Die Investition in Mietimmobilien sieht auf dem Papier wie eine gute Idee aus. Sie kaufen einfach einen Platz in einer schönen Gegend, finden Mieter und lassen das Geld einrollen. Es gibt jedoch einige Dinge, die Sie berücksichtigen müssen, bevor Sie eine Immobilie kaufen und eine "zu vermietende" Anzeige in der Zeitung platzieren. Hier geben wir Ihnen einen Überblick über das Für und Wider des Besitzes von Mietobjekten und geben Ihnen einige Tipps, wie Sie als Vermieter Gewinne erzielen können.

Vorteile von Mietimmobilien

Viele Menschen, die sich unwohl fühlen, in Finanzinstrumente zu investieren, haben keine Bedenken, in Immobilien zu investieren, da dies ein materieller Vermögenswert ist. Dies ist eine psychologische Unterscheidung, da ein schlechter Bestand und ein schlechtes Mietobjekt gleichermaßen in der Lage sind, Geld zu verlieren, was Sie zwingt, für einen Verlust zu verkaufen. Das heißt, hier sind die Vorteile, die sich auf dem Papier zeigen:

Aktuelles Einkommen - Dies bezieht sich auf das Mietgeld, das übrig bleibt, nachdem die Hypothek und die damit verbundenen Ausgaben bezahlt wurden. Laufendes Einkommen ist im Grunde monatliches Bargeld, für das Sie nicht arbeiten mussten - Ihr Eigentum produziert es für Sie.

Wertschätzung - Dies ist der Wertzuwachs, den die Eigenschaften im Allgemeinen im Laufe der Zeit erfahren. Wertschätzung ist nicht garantiert. Wenn Sie jedoch eine Immobilie in einem stabilen Gebiet (Städte) besitzen, wird die Immobilie im Laufe der Jahre wahrscheinlich an Wert gewinnen. Sogar Immobilien in dünn besiedelten und weniger begehrten Gebieten können aufgrund der allgemeinen Inflation zu schätzen wissen.

Leverage - Mietobjekte können mit Fremdmitteln erworben werden. Dies bedeutet, dass Sie ein Mietobjekt erwerben können, indem Sie nur einen Prozentsatz des Gesamtwerts angeben. Im Wesentlichen können Sie die gesamte Immobilie und das Eigenkapital kontrollieren und dabei nur einen Bruchteil der Gesamtkosten übernehmen. Auch das Eigentum, das Sie kaufen, sichert die Schuld eher als Ihre anderen Vermögenswerte. Sie können das Mietobjekt verlieren, aber Sie sollten Ihr eigenes Zuhause nicht verlieren.

Steuervorteile - Ihre Mieteinnahmen können steuerfrei sein, wenn Sie nach Abzug von Ausgaben keinen Netto-Cashflow erhalten. Dies bedeutet, dass Ihre Hypothek abbezahlt wird und Sie mehr vom Gesamtwert der Immobilie besitzen (anstatt sie nur zu kontrollieren), aber Sie zahlen keine Steuern auf das Geld, das dies für Sie tut. Darüber hinaus können Sie auch steuerfreies Geld abziehen, indem Sie Ihr Darlehen refinanzieren, wenn die Immobilie steigt und die Zinsen gesunken sind. Schließlich können Sie möglicherweise Steuern auf den Verkauf eines Mietobjekts verzichten, wenn Sie es verkaufen und das Geld in ein anderes Eigentum reinvestieren (Wechsel oder steuerfreier Umtausch genannt).

Nachteile

Haftung - Was passiert, wenn eine Treppe unter den Füßen Ihres Mieters bricht? Mit der Zunahme von leichtfertigen Klagen und der unmöglichen Quantifizierung der Natur von "emotionalem Stress" kann die Haftung eine beängstigende Sache sein. Jemanden mit Geld zu versorgen, bringt Sie und den Mieter in eine Beziehung, in der beide Parteien Verantwortung tragen.Sie müssen sicher sein, dass die Immobilie, die Sie vermieten, allen staatlichen Vorschriften entspricht.

Unerwartete Ausgaben - Was tun Sie, wenn Sie den Keller-Teppich hochziehen und einen Spalt finden, der sich in den Abgrund öffnet? Es ist unmöglich, sich auf alle Ausgaben im Zusammenhang mit dem Besitz von Mietobjekten vorzubereiten, so dass es unerwartete Überraschungen geben kann. Kessel, Rohrleitungen und Armaturen müssen oft ersetzt werden und sind nicht unerschwinglich teuer. Jedoch können fehlerhafte Verdrahtung, schlechte Fundamente und kompromittierte Bedachungen sehr teuer zu reparieren sein. Wenn Sie nicht für Reparaturen bezahlen können, werden Sie ohne einen Mieter und mit der grimmigen Aussicht des Verkaufs der Eigenschaft mit einem bedeutenden Diskont verlassen. Außerdem können Bleifarben, Asbest, Dachziegel aus Zedernholz und andere Materialien, die in der Vergangenheit die Inspektion bestanden haben, im Zuge der Weiterentwicklung der Bauvorschriften zu Ihrem Nachteil neu bewertet werden.

Schlechte Mieter - Niemand möchte ein Inkassobüro nutzen, um überfällige Mieten zu sammeln. Unglücklicherweise hat fast jeder Vermieter eine Geschichte, die Polizeiautos einbezieht, die seinen oder ihren Mieter aus dem Eigentum eskortieren - alle Hoffnungen löschend, die überfällige Miete von fünf Monaten zu erhalten. Schlechte Mieter können auch Ihre unerwarteten Ausgaben erhöhen und Sie sogar mit einer Klage treffen.

Stellenausschreibung - Wenn kein Geld hereinkommt, müssen Sie Zahlungen aus eigener Tasche tätigen. Wenn Sie einen Notfallfonds haben, werden Sie in der Lage sein, offene Stellen ohne Probleme zu überleben. Wenn Sie keine haben, können Sie sich bemühen, die Miete an den härtesten Vermieter von allen zu zahlen - die Bank.

Tipps

Die Minimierung der Nachteile des Immobilienbesitzes ist eigentlich einfach. Hier sind einige Richtlinien, die helfen werden.

Halten Sie Ihre Erwartungen angemessen - Haben Sie das Ziel eines positiven Cashflows, aber erwarten Sie nicht, am Ende des Jahres eine neue Yacht zu kaufen. Wenn Sie Ihre Erwartungen in Schach halten, werden Sie nicht in Versuchung geraten, die Miete zu erhöhen und gute Mieter auszuschieben.

Finden Sie eine Balance zwischen Einnahmen und Aufwand - Sind Sie "hands on" oder sollten Sie mit einer Hausverwaltungsfirma zusammenarbeiten? Das laufende Einkommen scheint nicht so groß zu sein, wenn Sie eine andere Vollzeitschicht in Ihrem Mietobjekt einsetzen. Es gibt Immobilienverwaltungen, die Ihr Mietobjekt für einen Prozentsatz der Mieteinnahmen betreiben werden.

Kenne die Regeln - Bundes- und Staatsgesetze umreißen deine Verantwortlichkeiten und Pflichten, damit du nicht Unwissenheit beanspruchen kannst, wenn etwas passiert. Sie müssen etwas lesen; Trotzdem ist es besser, 20 Stunden in der Bibliothek zu verbringen als im Gerichtssaal.

Lassen Sie die Immobilie prüfen - Eine der besten Möglichkeiten, unerwartete Ausgaben zu vermeiden, ist, die Immobilie vor dem Kauf bei von einem Fachmann prüfen zu lassen. Stellen Sie sicher, dass Ihre Mietverträge legal sind

- Wenn Sie einen Fehler bei der Anmietung machen, werden Sie es schwieriger finden zu klagen, wenn ein Mieter gegen die Bedingungen verstößt. Referenzen anrufen und Kreditprüfungen durchführen -

Zu ​​viele Vermieter beeilen sich, eine Stelle zu besetzen, anstatt sich die Zeit zu nehmen, um sicherzustellen, dass der potenzielle Mieter eine bessere Option ist als eine leere Immobilie.Wenn Sie Zeit haben, möchten Sie vielleicht nach dem aktuellen Wohnraum eines potenziellen Mieters fahren - so wird Ihr Eigentum wahrscheinlich aussehen, wenn der Mieter dort wohnt. Treten Sie dem Vermieterverband in Ihrer Region bei

- Der Beitritt zu einem Verband wird Ihnen einen reichen Erfahrungsschatz sowie Mustermietverträge, Kopien von Gesetzen und Verordnungen sowie Listen von anständigen Anwälten, Auftragnehmern und Inspektoren bieten. Einige Verbände können Ihnen sogar erlauben, beizutreten, bevor Sie ein Mietobjekt kaufen. Freunde mit einem Anwalt, einem Steuerberater und einem Banker

- Wenn Sie vermieten, dass Sie Mietobjekte besitzen, ist ein Netzwerk mit diesen drei Fachleuten unerlässlich, wenn Sie Ihre Bestände erhöhen möchten. Stellen Sie sicher, dass Sie die richtige Versicherung haben

- Nach dem Erlernen der Regeln müssen Sie eine Versicherung abschließen, um Ihre Haftung zu decken. Sie benötigen die Hilfe eines Versicherungsexperten, um das richtige Paket für Ihre Art von Mietobjekt auszuwählen. Erstellen Sie einen Notfallfonds

- Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Geld, das für unerwartete Ausgaben vorgesehen ist, die nicht durch eine Versicherung gedeckt sind. Es gibt keinen festgelegten Betrag für einen Notfallfonds, aber 20% des Wertes der Immobilie ist eine gute Richtlinie. Nichtsdestotrotz ist alles besser als nichts. Wenn Sie laufende Einnahmen von einer Immobilie erhalten, können Sie dieses Geld in einem Notfallfonds zusammenlegen.