann und Wessen Freunde, Anhänger, Kinder und Haustiere hinter sich eine Spur der Verwüstung hinterlassen, dann scheint die 3. 64% pro Jahr Abschreibungspauschale in der Abgabenordnung sehr unzureichend zu sein. (Sie können einen Leasing-Fahrer zum Standard-Leasingformular hinzufügen, das Regeln für Belegung, Haustiere, Rauchen, Mieterversicherungsanforderungen usw. formuliert, aber immer noch ….)

• Nachbarschaften können sich über drei Jahrzehnte hinweg ändern. Mit guter Forschung und etwas Glück wird Ihre Anlageimmobilie inmitten anderer gut gepflegter Häuser und Wohnungen gedeihen, und die lokalen Annehmlichkeiten werden sich tatsächlich verbessern, so dass Ihr Cashflow stetig steigt, während Ihre Kosten stabil bleiben. Aber Dinge passieren. Zum Beispiel können Kommunen kapriziös oder korrupt sein, und Sie könnten eine unerwünschte Entwicklung finden, die sich auf Ihre Nachbarschaft auswirkt. Sie sollten auf die lokale Politik achten, in die Sie investieren, genau wie in Ihrem Wohnort.

• Die Steuernummer kann sich ändern, indem einige oder alle Steuervorteile für Wohneigentum gekürzt oder abgeschafft werden.

• Landlordhood ist nicht jedermanns Sache. Sie können sich über steigende Mieten zimperlich fühlen. Ihre linken Freunde mögen es grundsätzlich ablehnen, selbst wenn Sie ein guter und vernünftiger Vermieter sind. (Es ist in Ordnung, mit Ihren Mietern befreundet zu sein, aber Freundschaft kann leicht die Rate, mit der Sie Mieten erhöhen können. Ein Manhattan Brownstone-Besitzer mietete eine Wohnung an alte Freunde von der Westküste und endete, 20 Jahre später, mit eine Miete, die halb so hoch war wie die Marktmiete - nach einer Zeit besonders hoher Inflation in den 70er Jahren: Ihre Freunde waren bessere Unterhändler als sie.)

• Kleinere Reparaturen sind am wirtschaftlichsten, wenn Sie sie selbst durchführen können, aber Sie haben möglicherweise keine Zeit, keine Werkzeuge oder Fähigkeiten. Egal, ob Sie handlich sind oder nicht, suchen Sie einen ortsansässigen Heimwerker (oder eine Frau) und seien Sie sehr freundlich zu ihnen, damit sie bereit sind, in Notfällen zu reagieren.

The Bottom Line

Die Wirtschaftlichkeit von Mieteigentum kann zwingend sein, aber die Rendite, die Sie erzielen können, muss viel höher sein, als Sie bei konservativen Anlagen wie Anleihen und Dividendenzahlungen von Blue Chips verdienen könnten, da es echte Risiken, nicht zuletzt Ihre eigene Fähigkeit, Eigentum und Mieter zu verwalten. (Siehe auch: Kauf eines Zweitwohnsitzes zum Mieten: Dos and Don'ts. )