Die Erträge aus investitionsbezogenen Immobilien sind historisch hoch und weisen auf steigende Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien hin. Aber wie kann man vor der Investition in Immobilienvermietungen Immobilien bewerten?

Hier stellen wir auf einer hohen Ebene einige Möglichkeiten vor, um Mietobjekte zu bewerten. (Zum diesbezüglichen Lesen, siehe Einfache Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. )

TUTORIAL: Immobilieninvestitionen erforschen

Der Verkaufsvergleichsansatz

Der Verkaufsvergleichsansatz (SCA) ist eine der bekanntesten Formen der Bewertung von Wohnimmobilien. Dieser Ansatz ist einfach ein Vergleich von ähnlichen Häusern, die über einen bestimmten Zeitraum verkauft oder gemietet haben. Die meisten Anleger werden über einen beträchtlichen Zeitraum einen SCA sehen wollen, um potenziell neue Trends zu erkennen.

Der SCA verwendet Attribute, um einen relativen Preiswert zuzuweisen. Der Preis pro Quadratfuß ist eine allgemeine und leicht verständliche Metrik, die alle Anleger verwenden können, um zu bestimmen, wo die Immobilie bewertet werden sollte .

Wenn ein 2.000 Quadratfuß großes Townhome für $ 1 / Quadratfuß mietet, können Investoren vernünftigerweise ein ähnliches Mieteinkommen erwarten, das auf ähnlichen Mieten in der Gegend basiert. Beachten Sie, dass SCA etwas generisch ist. das heißt, jedes Haus hat eine Einzigartigkeit, die nicht immer quantifizierbar ist. Käufer und Verkäufer haben einzigartige Geschmäcker und Unterschiede. Der SCA soll eine Baseline oder eine vernünftige Meinung sein und kein perfekter Prädiktor oder Bewertungsinstrument für Immobilien.

Es ist auch wichtig für Investoren, einen zertifizierten Gutachter oder Immobilienmakler zu verwenden, wenn sie eine vergleichende Marktanalyse beantragen. Dies mindert das Risiko betrügerischer Einschätzungen, die während der Immobilienkrise 2007 weit verbreitet wurden. (Zum diesbezüglichen Lesen siehe Bewertung einer Immobilie. )

Das Kapitalanlagepreismodell

Das Capital Asset Pricing Model (CAPM) ist ein umfassenderes Bewertungsinstrument für Immobilien. Das CAPM führt die Konzepte von Risiko- und Opportunitätskosten ein, wie sie für Immobilieninvestments gelten. Dieses Modell untersucht den potenziellen Return on Investment (ROI), der aus Mieteinnahmen abgeleitet wird, und vergleicht ihn mit anderen Anlagen, die kein Risiko aufweisen, wie z. B. US-Schatzanleihen oder alternative Formen von Immobilienanlagen wie Immobilien-Investmentfonds (REITs).

Kurz gesagt: Wenn die erwartete Rendite einer risikolosen oder garantierten Investition den potenziellen ROI aus Mieteinnahmen übersteigt, ist es finanziell einfach nicht sinnvoll, das Risiko eines Mietobjekts einzugehen. Hinsichtlich des Risikos berücksichtigt das CAPM die inhärenten Risiken für die Vermietung von Immobilien.

Zum Beispiel sind alle Mietobjekte nicht identisch. Ort und Alter des Eigentums sind Schlüsselüberlegungen. Das Mieten von älterem Eigentum bedeutet, Vermieter werden wahrscheinlich höhere Wartungskosten verursachen.Eine Immobilie zur Miete in einem Gebiet mit hoher Kriminalität erfordert wahrscheinlich mehr Sicherheitsvorkehrungen als eine Vermietung in einer Wohnanlage.

Dieses Modell schlägt vor, diese "Risiken" zu berücksichtigen, bevor Sie Ihre Investition in Betracht ziehen oder eine Mietpreisstruktur festlegen. (CAPM hilft Ihnen festzustellen, welche Rendite Sie verdienen, um Ihr Geld in Gefahr zu bringen. Weitere Informationen finden Sie unter Das Kapitalanlagepreismodell: Ein Überblick. )

Der Einkommensansatz

Der Einkommensansatz konzentriert sich auf Wie hoch sind die potenziellen Erträge für Mietobjekte im Verhältnis zur Erstinvestition? Der Ertragsansatz wird häufig für gewerbliche Immobilieninvestitionen verwendet.

Der Ertragsansatz beruht auf der Bestimmung des jährlichen Kapitalisierungssatzes für eine Investition. Diese Rate ist das projizierte Jahreseinkommen aus dem Bruttomietmultiplikator dividiert durch den aktuellen Wert der Immobilie. Wenn also ein Bürogebäude $ 120.000 zum Kauf kostet und das erwartete monatliche Einkommen aus Mieten $ 1. 200 beträgt, beträgt die erwartete jährliche Kapitalisierungsrate:

($ 1200 * 12 Monate) / $ 120.000 = 12%

ist ein sehr vereinfachtes Modell mit wenigen Annahmen. Mehr als wahrscheinlich sind Zinsaufwendungen für die Hypothek. Auch zukünftige Mieteinnahmen können in fünf Jahren weniger oder wertvoller sein als heute.

Viele Anleger kennen den Kapitalwert von Geld. Dieses auf Immobilien angewandte Konzept wird auch als Discounted Cash Flow bezeichnet. In der Zukunft erhaltene Dollar unterliegen einem Inflations- und Deflationsrisiko und werden diskontiert dargestellt, um dies zu berücksichtigen. (Zum diesbezüglichen Lesen siehe Wie sich Zinssätze auf Immobilienwerte auswirken. )

Der Kostenansatz

Der Kostenansatz bei der Bewertung von Immobilien besagt, dass Immobilien nur das wert sind, wofür sie vernünftigerweise verwendet werden können. Sie wird geschätzt, indem der Bodenwert und der abgeschriebene Wert der Verbesserungen addiert werden.

Schätzer dieser Schule befürworten oft die "höchste und beste" Verwendung, um den Kostenansatz für Immobilien zu beschreiben. Es wird häufig als eine Grundlage verwendet, um freies Land zu bewerten.

Wenn Sie zum Beispiel ein Wohnungsunternehmen sind, das drei Hektar Land in einem kargen Gebiet kaufen möchte, um es in Eigentumswohnungen umzuwandeln, wird der Wert dieses Landes auf der besten Nutzung dieses Landes basieren. Wenn das Land von Ölfeldern umgeben ist und die nächste Person 20 Meilen entfernt wohnt, wird die beste Nutzung und damit der höchste Wert dieser Immobilie nicht in Wohnungen umgewandelt, sondern möglicherweise die Bohrrechte erweitert, um mehr Öl zu finden.

Ein anderes Argument für die beste Verwendung hat mit der Eigenschaftszonierung zu tun. Wenn die potenzielle Immobilie nicht als "Wohngebiet" klassifiziert ist, wird ihr Wert reduziert, da der Entwickler erhebliche Kosten für die Neuzonierung verursacht. Es gilt als am zuverlässigsten bei neueren Strukturen und weniger zuverlässig für ältere Eigenschaften. Es ist oft der einzige verlässliche Ansatz bei der Betrachtung von besonderen Gebrauchseigenschaften. (Weitere Informationen finden Sie unter Hauspreis vs. Zinssatz: Welcher ist wichtiger? )

Der Schlußstrich

Immobilieninvestitionen sind nicht aus der Mode gekommen.Seit dem letzten Crash hat sich jedoch der Wohnungsmarkt dramatisch verändert.

Flipping Häuser ohne Geld finanziert ist ein Artefakt der Vergangenheit und möglicherweise für immer gegangen. Aber Immobilienmieten können ein gewinnbringendes Unterfangen sein, wenn Anleger wissen, wie sie Immobilien bewerten.

Die meisten ernsthaften Investoren werden sich vor einer Mietentscheidung die Komponenten all dieser Bewertungsmethoden ansehen. Das Erlernen dieser einführenden Bewertungskonzepte sollte ein Schritt in die richtige Richtung sein, um wieder in das Immobilieninvestmentspiel einzusteigen. Dann, sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen ein günstiges Einkommen bringen kann, finden Sie einen günstigen Zinssatz für Ihre neue Immobilie mit einem Hypothekenrechner. Mit diesem Tool erhalten Sie auch konkretere Zahlen, mit denen Sie bei der Bewertung eines potenziellen Mietobjekts arbeiten können.

(Weitere Informationen finden Sie unter 5 Fehler, die dazu führen, dass House einen Flop schlägt. )