Der Median-Listenpreis in Atlanta liegt jetzt bei 184.900 US-Dollar, ein Plus von 12,1% gegenüber dem Vorjahr, gemäß dem National Housing Trend Report für Februar 2014, veröffentlicht von Realtor. com. Damit liegt Atlanta leicht unter dem nationalen Median-Listenpreis von 199.000 $. Wo Atlanta glänzt, ist jedoch im Inventar: Es liegt in Bezug auf die Gesamtzahl der Listings in der Nähe der Spitze der 146 Regionen des Berichts. Immobilien, die derzeit auf Immobilienmakler zum Verkauf angeboten werden. com reicht von weniger als $ 10, 000 für notleidende Immobilien bis $ 15. 9 Millionen für ein palastartiges Anwesen in gehobenem Buckhead, den "Beverly Hills des Südens". Hier ist ein Blick darauf, was Sie für $ 200, 000 kaufen können. (Weitere Informationen zum Kauf eines Hauses finden Sie unter: Ein Leitfaden zum Kauf eines Hauses in den USA )

Marktübersicht

Die Immobilienpreise in Atlanta erreichten Mitte 2007 ihren Höhepunkt, fielen dann für die nächsten Jahre und erreichten Anfang 2012 ihren Tiefpunkt. Seitdem erholen sich die Preise langsam. Das jüngste Beige Book, der umfassende Wirtschaftsbericht, der achtmal pro Jahr von der Federal Reserve veröffentlicht wird, weist auf einige günstige Faktoren im Immobilienmarkt von Atlanta hin: gesteigerte Hausverkäufe, höhere Nachfrage nach Wohnungshypotheken, steigender Wohnungsneubau, starke Mehrfamilienbau und ein Rückgang der Refinanzierung von Hypotheken.

Was $ 200.000 kaufen wird

Mit Preisen, die immer noch unter den Hochs von 2007 liegen, finden Käufer in vielen Stadtvierteln in der Stadt und den umliegenden Vororten ein gutes Geschäft. "Die Metro Atlanta ist weit verbreitet und vielfältig, und was $ 200, 000 Sie bekommen kann variiert ", sagt Maura Neill von Maura Neill & Associates, RE / MAX rund Atlanta." Ab Montag, 24. März 2014 gibt uns eine Suche von $ 200, 000 Wohnungen in der MLS 95 freistehende [Einfamilien-] Ergebnisse und sieben angehängte (Wohnung, Stadthaus, Mehrfamilien) Ergebnisse. "

"In Einfamilienhäusern erwarten Sie, dass die Grundstücke etwa 1, 500 bis 2 000 Quadratfuß groß sind", sagt Neill. Die Zahlung von $ 200, 000 gibt Käufern eine große Auswahl, berichtet sie. "Ein Blick auf einige dieser Auflistungen gefunden ein renoviertes Drei-Schlafzimmer, zwei Bad, 1940er Jahre Cottage (1, 900 Quadratfuß) in East Lake und eine drei- Schlafzimmer, zwei Bäder, 1960er Ziegel Ranch mit Keller (1, 800 Quadratmeter) in East Cobb (Marietta) ein wenig modernisiert werden.Der gleiche Preis würde auch eine drei Schlafzimmer, zwei Bäder, Ziegel 1990 Ranch kaufen (1, 600 Quadratfuß.) In einem Seeviertel in Duluth oder eine größere Drei-Schlafzimmer, zwei Badezimmer Charleston-Stil zweistöckige mit doppelter Veranda (1, 800 Quadratmeter) in Grant Park / Peoplestown. " Viele der Immobilien in dieser Preisklasse verfügen über Parkettböden, begehbare Kleiderschränke, eingezäunte Hinterhöfe und Kamine.Einige bieten Garagen oder Carports und Küche Updates, wie Edelstahl-Geräte und Granit-Arbeitsplatten. Darüber hinaus sind viele Häuser in unmittelbarer Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln und Schulen.

Käufer, die an Reihenhäusern interessiert sind, werden feststellen, dass "1, 100 bis 1, 400 Quadratfuß und zwei oder drei Schlafzimmer die Norm sind", sagt Neill und zitiert ein Stadthaus mit 2 Schlafzimmern und 2. 5 Bädern (1 300 Quadratfuß.) zum Verkauf auf Atlantas Westside. Oft enthalten: Parkett; Aktualisierungen der Küche, einschließlich Granit-Arbeitsplatten und Glasfliesen-Backsplashes; begehbare Kleiderschränke; zugewiesene Parkplätze und Gemeinschaftseinrichtungen wie Schwimmbäder, Wäscherei und Grünflächen.

"Der Atlanta-Markt ist immer noch bemerkenswert bezahlbar", sagt Neill, der darauf hinweist, dass etwas mehr als 20.000 Häuser in der Atlanta-Gegend zum Verkauf stehen (ohne die Angebote von Einzelverkäufern). Obwohl die 104 Häuser, die bei genau $ 200.000 angeboten werden, nur die Hälfte von 1% des Inventars sind, "gibt es unzählige Möglichkeiten für Käufer in umliegenden Preispunkten und wirklich etwas für jeden in Atlantas verschiedenem Markt", fügt sie hinzu.

Das meiste Haus für Ihr Geld bekommen

Nach der Finanzkrise von 2008 wurde der Atlanta-Markt - zusammen mit unzähligen anderen landesweit - mit Zwangsversteigerungen überflutet. "Zwangsversteigerungen und Leerverkäufe waren früher die Antwort auf das Beste Ihr Geld in der Metro Atlanta ", sagt Neill. Die Abschottung von Zwangsvollstreckungen für Atlanta sank im vergangenen Jahr jedoch beträchtlich, mit einem Rückgang von 33,3% bei Auktionen und 26,4% weniger bei Banken gehaltenen Immobilien, so RealtyTrac. com , ein Online-Immobilien-Informations-Unternehmen und Marktplatz für zwangsvollstreckte Immobilien in den Vereinigten Staaten. Gegenwärtig rangiert Metro Atlanta nahe am nationalen Durchschnitt, mit einem in jedem 1, 162 Häusern in der gerichtlichen Verfallserklärung (im Vergleich zu ungefähr einem in 1, 170 Häusern bundesweit).

So bekommen Sie heute das meiste Haus für Ihr Geld: "Kaufen Sie sich in einem Bereich, in dem Sie sich zu Hause fühlen und scheuen Sie sich nicht vor ein paar kosmetischen Aktualisierungen - nicht nur Malen und Beleuchten, sondern auch Austauschen von Bodenbelägen (wie Armaturen, Türknöpfe usw.), Entfernen von Tapeten und Budgetierung für neue Geräte. " Natürlich ist es wichtig, alle erwarteten Ausgaben zu budgetieren und dabei zu berücksichtigen, was warten kann (zum Beispiel die Türgriffe) und was der Käufer sofort erledigen möchte (zum Beispiel den Teppich auswechseln und die überholte Tapete herunterziehen). ). Wenn Sie am oberen Ende der Preisspanne kaufen, ist es schwierig, Aktualisierungsprojekte in Angriff zu nehmen. Daher ist es immer eine gute Idee, sicherzustellen, dass im Budget genügend Platz für die vom Käufer als wichtig erachteten Aktualisierungen vorhanden ist.

Käufer, die das Potenzial eines Hauses visualisieren und bereit sind, etwas zu arbeiten, können am Ende mehr Geld für ihr Geld bekommen, auch wenn die Updates bezahlt sind. "Sehr versierte Käufer - oder Käufer mit einem Makler, dem sie vertrauen können. kann vergangene kosmetische Mängel und veraltete Befestigungen zu den "Knochen" des Hauses sehen - der Grundriss, die Raumgrößen, das Potenzial.Das wird Ihnen das meiste Haus für das Geld bringen ", sagt Neill.

Kaufen oder Mieten?

Im ganzen Land hat sich die Kluft zwischen Miet- und Kaufkosten verringert, teilweise aufgrund steigender Zinsen und Eigenheimpreise. Trulia's Rent vs. Buy Report , veröffentlicht vom Online-Immobilienaggregator Trulia.com , zeigte, dass es vor einem Jahr 44% billiger war, ein Haus zu kaufen als ein Haus zu mieten. Die Zahl ist auf 38% gesunken Der Bericht vergleicht die Kosten für einen Zeitraum von sieben Jahren mit fünf Berechnungen:

1. Die durchschnittliche Miete und der Verkaufspreis für eine identische Reihe von Immobilien;
2. Die anfänglichen monatlichen Gesamtkosten für den Besitz (unter der Annahme von 20% Ermäßigung und einer 30-jährigen Festhypothek mit 3,5% Zinsen sowie jährlicher Wartungs-, Versicherungs-, Versorgungs- und Grundsteueraufwendungen) und Vermietung (monatliche Miete plus Mieterversicherung);
3. zukünftige monatliche Gesamtkosten für Eigentum und Vermietung;
4. Einmalige Kosten und Erlöse (für den Besitz, einschließlich Abschlusskosten und Kapitalertragsteuer von 15% für Gewinne über dem $ 500, 000 jährlichen Ausschluss; zur Miete beinhaltet dies eine Kaution von einem Monat); und
5. Der Nettobarwert (NPV) zur Berücksichtigung der Opportunitätskosten von Geld (dies vergleicht die Zahlungsströme im Zeitverlauf).

Die Entscheidung, ob Sie kaufen oder mieten möchten, hängt von einer Reihe von Faktoren ab, z. B. davon, wie lange Sie planen, im Haus zu wohnen, und von Ihrem Hypothekenzins und Ihrer Steuerklasse. Zum Beispiel, wenn Sie einen Festzins von 4% und 30 Jahren sichern; sind in der 15% Steuerklasse und planen, in einem Haus für sieben Jahre zu leben, es könnte 28% günstiger zu kaufen sein als Miete in Atlanta, nach Rent oder Buy Rechner auf Trulia. com. Wenn Sie vorhaben, nur zwei Jahre an Ort und Stelle zu bleiben, wäre es 20% günstiger zu mieten als zu kaufen, alle anderen Faktoren bleiben gleich.

The Bottom Line

Hauskäufer aus Atlanta können ein adäquates Inventar zum Preis von $ 200, 000 und deutlich mehr Immobilien finden, wenn sie ihre Suche etwas über und unter dieser Zahl ausdehnen. Häuser in dieser Preisklasse sind in der Regel gut gepflegt und aktualisiert Eigenschaften in den 1, 500 bis 2, 000 Quadratfuß Bereich für Einfamilienhäuser und die 1, 100 bis 1, 400 Quadratfuß Bereich für Eigenheime, einschließlich Eigentumswohnungen und Stadthäuser. Käufer, die bereit sind, über die kosmetischen Fehler eines Hauses hinauszusehen, können am Ende das meiste Haus für ihr Geld bekommen.