Vermietung vs. Eigenheimbesitz: Vor- und Nachteile

Immobilien Kaufen oder Mieten? Immobilien als Kapitalanlage: Gerd Kommer im Interview Teil 7/8 (März 2024)

Immobilien Kaufen oder Mieten? Immobilien als Kapitalanlage: Gerd Kommer im Interview Teil 7/8 (März 2024)
Vermietung vs. Eigenheimbesitz: Vor- und Nachteile

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Anonim

Ob Sie mieten oder den Ort kaufen, an dem Sie leben, ist eine wichtige Entscheidung. Es beeinflusst nicht nur, wie viel Geld Sie am Ende des Monats noch übrig haben. Es beeinflusst auch Ihren Lebensstil und die Größe der Ersparnisse, die Sie über die Jahre ansammeln. Jeden Tag kaufen Menschen Häuser, wenn sie finanziell besser dran sind, weil es ihnen wichtig ist, einen Platz zu haben, um Wurzeln zu schlagen, und weil sie ein Haus als eine Investition sehen, die wachsen kann und als Quelle für Steuerabzüge. In ähnlicher Weise mieten die Leute die ganze Zeit für die Flexibilität und die minimale Verantwortung, die sie bietet, obwohl sie mit der Zeit ein größeres Vermögen anhäufen würden, wenn sie einen Ort kaufen würden.

Von den beiden Optionen tendiert der Bias oft in Richtung Eigentum: Es ist ein großes Geschäft für alle, von Hypothekengebern über Immobilienmakler bis hin zu Baumärkten, so dass wir mit der Nachricht bombardiert werden, dass Wohneigentum der Schlüssel zum Glück und Teil des amerikanischen Traums. Aber das Besitzen ist nicht allgemein besser als das Mieten, noch ist das Mieten immer einfacher als das Besitzen. Betrachten Sie die Vor- und Nachteile von jedem, um herauszufinden, ob Vermietung oder Besitz für Sie am besten ist.

Stabilität versus Flexibilität

Wohneigentum bringt immaterielle Vorteile wie Stabilität, Zugehörigkeit zu einer Gemeinschaft und Eigenverantwortung mit sich. Es ist jedoch nicht gut für ruhelose oder nomadische Typen. Immobilien sind der ursprüngliche illiquide Vermögenswert. Sie sind möglicherweise nicht in der Lage zu verkaufen, wenn Sie wollen, wenn der Wohnungsmarkt unten ist, und selbst wenn es oben ist, gibt es erhebliche Transaktionskosten, wenn Sie verkaufen. Ändern Sie Ihre Meinung darüber, wo Sie leben möchten, ist viel teurer, wenn Sie besitzen.

Vermietung bedeutet, dass Sie sich jedes Mal, wenn Ihr Mietvertrag endet, ohne Vertragsstrafe bewegen können, aber es bedeutet auch, dass Sie plötzlich umziehen müssen, wenn Ihr Vermieter entscheidet, die Immobilie zu verkaufen, Ihren Apartmentkomplex in Eigentumswohnungen umzuwandeln oder aufzustocken. die Miete um mehr als Sie sich leisten können. (Um solche Probleme zu behandeln, lesen Sie Einfache Möglichkeiten, Mietkosten zu reduzieren .)

Verschwendetes Geld?

Der größte Mythos über das Mieten ist, dass Sie jeden Monat "Geld wegwerfen". Nicht so. Zunächst brauchen Sie einen Platz zum Leben, und das kostet auf die eine oder andere Weise immer Geld. Zweitens, obwohl es wahr ist, dass Sie kein Eigenkapital mit monatlichen Mietzahlungen aufbauen, bauen Sie auch kein Eigenkapital mit einem Großteil des Geldes, das Sie in ein Haus investieren. Die Gesamtkosten des Wohneigentums sind tendenziell höher als die Gesamtkosten der Vermietung, selbst wenn die monatliche Hypothekenzahlung den monatlichen Mietkosten entspricht (oder niedriger ist).

Hier sind einige Ausgaben, die Sie als Eigenheimbesitzer "wegwerfen", die Sie nicht als Mieter zahlen müssen:

  • Grundsteuer
  • Müllabfuhr
  • Wasser- und Abwasserservice
  • Reparaturen und Instandhaltung
  • Schädlingsbekämpfung
  • Baumschnitt
  • Hausbesitzerversicherung
  • Poolreinigung (sofern vorhanden)
  • kreditgeberpflichtige Hochwasserversicherung, in einigen Gebieten
  • Erdbebenversicherung, in Einige Bereiche

Die größte Wegwerfausgaben sind möglicherweise Hypothekenzinsen, die fast alle Ihre monatlichen Zahlungen in den ersten Jahren einer langfristigen Hypothek ausmachen können.Nehmen Sie dieses typische Szenario: Sie borgen 30 Jahre lang $ 100, 000 bei 4%. Ihre erste monatliche Zahlung beträgt 477 $. 42, davon 333 Dollar. 33 ist Zinsen und 144 $. 08 ist prinzipiell. Es wird ungefähr 13 Jahre dauern, bevor mehr von Ihrer monatlichen Zahlung in Richtung Kapital als zu Zinsen geht, und insgesamt verlieren Sie $ 71, 869. 51 in Zinsen (obwohl, zugegeben, Sie werden etwas davon in Steuerabzügen wieder hereinholen) .. (Erfahren Sie mehr in Wie Sie Ihr erstes Zuhause kaufen: Ein Schritt-für-Schritt-Tutorial .)

Selbst Renovierungsprojekte erhöhen nicht oft den Wert Ihres Hauses um mehr als das, was Sie für Sie ausgeben. Im Durchschnitt erhältst du 62 Cent für jeden Dollar, den du für ein Heimwerker-Projekt ausgibst, so der Bericht "Cost vs. Value" des Magazins "Remodeling". Die Projekte, die am meisten einbringen, sind keine glamourösen Dinge, auf die Sie sich freuen werden: Die beste Rendite kommt von der Ersetzung Ihrer Haustür durch eine neue, stählerne Eingangstür, auf der Sie sogar einen Break-even erzielen.

Sobald Sie alle diese Kosten addiert haben, werden Sie vielleicht feststellen, dass Sie finanziell besser dran sind, indem Sie das andere Geld, das Sie in ein Haus auf einem Rentenkonto gesteckt hätten, mieten und investieren. (Weitere Informationen zur Planung für Ihre Zukunft finden Sie unter Top-Daumenregeln für Altersvorsorge .)

Finanzielle Vorhersagbarkeit

Wenn Sie mieten, wissen Sie genau, wie viel Sie für die Unterkunft ausgeben werden jeden Monat. Wenn Sie besitzen, könnten Sie nicht mehr bezahlen als Ihre Hypothek und regelmäßige Rechnungen einen Monat, und all das, plus $ 12, 000 auf einem neuen Dach der nächsten (welche Hausratversicherung kann oder nicht decken kann). Aber Sie müssen nie zahlen, um Ihr Dach zu ersetzen, wenn Sie mieten. Ihre monatlichen, häuslichen Ausgaben, wie z. B. die Versicherung des Mieters, sind in der Regel berechenbarer. (Siehe 6 gute Gründe, um die Versicherung des Mieters zu erhalten ).

Als Mieter sind Sie jedoch mit unvorhersehbaren Mieterhöhungen konfrontiert, wenn Ihr Mietvertrag verlängert wird, es sei denn, Sie leben in einer Stadt mit Mietkontrolle und Ihr Apartment ist damit abgedeckt. Wenn Sie in einem begehrenswerten Teil der Stadt leben, können Mieterhöhungen steil sein, während, wenn Sie eine Festhypothek erhalten, Ihre monatlichen Hauszahlungen nie zunehmen werden (obwohl Grundsteuern und Versicherungsprämien wahrscheinlich werden). Erfahren Sie mehr über das ehemalige in Ihre Vermögenssteuer-Bewertung: Was bedeutet es? .

Andere Eigentumsmythen

Während Wohneigentum oft als ein Weg angepriesen wird, um Wohlstand aufzubauen, kann Ihr Zuhause an Wert verlieren. Viel Wert. Die akzeptable Nachbarschaft, in die Sie gezogen sind, könnte abnehmen. Ein großer Arbeitgeber kann das Gebiet verlassen, was zu einem erheblichen Bevölkerungsrückgang und einem Überangebot an Wohnraum führt, oder es könnte ein Wohnungsbauboom stattfinden, der die Preise niedrig hält. Sie könnten ein Haus für 200.000 $ morgen kaufen und in 30 Jahren finden, dass es immer noch $ 200.000 wert ist, was bedeutet, dass Sie Geld nach der Inflation verloren haben.

Ein weiteres Stück irreführender konventioneller Weisheit: Holen Sie sich eine Hypothek, um den Steuerabzug zu erhalten. True, reduziert die Hypothek Zinsabzug Ihre Out-of-Pocket-Aufwendungen für Hypothekenzinsen früh in Ihrer Darlehenslaufzeit (und die Grundsteuerabzug reduziert Grundsteuern), solange Sie auflisten.Aber Steuerabzüge sind kein Grund, ein Haus zu kaufen. Hier ist warum: Für jeden $ 1, den Sie in Zinsen ausgeben, können Sie 25 ¢ auf Ihrer Steuerrechnung sparen. Du kommst nicht voran. Was mehr ist, wie Sie Ihre Hypothek und den Anteil Ihrer Zahlung, die Zinsabschläge abdeckt, bezahlen, so wird die Steuer brechen.

Mieter erhalten natürlich keinerlei Hypothekensteuerabzug. Aber sie können den Standardabzug nehmen, der allen Steuerzahlern zur Verfügung steht.

Freizeit

Haben Sie Lust, Ihre Abende und Wochenenden nach Belieben zu nutzen? Arbeiten Sie lange oder reisen Sie häufig? Wenn dies der Fall ist, kann der Zeitaufwand für Wohneigentum größer sein, als Sie übernehmen möchten. Es gibt immer Projekte rund um das Haus, die Sie benötigen oder wollen, von der Suche nach einem Klempner, um eine verrostete Rohr zu ersetzen, um das Schlafzimmer neu zu malen, um den Rasen zu mähen. Wenn Sie in einer Gemeinschaft mit einem Hausbesitzer-Verband leben, könnte der HOA viele dieser Hausbesitz Aufgaben von Ihrem Teller für eine zusätzliche Kosten von ein paar hundert Dollar pro Monat nehmen. Aber Vorsicht vor den Kopfschmerzen, die Assoziationsmitgliedschaft mit sich bringen kann. (Erfahren Sie mehr in 9 Dinge, die Sie über Hausbesitzervereinigungen wissen müssen.)

Wenn Sie mieten, kümmert sich Ihr Vermieter um alle Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten - obwohl sie natürlich nicht so schnell erledigt werden können. oder wie Sie möchten.

The Bottom Line

Welche Option für Sie am besten ist, geht nicht nur um Geld; Es geht auch um Komfort und Ihre Vision für Ihr Leben. Ignorieren Sie Leute, die Ihnen sagen, dass es auf lange Sicht immer sinnvoller ist zu besitzen, dass das Mieten Geld wegwirft, oder dass es sinnvoller ist zu kaufen, wenn Ihre monatliche Hypothekenzahlung gleich oder geringer als Ihre monatliche Mietzahlung ist. Wohnungsmärkte und Lebensumstände sind zu vielfältig, um pauschale Aussagen wie diese zu machen.

Dennoch, trotz der zusätzlichen Ausgaben und zusätzlichen Hausarbeiten, die mit dem Besitz eines Hauses verbunden sind, wählten viele Leute es über das Mieten: Es bietet einen dauerhafteren Platz, um Kinder darin aufzuziehen. Oder es bietet die einzige Weise an, die Art zu haben oder zu schaffen von Wohnsitz wollen sie.

Letztendlich ist die Entscheidung, zu mieten oder zu besitzen, nicht nur finanziell - sie ist auch emotional.