Strategien, um das perfekte Ferienhaus zu kaufen

Strategien, um das perfekte Ferienhaus zu kaufen

Jeder kennt die Standardsicherheitstipps für den Sommer: Schwimmen Sie nur, wenn ein Rettungsschwimmer anwesend ist, tragen Sie großzügig Sonnenschutz auf, trinken Sie viel Flüssigkeit. Aber es gibt einen Punkt, den Ihr Finanzberater wahrscheinlich gerne zu dieser Liste hinzufügen würde: Hüten Sie sich vor dem plötzlichen, scheinbar unaufhaltsamen Drang, ein zweites Zuhause an dem Ort zu kaufen, an dem Sie gerade zwei idyllische Wochen Urlaub verbracht haben. Wie eine finanzielle Website es ausdrückt: Der Sommer ist "eine Zeit, sich zu entspannen, sich zurückzulehnen und dumme finanzielle Entscheidungen zu treffen. "Das Haus zu kaufen ist vielleicht gar keine so dumme Entscheidung, aber es muss eines sein, das mit dem Kopf und nicht mit dem Herzen gemacht wird - und das erst nach Rücksprache mit Finanz-, Rechts- und Immobilienexperten.

Wenn Sie sich entscheiden, ein Ferienhaus zu kaufen, werden Sie Teil eines aufstrebenden Trends sein, den der Nationale Verband der Immobilienmakler (NAR) seit 2003 verfolgt. Die NAR-Umfrage 2015 berichtet, dass der Kauf von Ferienhäuser auf ein Rekordhoch im Jahr 2014 gestiegen, mit einem geschätzten 1. 13 Millionen Ferienhausverkäufe. Der typische Käufer hatte ein mittleres Haushaltseinkommen von $ 94, 380 und kaufte eine Immobilie mit einer mittleren Entfernung von 200 Meilen von ihrem Hauptwohnsitz. Lawrence Yun, Chefökonom der NAR, nennt es "erstaunliches Wachstum", das die Gesamtzahl der Ferienhausverkäufe der letzten zwei Jahre fast verdoppelte.

Was steckt dahinter? Yun führt es auf die Tatsache zurück, dass "wohlhabende Haushalte in den letzten Jahren stark vom starken Wachstum des Aktienmarktes profitiert haben" und dass es "ein langfristiges Wachstum der Zahl der Babyboomer gab, die sich dem Ruhestand näherten und Zweitwohnungen kauften." in ein paar Jahren in ihre primäre Heimat umzuwandeln. "Linda Rheinberger, regionaler Vizepräsident von NAR, lebt in Las Vegas -" Ground Zero, als der Markt fiel ", wie sie es beschreibt - glaubt, dass der Grund für das gestiegene Interesse an einem Ferienhauskauf jetzt darin liegt, dass" die Leute müde sind " Wenn man bedenkt, dass der nächste Schuh fallen wird, ist der Ausblick auf ihre Finanzen "ruhiger" als noch vor ein paar Jahren "und sie wollen nicht den Kauf des von ihnen gewünschten Urlaubs aufschieben.

Hinweis: In diesem Beitrag geht es um Einkäufe, die in erster Linie für den persönlichen Gebrauch des Käufers oder seiner Familie getätigt werden und nicht hauptsächlich als Investition getätigt werden. (Siehe Ferienhaus oder Einkommen erzeugende Investition? ) Interessanterweise ist die Anzahl der Ferienimmobilien zu Investitionszwecken im vierten Jahr in Folge gesunken.

Entscheidungsstrategien: 6 Fragen, die Sie sich stellen müssen

Wenn es um die Entscheidung für ein Ferienhaus geht, hat Karyn Glubis, ein Makler in Tampa, Florida, diesen Rat: "Nehmen Sie sich Zeit. Sie müssen nicht die erste Immobilie kaufen, in die Sie sich verlieben ... genau wie bei einer Verabredung, es wird eine andere Wahl geben, die auf lange Sicht eine bessere Wahl sein kann."

Und bevor Sie" Ich tue "sagen, stellen Sie sich diese sechs Fragen:

1. Kann ich es mir leisten?

Dies ist wahrscheinlich die wichtigste Frage von allen. Für die Antwort auf dieses, lösen Sie Herz, engagieren Sie Gehirn (und die Gehirne Ihrer vertrauten Finanzberater). Berechnen Sie die Kosten für den Besitz eines Ferienhauses, einschließlich:

  • Hypothekenzahlungen
  • Vermögenssteuern (die für Gebietsfremde höher sein können als für Einwohner)
  • Versicherung (Post Sandy, Hochwasserversicherung an der Ostküste ist in die Luft geschossen)
  • Wasser , Gas, Strom
  • Verband Mitgliedschaft in Resort-Entwicklungen
  • Müllabbau
  • Landschaftsbau
  • ein Alarmsystem
  • die Kosten für jemanden, der über das Eigentum wacht, während Sie weg sind

Und für die unvermeidlichen Notfälle brauchen Sie einen "Slush Fund": Finanzberater David Monberg schlägt vor, dass Sie 1% bis 2% des Kaufpreises Ihres Hauses beiseite legen.

Eine Berechnung, die zur Beantwortung der Frage beitragen kann, ist es das wert? "Frage: Schätzen Sie die Anzahl der Wochen, die Sie jedes Jahr in Ihrem Zweitwohnsitz verbringen werden und multiplizieren Sie die wöchentliche Miete an einem bevorzugten Urlaubsort. Ist die Miete mehr oder weniger als Sie für die zweite Heimat ausgeben würden? Andrew Novick, ein in Pennsylvania ansässiger Finanzplaner, sagt: "Eine gute Faustregel ist, die Wohnkosten für ein oder zwei Häuser unter einem Drittel Ihres Einkommens zu halten. "

Der Besitz eines Zweitwohnsitzes ist ebenso ein Lebensstil, wie es eine finanzielle Investitionsfrage ist. Monberg schlägt vor, mit einer gründlichen Finanzanalyse zu beginnen - was sind Ihre langfristigen Ziele und wie wird sich der zweite Hauskauf auf sie auswirken? "Wird es Sie von Ihrem Sparplan oder Ihrem Investitionsmodell abbringen? Ist das ein neues Ziel oder eines, das bereits in Ihrer Planung berücksichtigt wurde? Sind Sie bereit, weitere fünf Jahre in die Timeline zu investieren, um genug für den Ruhestand, für die Ausbildung Ihrer Kinder zu sammeln? "Es gibt keine Garantien, sagt er:" Sie können kein "perfektes Szenario" einrechnen - der Markt wird steigen und er wird sinken. Sie müssen die schlechten Zeiten und das Gute berücksichtigen, weil es beides geben wird. "

Für vermögende Familien: In Anbetracht der finanziellen Auswirkungen des Erwerbs eines Ferienhauses erklärt Nikolay Djibankov, Finanzberater bei der Matterhorn Group bei Morgan Stanley Wealth Management, dass dies typisch für Familien mit einem Im Wert von unter 10 Millionen US-Dollar lauten die wichtigsten Fragen: "Können wir es uns leisten, welche Auswirkungen haben wir auf unseren Cashflow und unseren langfristigen Vermögensplan, wenn wir Anlagen liquidieren oder den Kauf mit einer festen oder variablen Hypothek finanzieren? "Für diejenigen mit einem Nettovermögen von mehr als 10 Millionen US-Dollar wird das Problem", wie man den Kauf der Immobilie strukturiert, um die Erbschaftsteuerschuld zu mildern, wenn das Eigentum an Kinder und Enkelkinder weitergegeben wird? Strukturen wie der Qualified Personal Residence Trust (QPRT) können nützlich sein - konsultieren Sie hierzu einen zuverlässigen Nachlassverwalter. "

2. Soll ich es mit meinem Freund, meinem Bruder, einer anderen Familie kaufen?

Miteigentum ist ein Weg, um den Kauf eines Ferienhauses finanziell machbar zu machen, aber als Makler warnt Lee Williams: "Holen Sie sich alle Bedingungen schriftlich. Nichts wird eine Freundschaft schneller belasten oder ruinieren, als noch keine vollständige Diskussion über potenzielle Probleme geführt zu haben, bevor das Geschäft abgeschlossen ist. Wenn Sie mit einer anderen Familie kaufen, werden Sie beide gleichzeitig verwenden? Welche Richtlinien gelten für Gäste? Was passiert, wenn eine Familie das Haus häufiger als das andere nutzt? "Und was passiert, wenn eine Familie es satt hat und verkaufen will?

3. Wie werde ich das Haus benutzen?

Wollen Sie dieses zweite Zuhause wirklich so nutzen, dass es den Kauf wert ist? Tyler Gray, ein Finanzberater in Oklahoma, fragte einen Kunden, der ein Ferienhaus kaufen wollte, ob er sich in den nächsten 15 bis 20 Jahren am selben Ort wiederfinden würde. "Er antwortete:" Nein, natürlich nicht! "Wir saßen 10 oder 15 Sekunden lang schweigend, bevor die Glühbirne in seinem Kopf losging .... Für ihn war es ein viel besserer Plan, einfach ein Ferienhaus zu mieten, um sich nicht an einen Ort gebunden zu fühlen. "

Wenn Sie planen, Ihr Haus zu vermieten, um die Kosten auszugleichen, seien Sie realistisch über das Einkommen, das Sie generieren können, und achten Sie darauf, alle Baudokumente und Verbandsstatuten zu überprüfen (wenn Sie in eine Resort-Gemeinde) und machen Sie sich mit den lokalen Gesetzen vertraut, die sich auf die Vermietung auswirken. (Weitere Informationen finden Sie unter Kaufen eines Zweitwohnsitzes zum Mieten: Dos And Don'ts. )

Peggy Fucci, eine Maklerin in Südflorida, empfiehlt Ihnen, sich an Ihren Makler zu wenden, um die Anmietung der Immobilie zu beaufsichtigen, wenn dies der Weg ist, den Sie einschlagen möchten. Denken Sie auch daran, dass ein Vermieter zu sein, nicht etwas sein kann, was Sie sein wollen, und dass jemand anders Ihr Grundstück verwalten und mieten für Sie eine saftige Gebühr mit sich bringen kann - manchmal so viel wie 50%.

4. Wo sollte mein Ferienhaus sein?

Wenn Sie wie die meisten Ferienhauskäufer sind, möchten Sie an einem Ort kaufen, der völlig anders ist, als wenn Sie Vollzeit leben. Rheinberger sagt, dass 9 von 10 Menschen ein Klima, eine Landschaft, so gut wie alles andere als ihren Hauptwohnsitz wollen. Vierzig Prozent aller Ferienhäuser sind in einem Strandgebiet.

Um zu sehen, welche die beliebtesten Reiseziele für die Online-Suche nach Ferienwohnungen sind, besuchen Sie die interaktive Website von Trulia. Klicken Sie auf eine Stadt und Sie werden sehen, welche der fünf beliebtesten Urlaubsziele in diesem Gebiet sind. Nach dieser Karte sind Top fünf in den USA Ocean City und North Wildwood, New Jersey; Kissimmee, Florida; Ocean City, Maryland und Marco Island, Florida.

Wenn Sie Ihr Haus vermieten möchten, sollten Sie in einem Gebiet einkaufen, das Touristen anzieht. Ben Kinney, ein Immobilienmakler in Washington, schlägt vor, Airbnb, HomeAway, VRBO, LoveHomeSwap, VRBO und Flipkey zu überprüfen, um herauszufinden, was die Favoriten auf diesen Seiten sind.

Um sicherzugehen, dass Sie einen Ort wirklich mögen, mieten Sie vor dem Kauf. Novick empfiehlt seinen Kunden, dass sie dies für ein Jahr tun.Wie er betont, "kann es ein teurer Fehler sein, wenn sich das perfekte Ferienhaus in der nächsten Stadt befindet. "Verbringen Sie in allen vier Jahreszeiten Zeit in Ihrem zukünftigen Ferienhaus. "Was im Frühling heiter ist, kann im Sommer laut und chaotisch sein", warnt Maklerin Siben.

Sharon McIntosh, eine Maklerin in New York City, kaufte vor zwei Jahren ein Montgomery Ward Kithaus aus den 1920er Jahren, das sie seither renoviert und restauriert. Sie empfiehlt, sich die Transportmöglichkeiten anzuschauen. "Wie willst du dorthin kommen? Wenn die Fahrt länger als zwei oder drei Stunden dauert, wollen Sie nicht jedes Wochenende fahren. Ich habe nach zwei Stunden mein Limit festgelegt ", sagt sie. "Wie kommen deine Gäste dorthin? Es ist toll, auf einer Zugstrecke zu sein, sogar eine Busroute ist gut für einige. "Auch zu beachten, sagt sie: Brauchen Sie Wandern, Schwimmen, Zugang zu Restaurants, kulturelle Aktivitäten? Wenn letzteres, betrachten Sie eine College-Stadt. Möchtest du von allem wegkommen oder mit anderen, die deine Interessen teilen?

Wenn Sie kleine Kinder haben, achten Sie darauf, dass es auch genug Unterhaltung für sie gibt. Wenden Sie sich an den örtlichen Schulbezirk, die Erholungsabteilung und religiöse Einrichtungen, um ein Gefühl dafür zu bekommen, was für Kinder verfügbar ist. Sprechen Sie mit den Eltern im örtlichen Lebensmittelgeschäft und auf dem Spielplatz.

5. Was für ein Haus wird es sein?

Die Mehrheit der Ferienhauskäufer kauft ein Einfamilienhaus; 27% kaufen eine Eigentumswohnung und 18% kaufen ein Stadthaus oder Reihenhaus. Tammy Barry, der für das Heritage Harbor Ottawa Resort in Illinois Sales und Marketing betreibt, sagt, dass Käufer entscheiden müssen, ob sie "den schlüsselfertigen, wartungsfreien Lebensstil einer Townhome- oder Eigentumswohnungsgemeinschaft oder den zusätzlichen Platz eines Einfamilienhauses wünschen. "Wie auch immer", Ferienhäuser sind Orte, um Zeit mit Freunden und Familie zu verbringen; Offene Grundrisse und flexible Räume, die bei Bedarf in zusätzliche Schlafbereiche verwandelt werden können, sind das, was die Menschen am meisten wollen. "

Laut der NAR-Umfrage sank die Größe von Ferienhäusern von 2013-2015 um 200 Quadratfuß, aber einige im Geschäft würden es gerne noch weiter zurückgehen sehen. Dan Dobrowolski, Gründer von EscapeHomes, entwirft 400 Quadratmeter große Cottages, von denen viele bei 75.000 Dollar beginnen. Er fördert sie für ihre Schönheit, Erschwinglichkeit und Portabilität. "Wir können innerhalb von 60 bis 90 Tagen ein neues authentisches Ferienhaus im Cottage-Stil produzieren und liefern, und die Leute können sofort damit anfangen zu leben. "Wer kauft diese" kleinen Häuser "? Nach Dobrowolski, "junge Paare und Familien, leere Nestlinge, ledige Männer und Frauen, nennen Sie es. "Zu den jüngsten Kunden zählten ein Silicon Valley-Ehepaar, das sein Eigentum in Weingütern legt, und Professoren an der Universität von Iowa, die sich an einem See niederlassen. "(Siehe auch Finanzielle Erwägungen über den Kauf eines kleinen Hauses .)

6. Was sind die steuerlichen Auswirkungen eines Ferienhauses?

Die aktuellen Gesetze bieten mehrere Steuervergünstigungen, die dazu beitragen können, dass Zweitwohneigentum erschwinglicher wird. Wenn Sie die Immobilie als Zweitwohnung und nicht als Mietwohnung nutzen, können Sie die Hypothekenzinsen wie bei einem Erstwohnsitz abziehen.Sie können auch Grundsteuern abziehen. Wenn Sie Ihre Immobilie länger als 14 Tage vermieten, werden die Regeln komplizierter. (Weitere Informationen finden Sie unter Steuerunterbrechungen für Zweitwohnungsinhaber .)

Die letzte Zeile

Wann man kauft, wo man kauft und ob man ein Ferienhaus kauft, ist eine Entscheidung, die eine sorgfältige Entscheidung erfordert. Recherche, rationale Berechnungen und die Beratung einer Vielzahl von Experten von Finanzberatern über Immobilienanwälte bis hin zu Maklern. Wie Immobilienmakler Melanie Siben sagt: "Sie lieben besser, lieben, lieben das Haus, das Sie kaufen werden, denn wenn Investitionspotential der Grund ist, warum Sie dieses Haus kaufen, müssen Sie es definitiv noch einmal überdenken. "

Weitere Informationen finden Sie im Investopedia-Lernprogramm, Der vollständige Leitfaden zu Urlaubseigenschaften.