Der American Dream hat in den letzten 50 Jahren eine beachtliche Veränderung erfahren. Es hat sich erweitert um ein zweites Zuhause zu kaufen - ein Ferienhaus. Das sind die Hütten am Seeufer, die Hütten in den Bergen und die Hütten am Strand, die alle 90% des Jahres leer stehen, während ihre Besitzer Zeit für den nächsten Urlaub einplanen - und die Rechnung für die Hypotheken- und Grundsteuern bezahlen.

Es gibt natürlich eine Alternative dazu, dass Ihr Haus während der Pausenzeit Staub sammeln kann. Sie können es an andere Leute vermieten, die eine Zeit außerhalb der Arbeit genießen möchten. Dieser Artikel befasst sich mit einigen der Probleme, die die Vermietung eines Zweitwohnsitzes betreffen.

Kauf eines Zweitwohnsitzes

Der Hauptwohnsitz ist eine enorme finanzielle Entscheidung. Wenn Sie ein zweites Zuhause in Betracht ziehen, verwenden Sie einen Hypothekenrechner, um die Zinssätze von Kreditgebern in dem Gebiet zu recherchieren, in dem sich Ihre Ferienimmobilie befindet. Dann, sobald Sie Schätzungen der Gesamtkosten Ihrer monatlichen Hypothekenzahlungen gesammelt haben, gehen Sie über Ihre Finanzen, um zu sehen, ob Sie besser dazu gedient werden können, mit einer Hypothek zu gehen oder Bargeld zu bezahlen.

Hier ist warum. Ein Zweitwohnsitz ist ein Schritt in der Höhe, weil ein zweites Zuhause alle Kosten Ihres ersten Hauses und oft mehr hat. Aber es hat nicht die einfachen Abschreibungen von der IRS.

Wenn Sie darauf aus sind, ein Ferienhaus zu bekommen, aber nicht über das Kapital für einen Bargeldkauf verfügen, nehmen Sie keine zweite Hypothek auf Ihr Haus auf. Die IRS hat das Schlupfloch geschlossen, durch das eine Person eine zweite Hypothek verwenden könnte, um eine separate als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu erwerben und dennoch ihre Hypothek von den Steuern abzuziehen. Wenn Sie eine Hypothek auf Ihren Hauptwohnsitz nehmen, um ein zweites Zuhause zu kaufen, dürfen Sie die Zahlungen nicht als persönliche Hypothekenzinsen abziehen. So, wenn Sie beabsichtigen, für ein zweites Haus zu borgen, müssen Sie eine andere Hypothek herausnehmen, die steuerlich absetzbares Interesse erlaubt.

So wie es ist

Die aktuellen Steuerregeln für Zweitwohnsitze, Ferienwohnungen und Zweitwohnungen der Investmentklasse haben sich häufiger geändert als die von Erstwohnsitzen. Ab 2010, wenn Sie derzeit ein zweites Zuhause für den persönlichen Gebrauch besitzen, dürfen Sie es, oder Ihren Hauptwohnsitz in dieser Angelegenheit, an eine andere Partei für bis zu zwei Wochen (14 Nächte) vermieten, ohne irgendwelche der Einnahmen zu melden.

Auf der anderen Seite gilt ein zweites Zuhause als Anlageobjekt, wenn Sie weniger als zwei Wochen darin verbringen und dann versuchen, es die restliche Zeit zu mieten. Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass mit dem Aufkommen von Resorts und dergleichen, die Nachfrage nach einer Hütte im Wald nur zu den Stoßzeiten kommen kann - im gleichen Zeitraum würden Sie wahrscheinlich die Immobilie selbst nutzen wollen. (Siehe auch: Steuerabzüge für Vermieter .

Die IRS auf Ferienheiminvestitionen

Obwohl die Steuern für Anlageobjekte traditionell weicher waren als für andere Arten von Investitionen, scheinen Zweitwohnungen für die IRS ein Graupunkt zu sein. Alle Mietverluste sind "passive Verluste" oder "Hobbyverluste". Diese können nur gegen Einkünfte aus anderen passiven Aktivitäten, wie anderen Vermietungen, einer privaten Partnerschaft, bei der Sie nicht tätig sind, oder einer S-Corporation abgeschrieben werden. Passive Verluste, die Sie nicht nutzen können, werden fortgeführt, bis Sie das Ferienhaus verkaufen. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, können die Verluste in der Vergangenheit dazu verwendet werden, Gewinne auszugleichen. Wenn Sie danach mehr passive Verlustabschreibungen haben, können Sie diese gegen regelmäßiges Einkommen geltend machen.

Sie können jedoch bis zu $ ​​25.000 pro Jahr abziehen, wenn:

• Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen weniger als $ 100, 000 oder
• beträgt. Sie beteiligen sich aktiv an der Verwaltung der Immobilie.

Diese Steuervergünstigung verschwindet bei einem bereinigten Bruttoeinkommen (AGI) von 150.000 $. Wenn Sie zwischen $ 100, 000 und $ 150, 000 sind, qualifizieren Sie sich für die Hälfte des Abzugs. Das scheint dumm zu sein, da die meisten Leute, die es sich leisten können, ein zweites Zuhause zu kaufen, einen AGI weit über diesen Zahlen haben werden. Dennoch ist die wirkliche Herausforderung in der zweiten Bedingung. Sie können den jährlichen Abzug verwenden, wenn Sie oder Ihr Ehepartner ein qualifizierter Immobilienprofi werden und aktiv die Immobilie verwalten wollen, die die passiven Verluste verbucht. Seien Sie jedoch gewarnt, die IRS wird wahrscheinlich nicht glauben, dass Sie eine Vollzeitbeschäftigung und Mondschein als Hausverwalter haben. Sie benötigen ein detailliertes Tagebuch darüber, warum, wann, wo und was Sie als Immobilienverwalter tun, um Ihren Fall zu beweisen.

Verkauf eines Ferienhauses

Immobilien in beliebten Urlaubsgebieten tendieren dazu, eine überdurchschnittlich hohe Wertschätzung zu erleben. Es kann also eine Zeit geben, in der Sie einlösen und eine neue Bleibe finden möchten. Wenn Sie ein Ferienhaus verkaufen, wirkt sich dies auf Ihre Kapitalertragssteuer aus. Wenn Sie verkaufen, bevor ein Jahr vergangen ist, unterliegen Sie der kurzfristigen Kapitalgewinne. Wenn Sie nach einem Jahr verkaufen, wird Ihre Bundessteuer auf die langfristige Kapitalgewinne berechnet. (Siehe auch: Eine langfristige Denkweise entspricht der gefürchteten Kapitalertragssteuer. )

Sie können jedoch einen kleinen Ausweichmanöver machen, wenn Sie bereit sind, sich komplett umzureißen. Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz mit den $ 250, 000 pro Person steuerfrei verkaufen und dann in das Ferienhaus einziehen und es zu Ihrem neuen Hauptwohnsitz erklären, können Sie die Befreiung von $ 250, 000 ($ 500, 000 für Paare) in Anspruch nehmen. wieder - vorausgesetzt, Sie leben dort zwei Jahre lang. Leider ist diese Strategie oft nur für Selbstständige oder Rentner praktikabel. Es gibt auch andere Beschränkungen für die Nutzung des Kapitalgewinnausschlusses für Ferienhäuser, die in einen Hauptwohnsitz umgewandelt wurden. (Siehe auch: Ist es wahr, dass Sie Ihr Haus verkaufen können und keine Kapitalertragssteuer zahlen? )

Tipps für den zweiten Hausbesitzer

Wenn Sie ein zweites Haus besitzen, um es zu vermieten , und Sie haben einen AGI unter $ 150, 000, dann steigen Sie ein und beginnen mit der Verwaltung.Dies bedeutet, dass Sie keinen Agenten zum Suchen von Mandanten verwenden können. Sie werden Reparaturen persönlich arrangieren, aber es gibt Ihnen passive Verluste, um abzuschreiben.

Oder, wenn die aktive Verwaltung Ihnen nicht zusagt oder Ihre AGI zu hoch ist, können Sie mehr Zeit in der Kabine verbringen und sie in eine gemischt genutzte Immobilie und nicht in eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie umwandeln. Dies bedeutet, dass sich die Steuern mit der Änderung der Bezeichnung ändern - hauptsächlich, dass Sie keine passiven Verluste verwenden können. Aber Sie werden in der Lage sein, einen Prozentsatz der Hypothekenzinsen und Grundsteuern als Abzüge gegen Ihre Einkommensteuer geltend zu machen.

The Bottom Line

Eine Ferienimmobilie in eine rentable Vermietung umzuwandeln, ist ein harter Kampf. Bevor Sie sich in einen Ferienhausvermieter verwandeln, sollten Sie sich genau ansehen, wie Ihre Steuern beeinflusst werden. Den meisten Leuten, die Zweitwohnungen besitzen, wäre es besser gedient, wenn man sie für steuerliche Zwecke als gemischt genutzte Immobilie einstuft und sie nur für die steuerfreien 14 Nächte in einem bestimmten Jahr vermietet. Die Leute, die Zweitwohnungsvermieter werden, werden jedoch gewöhnlich von demselben Zwang angetrieben, der sie dazu brachte, das Eigentum überhaupt zu kaufen. Wenn Sie zu diesen Menschen gehören, sollten Sie sich am besten mit der Verwaltung Ihrer eigenen Immobilie befassen.