Gute Nachrichten kamen kürzlich aus Washington. Fannie Mae und Freddie Mac, die von der Regierung gecharterten Agenturen, die Hypotheken von privaten Kreditgebern kaufen, stimmten Regeln zu, die möglicherweise Hypothekenmärkte für Kreditnehmer mit weniger als perfektem Kredit öffnen würden. (Weitere Informationen finden Sie unter Was Sie über Fannie Mae Mortgages wissen müssen.)

Das Problem

Um zu verstehen, warum diese Nachricht so wichtig ist, müssen Sie das Problem erst verstehen. Fannie und Freddie, wie sie genannt werden, verleihen kein Geld. Ein Verbraucher würde sie nie anrufen, um eine gute Schätzung über einen bevorstehenden Hauskauf zu erhalten. Stattdessen sind Fannie und Freddie börsennotierte Unternehmen, die vom Kongress geschaffen wurden und dazu beitragen, dem Hypothekenmarkt Stabilität und Liquidität zu verschaffen.

Wenn ein Kreditgeber einen Kredit zur Finanzierung eines Wohnungskaufs vergibt, ist es oft das Ziel des Kreditgebers, ihn an Fannie oder Freddie im sogenannten Sekundärmarkt zu verkaufen. Mit dem Verkauf des Darlehens löscht der Kreditgeber es aus seinen oder ihren Büchern, um Geld freizusetzen und einen sofortigen Gewinn aus dem Darlehen zu machen. Fannie und Freddie werden vom Kongress beauftragt, Familien mit niedrigem, mittlerem und mittlerem Einkommen zu helfen, ihren Traum von einem Hauskauf zu verwirklichen. Das macht die Agenturen darauf bedacht, diese Kredite vom ursprünglichen (primären) Kreditgeber zu kaufen, um sie in ihr Portfolio aufzunehmen.

Aber hier kommt die dunkle Seite der Hypothekenvergabe zum Vorschein. Fannie und Freddie sind zwei der eifrigsten Käufer auf dem Sekundärmarkt. Aus diesem Grund, wenn Kreditgeber entscheiden, ob eine Person förderfähig ist, denken sie nicht so sehr in Bezug auf die Beibehaltung des Darlehens; Sie werden das Darlehen nur genehmigen, wenn sie denken, Freddie und Fannie würden es kaufen.

Da Kreditgeber während der Folgen der Wohnungskrise in Massen leben, können Fannie und Freddie sie zwingen, den Kredit zurückzukaufen, wenn etwas nicht stimmt. Oder, wenn die Agenturen eine Bank nicht zwangen, ein unbefriedigendes Darlehen zurückzukaufen, könnten sie es mit Strafen schlagen. Da der Rückkauf des Darlehens oft mit Verlusten für den Kreditgeber gleichzusetzen ist, versuchen die Banken dies zu vermeiden.

Erstens sind die Underwriting-Standards höher geworden. Wenn Sie sich seit der Finanzkrise für eine Hypothek beworben haben, wissen Sie, dass der Grad der Geldsuche in Ihren Finanzangelegenheiten viel höher ist als vor 2008. Zweitens werden Kreditgeber Kreditnehmern, die kaum Underwriting-Standards erfüllen, keine Kredite gewähren. Dies lässt minimal qualifizierte Kreditnehmer ohne einen Kredit, weil die Kreditgeber nicht die Chance auf Probleme mit dem Weiterverkauf an Fannie, Freddie oder einen anderen Käufer auf dem Sekundärmarkt nehmen wollen.

Die neue Lösung

Hier werden die neuesten Nachrichten wichtig. Fannie und Freddie haben angekündigt, dass sie Regeln aufstellen, die die Kreditgeber davon abhalten, Kredite an Kreditnehmer zu vergeben, die kaum qualifiziert sind.Die Änderung betrifft hauptsächlich Streitigkeiten. Wenn ein Streit zwischen dem Kreditgeber und Freddie oder Fannie passiert, sind Freddie und Fannie nicht mehr die ultimativen Entscheider. Stattdessen wird es an einen unabhängigen Schiedsrichter gehen.

Dies trägt zu weiteren Veränderungen bei, die die Beschränkungen in den letzten Jahren lockerten, darunter die Verpflichtung von Fannie und Freddie, die Kreditgeber nicht zum Rückkauf eines Darlehens zu zwingen, es sei denn, der Kreditnehmer verpasste mehr als zwei nicht aufeinanderfolgende Zahlungen oder es gab Beweise für Betrug. Im Jahr 2014 haben die Agenturen den Betrug besser definiert, und im letzten Jahr wurden die Strafen für Fehler bei der Risikoprüfung verschärft, was zu kleineren Strafen für kleinere Probleme führte. All diese Veränderungen haben zu einer Lockerung des Marktes beigetragen, wodurch weniger qualifizierte Kreditnehmer Hypotheken erhalten können.

The Bottom Line

Theoretisch sollten diese neuen Regeln es einigen potenziellen Kreditnehmern erleichtern, sich für eine Hypothek zu qualifizieren. Ob dies geschieht oder nicht, bleibt abzuwarten. Einige Experten sagen, dass die Standards nachlassen werden, während andere glauben, dass die Verbraucher keine Veränderung sehen werden. (Weitere Informationen finden Sie unter Was Sie von Hypothekarzinsen im Jahr 2016 erwarten können .)