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Was ist eine 'umgekehrte Hypothek'

Eine umgekehrte Hypothek ist eine Hypothek, bei der ein Hausbesitzer Geld gegen den Wert seines Hauses leihen kann, indem er Geld in Form einer festen monatlichen Zahlung oder einer Kreditlinie erhält. Es ist keine Rückzahlung der Hypothek (Kapital oder Zinsen) erforderlich, bis der Kreditnehmer stirbt, dauerhaft fortzieht oder das Haus verkauft. Die Transaktion ist so strukturiert, dass der Darlehensbetrag den Wert des Eigenheims über die Laufzeit des Darlehens nicht übersteigt.

Reverse-Hypotheken gab es in der einen oder anderen Form seit den 1960er Jahren, aber die moderne Version ist in jüngster Zeit in die öffentliche Aufmerksamkeit als ein tragfähiges Schuldinstrument für Hausbesitzer geraten. Obwohl diese Art von Darlehen von der Finanzplanungsgemeinschaft und den Medien mit Misstrauen betrachtet wurde, hat die Nachfrage zugenommen, da sie eine schnelle Lösung für Menschen mit "Haus- und Geldarmut" bieten kann, insbesondere Senioren, die eine Ergänzung benötigen. ihr Ruhestandseinkommen oder die Bezahlung für die Langzeitpflege.Vor dem Einspringen ist es jedoch wichtig, die Grundlagen zu verstehen, einschließlich der Funktionsweise der umgekehrten Hypotheken, wie sie erhalten werden und die damit verbundenen Kosten.

"Reverse Mortgage"

Wie funktioniert eine umgekehrte Hypothek?

Die meisten Menschen kaufen ein Haus mit einer regulären (oder Forward-) Hypothek: Sie leihen sich Geld von einem Kreditgeber, machen monatliche Zahlungen, um den Restbetrag zu bezahlen. und bauen stetig Eigenkapital im Haus.Im Laufe der Zeit sinkt Ihre Schulden und Ihr Haus Eigenkapital erhöht, und wenn die Hypothek in voller Höhe bezahlt wird, besitzen Sie das Haus ganz.

Eine umgekehrte Hypothek funktioniert anders - in der Tat, wie der Name bedeutet, es funktioniert der umgekehrte Weg. thly Zahlungen an einen Kreditgeber, ein Kreditgeber Zahlungen an Sie, basierend auf einem Prozentsatz des Wertes in Ihrem Hause. Sie wählen aus, ob das Bargeld als einmalige Pauschale, als regelmäßiger monatlicher Barkredit (entweder für den Zeitraum, in dem Sie zu Hause oder für eine bestimmte Anzahl von Jahren leben), eine Kreditlinie (wo Sie entscheiden, wann und wie viel zu leihen) oder eine Kombination dieser Optionen.

Während der gesamten Laufzeit der umgekehrten Hypothek behalten Sie das Eigentum an Ihrem Haus, das als Sicherheit für das Darlehen dient. Ihnen werden nur Zinsen auf die Erlöse berechnet, die Sie erhalten, und es stehen sowohl feste als auch variable Zinssätze zur Verfügung. Bei den meisten Reverse-Hypotheken handelt es sich um variabel verzinsliche Kredite, die an kurzfristige Indizes geknüpft sind, wie etwa die 1-jährige Schatzanweisung oder der London Interbank Offered Rate (LIBOR), plus einer Marge, die um ein bis drei Prozentpunkte erhöht werden kann. Jegliche Zinsen werden über die gesamte Laufzeit der umgekehrten Hypothek bis zur Rückzahlung verrechnet.

Mit fortschreitendem Kredit steigt Ihre Verschuldung, während Ihr Eigenheim sinkt.Wenn Sie umziehen, das Haus verkaufen oder verschenken, verkauft der Kreditgeber das Haus, um das Geld zurückzuerhalten, das an Sie ausgezahlt wurde. Nach der Zahlung der Darlehensgebergebühren geht das im Haushalt hinterlassene Eigenkapital an Sie oder Ihre Erben (in einigen Fällen haben die Erben die Möglichkeit, die Hypothek zurückzuzahlen, ohne das Haus zu verkaufen). Wenn Sie mehr Zahlungen erhalten, als Ihr Haus wert ist (wenn Sie das Darlehen "überleben"), werden Sie der Federal Trade Commission zufolge niemals mehr als den Wert des Eigenheims schulden.

Eine Rückhypothek kann fällig werden, wenn Sie die Verpflichtungen aus der Hypothek nicht erfüllen; zum Beispiel, wenn Sie Ihre Steuern und / oder Versicherungen nicht bezahlen oder wenn das Eigentum verfällt. Sie bleiben verantwortlich für die Zahlung von Grundsteuern, Hausbesitzer Versicherung und Pflege Ihres Hauses. Aber wenn sein Wert unter den Betrag fällt, den Sie aus anderen Gründen, wie einem Rückgang auf dem Wohnungsmarkt, geliehen haben, können Sie nicht ausgeschlossen werden.

Arten von Rückhypotheken

Es gibt verschiedene Arten von Rückhypotheken. Dazu gehören:

• Einweg-Rückhypotheken, die von einigen staatlichen und kommunalen Behörden und gemeinnützigen Organisationen angeboten werden.

• Bundesversicherte Hypotheken, sogenannte HECMs (Home Equity Conversion Mortgages)

• Eigene Reverse-Hypotheken Dies sind private Kredite, die von einem emittierenden Unternehmen gestützt werden.

Einzweckhypotheken sind in der Regel für Hausbesitzer mit niedrigem und mittlerem Einkommen bestimmt. Der Kreditgeber bestimmt, wie diese Art der umgekehrten Hypothek verwendet werden kann (z. B. zur Zahlung von Grundsteuern oder für Reparaturen am Haus).

Am häufigsten ist die Home Equity Conversion Mortgage (HECM). HECM-Kredite werden von Privatbanken ausgegeben und von der Federal Housing Administration versichert (sie sind die einzigen von der US-Regierung garantierten Reverse-Mortgage-Produkte). Diese Darlehen haben keine Einkommensbeschränkungen oder medizinischen Anforderungen, und es gibt keine Beschränkungen, wie das Geld ausgegeben werden kann. Der Hauptnachteil zu dieser Art der Umkehrhypothek ist, dass der maximale Darlehensbetrag begrenzt ist (zZ ist es der kleinere vom bewerteten Wert des Wohnsitzes oder das HECM FHA Hypotheklimit von $ 625, 500).

Eigene Reverse-Hypotheken, die auch von verschiedenen Kreditinstituten angeboten werden, bieten Beträge an, die höher sind als HECM-Kredite; Dieser potentielle Nutzen ist jedoch kostenaufwendig. Nicht-HECM-Hypotheken sind nicht föderativ versichert und können erheblich teurer sein. Hausbesitzer mit höherwertigen Häusern (zum Beispiel in den sechs Zahlen) können von diesem Typ am meisten profitieren.

Wie man eine umgekehrte Hypothek erhält

Da die große Mehrheit der umgekehrten Hypotheken HECM-Kredite sind, werden wir uns auf sie konzentrieren. Um sich zu qualifizieren, müssen Sie:

• mindestens 62 Jahre alt sein

• das Haus direkt besitzen (oder ein niedriges Hypothekensaldo haben)

• das Eigentum an dem Haus halten und als Hauptwohnsitz darin leben

• nicht auf eine Bundesschuld verzichten (Einkommenssteuern, ein Darlehen der Kleinbetrieb-Verwaltung oder Bundesstudiendarlehen)

• in der Lage sein, fristente und volle Zahlungen für laufende Eigentumgebühren (zB Grundsteuern, Versicherung, HOA-Gebühren, etc.) zu leisten.)

• Nehmen Sie an einer Verbraucherinformationssitzung teil, die von einem vom US Department of Housing and Urban Development (HUD) genehmigten HECM-Berater angeboten wird (diese Sitzungen sind kostenlos)

Oft wird der Kreditgeber verlangen, dass es keine anderen Pfandrechte geben kann. das Haus (wenn vorhanden, müssen sie mit dem Erlös der umgekehrten Hypothek abbezahlt werden).

Darüber hinaus muss Ihr Zuhause sein:

• Ein Einfamilienhaus oder ein Haus mit zwei bis vier Einheiten (und Sie belegen mindestens eine der Einheiten)

• Ein von der HUD genehmigtes Projekt oder Stadthaus < Ein Fertighaus, das die Anforderungen der FHA erfüllt (Baujahr Juni 1976)

• Sie können keine Rückhypothek auf einem Mietshaus, einem Ferienhaus oder sogar einem Wohnhaus erhalten, das früher Ihr Hauptwohnsitz war, aber unbesetzt war für ein Jahr (weil Sie zum Beispiel in einem Pflegeheim leben). Sobald Sie eine umgekehrte Hypothek haben, können Sie jedoch bis zu 12 Monate an einem anderen Ort leben, bevor der Kredit fällig wird.

Wie viel können Sie ausleihen?

Da Sie keine Zahlungen für eine umgekehrte Hypothek leisten, sondern Zahlungen erhalten, benötigen Sie nicht notwendigerweise ein Arbeitseinkommen, um sich für eine solche zu qualifizieren. Die Kreditgeber führen nun jedoch finanzielle Bewertungen durch, um sicherzustellen, dass die Kreditnehmer in der Lage sind, obligatorische finanzielle Verpflichtungen zu erfüllen, wie zum Beispiel Grundsteuern und Versicherungen. Ihr Einkommen, Vermögen, monatliche Lebenshaltungskosten und Kredit-Geschichte wird während des Kreditprozesses überprüft werden (obwohl Ihre Kredit-Score ist kein wesentlicher Faktor). Wenn Sie nicht genug Einkommen oder liquide Mittel haben, könnte der Kreditgeber einen Teil Ihres Reverse-Mortgage-Erlöses zur Deckung von Steuern und Versicherungen beiseite legen.

Der Geldbetrag, den Sie erhalten, hängt von einer Reihe von Faktoren ab, darunter das Alter des jüngsten Kreditnehmers (Paare können Kredite aufnehmen, nicht nur Einzelpersonen), der aktuelle Zinssatz, der Wert des Eigenheims und - im Falle eines HECM-Darlehen - das Kreditlimit. Im Allgemeinen gilt, je älter Sie sind, desto wertvoller Ihr Haus und je mehr Eigenkapital Sie haben, desto mehr Geld können Sie für eine umgekehrte Hypothek erhalten.

Hier ist ein Beispiel, wie es für zwei Häuser in der gleichen Gegend funktionieren kann, beide im Wert von $ 300, 000: John wurde am 1. Januar 1942 geboren und kann ein Home-Equity-Darlehen von $ 174, 900 (vor Gebühren, Versicherungen und Abschlusskosten). Johns Nachbar, Jim, geboren am 1. Januar 1952, wird wahrscheinlich nur 154 $, 200 wegen seines jüngeren Alters leihen können.

Die Kosten von Rückhypotheken

Rückhypotheken sind mit einer Reihe von Kosten verbunden. Die Gebühren und Gebühren beinhalten:

Mortgage Insurance Premium (MIP).

• Eine Hypothekenversicherung garantiert, dass Sie Ihre Kreditvorschüsse erhalten, wenn das Unternehmen, das Ihr Konto verwaltet (der Kreditdienstleister), aus dem Geschäft ausscheidet. In der Regel wird Ihnen ein MIP von 0,5% des geschätzten Wertes des Hauses in Rechnung gestellt (oder 2,5%, wenn Sie mehr als 60% der verfügbaren Mittel in Anspruch nehmen). Sie werden außerdem jährlich MIP belastet, das entspricht 1.25% des ausstehenden Darlehenssaldos. Dieser Betrag entsteht im Laufe der Zeit und wird gezahlt, wenn das Darlehen fällig wird. Drittgebühren.

• Dazu gehören Abschlusskosten für Posten wie Beurteilungen, Titelsuchen und -versicherungen, Inspektionen, Bonitätsprüfungen, Umfragen, Aufzeichnungsgebühren und Hypothekensteuern. Kreditvergabegebühr.

• Wenn Ihr Haus bei weniger als $ 125, 000 bewertet wird, kann Ihr Darlehensgeber eine Origination-Gebühr von bis zu $ ​​2, 500 ändern. Wenn Sie zu mehr als diesem Betrag bewertet werden, kann der Kreditgeber bis zu 2% der ersten Gebühr verlangen. $ 200, 000 des Wertes Ihres Hauses, plus bis zu 1% eines Betrages von mehr als $ 200, 000. Emissionsgebühren für HECM-Kredite sind auf $ 6, 000 begrenzt. Servicegebühren.

• Kreditgeber können Ihnen eine monatliche Servicegebühr von $ 30 berechnen, wenn das Darlehen einen jährlichen Zinssatz hat, oder $ 35, wenn sich der Zinssatz monatlich ändert. Die Gebühr deckt Dinge wie das Senden von Schecks und Kontoauszügen sowie andere Kundenservices ab. Sie können diese in das Darlehen einrollen, wenn Sie nicht wollen (oder es sich nicht leisten können), sie vorab und aus der Tasche zu bezahlen. Wenn Sie dies tun, werden Ihnen Zinsen als Teil der Gesamtbilanz zugewiesen.

Die Beratungspflicht

Bevor Sie eine umgekehrte Hypothek erhalten können, müssen Sie von der Bundesregierung eine Hypothekenberatung durchlaufen.

Umgekehrte Hypothekenberater arbeiten für unabhängige, von der Regierung genehmigte Wohnungsberatungsstellen, und ihre Aufgabe ist es, die Kosten und Konsequenzen eines HECM und die verschiedenen Möglichkeiten, wie Sie den Erlös erhalten können, zu erklären. Sie werden Ihnen auch dabei helfen, andere Möglichkeiten zu erkunden, um über die Runden zu kommen, wie z. B. öffentliche Unterstützung für die Bezahlung von Nahrungsmitteln, Hilfsmitteln und Medikamenten. Die Federal Trade Commission sagt, Sie können erwarten, rund 125 $ für die Hypothekenberatung zu zahlen. Wenn Sie es sich nicht leisten können, bedeutet das nicht, dass Sie keine umgekehrte Hypothek bekommen können, aber Sie müssen einen umgekehrten Hypothekenberater finden, der auf die Gebühr verzichtet.

Mortgage Counseling wurde entwickelt, um diejenigen zu schützen, die nicht finanziell versiert sind und zusätzliche Hilfe benötigen, um zu verstehen, worauf sie sich einlassen. Wenn Sie bereits vollständig verstehen, wie umgekehrte Hypotheken funktionieren, wird sich dieser Schritt wahrscheinlich wie eine Verschwendung von Zeit und Geld anfühlen; Finden Sie einfach die günstigste, bequemste Option - Telefonberatungen sind in den meisten Staaten verfügbar - und machen Sie es vorbei. Weil Reverse-Hypotheken kompliziert und teuer sein können, schadet es nie, die Details noch einmal durchzugehen oder letzte Fragen zu stellen.

Das Problem des jüngeren Ehegatten

Da Reverse-Mortgage-Schuldner mindestens 62 Jahre alt sein müssen, haben in der Vergangenheit einige Ehepaare nur einen Ehegatten zu einem offiziellen Kreditnehmer auf dem Reverse-Hypotheken-Vertrag gemacht. Das Ziel war, die Reverse-Mortgage-Erlöse zu erhöhen, weil ältere Kreditnehmer mehr Geld bekommen. Diese Entscheidung hatte unbeabsichtigte Konsequenzen: Wenn der leihende Ehegatte zuerst starb, wurde die umgekehrte Hypothek fällig, und der überlebende Ehegatte würde das Haus verlieren, wenn er oder sie die umgekehrte Hypothek nicht zurückzahlen konnte. (HUD hat jetzt ein Verfahren, das dieses Problem oft vermeiden kann.)

Wenn Sie heute eine umgekehrte Hypothek aufnehmen, muss der Kreditgeber sowohl Sie als auch Ihren Ehepartner in den Vertrag aufnehmen, auch wenn einer von Ihnen noch nicht 62 Jahre alt ist. Dank der HUD-Regeln aus dem Jahr 2014 nach einem Gerichtsurteil von 2013.Wenn ein Ehepartner noch nicht 62 Jahre alt ist, wird er oder sie noch kein Kreditnehmer sein. Diese neuen Regeln legen jedoch einen Aufschubzeitraum fest, der verhindert, dass eine Witwe oder ein Witwer das Heim verlieren könnte. Bedauerlicherweise bedeuten die neuen Regeln auch, dass die Darlehensgewinne nun auf dem Alter des jüngeren Ehegatten basieren müssen.

Im August 2014 änderte das Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung seine Politik weiter, um die Übertragung der umgekehrten Hypothekenleistungen an einen überlebenden nicht ausleihenden Ehegatten zu ermöglichen, nachdem der entleihende Ehegatte verstorben ist.

Was danach passiert

Sobald der verbliebene Kreditnehmer und Ehegatte verstorben ist oder von der Immobilie umgezogen ist, haben die Erben mehrere Optionen, je nachdem, wie viel Eigenkapital in der Immobilie vorhanden ist.

Die Erben können das Eigentum behalten,

was die Rückzahlung des geschuldeten Restbetrags oder mindestens 95% des aktuellen Schätzwerts des Eigenheims bedeutet, entweder aus eigenen Mitteln oder durch die Refinanzierung der bestehenden Hypothek. Die Erben können die Liegenschaft verkaufen

, und sie können alle Einnahmen aus dem Verkauf behalten, nachdem die umgekehrte Hypothek abbezahlt ist. Die Erben können weggehen

, wenn die Immobilie wenig bis gar kein Eigenkapital hat oder die Hypothek unter Wasser ist, was bedeutet, dass der geschuldete Saldo größer ist als der Wert des Hauses, können die Erben dem Darlehensgeber einfach die Schlüssel geben. In der Tat müssen sie: Die meisten Leihverkehr Dokumente besagen, dass nach dem Tod des Hausbesitzers oder der Einstellung des Eigenheimbesitzers im Haus, Häuser mit Hypothekenguthaben, die größer als der Wert des Hauses sind, wieder in Besitz genommen werden. Die meisten Hypotheken haben eine "Nicht-Rückgriffsklausel", die Sie oder Ihren Nachlass daran hindert, mehr als den Wert des Hauses zu zahlen, wenn der Kredit fällig wird; aber in dieser Situation kann die einzige Alternative für die Erben sein, den Rest in bar zu machen. Reverse Mortgages für Home Buying

Eine spezielle Art von FHA-versicherter umgekehrter Hypothek namens HECM for Purchase ermöglicht es Senioren, eine umgekehrte Hypothek zu verwenden, um ein Haus zu kaufen. Diese Option kann funktionieren, wenn Ihr aktuelles Zuhause nicht Ihren Anforderungen entspricht (zu groß, zu viele Treppen, etc.), Sie kein signifikantes Altersguthaben oder keinen ausreichenden monatlichen Cashflow haben, um eine Hypothekenzahlung zusätzlich zu Ihren anderen Ausgaben zu unterstützen. ,

und Ihr langfristiger Plan besteht darin, in einem Haus, das Sie besitzen, vor Ort zu altern. Im Allgemeinen stimmen Bedingungen, Kosten und andere Qualifikationen für diese HECM mit denen der regulären HECM überein. Wie bei einem regulären HECM erfordert ein HECM für den Kauf, dass Sie entweder das Eigenheim besitzen oder über eine beträchtliche Menge an Eigenkapital verfügen. Sie müssen bei Abschluss zwischen 50% und 100% des Kaufpreises bezahlen. Je älter Sie sind, desto kleiner ist Ihre Anzahlung und desto mehr können Sie ausleihen, alles andere ist gleich. Sie können keine umgekehrte Kaufoption verwenden, um ein Haus zu kaufen, das noch nicht gebaut wurde. Aber Sie können damit ein nagelneues Zuhause kaufen, solange es fertig ist und ein Beleg für die Belegung ausgestellt wurde.

Reverse Mortgages Pro und Cons

Für Menschen, die planen, in ihren Häusern zu bleiben, kann eine umgekehrte Hypothek eine gute, bereite Quelle des benötigten Cashflows sein.Es ist im Allgemeinen einfacher, sich für eine umgekehrte Hypothek zu qualifizieren, als sich für eine reguläre Forward-Hypothek zu qualifizieren. Ihre Kredit-Score ist kein Faktor,

und Sie brauchen nur genug Einkommen oder Vermögenswerte, um weiterhin für Hausbesitzer Versicherung, Grundsteuern und Pflege zu Hause bezahlen.Senioren müssen keine Steuern auf das Geld zahlen, das sie von einer umgekehrten Hypothek erhalten: Sie gelten nicht als Einkommen und sind daher nicht steuerpflichtig. Auf der anderen Seite sind die durch das Darlehen generierten Zinsen nicht über die Laufzeit steuerlich absetzbar; es kann nur abgezogen werden, wenn der Kredit vollständig abbezahlt ist - es sei denn, der Kreditnehmer leistet tatsächlich Zinszahlungen, während er mitmacht (was die Gründe für das Erhalten einer Reverse-Hypothek an erster Stelle etwas vereitelt).

Es ist auch wichtig zu erkennen, dass diese Kredite teurer sein können als sie ursprünglich erscheinen. Zusätzlich zu den Zinsen kommen umgekehrte Hypotheken mit vielen Gebühren und zusätzlichen Kosten, einschließlich Hypothekenversicherung. Während diese im Allgemeinen nicht mit Federal-backed Hypotheken im Einklang stehen, können sie immer noch addieren, und sind mehr als normale Hypothekengebühren. HECM-Kredite legen auch Grenzen für die Höhe der Kredite fest, insbesondere im ersten Jahr. Um unnötige Gebühren zu vermeiden - und um mehr Eigenkapital in Ihrem Haus zu behalten - empfehlen einige Experten, umgekehrte Hypotheken in Form einer Kreditlinie anstelle einer Kapitalabfindung aufzunehmen. Auf diese Weise zahlen Sie nur Zinsen und jährliche Versicherungsprämien für den Betrag, den Sie tatsächlich abgehoben haben.

Vor allem ist es wichtig zu verstehen, dass umgekehrte Hypotheken Ihnen und Ihren Erben weniger Vermögenswerte hinterlassen, weil sie Eigenkapital in Ihrem Haus verbrauchen. Das könnte wünschenswert sein, wenn Sie versuchen, die Größe eines steuerpflichtigen Nachlasses zu reduzieren, aber es bedeutet, dass Sie nicht in der Lage sein werden, Ihr Haus einem Kind während Ihres Lebens zu geben oder zu verkaufen, ohne die Hypothek zurückzuzahlen.

Wie bei jedem Kredit zahlt es sich immer aus, Preise und Bedingungen einzukaufen. Und Hausbesitzer eines bestimmten Alters mit guten Krediten, die Rückhypotheken erwägen, sollten sorgfältig die Optionen anderer zu Hause besicherter Finanzierungen analysieren, wie zum Beispiel ein Home-Equity-Darlehen oder eine Home-Equity-Kreditlinie.