Sind Sie ein potenzieller Eigenheimkäufer, der Probleme bei der Finanzierung hat? Sind Sie ein Hausbesitzer, der verkaufen möchte, aber Schwierigkeiten hat, einen Käufer zu finden?

Als Käufer kann es schwierig sein, eine Hypothek aufzunehmen, wenn Ihre finanzielle Situation nicht in ordentliche Kästchen passt - ein vorhersehbares Gehalt, das mit Gehaltsabrechnungen und W-2-Formularen dokumentiert werden kann, eine stabile Beschäftigungshistorie ohne Unterbrechungen und ein glänzendes Kredit-Score. Und als Verkäufer kann es schwierig sein, ein Geschäft in Ihrem Haus abzuschließen, wenn Kreditnehmer Schwierigkeiten haben, Kredite zu erhalten. Wäre es nicht großartig, wenn Sie den Mittelsmann ausschalten und einen anderen Weg finden könnten, um die Transaktion abzuschließen?

In diesem Artikel konzentrieren wir uns auf eine wenig bekannte Option-Verkäufer-Finanzierung - die Ihnen beim Kauf oder Verkauf eines Hauses helfen kann.

Tutorial: Mortgage Basics

Wie funktioniert die Finanzierung von Verkäufern?

Die Finanzierung des Verkäufers ist genau so, wie es sich anhört: Anstatt dass der Käufer einen Kredit von der Bank erhält, leiht die Person, die das Haus verkauft, dem Käufer das Geld für den Kauf.

Käufer und Verkäufer führen einen Schuldschein aus, der einen Zinssatz, einen Tilgungsplan und die Folgen eines Ausfalls vorsieht. Der Käufer sendet seine monatlichen Hypothekenzahlungen an den Verkäufer, der Zinsen für das Darlehen erhält, möglicherweise zu einem höheren Zinssatz, als er anderswo erhalten könnte. Wenn der Verkäufer entscheidet, das Darlehen zu verkaufen (mehr dazu später), wird der Käufer die monatlichen Hypothekenzahlungen an den Investor senden, der das Darlehen kauft. (Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie unter Schuldscheindarlehen: Not Your Average IOU .)

Die Finanzierungsvereinbarungen des Verkäufers sind oft kurzfristig, wie zum Beispiel fünf Jahre, wobei am Ende eine Ballonzahlung fällig ist. Die Idee ist, dass der Käufer vor dann refinanzieren kann. Natürlich können solche Arrangements ernsthaft nach hinten losgehen, wenn Sie nicht aufpassen.

Verkäuferfinanzierungen sind in Märkten, in denen Hypotheken schwer zu bekommen sind, häufiger anzutreffen. Dafür gibt es zwei Gründe:

• Wenn Hypotheken leicht zu bekommen sind, aber ein interessierter Käufer keinen bekommt, wird der Verkäufer höchst verdächtig sein, dass der Käufer zahlen kann. Wenn Kredite in der Regel schwer zu beschaffen sind, ist es wahrscheinlicher, dass es gut qualifizierte Käufer gibt, die Schwierigkeiten haben, traditionelle Finanzierungen zu sichern.
• Wenn Kredite knapp sind, wird das Verkaufen schwieriger, so dass Hausverkäufer eher alternative Optionen in Erwägung ziehen.

Warum ist die Finanzierung des Verkäufers ungewöhnlich?

Wenn Sie ein Verkäufer sind, könnte Ihr erster Einwand gegen dieses Arrangement lauten: "Aber ich habe kein Geld, um es einem Käufer zu leihen!" Ihr zweiter Einwand könnte sein: "Ich möchte kein Kreditgeber werden. Es ist zu riskant." Ein weiterer Grund, warum Verkäufer Finanzierung nicht so häufig ist, ist, dass die meisten Verkäufer den vollen Erlös aus dem Verkauf ihres Hauses benötigen, um ihr nächstes Haus zu kaufen.

Aber laut Robin Daniels, einem Immobilieninvestor und Vermieter in Zentralflorida, "Viele Verkäufer haben Angst, mit Eigenfinanzierung zu verkaufen, wissen aber nicht, dass die Notiz, die sie halten, etwas ist, das an jemand anderen verkauft werden kann. passieren am selben Tag wie Schließen, so dass der Verkäufer sofort Bargeld bekommt. " Mit anderen Worten: Verkäufer müssen kein Bargeld haben und müssen nicht Kreditgeber werden.

Der andere Grund, warum eine Verkäuferfinanzierung ungewöhnlich ist, ist, dass die Leute nicht damit vertraut sind.

Der Immobilieninvestor Don Tepper von Solutions 3D LLC sagt: "Es gibt Dutzende andere Möglichkeiten zu kaufen: Leasing-Option, Leasing-Kauf, Grundstücksvertrag, Vertrag für die Tat, Aktienbeteiligung, Wrap-Hypotheken - und die Liste geht Die meisten Käufer und die meisten Immobilienmakler wissen nicht, wie diese funktionieren. " (Um mehr über Mietoptionen, Mietkäufe und andere Optionen zu erfahren, lesen Sie Mietkauf, Eigenmieten und Mietobjekte mit Fallstricken .) > Warum sollte ein Verkäufer eine Finanzierung anbieten?

Ein Hausverkäufer könnte bereit sein, eine Finanzierung aus einer Reihe von Gründen anzubieten:

um die Transportkosten zu minimieren, während man darauf wartet, den perfekten Käufer zu finden und schnell einen Vertrag abzuschließen

• um die Immobilie von anderen Angeboten zu unterscheiden. Es verkaufte sich schneller, vor allem in einem Down-Market
• , um die Möglichkeit zu erhöhen, den vollen Preis des Hauses
• einzukaufen, um eine Anzahlung für den Kauf einer weiteren Immobilie
• zur Begleichung der Schulden
• zu erhalten. verbunden mit dem Besitz des Hauses
• Mit anderen Worten, die Verkäuferfinanzierung kommt nicht nur Käufern zugute, die sich für eine herkömmliche Finanzierung nicht qualifizieren (oder nicht wollen). Es kommt auch Verkäufern zugute, besonders jenen, die besonders motiviert sind, ihre Häuser zu verkaufen.

Vorteile für Käufer

Die Finanzierung durch den Verkäufer hat viele Vorteile für Käufer:

1.

Der Abschlussprozess kann schneller sein. Umsichtige Käufer und Kreditgeber werden immer die Abschlussfrist nutzen, um ihre Due Diligence durchzuführen. Aber mit der Verkäuferfinanzierung kann der Abschlussprozess schneller sein. Willie Kathryn Suggs, die Hauptmaklerin und Eigentümerin der in Harlem ansässigen Immobilienmaklerfirma, die ihren Namen trägt, sagt mit der Verkäuferfinanzierung: "Der Deal schließt schneller, da es nicht mehr darauf wartet, dass der Bankkreditbeauftragte, der Underwriter und die Rechtsabteilung die Akte - ein Prozess, der sich in New York leicht auf zwei oder drei Monate für ein Reihenhaus und länger für eine Kooperative erstreckt. "

2.

Die Abschlusskosten sind niedriger. Suggs merkt auch an: "Käufer lieben die [Verkäuferfinanzierung], weil sie für weniger Geld ins Haus kommen können. Sie müssen nicht die Bankgebühren und Schätzungskosten bezahlen."

3.

Der Anzahlungsbetrag kann extrem flexibel sein . Anstatt eine Bank oder ein von der Regierung vorgeschriebenes Minimum zu erfüllen, kann der Anzahlungsbetrag dem entsprechen, was der Verkäufer und der Käufer vereinbaren. Dies bedeutet nicht notwendigerweise, dass der Verkäufer eine Anzahlung akzeptiert, die niedriger ist als die, die der Käufer andernorts zahlen müsste, aber es ist immer eine Möglichkeit. (Vielleicht möchten Sie

4 Alternativen zu einer traditionellen Hypothek herausfinden.) Nachteile für Käufer

Bei der Untersuchung der Option zur Verwendung der Verkäuferfinanzierung gibt es auch einige potenzielle Probleme zu berücksichtigen:

1.

Käufer sollten erwarten, einen höheren Zinssatz zu zahlen als bei einer Bank. Käufer müssen einen Zinssatz zahlen, der den Verkäufer dazu bringt, ihnen Geld zu leihen, indem sie ihr Geld anderweitig anlegen.

2.

Käufer müssen noch beweisen, dass sie würdige Kreditnehmer sind . Es ist eine Sache, wenn ein Käufer und ein Verkäufer nur die Bank aus der Gleichung entfernen möchten. Wenn ein Käufer jedoch nicht für eine herkömmliche Hypothek qualifiziert ist, könnte dies einen guten Grund dafür haben - und ein Verkäufer möchte möglicherweise auch nicht der Darlehensgeber dieser Person werden.

3.

Käufer müssen sicherstellen, dass der Verkäufer das Haus frei und klar besitzt oder dass der Kreditgeber des Verkäufers der Verkäuferfinanzierung zustimmt. Laut Jason Burkholder, Broker / Verkaufsleiter und Immobilienmakler bei Weichert, Realtors - Engle & Hambright, "haben die meisten Hypotheken eine Verkaufsklausel, die es dem Verkäufer untersagt, das Haus ohne Zahlung der Hypothek zu verkaufen. Also, wenn ein Verkäufer Eigentümer Finanzierung tut und die Hypothekenbank herausfindet, wird es das Haus "verkauft" betrachten und die sofortige Zahlung der Schulden in vollem Umfang verlangen, was dem Kreditgeber die Abschottung ermöglicht. "

4.

Der ursprüngliche Verkäufer könnte den Schuldschein verkaufen. Es ist nicht wirklich eine große Sache, wenn dies geschieht, aber es bedeutet, dass die Person, die der Käufer denkt, dass er seine Zahlungen leisten wird, sich ändern kann. Das gleiche passiert mit traditionellen Hypotheken.

Machen Sie es möglich

Wenn die Verkäuferfinanzierung Sie als Hausverkäufer oder Käufer anspricht, wie schaffen Sie das?

Fügen Sie es dem Listing hinzu

• Als Verkäufer können Sie in Ihrem Angebot eine Verkäuferfinanzierung anbieten. Indem Sie einfach drei Wörter zu Ihrem Eintrag hinzufügen - "Verkäuferfinanzierung verfügbar" - werden potenzielle Käufer und ihre Agenten auf die einzigartige Option hingewiesen, die Sie anbieten.

  Machen Sie die Informationen verfügbar

• Wenn potenzielle Käufer Ihr Haus sehen, können Sie ein Informationsblatt auslassen, das die Bedingungen der von Ihnen angebotenen Verkäuferfinanzierung detailliert beschreibt. Es könnte auch eine gute Idee sein zu beschreiben, welche Verkäuferfinanzierung ist, da viele Käufer damit nicht vertraut sind.

  Bitten Sie den Verkäufer, es anzubieten.

• Käufer, die nach einer Verkäuferfinanzierung suchen, könnten versuchen, einfach danach zu fragen. Todd Huettner, ein Hypothekenmakler und Präsident von Denver Huettner Capital, sagt: "Das Geheimnis, Eigentümerfinanzierung zu bekommen, ist es, sie korrekt darzustellen. Anstatt zu fragen, ob die Eigentümerfinanzierung eine Option ist, sollten Käufer eine spezifische Option präsentieren. Beispiel: "Mein Angebot ist voller Preis mit 20% nach unten, Verkäufer Finanzierung für 350.000 $ bei 6%, amortisiert über 30 Jahre mit einem Fünf-Jahres-Ballon. Wenn ich nicht in zwei vor drei Jahren refinanzieren, werde ich das erhöhen Rate auf 7% in den Jahren vier und fünf.

  Schaffen Sie eine bequeme Situation

• Huettner empfiehlt den Käufern auch, sich ein Bild zu machen, um den Verkäufer bei der Finanzierung zu unterstützen.Der Verkäufer möchte wissen, warum sich ein Käufer anderswo nicht für eine Hypothek qualifizieren konnte, aber dennoch kreditwürdig ist. Zum Beispiel sagt Huettner, dass ein potenzieller Käufer gute Bonität und eine gute Anzahlung haben könnte, aber vielleicht gerade ein neues Geschäft begonnen hat und sich für zwei Jahre nicht für ein Darlehen qualifizieren kann. Ebenso müssen Verkäufer ein Bild malen, um den Käufer mit dem Arrangement vertraut zu machen. Sie sollten dem Käufer gründlich erklären, welche Verkäuferfinanzierung ist, wie sie funktioniert und warum der Käufer sie berücksichtigen sollte.

  Da die Finanzierung durch den Verkäufer ungewöhnlich ist, sollten der Käufer und der Verkäufer klug sein, um Finanz- und Rechtsexperten zu konsultieren, die wissen, wie es funktioniert, bevor es eine solche Transaktion eingeht. Diese Experten sollten auf das Wohl ihrer Kunden achten und sie durch den Prozess führen.

The Bottom Line

Es gibt mehrere Möglichkeiten, ein Haus zu kaufen oder zu verkaufen. Nur weil Ihre finanzielle Situation ein wenig komplizierter als traditionelle Kreditgeber ist bevorzugen Sie nicht, dass Sie nicht kaufen können. Und nur weil die Banken die Kreditnehmer nicht einfach akzeptieren, bedeutet das nicht, dass Sie Ihr Haus nicht schnell verkaufen können - und für das, was es wert ist. Die Finanzierung des Verkäufers könnte genau die Lösung sein, nach der Sie gesucht haben. (Wenn Sie sich immer noch darüber im Klaren sind, ob Sie eine Immobilie kaufen möchten, lesen Sie

Mieten oder Kaufen? Finanzielle Angelegenheiten .)