Dank einer neuen Welle von Wohngebietsveränderungen in den im ganzen Land verstreuten Schlafgemeinden haben viele verstorbene Boomer und führende Gen-Xer eine Altersvorsorge- und Investitionsoption, die ihre älteren Geschwister nicht getan haben. habe nicht.

Gut und tief in ihren angenehmen Vorstadtvierteln verwurzelt, setzen diese zukunftsorientierten Menschen in den späten 40er, 50er und 60er Jahren Ersparnisse und Wohneigentum ein, indem sie separate, sekundäre Häuser auf den gleichen Bauparzellen wie ihre bestehende Familie bauen. Häuser. Diese neuen, kleineren Häuser können als Mehrfamilienhäuser oder als Mieteinnahmen genutzt werden.

Besserer Wohnungsbau - und Extra Cash

Im Gegensatz zu so mancher "Oma-Wohnung", die ungeschickt aus den vorhandenen Innenräumen herausgeschnitten und wegen ihrer Nachteile (der feuchte Keller, der luftlose Dachboden) zu wenig genutzt wird. Die neuen Häuser können von Anfang an mit funktionierenden Küchen und Wohnräumen ausgestattet werden. Annehmlichkeiten wie Sonnenkollektoren, Strahlungsheizung, Babytore und rollstuhlgängige Hallen und Türen können in das neue Haus geplant werden.

Wenn niemand in der Familie derzeit in der Einheit leben muss, kann die ADU eine Investition für steuerfreies Wachstum sein, wobei das Einkommen in eine selbstgesteuerte IRA fließt. Die einzige Einschränkung ist, dass das neue Haus von einem Dritten unabhängig verwaltet und ausschließlich als Mietobjekt genutzt werden muss und die Mieter keine Familienmitglieder sein können. Während Sie keine Immobilien innerhalb eines 401 (k) besitzen können, können Sie bis zu 50% der Mittel bis zu 50.000 $ leihen - Geld, das ein Überbrückungskredit während der Konstruktion sein könnte. Wenn Sie diese Optionen in Betracht ziehen, können professionelle Beratung in Bezug auf die Rechtmäßigkeit von Waffenbesitzrechten und die Risiken von 401 (k) -Darlehen Ihnen helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Warum sich die Wohnungszonierung verändert

Während der Nach-Levittown-Ära der Zersiedelung wurde die Bevölkerungsdichte als unerwünscht angesehen. Sogar ältere Wohngebiete, die eine diskrete Garage oder einen Kellerraum mit einem normalerweise verbotenen Badezimmer, einschließlich einer Küche, erlaubten. In der neuen Zonierung sind die typischen Haupteinschränkungen jedoch auf die Größe - normalerweise 800 bis 1000 Fuß Maxima - und auf Stil, so dass die neue Struktur in die umliegende Nachbarschaft passt. Der Eigentümer kann aufgefordert werden, auf dem Grundstück zu wohnen, sei es am neuen Ort oder im ursprünglichen Haus, um Slum-Lording zu verhindern. Die Bereitstellung eines möglichen legalen Weges zum Hinzufügen von Nebenaggregaten reduziert die Anzahl der illegalen Einheiten, die Steuergesetze und Brandschutzvorschriften umgehen.

Viele Kommunalverwaltungen bevorzugen ADUs als neue Quelle der Steuererweiterungen. Sie schaffen erschwinglichen Wohnraum, der nicht die Konflikte von eminenten Domänenproblemen oder die Nachteile von kommerziellen Infill-Häusern beinhaltet, die ästhetisch nicht mit der Stadt Schritt halten.

Wohnungsvielfalt, um eine Reihe von Einkommen zu ermöglichen, ist in Städten wichtig, in denen die Anwohner eine Reihe von Arbeitsplätzen benötigen. Im Großraum Washington, D.C., einschließlich Teilen von Virginia und Maryland, können Hilfswohnungen gestattet werden, solange sie für Personen mit niedrigem Einkommen bestimmt sind. In dieser Region wird ADU auch für eine erschwingliche Wohneinheit verwendet - zum Beispiel für einige ADU-klassifizierte Reihenhäuser in einem Einfamilienhaus. Einkommensbeschränkungen gelten ebenfalls.

Unterschiedliche Orte, unterschiedliche Räume

Die Flut der Veränderung ist national, hat aber einen Stealth-Aspekt, weil sie einen Ort nach dem anderen überspült, wobei jede Ländereinstellung Lösungen zu ihren eigenen Bedingungen ausarbeitet.

Die Ausnahme ist Kalifornien, wo die Stadt Santa Cruz das Buch buchstäblich schrieb - ein How-to-Handbuch mit ADU-Entwürfen und Genehmigungssystemen, das es unter einem $ 350, 000 Staatszuschuss unter der Bedingung entwickelte, dass das Santa Cruz-Modell sein in ganz Kalifornien kostenlos zur Verfügung gestellt. Santa Cruz 'intelligentes Wachstumsziel war es, die Dichte zu erhöhen und gleichzeitig einen Grüngürtel in der Stadt zu schützen. Einige Städte in anderen Staaten, wie Ann Arbor, Michigan, übernehmen jetzt das Modell von Santa Cruz, und es wird noch mehr geben.

Es ist keine Überraschung, dass das berühmte grüne, knackige und sozialbewusste Portland, Oregon, ein weiterer Wegbereiter ist: Am 1. Juni 2014 veranstaltete es seine erste Build Small, Live Large: Accessory Dwelling Unit Tour mit elf fertigen ADUs. im Bau und sechs winzige Häuser auf Rädern. Das Interesse war groß; Tickets für die stadtweite Tour waren schon lange im Voraus ausverkauft.

Der Zoning Code von Portland wurde 1998 geändert. Als eine Verzichtserklärung von 2010 die Infrastrukturkosten der Stadt um bis zu 11.000 $ reduzierte, stieg die Zahl der gebauten ADUs von etwa 30 auf 200 im Jahr 2013. > Seattle nennt sie "Portland-Häuser", und Portland nennt sie "Hinterhof-Cottages", aber eine 600 Quadratmeter große Remise befindet sich tatsächlich im Vorgarten von Edith Casterline und Don Goldens Anwesen in Portlands Sunnyside-Viertel. Es kostete seine Schöpfer $ 110, 000, plus Schweiß Eigenkapital, im Jahr 2009. Die Eigentümer stützte sich auf Einsparungen und eine Home-Equity-Kreditlinie. Die Remise hat Sonnenkollektoren, die beide Häuser während der wärmeren sechs Monate des Jahres stützen. Der neue Platz wird als eine Miete benutzt, während die Eigentümer im primären Haus leben, glücklich, Einkommen vom kleinen Haus zu haben, das die Hälfte ihrer Hypothek zahlt.

Kutschenhäuser, oder "Gassenhäuser" ursprünglich für Diener, sind eine viktorianische Minneapolis-Tradition, aber seit mehr als 40 Jahren sind sie als unabhängige Wohneinheiten nicht erlaubt - sehr zur Frustration von Jim Graham, einem Stadtplaner (und Bewohner des Twin Cities Ventura Village, dem einzigen Gebiet, das ADUs zulässt. Ventura Village ist eine Gemeinde, die Anfang der 2000er Jahre für bezahlbaren Wohnraum geplant war und sich zu seiner Zufriedenheit bewährt hat.

Auf der anderen Seite des Flusses, St. Pauls gehobene St.Anthony Park debattiert derzeit einen Plan für ADUs innerhalb einer halben Meile einer neuen Stadtbahnlinie. Die Aktionsgruppe "Landnutzungs-Effizienz" des St. Antonius-Parks steckt hinter den Initiativen zur Zonenänderung und kündigte im Mai 2014 die Bildung einer Arbeitsgruppe an, die Empfehlungen zur Angemessenheit abgeben soll. Das Park-Bugle, eine Gemeindezeitung, hat "die starken Meinungen" behandelt, die sowohl für und gegen die Zonierungsinitiative der ADU ausgesprochen wurden, und das Ergebnis sieht alles andere als sicher aus.

Stadtplaner Jim Graham ist anderer Meinung: "Es kommt definitiv", sagt er. Graham kennt die AARP-Studie von 2000, die ADUs für ältere Menschen befürwortet, die ihre Häuser verkleinern. Er hat Vancouver, B. C., besucht, um die gut etablierte Kutschenhausnutzung der Stadt in der ganzen Stadt zu studieren - sogar in der Nähe seines Rathauses. "Es ist ein ideales Low-Profile-Gehäuse mit hoher Dichte", sagt er, "das für eine wachsende Bevölkerung erschwinglich ist und zur Steuerbasis beiträgt, ohne die Infrastrukturkosten zu erhöhen. "

Im Jahr 2002 entwarfen Graham und seine Kollegen mit einem Stipendium von Fannie Mae für Ventura Village Wege, um mehrere 1180-1190 Quadratfuß große Einheiten mit unterschiedlichen äußeren Erscheinungsbildern und variablen Raumaufteilungen zu bauen, aber bestimmte Standardkomponenten und Ikea-Techniken zu verwenden. Kosten bis zu $ ​​59-60 pro Quadratfuß enthalten. Diese architektonisch hochwertigen ICF-Konstruktionen (isolierende Betonform) wurden sowohl hurrikanfest als auch "nahezu Nullsummen" im Energieverbrauch konstruiert. Das war vor einem Dutzend Jahren. Heute, so Graham, könnte ein ähnliches, 1000 Quadratmeter großes Kutschenhaus über einer Garage für drei Autos für etwa 100 Dollar pro Quadratmeter gebaut werden - bei etwa 100 000 Dollar.

Eine neue Lösung für Boomer und Gen X

ADUs bieten eine Route, die besonders für den jüngeren Teil der riesigen Baby-Boom-Generation hilfreich ist. Eine große Kluft zwischen frühen und späten Boomers: Die frühen Boomers (geb. 1946-1952) begannen zu arbeiten, als sich Defined-Benefit-Pläne durchsetzten - typischerweise Pensionspläne mit regelmäßigen monatlichen Auszahlungen und bestimmten garantierten Gesundheitsleistungen für Rentner. Sie sind in Bezug auf ihre Finanzen im Ruhestand ziemlich zuversichtlich.

Im Gegensatz dazu hatten die verstorbenen Boomer (geboren 1958-1963) öfter Zugang zu Beitragszusagen, dh 401 (k) s oder Keoghs und 403 (b) s. Die häufigste 401 (k) Auszahlung ist eine Pauschale, die die Personen von da an für ihr Geldmanagement verantwortlich macht.

Diese Generation, jetzt in den 50ern oder Anfang der 60er Jahre, die durch die Krise der Hypothekenkrise angeschlagen und von den Turbulenzen der Großen Rezession gezeichnet ist, hat erhebliche Unsicherheit bezüglich ihrer Zukunft - nur 25% sind zuversichtlich, im Ruhestand finanzielle Sicherheit zu haben. Spätverdiener erwarten, bis zum Alter von 72 Jahren weiter zu arbeiten. Mehr als ein Drittel unterstützt ein erwachsenes Kind finanziell, und viele haben Altersvorsorgegelder in Anspruch genommen, um Arbeitsplätze zu verlieren. Kein Wunder, dass sie die ängstlichen Blitze der Peri-Pensionierung haben. Sie wissen, dass zusätzliches Renteneinkommen benötigt wird, damit ihr Geld nicht knapp wird.

Ältere und zukünftige Senioren, die länger arbeiten wollen, müssen in der Nähe ihrer Arbeit leben. Auch mögen sie ihre Nachbarschaften lieben und fürchten die soziale Isolation, sich von Leuten zu entfernen, die sie kennen; Downsizing nebenan hat Anklang. Und manche wollen einfach nicht in Seniorenunterkünften wohnen - "geezer ghettos", wie Margaret Wylde, Präsidentin der ProMatura Group, sie nennt. Eine kürzlich durchgeführte Studie von State Street hat ergeben, dass späte Boomer glauben, dass Immobilien bisher ihre beste Investition gewesen seien: "Die Investoren haben eindeutig eine Affinität zu dem Greifbaren - einerseits Bargeld und andererseits Immobilien", schließt die Studie. ADUs können beides liefern.

Das Geld finden

Die Kreditaufnahme von 401 (k) ist nicht die einzige Möglichkeit, eine ADU zu finanzieren. Home Equity Loans geben ein vorsichtiges Comeback. Es ist immer noch möglich, zu einem niedrigen Hypothekenzins zu refinanzieren, so dass einige Familien das Eigenkapital in ihrem bestehenden Haus nutzen. Und es gibt das magische Alter von 59 1/2, wenn Vorfälligkeitsentschädigungen nicht mehr für Renten- Sparkonten gelten, eine weitere potenzielle Geldquelle.

AADUs sind auch ein Weg für mehr unternehmerische Gen Xers, die Kontrolle über ihre zukünftigen Ruhestandswohnungen und Einkommensbedürfnisse zu übernehmen. Mieteinnahmen dürften mit den Lebenshaltungskosten besser Schritt halten als Sozialleistungen, glauben sie. Nach neuesten Studien sind Gen Xers - geb. 1961-1981 - familien- und gemeindezentriert. Im Vergleich zu anderen Generationen hat Gen X mit 3 von 10 aktiven Mitarbeitern den höchsten Stellenwert in der Freiwilligenarbeit. Eine aktuelle Metlife-Studie ergab, dass 20% der Gen Xer durchschnittlich 11 Stunden pro Woche damit verbringen, sich um ihre Eltern oder einen anderen älteren Verwandten zu kümmern und bei Aufgaben wie Einkaufen, Hausarbeit, Essen oder Transport zu helfen. Mehr als 15% bieten 20 Stunden oder mehr Betreuung pro Woche - ein weiterer Grund, warum eine ADU sowohl für den älteren Angehörigen als auch für die Bezugsperson nützlich sein kann.

Wenn Generationen-Kleber das Geezer-Ghetto übertrumpft

Die Generation Gap scheint die Baby-Boomer und ihre Gen-X-Familien nicht mehr so ​​auseinander zu treiben wie früher. Die Große Rezession hat viele Familien stärker voneinander abhängig gemacht. Generationskleber entwickelt sich oft, während Generationen ein Dach teilen, und die Notwendigkeit verwandelt sich in Affinität.

Hands-on Großeltern und regelmäßige Kinderbetreuung ist eine glückliche Reprise für viele aktive Rentner in den späten Boomer und frühen Gen X Generationen, die Eltern selbst gearbeitet hatten, eilen durch die Kinderjahre ihrer Kinder. ADU-Wohnungen könnten mit den älteren Erwachsenen beginnen, die die neue Struktur als Einkommenseigentum nutzen, oder um Kinder zu beherbergen, die gerade erst von alleine anfangen.

Später konnten die Senioren in die ADU einziehen und ihr größeres Zuhause der nächsten Generation von Eltern und Enkeln überlassen. Die jüngere Familie nebenan zu haben, bedeutet, dass ältere Senioren den schraubenden Umzug auf Betreutes Wohnen oder Krankenpflege aufschieben können und einige der höheren Kosten vermeiden können, was Ängste davor mildert, ihr Geld zu überleben. Da sie keine Familienmitglieder hatten, konnte die ältere Generation in die ADU einziehen und ihr größeres Haus vermieten.Kein Wunder, dass die Investition in ein Nebenhaus neben ihrem jetzigen für viele in der Lebensmitte attraktiv ist: Sowohl im Mehrgenerationen- als auch im Lebenszyklusbereich.

The Bottom Line

"Familien, die zusammen wohnen, können gemeinsam gedeihen" könnte das Motto dieser Familien sein. Andere mögen ADUs als eine Möglichkeit, um zu verkleinern, wenn sie älter werden und Einkommen im Ruhestand erhalten. Kommunen, die die Zonierung ändern, um diese Einheiten zuzulassen, profitieren von einer größeren Vielfalt an Wohnraum und einer größeren Steuerbasis ohne kostspielige neue Infrastruktur. Als Minneapolis / St. Paul Urban Planer Jim Graham sagt: "Die Zeit ist reif. "