Für viele Amerikaner sind Immobilien in Form eines Einfamilienhauses oder eines Mietobjekts ihre größte Investitionsklasse. Diese Investoren betrachten Immobilien häufig als eine der sichersten und am zuverlässigsten rentablen Anlagen über einen längeren Zeitraum hinweg. Immobilieninvestitionen beinhalten jedoch hohe Eintrittskosten (in der Regel durch einen Kredit mit Zinsen finanziert), eine lange Investitionsdauer und große Unsicherheit. Anstatt Immobilien zu kaufen, können Anleger Immobilienoptionen als Möglichkeit erachten, in Immobilien zu niedrigeren Kosten und mit weniger Kosten zu investieren.

Ein realistischer Blick auf die Berechnung des Gewinns in Immobilien

Ein unerfahrener Immobilieninvestor kann sich ein Apartment mit zwei Schlafzimmern anschauen und sehen, dass es in 5 Jahren einen Wertzuwachs von $ 100, 000 auf $ 300 verzeichnet hat. , 000 und schließen eine Verdreifachung des Investitionswertes ab. Diese einfache Analyse verfehlt jedoch routinemäßige Ausgaben, die Finanzierungskosten für Immobilienkauf, monatliche Zinszahlungen, Registrierungs- und Stempelgebühren, Grundsteuern, Provisionen an Agenten während des Kaufs oder Verkaufs, monatliche Vereinigungsgebühren, Wartung und Reparatur, Versicherung und andere anwendbare lokale Steuern (zum Beispiel Kapitalertragsteuer beim Verkauf oder eine Immobilienbewertung über einem bestimmten Niveau, das den Eigentümer für eine Vermögenssteuer qualifiziert).

Unter Berücksichtigung all dieser Faktoren wird die realistische Bewertung der Renditen für Immobilien erheblich reduziert und kann vom gemeinsamen Anleger nicht vollständig verstanden werden (siehe: Wie Sie Ihre Anlagenrenditen berechnen). Entwicklungen während der Investitionsphase können zu Schwierigkeiten beim späteren Verkauf führen. Zum Beispiel kann eine lärmende neue Autobahn oder ein Anstieg der Kriminalität die Immobilie entwerten. (Verwandte: Die wichtigsten Faktoren für die Investition in Immobilien)

Eine kostengünstigere Möglichkeit, in Immobilien zu investieren und Gewinne zu erzielen, besteht in Immobilienoptionen.

Was ist eine Immobilienoption?

Eine Immobilienoption ist ein speziell konzipierter Vertrag zwischen zwei Parteien (einem Käufer und einem Verkäufer). Der Verkäufer bietet dem Käufer die Möglichkeit, eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu einem Festpreis zu kaufen. Der Käufer erwirbt die Option zum Kauf oder Nichtkauf der Immobilie während des angegebenen Zeitraums.

Für das Recht dieser Option zahlt der Käufer dem Verkäufer eine Optionsprämie. Wenn der Käufer beschließt, die Immobilie zu kaufen (mit anderen Worten, die Immobilienoption auszuüben), muss der Verkäufer die Immobilie gemäß den Bedingungen des vorher bestehenden Vertrags an den Käufer verkaufen.

Möglicherweise sind Sie beim Kauf von Aktien auf das Konzept der Optionen gestoßen. Optionen bieten dem Käufer viele Möglichkeiten. Sie können frühzeitig ausgeübt werden (American Type), bis zum Verfall der Option gehalten oder vor Ablauf an einen zweiten Käufer verkauft werden.

Immobilienoptionen werden häufig von Bauträgern und Investoren in gewerblichen oder hochwertigen Wohnimmobilien verwendet.Immobilienoptionen bieten den Käufern mehr Flexibilität und günstige Handels- und Anlagechancen, wobei Verkäufer nur begrenzte Vorteile haben.

Beispiel für einen Handel mit Immobilienoptionen

Hier finden Sie eine umfassende Analyse von Risiko und Ertrag eines Szenarios für Immobilienoptionen. Nehmen wir an, ein Bauunternehmer hat 500.000 $ und möchte ein Grundstück kaufen, für das der Verkäufer 2 Millionen $ will. Der Erbauer ist unsicher über wenige Dinge:

1) Kann der Erbauer $ 1 aufbringen? 5 Million durch Bankdarlehen oder andere Quellen?

2) Kann der Bauherr notwendige Genehmigungen für die Wohnungs- oder Geschäftsentwicklung oder eine weitere Unterteilung der Immobilie erhalten?

3) Kann der Bauunternehmer Geld sammeln und Genehmigungen einholen, bevor ein anderer Bauunternehmer das Grundstück kauft?

In dieser Situation ist eine Immobilienoption angemessen. Für einen definierten nicht erstattungsfähigen Kosten (genannt die Immobilienoptionsprämie oder die Gegenleistung) von sagen wir $ 25, 000, kann der Erbauer einen Immobilienwahlvertrag mit dem Verkäufer eintragen. Die Immobilienoption ermöglicht es dem Bauunternehmer, den Immobilienverkaufspreis über einen Zeitraum von 6 Monaten auf 2 Mio. USD festzuschreiben. Während dieser Zeit kann der Bauunternehmer Geld sammeln, Genehmigungen erhalten und entweder die Immobilie kaufen (insgesamt 2 Millionen Dollar plus die Optionsprämie von 25.000 Dollar ausgeben), sich von der Immobilie entfernen (und die 25.000 Dollar verlieren) oder verkaufen. die Option an einen anderen Käufer für einen verhandelbaren Preis. Auf jeden Fall wird der Verkäufer zusätzliche $ 25.000 von der Immobilie machen.

Der Immobilienoptionsvertrag umfasst die folgenden Bedingungen:

• Objektdetails (Standort, Größe und andere Einzelheiten)
• Laufzeit des Kontrakts (6 Monate ab Handelsdatum)
• Optionsprämie oder Gegenwertsbetrag ($ 25, 000 nicht rückzahlbar vom Käufer an den Verkäufer am Handelstag bezahlt)
• vereinbarten Kaufpreis, wenn die Option während des Vertrags ausgeübt wird ($ 2 Millionen)

Für die 6-monatige Laufzeit des Vertrags gibt es vier mögliche Szenarien.

Szenario 1: Der Builder ist für einen $ 1 genehmigt. 5 Millionen Bankdarlehen. Er bestätigt auch, dass er notwendige Genehmigungen für die Entwicklung erhalten kann. Er übt seine Immobilienoption aus, um die Immobilie zu einem vorher festgelegten Preis von 2 Millionen US-Dollar zu erwerben. Der Verkäufer erhält $ 2 Millionen plus die zusätzliche $ 25.000 Optionsprämie.

Szenario 2: Nach 2 Monaten entdeckt der Bauunternehmer, dass er keine Entwicklungsgenehmigung erhalten kann. In den nächsten 4 Monaten schafft es der Bauherr, eine andere Partei zu finden, die bereit ist, die Immobilie für 2 Millionen Dollar zu kaufen. Der Erbauer verkauft die Immobilienoption an die neue Partei für einen neuen Preis von $ 30, 000. Die neue Partei ersetzt den Erbauer im ursprünglichen Optionsvertrag. Die neue Partei übt die Option aus und erwirbt die Immobilie für $ 2 Millionen. Der Verkäufer erhält 2 Millionen Dollar von der neuen Partei und behält die Optionsprämie von 25.000 Dollar vom Bauherrn. Der Erbauer verkaufte die Wahl für $ 30, 000 und macht folglich $ 5, 000 und wird nicht mit einer Eigenschaft gesattelt, die er nicht benutzen kann.

Szenario 3: Der Erbauer ist einfach ein Käufer von Optionen, der von der Kurssteigerung der Immobilie profitieren möchte.Wenn der verlangte Preis von $ 2 Millionen auf $ 2 steigt. 2 Million in 5 Monaten, der Wahlkäufer wird profitieren, indem er die Option ausübt, die Eigenschaft zu kaufen und dann die Eigenschaft zu verkaufen ($ 2. 2 Million - $ 2 Million - $ 25, 000 = $ 175, 000).

Anstatt jedoch in das Eigentum und alle damit verbundenen Gebühren, Steuern und Kosten, die den Gewinn von 175.000 US-Dollar senken, einzubringen, kann der Optionskäufer die Option stattdessen an eine neue Partei verkaufen, die bereit ist, die Immobilie zu kaufen. Wenn der zugrunde liegende Immobilienpreis steigt, steigt auch der Immobilienoptionspreis im so genannten Delta). Der Käufer kann die Option mit einer neuen Prämie verkaufen, die die Wertänderung der Immobilie beinhaltet.

Der ursprüngliche Optionskäufer kann die Option für $ 200.000 an den neuen Käufer verkaufen. Der neue Käufer wird bereit sein, $ 200, 000 zu zahlen, weil es bedeutet, dass der Gesamtkaufpreis der Immobilie 2 $ beträgt. 2 Millionen (2 Millionen US-Dollar an den ursprünglichen Eigentümer / Verkäufer der Option plus 200.000 US-Dollar an den bestehenden Optionsinhaber).

Am Ende der Transaktion erhält der Eigentümer 2 Millionen US-Dollar plus die Optionsprämie von 25.000 US-Dollar, der ursprüngliche Optionskäufer profitiert mit 175.000 US-Dollar und der neue Optionskäufer kauft das gewünschte Objekt zu aktuellen Marktpreisen.

Szenario 4 : Der Builder kann keine Kredite oder Genehmigungen sichern. Er kann auch keinen neuen Käufer für seine Option finden. Der Builder lässt die Option verfallen und verliert die Optionsprämie. Der Käufer war jedoch in der Lage, eine schlechte 2-Millionen-Dollar-Investition zu vermeiden, indem er die Prämie von 25.000 Dollar (nur 1.25 Prozent des tatsächlichen Deal-Wertes) zahlte. Der Verkäufer profitiert über die Optionsfrist von 6 Monaten um 25.000 $ und sucht weiter nach einem Käufer.

Sobald der Verkäufer einen Immobilienoptionsvertrag eingeht, hat der Verkäufer in allen Fällen keine Wahl mehr, ob er die Immobilie zu welchem ​​Preis verkaufen möchte. Der Verkäufer muss auf die Entscheidung des Käufers warten, die Option auszuüben. Aus diesem Grund erhält und erhält der Verkäufer die Optionsprämie im Voraus.

The Bottom Line

Immobilienoptionen bieten eine kostengünstigere Methode, um mit Immobilienanlagen zu handeln, zu investieren und davon zu profitieren. Es handelt sich jedoch tatsächlich um OTC-Kontrakte zwischen zwei einzelnen Parteien ohne externe aufsichtsrechtliche Aufsicht. Die beteiligten Parteien müssen sicherstellen, dass der Optionsvertrag fair ist. Der Ausfall der Option Verkäufer ist eine der größten Herausforderungen bei Immobilienoptionsvereinbarungen. In solchen Fällen ist die einzige Klage des Käufers eine Klage. Der Mangel an öffentlich zugänglichen Informationen und früheren Aufzeichnungen über Immobilienoptionen ist eine weitere Herausforderung. Anleger von Immobilienoptionen sollten auch zusätzliche Kosten wie Gebühren für Rechtsdienstleistungen wie die Erstellung und Registrierung des Vertrags in Betracht ziehen.