Der Nettoinventarwert (NAV) ist eine hervorragende Messgröße, die bei der Bewertung des Werts eines Immobilieninvestment-Trusts (REIT) verwendet wird.
Ein REIT ist ein Wertpapier, das wie normale Aktien gehandelt wird und ausschließlich in Immobilien, Immobilien oder Hypotheken investiert. Die primäre Funktion eines REITs ist die Verwaltung von Immobilienclustern, die Erträge generieren. Der Großteil der Gewinne eines REITs wird als Dividende ausgeschüttet. Die IRS erkennt eine Immobiliengesellschaft als REIT an, solange sie 90% des steuerpflichtigen Gewinns als Dividende ausschüttet. Die Einhaltung dieser Verordnung ermöglicht es dem Unternehmen, jegliche Körperschaftsteuerpflicht zu vermeiden.
Es gibt verschiedene Arten von REITs, aber die meisten sind Aktien-REITs, die sich auf harte Vermögenswerte konzentrieren. Diese REITs besitzen typischerweise bestimmte Gebäudearten wie Bürogebäude, Wohnungen oder Einkaufszentren.
Der NIW ist eine wertvolle Metrik, die bei der Bewertung von REITs verwendet werden kann. Der Buchwert und ähnliche Ratios wie das Kurs-Buchwert-Verhältnis haben sich bei der Anwendung auf REITs als sehr unzuverlässig erwiesen. Die Verwendung des NIW ist ein Versuch, den Buchwert zugunsten einer genaueren Schätzung des tatsächlichen Marktwerts für REIT-Bestände zu umgehen. Zur Berechnung des NIW generiert ein Analyst eine subjektive Bewertung der Vermögenswerte des REIT. Eine Möglichkeit, dies zu tun, ist die Kapitalisierung der Betriebserträge, basierend auf Marktzinsen. Ein Cap-Satz für den gegenwärtigen Markt wird bestimmt und verwendet, um das Betriebsergebnis einer Immobilie zu teilen, wobei der resultierende Betrag der geschätzte Marktwert ist. Der Marktwert abzüglich etwaiger Hypothekenverbindlichkeiten ergibt den NAV. Der Gesamtnominalwert kann durch ausstehende Aktien geteilt werden, um einen NAV pro Aktie zu erhalten.
Während der NAV bei der Analyse von REITs eine gute Metrik ist, ist er nur so gut wie der Analyst, der die Bewertung jedes einzelnen Bestandes des REITs abschließt. Die Berechnung des Marktwerts von Vermögenswerten muss sorgfältig durchgeführt werden, um zu einem genauen NIW für den gesamten REIT zu gelangen.
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