Was ist ein Leerverkauf und wie funktioniert es?

Was ist ein Leerverkauf und wie funktioniert es?

In Immobilien bedeutet ein Leerverkauf den Verkauf eines Hauses für weniger als die ausstehende Hypothek.

Sagen Sie, Herr und Frau Smith liehen sich vor sieben Jahren 400.000 $ aus, um sich ein Haus zu kaufen. Das Haus wurde zum Zeitpunkt des Kaufs mit 400.000 US-Dollar bewertet. Herr Smith verliert seinen Job und das Paar fällt auf ihre Hypothekenzahlungen zurück. Nach der Überprüfung einer vergleichenden Marktanalyse erfahren die Smiths, dass der Wert ihres Hauses gesunken ist, und es ist jetzt nur 310.000 $ wert. Angesichts der 385.000 $, die auf ihr Darlehen gelassen werden, bevorzugen die Smiths ihr Haus zu verkaufen, anstatt zu suchen Regierungsrefinanzierungsoptionen wie das Bundesheim-bezahlbare Refinanzierungs-Programm, und bitten Sie ihren Verleiher für Erlaubnis, es für $ 310, 000 zu verkaufen. Wenn das Haus verkauft, erhält die Bank weniger als den vollen Betrag zurück, den die Smiths borgten; In den meisten Fällen wird der Darlehensgeber jedoch seine Hypothek als vollständig bezahlt betrachten.

Die Transaktion kommt der Bank zugute, indem sie es der Zwangsversteigerung des Eigenheims in Zwangsvollstreckung erspart, was teuer und zeitaufwändig ist, und dem Verkäufer zugutekommt, indem er es den negativen Kreditverfälschungen der Zwangsvollstreckung (und der Insolvenz manchmal begleitet es).

Leerverkauf vs. Zwangsversteigerung

Leerverkäufe und Zwangsversteigerungen sind beides finanzielle Möglichkeiten für Hausbesitzer, die notleidende Kreditnehmer sind: hinter ihren Hypothekenzahlungen haben sie ein Zuhause, das unter Wasser ist (das heißt wert weniger als der Restbetrag der Hypothek) oder beides. Der Besitzer muss sich in beiden Fällen von der Wohnung trennen, aber der Zeitplan und andere Konsequenzen sind in jeder Situation anders.

Es gibt verschiedene Gründe dafür, warum sich ein Hauseigentümer für einen Leerverkauf anstelle einer Zwangsvollstreckung entscheidet.

Leerverkauf

Leerverkäufe werden in der Regel vom Hausbesitzer initiiert, oft wenn der Wert eines Hauses um 20% oder mehr fällt. Bevor der Prozess beginnen kann, muss der Kreditgeber, der die Hypothek hält, die Entscheidung zur Ausführung eines Leerverkaufs abschließen. Zusätzlich benötigt der Kreditgeber, typischerweise eine Bank, eine Dokumentation, die erklärt, warum ein Leerverkauf Sinn macht; schließlich könnte die kreditgebende Institution viel Geld verlieren.

Wenn der Käufer für den Leerverkauf zugelassen ist, verhandelt er zuerst mit dem Hauseigentümer und beantragt dann die Genehmigung zum Kauf von der Bank als Zweitem. Es ist wichtig zu beachten, dass kein Leerverkauf ohne Kreditgebergenehmigung erfolgen kann.

Leerverkäufe sind in der Regel langwierige und papierintensive Transaktionen, die manchmal bis zu einem vollen Jahr dauern. Allerdings sind Leerverkäufe nicht so nachteilig für die Bonität eines Hauseigentümers wie eine Zwangsvollstreckung ist. Ein Leerverkauf sieht für zukünftige Kreditgeber und Gläubiger besser aus: Es zeigt, dass Sie Maßnahmen ergriffen haben, bevor die Bank Ihr Haus wieder in Besitz nehmen musste.Ein Hausbesitzer, der einen Leerverkauf durchlaufen hat, kann sogar mit bestimmten Einschränkungen berechtigt sein, sofort ein anderes Haus zu erwerben.

Abschottung

Eine Zwangsvollstreckung ist die Handlung des Kreditgebers, der das Haus beschlagnahmt, nachdem der Kreditnehmer keine Zahlungen mehr geleistet hat. Dies ist die letzte Option für den Kreditgeber, da das Haus als Sicherheit für die Banknote verwendet wird. Im Gegensatz zu einem Leerverkauf werden Zwangsvollstreckungen nur von Kreditgebern initiiert. Der Kreditgeber bewegt sich gegen säumige Kreditnehmer, um den Verkauf eines Hauses zu erzwingen, in der Hoffnung, die ursprüngliche Investition der Hypothek zu ersetzen. Auch im Gegensatz zu den meisten Leerverkäufen finden viele Zwangsvollstreckungen statt, wenn der Hausbesitzer das Haus verlassen hat. Wenn die Insassen noch nicht abgereist sind, werden sie vom Kreditgeber in der Zwangsvollstreckung vertrieben.

Sobald der Kreditgeber Zugang zu dem Haus hat, ordnet er seine eigene Schätzung an und fährt mit dem Versuch fort, das Haus zu verkaufen. Zwangsversteigerungen dauern normalerweise nicht so lange wie ein Leerverkauf, da der Kreditgeber sich um die schnelle Liquidation des Vermögenswertes kümmert. Geschlossene Häuser können auch bei einem "Treuhandverkauf" versteigert werden, bei dem Käufer in einem öffentlichen Prozess auf Häuser bieten.

In den meisten Fällen müssen Hausbesitzer, die Zwangsvollstreckungen erleben, mindestens fünf Jahre warten, um ein anderes Haus zu erwerben, oder drei Jahre mit einem FHA-Darlehen. Die Abschottung wird auf einer Kreditauskunft einer Person für sieben Jahre gehalten. Ihre FICO-Punktzahl wird aufgrund von Zwangsvollstreckungen um mehr als 100 Punkte sinken, so Barry Paperno, Leiter der Konsumgüterverwaltung bei Fair Isaac (nach einem Leerverkauf wird er wahrscheinlich auch fallen, da Sie in Zahlungsverzug geraten sind). Dies mag ein relativ kleiner Betrag für einen Ausfall bei einem großen Vermögenswert sein, aber es reicht aus, um Kreditkartenunternehmen zu veranlassen, Zinserhöhungen und Kreditlimitabnahmen in Betracht zu ziehen, und für Versicherungsunternehmen, um Prämien zu erhöhen.

Wie man eine Leerverkaufsimmobilie kauft

Der Leerverkaufsprozess variiert von Staat zu Staat, aber die Schritte umfassen im Allgemeinen:

  • Leerverkaufspaket - Ein Finanzierungspaket wird vom Verkäufer an die Darlehensgeber. Dazu gehören Finanzberichte, ein Schreiben über die Härte des Verkäufers und Kopien von Finanzunterlagen.
  • Leerverkaufsangebot - Wenn der Verkäufer das Angebot eines interessierten Käufers annimmt, sendet der Listing Agent dem Kreditgeber den Listingvertrag, ein ausgeführter Kaufantrag, den Vorantragsbrief des Käufers und eine Kopie des Echtgeldschecks und das Leerverkaufspaket des Verkäufers.
  • Bankverarbeitung - Die Bank prüft das Angebot und genehmigt oder verweigert den Leerverkauf. Dies kann mehrere Wochen bis Monate dauern.

In gewisser Weise ist der Kauf einer Leerverkaufsimmobilie wie ein traditioneller Kauf. Es gibt jedoch ein paar Möglichkeiten, in denen der Kaufvertrag, den Sie und Ihr Immobilienmakler erstellen, unterschiedlich ist. Der Vertrag legt fest, dass die Bedingungen der Zustimmung des Hypothekengebers unterliegen. In einer normalen Transaktion ist die einzige Partei, die den Verkauf genehmigen muss, der Verkäufer.

Der Vertrag sollte auch besagen, dass die Immobilie "wie besehen" gekauft wird."Obwohl es akzeptabel ist, eine Sprache einzubauen, die es Ihnen erlaubt, einen Deal zu verlassen, wenn eine Inspektion erhebliche Probleme aufdeckt, sollten Sie nicht erwarten, einen niedrigeren Preis aushandeln zu können. Es ist auch unwahrscheinlich, dass die Bank irgendwelche Reparaturen vornimmt." und der Verkäufer, der für Bargeld geschnallt wird, ist wahrscheinlich sogar noch weniger wahrscheinlich, um auszuhelfen. r n r nThe angesichts der Situation, Sie müssen wahrscheinlich auch genug Geld haben, um Kosten zu schließen. (Lesen Sie weiter über den Abschlussprozess in Understanding The Escrow Prozess .)

Im Gegensatz zur Zwangsvollstreckung besitzt das kreditgebende Institut die Immobilie nicht in einem Leerverkauf, weil es den Verkauf genehmigen muss (weil es der Kreditgeber ist, nicht der Verkäufer, der einen Verlust macht) auf dem Grundstück), und erhalten den Erlös, wird es scheinen, wie Sie die Eigenschaft von der Bank kaufen.

Ein Warten Spiel

Leerverkäufe können viel zeitaufwendiger und Geduld-Tests als normale reale sein -Statistransaktionen. (Lesen Sie weiter darüber in Sh ort Verkaufen Sie Ihr Haus, um Abschottung zu vermeiden .) Wenn Sie ein Angebot für ein Leerverkaufsobjekt machen, seien Sie bereit zu warten. Banken sind dafür berüchtigt, dass sie mehrere Monate brauchen, um auf Leerverkaufsangebote zu reagieren. Einige Experten empfehlen, dass Sie dem Kreditgeber eine Frist geben, um die Wartezeit zu reduzieren. Es ist jedoch schwer zu sagen, ob diese Strategie die Bank wirklich zum Handeln anspornt. Wenn jedoch die Bank den Leerverkauf noch nicht zum Zeitpunkt Ihres Angebots genehmigt hat, ist die Umsetzung einer Frist nutzlos, da es mehrere Monate dauern kann, bis der Verkäufer eine Leerverkaufsvereinbarung mit dem Kreditgeber erreicht.

Verkäufer muss in offiziellem Standard sein

Stellen Sie daher sicher, dass der Leerverkauf bereits kreditgebend genehmigt wurde. Wenn der Verkäufer noch nicht in Zahlungsverzug geraten ist, ist die Bank möglicherweise nicht an einem Leerverkauf interessiert. Es dauert eine beträchtliche Zeit und überzeugt, eine Bank zu veranlassen, einem Leerverkauf zuzustimmen, also, wenn es nicht bereits zugestimmt hat, verschwenden Sie nicht Ihre Zeit. Viele Häuser sind als Leerverkauf notiert, aber es gibt keine Garantie dafür, dass die Transaktion jemals als solche abgeschlossen wird.

Die Bank ist möglicherweise auch nicht an einem Leerverkauf interessiert, wenn sie der Meinung ist, dass sie durch die Zwangsvollstreckung mehr Geld erhalten kann. Und wenn Sie eine Finanzierung für den Kauf suchen, stellen Sie sicher, dass Ihre Hypothekenbank keine Probleme mit einer Leerverkaufsimmobilie hat.

Erfahrene Agenten

Stellen Sie aufgrund der Komplexität dieser Art von Transaktionen sicher, dass Ihr Makler oder Makler Erfahrung mit Leerverkäufen hat und bereit ist, mit Ihnen zusammenzuarbeiten. Bestimmte Immobilienmakler sind auf Leerverkäufe spezialisiert und verfügen möglicherweise über eine Short Sales and Foreclosure Resource (SFR) -Zertifizierung, eine von der National Association of Realtors angebotene Bezeichnung. Inhaber dieser Zertifizierung haben eine spezielle Ausbildung erhalten.

Nicht nur sind Leerverkäufe mehr Arbeit für Agenten, sie bieten manchmal auch weniger Entschädigung an: Die Bank ist möglicherweise nicht bereit, dem Listing Agent die übliche Provision von 5-6% zu zahlen, weil sie bereits Verluste macht, und weil der Makler des Käufers bekommt einen Prozentsatz von diesem Prozentsatz, er oder sie wird noch weniger Geld sehen.

Versuchen Sie außerdem herauszufinden, ob der Verkäufer des Verkäufers bei Leerverkäufen erfahren ist. Obwohl die Bank letztendlich die Kontrolle hat, kann ein Listingagent, der die Seile kennt, in der Lage sein, die Transaktion zu erleichtern oder zu beschleunigen.

Feilschen über Preise

Seien Sie bereit, Ihren Angebotspreis zu erhöhen. Damit der Verkäufer die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass die Bank den Leerverkauf durchläuft, kann er versuchen, Sie davon zu überzeugen, Ihren Kaufpreis zu erhöhen. Letztlich hat der Verkäufer jedoch keine wirkliche Autorität, den Verkaufspreis zu genehmigen, sondern nur die Bank, und sie können auch Gegenangebot machen.

Auf der anderen Seite lehnt die Bank Ihr Angebot einfach ab, insbesondere wenn Sie ein deutlich günstigeres Angebot geschrieben haben. Oder, im schlimmsten Fall, könnten sie überhaupt nicht antworten. Je.

Halten Sie die Suche aufrecht

In Anbetracht dessen, wie lange es wahrscheinlich dauert, bis die Bank auf Ihr Angebot antwortet, sollten Sie sich wahrscheinlich weitere Häuser ansehen, während Sie auf eine Antwort warten, und Sie sollten wahrscheinlich mit dem Kauf eines anderen fortfahren. Eigentum, wenn Sie einen einfacheren Kauf finden. Lassen Sie Ihren Makler den Leerverkaufvertrag so schreiben, dass Sie diese Flexibilität beibehalten. Wenn Sie einen Umzugstermin haben, stöbern Sie nicht einmal mit einem Leerverkauf.

Ein weiterer Grund, weiterzublicken: Selbst wenn Sie es zur Treuhand machen, kann die Bank weiterhin Angebote sammeln. Die meisten Leute würden dies für unethisch halten, da der potenzielle Käufer an dieser Stelle wahrscheinlich einige tausend Dollar für Inspektionen, Titelsuchen und dergleichen abgeschossen hat. Aber denken Sie daran, die Bank steht vor einer verlustbringenden Transaktion, daher wird sie ihre Verluste minimieren und die Immobilie so nahe wie möglich am fairen Marktwert verkaufen wollen. Es ist eine enorme Verschwendung von Zeit und Geld für den Käufer, ganz zu schweigen vom enormen Frustrieren. Aus all diesen Gründen muss der Börsenkurs eines Leerverkaufs mit einer gesunden Portion Skepsis aufgenommen werden.

Leerverkäufe: Die Vor- und Nachteile

Experten sind sich nicht einig, ob Leerverkäufe für Käufer ein gutes Geschäft sind. Befürworter sagen, dass Leerverkaufsimmobilien unter dem Marktwert gehandelt werden, was den Käufern die Möglichkeit gibt, viel zu bekommen, oder für Erstkäufer, die sich in ein Haus begeben, das sie sich sonst vielleicht nicht leisten könnten.

Gegner sagen, dass Banken kein Interesse daran haben, Feuerverkäufe zu tätigen und werden eine vergleichbare Marktanalyse durchführen, bevor sie einen Preis für eine Immobilie festlegen oder akzeptieren. Darüber hinaus kann der Listenpreis eines Leerverkaufs ein Betrag sein, den der Makler des Verkäufers für akzeptabel hält - und nicht den Betrag, den die Bank tatsächlich akzeptiert hat. Die Bank könnte den Preis zu niedrig finden, oder der Verkäufer könnte die Immobilie unter dem Markt auflisten, um einen Bieterkrieg zu generieren. In einigen Staaten hat der Verkäufer ein Defiziturteil gegen ihn, das ihn verpflichtet, der Bank die Differenz zwischen dem Hypothekenbetrag und dem Verkaufspreis des Hauses zurückzuzahlen, so dass es im besten Interesse des Verkäufers ist, so viel Geld wie möglich zu bekommen. ..

Ein Vorteil sowohl für die Bank als auch für den Käufer ist, dass im Gegensatz zu einer bankeigenen Immobilie eine Leerverkaufsimmobilie weniger wahrscheinlich verworfen oder durchwühlt wird. Während das Eigentum aufgrund der finanziellen Situation des Eigentümers unter verzögerter Wartung leidet, ist es unwahrscheinlich, dass der Verkäufer den Ort zerstört, wenn er oder sie noch darin lebt. Im Gegensatz dazu nehmen Hausbesitzer, die ihr Eigentum an Zwangsversteigerungen verlieren, oft ihre Frustration über das Haus aus, um auf die Bank zurück zu kommen.

In der gleichen Richtung, da Leerverkaufsimmobilien immer noch besetzt sind, werden sie nicht von skrupellosen Menschen gelitten haben, die sich entschieden haben, das Anwesen zu besetzen oder zu zerstören. Vandalismus kann ein häufiges Problem bei Abschottungseigentum sein, insbesondere in einkommensschwachen Stadtvierteln.

Suche nach Immobilienangeboten

Die meisten Immobilien, die als Leerverkäufe angeboten werden, werden von Immobilienmaklern gelistet. Dies ist oft der beste Ausgangspunkt, vor allem, wenn es sich um einen Immobilienmakler handelt, der sich auf sie spezialisiert hat. Ohne einen Agenten können Sie den Multiple Listing Service (MLS) bequem von Ihrem eigenen Computer (oder mobilen Gerät) aus durchsuchen, aber die Daten, auf die Sie zugreifen, sind möglicherweise begrenzt, veraltet oder sogar ungenau.

Während Sie auf beliebten Immobilienportalen wie Zillow und Trulia einige Leerverkaufsimmobilien finden, bieten andere Websites, die sich auf Zwangsvollstreckungen und reduzierte Immobilien spezialisiert haben, einen umfassenderen Überblick über den Leerverkaufsmarkt in Ihrer Region. Eine solche Website ist www. Immobiliengeschäft. com, die mehr als eine Million Auflistungen von Zwangsversteigerungen Auktionen, Bankbesitzimmobilien, Regierung wieder in Besitz genommenen Wohnungen, steuerpflichtigen Immobilien und Leerverkäufe hat.

The Bottom Line

Ein Leerverkauf kann allen Beteiligten zugute kommen: Kreditgeber vermeiden den langwierigen und kostspieligen Abschottungsprozess; Kreditnehmer behalten Zwangsvollstreckungen von ihren Kreditauskünften; Käufer können möglicherweise Immobilien zu reduzierten Preisen erwerben. Ein Käufer sollte nicht davon ausgehen, dass die Immobilie sehr viel ist, nur weil es sich um einen Leerverkauf handelt. Mach deine eigene vergleichbare Marktanalyse. Auch, wenn Sie es zu Treuhand machen, überspringen Sie nicht eine gründliche Hausinspektion.