Die private Hypothekenversicherung (PMI) ist eine Art von Versicherungspolice, die Kreditgeber vor dem Risiko schützt, dass der Käufer in Verzug gerät und die Hypothek in die Zwangsvollstreckung treibt. Es ermöglicht auch Käufern, die keine signifikante Anzahlung leisten können oder wollen, um eine Hypothek Finanzierung zu erschwinglichen Preisen zu erhalten. Wenn Sie ein Haus kaufen und weniger als 20% absetzen, wird Ihr Darlehensgeber wahrscheinlich sein Risiko minimieren, indem er von Ihnen verlangt, vor der Unterzeichnung des Darlehens eine Versicherung von einem PMI-Unternehmen zu kaufen.

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PMI profitiert vom Kreditgeber (dem einzigen Nutznießer von PMI), aber es kann einen beträchtlichen Anteil zu Ihrer monatlichen Hauszahlung hinzufügen: Es kostet normalerweise ungefähr 0. 5 bis 1% des Darlehensbetrags jährlich .. PMI auf einem $ 200, 000 Darlehen, zum Beispiel, könnte bis zu $ ​​2, 000 pro Jahr oder $ 166 kosten. 67 jeden Monat unter Annahme einer PMI-Rate von 1%.

Verwechseln Sie PMI nicht mit einer Hypotheken-Lebensversicherung, die an Sie (oder Ihre Begünstigten) geht, um Ihre Hypothek abzubezahlen, wenn Sie sterben oder behindert werden. Siehe Wie kann ich die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung (PMI) vermeiden? für weitere Informationen zu PMI.

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Da Prämien teuer sind (und eine PMI-Politik dem Kreditgeber zugute kommt - nicht Ihnen), ist es wichtig zu verstehen, wann und wie Sie Ihren PMI loswerden können.

Hausbesitzerschutzgesetz

Das Hausbesitzerschutzgesetz von 1998 (das "PMI-Stornierungsgesetz") trat am 29. Juli 1999 in Kraft. Das Gesetz befasste sich mit Schwierigkeiten, die Eigenheimbesitzer bei der Aufhebung der PMI-Deckung hatten. und es etablierte einheitliche Verfahren für die Stornierung und Beendigung von PMI-Richtlinien. Das Gesetz gilt in erster Linie für Wohnungshypotheken, die nach dem 29. Juli 1999 gegründet wurden (falls Ihr Darlehen vor diesem Datum ausgegeben wurde, müssen Sie Ihren Darlehensgeber für weitere Informationen kontaktieren).

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Das Gesetz umreißt drei Situationen, in denen der vom Kreditnehmer bezahlte PMI eliminiert werden kann: automatische Kündigung, vom Kreditnehmer geforderte Kündigung und endgültige Kündigung, wenn das Darlehen seinen Mittelwert erreicht.

Automatische Kündigung

Gemäß dem Gesetz zum Schutz der Eigenheimbesitzer muss Ihr Darlehensgeber den PMI an dem Tag kündigen, an dem Ihr Darlehenssaldo 78% des ursprünglichen Werts Ihres Eigenheims erreichen soll (mit anderen Worten, wenn Ihr Eigenkapital 22 erreicht). %), vorausgesetzt, Sie haben Ihre Hypothekenzahlungen bezahlt. Wenn Sie Ihre Zahlungen nicht aktuell an dem Datum haben, an dem Ihre Hypothek die Schwelle von 78% erreichen soll, muss der Kreditgeber den PMI automatisch am ersten Tag des ersten Monats beenden, der auf das Datum folgt, an dem Sie aktuell werden. Sobald PMI gekündigt wurde, kann der Kreditgeber keine weiteren PMI-Zahlungen mehr als 30 Tage nach dem Kündigungstermin verlangen oder - falls Sie hinter Zahlungen zurückbleiben - das Datum nach der Kündigung, das Sie für Ihre Zahlungen verwenden, je nachdem, was früher eintritt.

Es ist wichtig zu erkennen, dass die 78% -Schwelle auf dem Datum basiert, an dem das Darlehen geplant ist, um 78% zu erreichen, gemäß Ihrem Tilgungsplan und nicht nach Ihren tatsächlichen Zahlungen. Das heißt, wenn Sie zusätzliche Zahlungen geleistet haben und die 78% -Schwelle vorzeitig erreicht haben, muss Ihr Darlehensgeber den PMI nicht bis zum ursprünglich geplanten Datum kündigen, was dazu führen kann, dass Sie Monate oder sogar Jahre unnötige PMI-Zahlungen tätigen. Um übermäßige Zahlungen zu vermeiden, können Sie eine Stornierung der PMI-Deckung beantragen (siehe nächster Abschnitt). Beachten Sie auch, dass FHA Hypotheken Anforderungen von herkömmlichen Darlehen unterscheiden, und hängen davon ab, wann Ihr Darlehen entstanden ist und wie viel Geld Sie legen. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Kreditgeber, wie und wann Sie die Hypothekenprämie (PMI) fallen lassen können.

Vom Kreditnehmer angeforderte Stornierung.

Nach dem Gesetz können Kreditnehmer mit einer guten Zahlungshistorie verlangen, dass der PMI storniert wird, wenn ihr Eigenkapital in der Immobilie 20% des Kaufpreises oder des geschätzten Werts erreicht. Sie haben eine "gute Zahlungshistorie", wenn Sie:

• innerhalb der ersten 12 Monate der letzten zwei Jahre vor dem Stornierungsdatum (oder dem Datum, an dem Sie die Stornierung, je nachdem was später eintritt); oder
• keine Zahlung geleistet hat, die innerhalb von 12 Monaten vor dem Stornierungsdatum (oder dem Datum, an dem Sie die Stornierung beantragen, was später eintritt) 30 Tage oder mehr überfällig war.

Nach dem Gesetz müssen Kreditgeber Sie über Ihr Recht auf Stornierung von PMI informieren. Es ist nicht überraschend, dass die Kreditgeber vor dem Inkrafttreten des Gesetzes weiterhin monatliche PMI-Zahlungen verlangen konnten, lange nachdem die Kreditnehmer beträchtliches Eigenkapital in ihren Häusern aufgebaut hatten und der Kreditgeber nicht mehr vom Ausfall des Kreditnehmers bedroht war. Das ist jetzt illegal.

Um eine Stornierung anzufordern, müssen Sie:

• eine schriftliche Stornierungsanfrage senden;
• Haben Sie eine gute Zahlungshistorie;
• Seien Sie bei Ihren Hypothekenzahlungen aktuell;
• Erfüllen die Anforderungen des Kreditgebers für den Nachweis, dass der Wert der Immobilie nicht unter den ursprünglichen Wert gefallen ist (z. B. eine Schätzung); und
• Bescheinigung vorlegen, dass Ihr Eigenkapital in der Immobilie keinem nachrangigen Pfandrecht unterliegt (z. B. einer zweiten Hypothek).

Nach der Stornierung von PMI kann der Kreditgeber keine weiteren PMI-Zahlungen mehr als 30 Tage nach dem Datum verlangen, an dem Ihre schriftliche Anfrage eingegangen ist, oder das Datum, an dem Sie die Nachweise und Zertifizierungsanforderungen erfüllt haben.

Die Zahlung Ihrer Hypothek ist nicht der einzige Weg, um das Eigenkapital aufzubauen, das Ihnen erlaubt, eine Kündigung zu beantragen. Wenn Sie Verbesserungen vornehmen, die Ihrem Zuhause genug Wert verleihen, können Sie auch das erforderliche Minimum erreichen. Wenn Sie eine große Renovierung durchführen - zum Beispiel eine bedeutende Renovierung der Küche - überprüfen Sie die Zahlen, um zu sehen, ob Sie sich jetzt für eine schriftliche PMI-Stornierungsanfrage qualifizieren.

Endgültige Kündigung

Wenn Sie die Schwelle von 78% noch nicht erreicht haben, können Sie möglicherweise weiterhin PMI-Zahlungen ausschließen. Nach dem Gesetz muss Ihr Kreditgeber PMI am ersten Tag des Monats kündigen, der auf das Datum folgt, an dem Ihr Darlehen den Mittelpunkt seines Amortisationszeitplans erreicht hat.Dieser "Mittelpunkt" ist die Hälfte der Zeit zwischen Ihrem Kredit-Origination-Datum und dem Datum, an dem die Hypothek abgeschrieben werden soll. Ein 30-jähriger Kredit zum Beispiel würde nach 15 Jahren den Mittelwert erreichen.

Auch hier müssen Sie aktuell sein, damit die endgültige Kündigung wirksam wird. Ist dies nicht der Fall, wird PMI beendet, wenn Sie aktuell werden. Ihr Kreditgeber kann Zahlungen für mehr als 30 Tage nach Beendigung von PMI nicht verlangen.

Eine weitere Option: Refinanzierung

Hausbesitzer haben möglicherweise eine andere Option, um PMI loszuwerden: Refinanzierung. Wenn Sie der Meinung sind, dass der Wert Ihres Hauses gestiegen ist, kann ein neuer Kredit weniger als 80% des Wertes des Eigenheims ausmachen, was bedeutet, dass Sie keinen PMI zahlen müssen. Während dies Hausbesitzern helfen kann, ist es wichtig, eine Reihe von Crunching im Voraus zu tun, um sicherzustellen, dass die Refinanzierung finanziell sinnvoll ist. Im Allgemeinen kann es ein guter Schritt sein, wenn Sie sich zu einem günstigen, niedrigeren Zinssatz refinanzieren und PMI zur gleichen Zeit loswerden können.

The Bottom Line

Wenn Sie 20% des Preises beim Kauf eines Eigenheims nicht abbezahlen können, muss Ihr Darlehensgeber eine private Hypothekenversicherung abschließen. PMI schützt den Kreditgeber, falls Sie keine Zahlungen mehr leisten. es schützt dich nicht. Der wichtigste Punkt, den Sie sich merken sollten: Wenn Sie nachverfolgen, wie schnell Sie PMI loswerden und sicherstellen können, dass Ihr Darlehensgeber sie beseitigt, können Sie beträchtliche Kosten einsparen. Es ist die Mühe wert.