Fast ein Drittel der amerikanischen Hausbesitzer hat keine Hypothek. Jeder andere brauchte Hilfe von einem Kreditgeber, um sein Haus zu kaufen. Es ist einfach, einfach zu sagen: "Ich will die niedrigste Zahlung, die ich finden kann", aber das ist nicht der beste Weg, um Hypotheken zu betrachten.

Ein Zuhause ist wahrscheinlich der größte Kauf, den Sie in Ihrem Leben tätigen werden. Die Hypothek wird der größte Teil dieses Kaufs sein, und wie bei allen großen Akquisitionen sollten Sie immer einige Vergleichseinkäufe tätigen. Aber bevor Sie einkaufen, müssen Sie wissen, was Sie vergleichen müssen.

Wenn Sie sich die Zahlung nicht ansehen sollten, wie würden Sie ein gutes Angebot von einem schlechten wissen? Laut Casey Fleming, Hypothekenberater bei C2 Financial Corporation und Autor von "The Loan Guide: Wie man die bestmögliche Hypothek erhält", gibt es drei Hauptpunkte zu beachten.

3 Möglichkeiten zur Bewertung eines Darlehens

1. Monatliche Zahlung . Aber haben wir nicht einfach nicht gesagt, um uns die Zahlung anzusehen? Bewerten Sie in diesem Fall einfach, ob Sie die Zahlung leisten können, die mit dem Haus, in das Sie verliebt sind, geht. Es gibt viele Hypothekenzahlungsrechner online (siehe Hypothekenrechner: Wie sie funktionieren ).

Verwenden Sie den Taschenrechner, um die Zahlung auf den Kapitalbetrag und Zinsen des Darlehens plus Steuern, private Hypothekenversicherung (wenn Sie es brauchen), HOA Gebühren, Hausbesitzer Versicherung und andere Gebühren zu berechnen. Du brauchst jetzt keine genaue Nummer, aber komm so nahe wie möglich. Weitere Informationen finden Sie unter Mortgage Basics: Festhypotheken und Warum muss ich eine private Hypothekenversicherung abschließen?

Betrachten Sie es dann aus der Perspektive eines Kreditgebers. Jeder Kreditgeber ist anders, aber wird wahrscheinlich nicht das Darlehen machen, wenn Ihre gesamten monatlichen Schuldverpflichtungen rund 38% Ihres monatlichen Bruttoeinkommens überschreiten (das Verhältnis von Schulden zu Einkommen). Wenn es mehr als das ist, betrachten Sie ein weniger teures Darlehen.

2. Lebenszeitkosten des Darlehens. Hier sind die Leute falsch, sagt Fleming. Hypotheken sind kompliziert, aber wenn Sie den Lärm hinter sich lassen und diese einfache Frage stellen, werden die Dinge viel klarer: "Wie viel kostet es mich, das Geld des Kreditgebers zu verwenden? "

Der Anreiz des Kreditgebers, Ihnen das Geld zu leihen, besteht darin, einen Gewinn zu erzielen - entweder von Ihnen oder durch den Verkauf des Kredits an jemand anderen zu einem höheren Preis. Je mehr sie aus dir herauskommen können, desto besser sind ihre Gewinnspannen.

Ihr Ziel ist es, den geringstmöglichen Betrag für das Darlehen zu zahlen. Sie können das nicht durch die monatliche Zahlung beurteilen. Sie müssen schauen, wie viel Sie über die Laufzeit des Darlehens zahlen werden.

Ein Hypothekenmakler kann Ihnen helfen, die Lebenszeitkosten des Darlehens herauszufinden, oder Sie könnten einen Online-Rechner verwenden. Wenn Sie nicht glauben, dass Sie während der Laufzeit Ihres Darlehens in Ihrem Haus bleiben, kann Ihnen ein Broker oder ein Taschenrechner sagen, wie viel es für eine bestimmte Zeit kostet.

Um niedrigere Lebenszykluskosten zu erzielen, müssen Sie im Voraus mehr bezahlen. Wenn Sie damit umgehen können, ist eine höhere monatliche Zahlung im Laufe der Zeit für Sie besser als eine niedrigere Zahlung - in den meisten Fällen.

3. Risiko. Da ein Zuhause gleichzeitig als Wohnort und als Investition dient, müssen Sie ein wenig über das Anlagerisiko verstehen. Was ist, wenn der Markt eine weitere Kernschmelze hat wie im Jahr 2008 und Sie ein Haus mit einem größeren Hypothekenbestand haben, als er wert ist? Was ist, wenn Sie einen Kredit zu einem bestimmten Zinssatz erhalten und im Laufe der Zeit die Zinsen sinken? Was passiert, wenn Sie die Zahlungsfähigkeit verlieren? Dies sind nicht nur Risiken für Sie - sie sind auch Risiken für den Kreditgeber und das kann die Bedingungen Ihres Darlehens beeinflussen.

Laut Fleming sind Hypotheken so komplex, dass es für den Durchschnittsverbraucher schwer ist, sich auf etwas anderes als den Zahlungsbetrag zu konzentrieren. "Das Problem ist, es ist [der Hypothekenmarkt] ist so komplex, dass die meisten Verbraucher sich nur auf die monatliche Zahlung konzentrieren, solange sie es nicht als riskant empfinden. "Da die meisten Leute keine erfahrenen Investoren sind, sehen sie eine gesperrte Rate und Zahlung als den risikoärmsten Kurs, aber das ist nicht unbedingt wahr. Es gibt jedoch ein Gefühl der Sicherheit.

Betrachten Sie nicht nur die 30-jährige Festhypothek. Im Laufe der Zeit ist dies wahrscheinlich die teuerste Option. Vergleichen Sie variable Zinssätze und kürzere Zeiträume, beispielsweise eine 15-jährige festverzinsliche Hypothek. (Weitere Informationen finden Sie unter Vergleich einer 30-jährigen gegenüber einer 15-jährigen Hypothek.)

Vergleichende Kreditgeber

Fragen Sie zunächst ein paar Kreditgeber nach einer gutgläubigen Schätzung (GFE) . Denken Sie daran, dass Sie einen Autohändler darum bitten, Ihnen den besten Preis für ein Fahrzeug zu geben. Gutgläubige Schätzungen werden nicht genau sein, aber sie werden als ein Weg dienen, um die Darlehen zu bewerten. Da Kreditgeber können verschiedene Kosten an verschiedenen Orten setzen, um zu ändern, wie das Darlehen aussieht, benötigen Sie wahrscheinlich die Hilfe von jemand mit Erfahrung in Hypotheken zu helfen, die GFEs zu bewerten. Fragen Sie jemanden, der nach Möglichkeit nicht um Ihr Unternehmen konkurriert.

Wenn ein Kreditgeber einen Zahlungsbetrag anzeigt, der deutlich unter dem anderer liegt, werden wahrscheinlich höhere Vorlaufkosten in Form von Punkten erhoben. Wenn die Abschlusskosten wesentlich niedriger sind, hat sie die Kosten möglicherweise in Form eines höheren Zinssatzes in das Darlehen eingebracht.

Es ist höchst unwahrscheinlich, dass ein Kreditgeber einen anderen deutlich unterbieten wird. Sie müssen nur herausfinden, wo dieser Kreditgeber Sie für etwas, das scheint, ein Rabatt zu sein. Wenn Sie Schwierigkeiten haben, diese Unterschiede selbst zu erkennen, kann ein Hypothekenfachmann helfen.

Das beste Darlehen für Ihre Bedürfnisse

Fleming stellt seinen Kunden drei Fragen, wenn er ihnen ein Darlehen zuschneidet:

1. Was ist ihre Risikotoleranz? Bevorzugen sie eine Zahlung, die sich mit der Zeit nicht ändert, oder wäre eine variabel verzinsliche Hypothek eine Option? Kredite mit variablem Zinssatz kosten zu Beginn oft weniger als eine feste Rate, aber sie werden sich mit den Marktbedingungen ändern. Der Kreditnehmer muss in Ordnung sein, die Höhen und Tiefen der Finanzmärkte zu überstehen.

2. Welche monatliche Zahlung ist bequem? Fleming sagt: "Die meisten Leute antworten immer weniger als das, was wahr ist, weil es wie ein gutes Verhandlungsinstrument erscheint. Am besten ist es jedoch, wenn ein Kunde ganz ehrlich zu mir ist, da ich meine Provision nicht durch Erhöhen der Zahlung ändern kann. Gleichzeitig beantworten wir die Frage: "Wofür können Sie sich qualifizieren? "Für viele Leute qualifizieren sie sich für mehr als sie bereit sind, jeden Monat zu zahlen, aber gelegentlich ist es das Gegenteil und natürlich wird das Qualifizieren zum begrenzenden Faktor. "

3. Wie bewerten sie Zahlungen im Vergleich zu den Gesamtkosten? Würde der Kreditnehmer eher im Voraus zahlen und niedrigere Zahlungen oder weniger haben und höhere Zahlungen und höhere Kreditkosten haben?

Am Ende sollten Sie den niedrigsten Zinssatz anstreben, eine monatliche Zahlung, die bequem in Ihr Budget passt, und einen Plan, um Ihr Darlehen so schnell wie möglich zu begleichen. Seit 2014 sind Vorfälligkeitsentschädigungen bei den meisten Wohnungshypotheken generell verboten. Je schneller Sie Ihre Hypothek abbezahlen, desto weniger zahlen Sie, um das Geld des Kreditgebers zu verwenden.

Wie Details einen Unterschied machen

Nehmen wir an, Sie möchten ein Haus mit einer Hypothek von 250.000 $ erwerben und der aktuelle Zinssatz beträgt 4. 1%. Sie glauben, dass Sie für 10 Jahre im Haus bleiben und planen, eine Anzahlung von 10% zu machen. Wenn Sie eine 30-jährige Festhypothek erhalten, wird Ihre monatliche Zahlung 1 $ 193 betragen. 54. (Hinzufügen von Steuern und Versicherungen bringen es in die Nähe von $ 1, 515.)

In den 10 Jahren planen Sie, in der Sie zahlen $ 143, 225, aber das meiste davon sind Zinsen. In der Tat bezahlten Sie Ihre Kreditgeber $ 90, 184 in Zinsen und nur $ 53, 040 in Eigenkapital aufgebaut.

Wenn Sie stattdessen mit einem 20-jährigen Festzinsdarlehen (die Zinsen würden leicht auf 4,19% steigen) gegangen wären, hätten Sie eine höhere monatliche Zahlung von 1 514. 95 mit einer Gesamtlaufzeit von 10 Jahren. Kosten von $ 181, 794, aber Sie hätten viel mehr Eigenkapital aufgebaut, weil die Kreditdauer kürzer war. Sie hätten Zinsen in Höhe von 81. 426 US-Dollar gezahlt und 1008.000 US-Dollar Eigenkapital aufgebaut.

Alle Zahlungen sind nicht gleich: Angenommen, Ihr Haus wertschätzt, erhalten Sie das Eigenkapital zurück, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Das Interesse ist jedoch ein Wegwerfen. Die Zahlung von zusätzlichen $ 19, 320 über fünf Jahre spart Ihnen $ 8.759 an Zinsen und Sie gewinnen $ 47, 328 an Eigenkapital - eindeutig ein gutes Geschäft! Je länger Sie in Ihrem Haus bleiben, desto mehr Vorteile haben Sie. Holen Sie sich eine 15- oder 10-Jahres-Hypothek und Sie erhalten eine viel größere Menge an Eigenkapital mit viel weniger Zinszahlungen gegen eine höhere Zahlung. Eigentlich ist die höhere monatliche Zahlung die günstigere Option.

Sobald Sie 20% Eigenkapital in Ihrem Haus erreicht haben, können Sie beantragen, dass Ihre private Hypothekenversicherung storniert wird. Das könnte irgendwo zwischen $ 60 und $ 90 Ihre zusätzlichen monatlichen Kosten (neben der eigentlichen Hypothekenzahlung) klopfen. Weitere Informationen finden Sie unter Wie Sie eine private Hypothekenversicherung abschließen können .

The Bottom Line

Im Gegensatz zu anderen Arten von Darlehen haben Sie viel Macht über Ihre monatliche Zahlung.Sie können eine höhere Zahlung zahlen und weniger über die Laufzeit des Darlehens zahlen oder haben eine niedrigere monatliche Zahlung und zahlen mehr im Laufe der Zeit. Es ist am besten, die Hilfe eines unabhängigen Hypothek Fachmannes zu erhalten, der nicht versucht, Ihnen eine Hypothek zu verkaufen. Diese Person kann Ihnen helfen, die beste Vorgehensweise herauszufinden. Weitere Informationen finden Sie unter Sollten Sie Ihre Hypothek refinanzieren, wenn die Zinsen fallen? und Ist Ihre Hypothek Ihrem Ruhestand beraubt?