In vielerlei Hinsicht ist der Immobilienmarkt in New York City anders als in den Vereinigten Staaten. Einer der größten Unterschiede zwischen NYC und Any-Other-Town, USA, ist, dass Wohnungen zum Verkauf in NYC entweder Eigentumswohnungen oder Kooperativen sind. In den meisten Fällen sind Eigentumswohnungen die Regel, aber nicht im Big Apple. Obwohl die Zahl der Eigentumswohnungen in New York höher ist als die der Eigentumswohnungen - die meisten Schätzungen gehen davon aus, dass etwa 75% Kooperativen sind - sind immer mehr Eigentumswohnungen auf dem aktiven Markt. (Ende August gab es in Manhattan 526 Co-op-Wohnungen mit 2 Schlafzimmern und 764 Eigentumswohnungen.)

Beginnen wir mit einer schnellen Definition des Unterschieds zwischen einem Co-op und einer Eigentumswohnung: Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, gehören Ihre Wohnung und ein Teil der öffentlichen Bereiche Ihnen. Wenn Sie einen Stall kaufen, "kaufen" Sie nicht wirklich Ihre Wohnung; Stattdessen kaufen Sie Anteile an einem Unternehmen, das Ihr Gebäude ist. Die Größe Ihres Anteils hängt von der Größe Ihrer Wohnung ab. Der Erwerb der Anteile ermöglicht es Ihnen, eine Einheit im Koop-Gebäude zu belegen. Beim Abschluss einer Wohnung erhält man eine Tat; Beim Abschluss einer Co-Op erhalten Sie eine Eigentumsmiete. (Für einen detaillierteren Vergleich siehe Grundlagen und Unterschiede von Co-ops, Condos & Condops .)

Einige potenzielle Käufer, wie zum Beispiel ein Paar, mit dem wir sprachen, machten sich daran, eine Eigentumswohnung zu kaufen, änderten aber ihre Meinung, sobald ihre Suche begonnen hatte. Ursprünglich dachte dieses Paar, dass sie die gesamte Kritik an der Koop-Platte und die Einschränkungen bei der Renovierung und Untervermietung einer Wohnung mit zwei Schlafzimmern vermeiden wollten, aber am Ende siegten die Finanzen: "Es kam auf die Wohnung und den Preis an. Bis jetzt war das Board in Ordnung, und das Gebäude war großartig - also keine Beschwerden. "

Laut einem Artikel der New York Times sind Eigentumswohnungen und Co-ops immer noch unterschiedliche Waren, aber "auf subtile und doch greifbare Weise nimmt jedes Unternehmen Charakteristiken des anderen an, da sie um gut betuchte Käufer konkurrieren" in einem immer anspruchsvolleren Markt. "

Hier ist ein Vergleich der Eigenschaften von Eigentumswohnungen und Genossenschaften, die Ihnen bei Ihrer Kaufentscheidung helfen.

Welche Gebäudeart und wo?

Generell haben die älteren etablierten Wohngebiete ein Übergewicht an Kooperativen. In den neueren Vierteln, die einst als Ausreißer galten, heute aber als "hip" gelten, befinden sich die Eigentumswohnungen.

Wie Gary Malin, Präsident der New Yorker Immobilienmaklerfirma Citi Habitats, erklärt: "Wenn Sie historische Immobilien mögen, werden Sie wahrscheinlich in einer Kooperative enden, da fast alle Vorkriegsgebäude auf diese Weise organisiert sind. Da Co-op-Gebäude in der Regel älter als Eigentumswohnungen sind, befinden sie sich oft an zentraleren Standorten. Zum Beispiel sind fast alle Wohngebäude, die die Park Avenue an der Upper East Side säumen (eine erstklassige Lage in irgendeiner Form), Kooperativen."

Wenn man in einem Glashaus am Himmel wohnt, ist das eher dein Stil, du wirst wahrscheinlich viele Eigentumswohnungen betrachten, so Malin. Condo-Gebäude wurden in New York City erst in den 1970er Jahren üblich, daher sind sie oft moderner als Co-ops. "Da das verfügbare Grundstück für neue Eigentumswohnungen in Manhattan begrenzt ist", sagt er, "werden die neuesten Eigentumswohnungen wahrscheinlich in aufstrebenden und" Randbezirken "im äußersten Osten und Westen zu finden sein. In Queens und Brooklyn haben wir viele Neubau-Eigentumswohnungen in ehemaligen Industriegebieten entlang der Uferpromenade in Long Island City und Williamsburg sowie in Downtown Brooklyn gesehen. "

Zum größten Teil haben beide Eigentumswohnungen und Co-ops einen Doorman und einen Superintendent im Personal; Einige werden einen Concierge hinzufügen, der alles tut, was die beiden anderen nicht tun. Die Annehmlichkeiten können unauffällig sein (vielleicht nur ein Abstellraum im Keller) oder so extrem wie diese in einer Wohnung am Wasser in Brooklyn: eine Kindertagesstätte und Spa für Haustiere (The Wag Club genannt), wo die Mitarbeiter zuschauen, trainieren und Bräutigam deinen Hund; Für Zweibeiner gibt es eine begrünte Terrasse, einen Billardraum, einen Klavierraum, einen Vorführraum, ein Kinderspielzimmer, einen Fitnessraum, einen Golfsimulator und ein Putting Green im Freien.

Wie viel können Sie ausgeben?

Einer der zuverlässigsten Indikatoren für den Genossenschafts- und Eigentumswohnungsmarkt in New York City ist The Quarterly Elliman Report. Laut Bericht des zweiten Quartals 2015 über Co-op- und Eigentumswohnungsverkäufe stiegen die Preise für beide Immobilientypen nach oben. Co-ops mit zwei Schlafzimmern wiesen einen Durchschnittspreis von 1 Dollar auf. 575 Million; Eigentumswohnungen, knapp $ 2 Millionen. Für 3 Schlafzimmer war das Differenzial sogar noch größer - knapp 3 Millionen Dollar für eine Kooperative, 4 Dollar. 65 Million für eine Eigentumswohnung.

Laut Warner M. Lewis von The Harkov Lewis Team bei Halstead Property: "Alle neuen Entwicklungen sind Eigentumswohnungen, und ihre Preisgestaltung verdunkelt das, was sich jeder vor Jahren hätte vorstellen können … Ausländische und inländische Käufer wollen einen sicheren Ort, um ihr Geld zu investieren .. New York Immobilien haben einen riesigen Segen bekommen, da "Kapitalerhalt" der Schlüssel für einige Investoren ist - sie haben Geld in Investment Apartments investiert, welche Eigentumswohnungen erlauben und Co-ops (zum größten Teil) nicht. "

Die Anzahlungen auf die beiden Arten von Immobilien unterscheiden sich ebenfalls erheblich. Es ist möglich, nur 10% des Kaufpreises einer Eigentumswohnung zu bezahlen; Für eine Koop müssen Sie 20% bis 50% absetzen.

Was ist mit den Schließkosten?

Abschlusskosten für eine Wohnung sind höher als für eine Kooperation. Für Details fragten wir den New Yorker Immobilienanwalt Adam Stone, um die beiden zu vergleichen. Hier ist, was er kam: Für eine $ 1 Million Wohnung mit einem $ 800, 000 Hypothek, wären die Schließungskosten: Titel Versicherung für Käufer, $ 4, 500; Titel Versicherung für Kreditgeber, $ 1, 000; Titelrecherchen, $ 700, Aufzeichnungsgebühren, $ 700, New York State "Villa Steuer", $ 10, 000, NYS Hypothek Aufzeichnungssteuer, $ 15, 370. Die Gesamtsumme: $ 32, 270 (ohne Kreditgeber Gebühren, die nach Kreditgeber variieren). Für eine Genossenschaft ist es nur die 10.000 $ Villa Steuer.Der wesentliche Unterschied ist auf die Tatsache zurückzuführen, dass die Wohnung Eigentum ist, während die Genossenschaftsanteile persönliches Eigentum sind. "Es mag für einige einfach nur Semantik sein, aber nicht für die Kalkulation der Abschlusskosten. "

Und für alle, die sich fragen, was die "Villa-Steuer" ist, erklärt Stone: "Der Staat New York hat eine Transfersteuer von 0. 4% des Verkaufspreises, der dem Verkäufer Wohnimmobilien. Es hat auch eine Transfersteuer von 1% des Käufers, die auch als "Villa-Steuer" bezeichnet wird, da sie nur für Wohnimmobilien mit einem Preis von mindestens 1 Mio. USD gilt. "

Was werden Ihre monatlichen Gebühren sein?

In Eigentumswohnungen wird die monatliche Rechnung als "Common Charge" bezeichnet. in Kooperativen ist es "Wartung. "Beide Gebühren zahlen für die Instandhaltung des Gebäudes - öffentliche Bereiche und Landschaftsgestaltung, Bezahlung des Personals und oft einige der Versorgungsunternehmen. Co-op-Besitzer schreiben einen Scheck pro Monat, Eigentumswohnung-Besitzer schreiben zwei (einen für den Unterhalt des Gebäudes und einen für die Grundsteuern), aber oft ist der Gesamteigentümer der Wohnungseigentümer niedriger als die Unterhaltungsrechnung des Co-op-Eigentümers.

Wartung und gemeinsame Gebühren sind nicht in Stein gemeißelt; Jeder größere Aufwand - ein neues Dach, eine neue Lobby, mehr Mitarbeiter - kann eine Bewertung auslösen, was die Vorstandsmitglieder entscheiden und selten rückgängig machen können.

Wie viel möchten Sie dem Vorstand mitteilen?

Die meisten Co-Op-Boards haben ein strenges und oft langwieriges Anwendungsverfahren. Eigentumswohnungen sind in der Regel weniger anspruchsvoll. Lewis bringt es auf den Punkt: "In einer Kooperative müssen Sie nicht nur das Geld haben, um die Wohnung zu kaufen (oder eine Finanzierung zu bekommen), sondern Sie müssen auch vom Vorstand genehmigt werden, nachdem Sie einen Antrag eingereicht haben, der normalerweise sehr detailliert ist. und zeitaufwendig. Dann, mit wenig bis keinem Grund, kann ein Käufer nach seinem Vorstellungsgespräch oder sogar vorher einfach wegen etwas in ihrem Paket zurückgewiesen werden. Ich habe Angebote gehabt und Deals gesehen, wo es keinen Reim oder Grund für Ablehnungen gibt. "

Glaubst du, er übertreibt? Werfen Sie einen Blick auf diese Kolumnen in BrickUnderground, einer New Yorker Immobiliennachrichten-Website, zu den Hauptgründen, warum New Yorker von einem Co-Op-Board und Interviews mit Curveball-Co-Op-Boards abgelehnt werden.

"Mit einer Eigentumswohnung kann ein Gebäude ein Paket über den Käufer anfordern", sagt Lewis, "aber es gibt kein Interview und das Gebäude hat nur das Vorkaufsrecht (dh entweder müssen sie es genehmigen oder die Wohnung muss es selbst kaufen) was bedeutet, wenn Sie einen unterzeichneten Vertrag haben, sofern dem Käufer (oder der Finanzierung) nichts passiert, ist der Deal so gut wie erledigt. "

Was sind die Regeln?

Co-Op-Boards machen viele Regeln. Sie können verlangen, wenn Sie Ihre Posaune üben können, ob Sie Feiertagsdekorationen an Ihrer Tür setzen können und ob Ihr Haustier bei Ihnen einziehen kann. Die meisten Regeln sollen Harmonie, Ruhe und Zivilität des kooperativen Lebens fördern.

Aber die Regeln, die einige inländische Käufer und fast alle internationalen Käufer entmutigen, sind kooperative Einschränkungen bei der Untervermietung - es ist selten, dass Co-ops es den Aktionären erlauben, ihre Wohnungen für einen längeren Zeitraum, wenn überhaupt, zu vermieten. ..Eine andere Regel von Kooperativen, die Einkäufe durch Ausländer unmöglich machen, ist, dass sie wahrscheinlich niemanden akzeptieren, dessen Fonds außerhalb der USA liegen.

Condos erlauben internationalen Investoren, ihre Räume zu kaufen und zu vermieten, normalerweise mit einigen Vorbehalten, aber keine das ist beschwerlich.

"Bei Kooperativen geht es darum, eine stabile Gruppe von Bewohnern aufzubauen. Condos scheinen sich darüber nicht sonderlich Sorgen zu machen, obwohl viele, laut der New York Times, "strengere und zahlreichere Gebühren auferlegen, die Hausordnung verschärfen und die kurzfristigen Vermietungen entmutigen, die einem Gebäude das hektische Ambiente eines Hotels verleihen können" .. "

The Bottom Line

Malin fasst es am besten zusammen:" Generell sind Co-ops eine kluge Wahl für diejenigen, die Wert auf Stabilität legen und in einem Gebäude Wurzeln schlagen wollen. Fragen Sie sich einfach: "Bin ich auf lange Sicht dabei? "Co-ops sind viel weniger vergänglich als Co-ops, also ist es ein großartiger Ort zum Leben, wenn Sie Ihre Nachbarn kennenlernen wollen. Seien Sie einfach darauf vorbereitet, analysiert, gestupst und gepeinigt zu werden, aber diesen Prozess zu verstehen, hält einen Genossenschaftsbetrieb für eine stabile und bemerkenswert sichere Investition. "

Alternativ, sagt er," wenn du lieber zum Takt deines eigenen Drummers marschieren würdest - und du schätzt Flexibilität - dann könnte eine Wohnung die kluge Wahl für dich sein. Verstehen Sie jedoch, dass diese Freiheit ihren Preis hat. Eigentumswohnungen sind fast immer teurer als gleichwertige Co-ops. Darüber hinaus ist es ein Problem für Sie, wenn Sie regelmäßig neue Gesichter im Aufzug sehen - schauen Sie woanders hin. Mieter können in Eigentumswohnungen üblich sein. Eigentümer nutzen oft die liberalere Politik einer Eigentumswohnung. "

Für weitere Informationen siehe Manhattan Luxury Condos As Investments und Haben Sie die richtige Eigentumsversicherung?