Reverse-Hypotheken wurden heftig kritisiert, weil sie für die Konsumenten eine unerfreuliche Angelegenheit sind. Eine der größten Beschwerden kommt von der Tatsache, dass viele Witwen und Witwer die Häuser verloren haben, nachdem ihre Ehegatten verstorben sind. Warum ist das passiert und könnte es dir passieren?

(Eine kurze Übersicht über die Grundlagen finden Sie unter Wie funktioniert eine umgekehrte Hypothek? ).

Timing ist der Schlüssel

Die Wahrscheinlichkeit, dass Ihr hinterbliebener Ehepartner das Vermögen nach Ihrem Tod verlieren könnte, hängt davon ab, wann Sie das Darlehen aufgenommen haben. Für Darlehen, die vor dem 4. August 2014 aufgenommen wurden, gelten andere Regeln als für Kredite, die am oder nach dem 4. August 2014 aufgenommen wurden. Letzteres markiert das Datum, an dem das Amt für Wohnungswesen und Stadtentwicklung seine umgekehrte Hypothekenpolitik geändert hat.

Diese Änderung wurde als Reaktion auf eine Klage gegen eine Gruppe nicht ausleihender überlebender Ehegatten gegen das Ministerium erhoben (das heißt, ihre Namen standen nicht auf den umgekehrten Hypothekenverträgen). Hypothekenmakler, dass sie in der Lage sein würden, in ihren Häusern zu leben, nachdem ihre Ehegatten (die offiziellen Kreditnehmer) starben. Stattdessen wurden die Kreditgeber abgeschottet, da sie wollten, dass die Hypothekendarlehen zurückgezahlt wurden, sobald der Kreditnehmer starb. Diese Situation wird oft als "Problem des jüngeren Ehepartners" bezeichnet, weil einige Ehepartner nicht in der Hypothek waren, weil sie zu jung waren, um sich zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme für eine umgekehrte Hypothek zu qualifizieren (siehe Qualifizieren Sie sich für eine Rückzahlung Hypothek? ).

Die Kreditgeber folgten in der Tat den Reverse-Mortgage-Vorschriften der HUD. 2013 entschied jedoch ein Bundesgericht in Bennett et al. v. Donovan dass die Bestimmungen der HUD gegen Bundesrecht verstoßen und ein Kreditgeber keinen überlebenden Ehepartner, der nicht auf der Rückhypothek genannt ist, zur sofortigen Rückzahlung verpflichten kann, wenn der Ehepartner, der einzige Hypothekenschuldner, stirbt. Wir werden in Kürze auf die neuen Regeln eingehen.

Zuerst wollen wir definieren, was wir unter "vor dem 4. August 2014 herausgenommen" verstehen. Ist das der Zeitpunkt, an dem Sie sich für die Hypothek beworben haben? Das Datum, an dem Sie die Unterlagen unterzeichnet haben? Technisch ist es eigentlich nicht, obwohl es dem ersteren näher ist als das letztere. Jedes Mal, wenn Sie sich für ein Darlehen, das von der Federal Housing Administration (FHA) versichert ist, ob es sich um eine reguläre, Hypothek FHA oder eine umgekehrte, Hypothek Hypothek, ist Ihr Darlehen zugeordnet, was eine Fallnummer genannt wird. Es ist das Datum, an dem die Fallnummer zugewiesen wird, das bestimmt, welche Regeln für Ihre Hypothek gelten. Ihr Kreditsachbearbeiter erhält Ihre Fallnummer, bei der es sich um eine eindeutige 10-stellige Kennung handelt, die von der FHA vergeben wird, nachdem die Agentur Ihre Hausanschrift und Ihre Sozialversicherungsnummer bestätigt hat. Sie finden diese Nummer oben auf Seite 1 Ihrer HECM-Anwendung.Um das mit Ihrer Fallnummer verknüpfte Datum zu erfahren, müssen Sie sich an Ihren Kreditgeber oder Ihr HUD wenden, da dieses Datum nicht in der Hypothekenanwendung angegeben ist.

Vor dem 4. August 2014 informiert das

HUD die Öffentlichkeit über Änderungen in seinen Vorschriften durch Dokumente, die Hypothekenbriefe genannt werden. Zum Zeitpunkt dieses Schreibens enthält der Hypothekenbrief 2015-15, veröffentlicht am 12. Juni 2015, die aktuellsten Regeln über nicht über die Kreditaufnahme hinausgehende Ehegatten und HECMs, die vor dem 4. August 2014 abgeschlossen wurden. kann den Bedingungen des ursprünglichen umgekehrten Hypothekenvertrags folgen, wenn der entlehnende Gatte stirbt. Das bedeutet, dass ein überlebender, nicht ausleihender Ehegatte, dessen Haus durch eine vor dem 4. August 2014 abgeschlossene Rückhypothek gedeckt ist, immer noch dem Risiko ausgesetzt ist, das Haus zu verlieren, wenn sein ausleihender Ehegatte zuerst stirbt.

Allerdings gibt der Hypothekenbrief auch umgekehrten Hypothekengebern eine Alternative zum Aufruf der umgekehrten Hypothek fällig (mit anderen Worten, fordern sofortige Rückzahlung, auf die Gefahr der Abschottung in sechs Monaten). Reverse Mortgage Kreditgeber haben eine Option namens "mortgagee optionale Wahl (MOE) Zuordnung", die sie das Eigentum an der umgekehrten Hypothek auf HUD übertragen können. Der Kreditgeber wird einen Anspruch bei HUD einreichen, um die Summe, die er durch den Verkauf des Hauses erhalten hätte, wieder hereinzuholen.

Durch die Übertragung der Hypothek entsteht eine "Aufschubfrist", die ein anspruchsberechtigter, überlebender Ehepartner so lange im Heim bleiben lässt, wie er oder sie weiterhin die grundlegenden Anforderungen der umgekehrten Hypothek erfüllt, z. , die Versicherung der Hausbesitzer aufrechtzuerhalten und die Immobilie in gutem Zustand zu halten. Der Ehegatte muss ein rechtmäßiger Eigentümer des Hauses sein und es weiterhin als seinen Hauptwohnsitz beschäftigen. Er oder sie muss auch zum Zeitpunkt der Beendigung des Darlehens mit dem leihenden Ehegatten verheiratet gewesen sein und bis zum Tod des leihenden Ehegatten verheiratet bleiben. Engagierte gleichgeschlechtliche Paare, die nicht legal heiraten durften, als die umgekehrte Hypothek zustande kam, aber die verheiratet waren, bevor der Kreditnehmer starb, haben die gleichen Rechte.

Die Sprache macht deutlich, dass die Übertragung des Eigentumsrechts eine Option und keine Voraussetzung für den Kreditgeber ist. Mit anderen Worten, dieses so genannte "Problem des jüngeren Ehegatten" besteht immer noch für Hausbesitzer, die vor dem 4. August 2014 ein HECM abschlossen. Überlebende Ehepartner in dieser Situation könnten einen Immobilienanwalt konsultieren, um Optionen zu erkunden.

Am oder nach dem 4. August 2014

Warum haben Paare nur den Namen eines Ehepartners auf die umgekehrte Hypothek gesetzt? Oft ging es darum, den Reverse-Mortgage-Erlös zu erhöhen, da die Größe der Zahlungen an das Alter des Kreditnehmers gebunden ist. Jetzt gibt es keinen Vorteil mehr für diese Strategie. Darlehenserlöse mit den heutigen Hypotheken müssen auf dem Alter des jüngeren Ehegatten basieren, auch wenn dieser Ehepartner jünger als 62 Jahre alt ist und somit nicht alt genug ist, um ein Co-Kreditnehmer für die umgekehrte Hypothek zu sein. Nach den heutigen Regeln ist Ihr / e anspruchsberechtigte nicht-entleihende Ehegatte jünger als 62 Jahre, solange er / sie die gleichen Bedingungen für die Aufschubperiode wie oben beschrieben erfüllt.

Wenn Sie eine umgekehrte Hypothek aufnehmen, während Sie mit einem jüngeren, nicht kreditnehmenden Ehegatten verheiratet sind, wird er beim Abschluss entweder als förderfähiger nicht-entleihender Ehegatte oder als nicht förderfähiger nicht-entleihender Ehegatte formell dokumentiert. Ein förderfähiger, nicht leihender Ehegatte lebt mit dem entleihenden Ehegatten im Hauptwohnsitz; Ein nicht förderfähiger, nicht leihender Ehegatte wohnt an einem anderen Ort als sein erster Wohnsitz. Die Stundung gilt nicht für den nicht entleihenden Ehegatten, wenn sich das Ehepaar nach der Entnahme des HECM scheidet. Sie gilt auch nicht für einen neuen Ehegatten, den ein Hypothekenschuldner nach der Aufnahme des Darlehens heiratet. Die gleichen Bestimmungen gelten für gleichgeschlechtliche Paare, die nicht legal heiraten durften, als die umgekehrte Hypothek aufgenommen wurde, die jedoch vor dem Tod des Darlehensnehmers heirateten, weil diese Partner unter die Definition von "nicht hinterlegten überlebenden Ehegatten" fallen. "

The Bottom Line

Trotz der jüngsten Reformen gibt es immer noch Situationen, in denen eine Witwe oder ein Witwer nach dem Tod seines Ehegatten die Wohnung verlieren könnte. Wenn Sie oder Ihr Ehepartner bereits eine umgekehrte Hypothek aufgenommen haben, stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, welche Regeln für Ihre Situation gelten. Sie können sich mit einem Immobilienanwalt oder Finanzplaner treffen, um eine Lösung zu finden, wenn Sie gefährdet sind.

Wann immer das Datum Ihrer umgekehrten Hypothek ist, beachten Sie bitte, dass der überlebende, nicht entleihende Ehegatte nach dem Tod des leihenden Ehepartners keine weiteren Erlöse mehr erhalten darf. Dies wird kein Problem sein, wenn die Krediterlöse als Pauschalbetrag erhalten wurden, aber es könnte ein Problem sein, wenn die Reverse Mortgage Funds als ein Strom von monatlichen Zahlungen oder als eine Kreditlinie geliefert worden wären. Wenn Sie heute eine umgekehrte Hypothek aufnehmen, insbesondere wenn nur ein Ehepartner als Kreditnehmer aufgeführt wird, sollten Sie prüfen, ob die Kapitaloption die größte finanzielle Sicherheit bieten könnte.

(Um mehr über Reverse-Hypotheken zu erfahren, lesen Sie Leitfaden für Steuern und Reverse-Hypotheken und Den richtigen Reverse Mortgage Lender auswählen.)

Hinweis: Die hier beschriebenen Regeln gelten für Eigenheim-Eigenkapital-Hypotheken (HECMs). Diese sind bei weitem die häufigsten der drei Arten von Reverse-Hypotheken und die einzigen, die von der FHA versichert sind. Wenn Sie einer von etwa 5% der Hypothekenschuldner mit einer zweckgebundenen Rückhypothek oder einer proprietären Rückhypothek sind, müssen Sie Ihre Darlehenspapiere überprüfen, um festzustellen, ob die in diesem Artikel beschriebenen Probleme auf Ihre Situation zutreffen.