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Die Kapitalisierungsrate ist die am häufigsten verwendete Basis für den Vergleich von Anlageimmobilien. Es entspricht der geschätzten effektiven Rendite einer typischen Wertpapieranlage. Zum Beispiel wird ein 100-Dollar-All-Cash-Objekt mit einer Cap-Rate von 4,5% die gleichen Renditen erzielen wie ein in Wertpapiere investiertes $ 100,000 bei 4,5%. Diese Zahl hilft Immobilieninvestoren, die beste Verwendung ihrer Investmentfonds zu bestimmen.
Berechnung der Kapitalisierungsrate
Eine einfache Formel zur Berechnung der Kapitalisierungsrate ist das jährliche Netto-Betriebsergebnis geteilt durch die gesamten Anschaffungskosten. Diese Formel ist eigentlich die Umkehrung eines Standard-Kurs / Gewinn-Multiple.
Das Betriebsergebnis kann berechnet werden, indem alle Verwaltungskosten, Nebenkosten, Unterhalt, Versicherungen, Steuern und sonstige Betriebskosten vom Bruttoumsatz abgezogen werden. Das Netto-Betriebsergebnis berücksichtigt keine Hypothekenzahlungen.
Anschaffungskosten sind höher als der angegebene Kaufpreis. Sie müssen Maklergebühren und Abschlusskosten berücksichtigen. Ist die Immobilie nicht mietbereit, müssen auch alle Kosten für die Sanierung einbezogen werden.
Anleger müssen Kapitalisierungssätze vergleichen, die dieselben Kosten enthalten. Zum Beispiel ist es ungültig, eine Kapitalisierungsrate zu vergleichen, die Mieteinnahmen basierend auf durchschnittlichen jährlichen Leerständen rabattiert, und eine andere, die keinen solchen Rabatt gewährt.
Bedeutung der Kapitalisierungsrate
Die hauptsächliche Verwendung der Kapitalisierungsrate ist die Unterscheidung zwischen verschiedenen Investitionsmöglichkeiten. Wenn eine Wertpapieranlage eine Rendite von schätzungsweise 4% bietet und eine Immobilie eine Kapitalisierungsrate von 8% aufweist, konzentriert sich ein Anleger wahrscheinlich auf die Immobilie.
Kapitalisierungssätze können auch Trends für gewerbliche Immobilienbesitzer darstellen. Trends können zeigen, wohin sich der Markt bewegt, wobei Anpassungen auf der Grundlage der geschätzten Mieten möglich sind.
Es gibt eine Grenze für die Nützlichkeit der Kapitalisierungsrate; Investment Properties mit unregelmäßigen oder komplizierten Cashflows können sich nicht auf einfache Kapitalisierungsraten verlassen. Es wäre am besten, stattdessen auf Discounted Cashflow-Analysen zu vertrauen.
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