Die Schätzung des Wertes von Immobilien ist für eine Vielzahl von Aktivitäten erforderlich, einschließlich Immobilienfinanzierung, Auflistung von Immobilien zum Verkauf, Investitionsanalyse, Sachversicherung und Besteuerung von Immobilien. Für die meisten Menschen ist die Bestimmung des Kauf- oder Kaufpreises einer Immobilie die nützlichste Anwendung der Immobilienbewertung. Dieser Artikel gibt eine Einführung in die grundlegenden Konzepte und Methoden der Immobilienbewertung, insbesondere in Bezug auf Immobilienverkäufe.

SEE: Wie man ein Immobilieninvestmentobjekt bewertet

Grundbewertungskonzepte

Wert
Eine Hauptüberlegung bei der Bewertung ist die Bestimmung des Wertes einer Immobilie: der gegenwärtige Wert von zukünftigen Vorteilen aus dem Eigentum an Immobilien. Im Gegensatz zu vielen Konsumgütern, die schnell genutzt werden, werden die Vorteile von Immobilien in der Regel über einen langen Zeitraum realisiert. Daher müssen bei der Schätzung des Wertes einer Immobilie die wirtschaftlichen und sozialen Trends sowie die staatlichen Kontrollen oder Vorschriften und Umweltbedingungen berücksichtigt werden, die die vier Wertelemente beeinflussen können:

• Nachfrage - der Wunsch oder das Bedürfnis nach Eigentum, unterstützt durch die finanziellen Mittel, um den Wunsch zu befriedigen;
• Nutzen - die Fähigkeit, die Wünsche und Bedürfnisse der zukünftigen Besitzer zu befriedigen;
• Knappheit - die endliche Verfügbarkeit konkurrierender Eigenschaften und
• Übertragbarkeit - die Leichtigkeit, mit der Eigentumsrechte übertragen werden.

Wert Vs. Kosten und Preis

Wert ist nicht notwendigerweise gleich Kosten oder Preis . Die Kosten beziehen sich auf tatsächliche Ausgaben; zum Beispiel Materialien und Arbeit. Preis, auf der anderen Seite, ist der Betrag, den jemand für etwas bezahlt. Während Kosten und Preis den Wert beeinflussen können, bestimmen sie nicht den Wert. Der Verkaufspreis eines Hauses kann 150.000 $ betragen, aber der Wert könnte deutlich höher oder niedriger sein. Wenn zum Beispiel ein neuer Eigentümer einen schwerwiegenden Fehler im Haus feststellt, z. B. ein fehlerhaftes Fundament, könnte der Wert des Hauses niedriger sein als der Preis.

Marktwert

Ein Gutachten ist eine Stellungnahme oder Schätzung zum Wert einer bestimmten Immobilie ab einem bestimmten Datum. Beurteilungsberichte werden von Unternehmen, Regierungsbehörden, Einzelpersonen, Investoren und Hypothekengebern bei wichtigen Entscheidungen in Bezug auf Immobilientransaktionen verwendet. Das Ziel einer Bewertung ist es, den Marktwert einer Immobilie zu bestimmen: den wahrscheinlichsten Preis, den die Immobilie in einem wettbewerbsorientierten und offenen Markt bringen wird. Marktpreis, der Preis, zu dem eine Immobilie tatsächlich verkauft, repräsentiert möglicherweise nicht immer den Marktwert. Wenn beispielsweise ein Verkäufer aufgrund der Androhung einer Zwangsvollstreckung unter Zwang steht oder wenn das Objekt in einem privaten Verkauf verkauft wurde, ohne dem offenen Markt ausgesetzt zu sein, kann das Objekt unter seinem Marktwert verkaufen.

Beurteilungsmethoden

Eine genaue Beurteilung hängt von der methodischen Erfassung der Daten ab. Spezifische Daten, die Details bezüglich der bestimmten Eigenschaft und allgemeine Daten bezüglich der Nation, Region, Stadt und Nachbarschaft, in der sich die Eigenschaft befindet, umfassen, werden gesammelt und analysiert, um zu einem Wert zu gelangen. Drei grundlegende Ansätze werden während dieses Prozesses verwendet, um den Wert einer Eigenschaft zu bestimmen.

Methode 1 - Umsatzvergleichsansatz

Der Ansatz des Verkaufsvergleichs wird häufig bei der Bewertung von Einfamilienhäusern und Grundstücken verwendet. Manchmal wird der Marktdatenansatz auch als Wertschätzung bezeichnet, die sich aus dem Vergleich einer Immobilie mit kürzlich verkauften Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften ergibt. Diese ähnlichen Eigenschaften werden als Vergleichswerte , bezeichnet, und um einen gültigen Vergleich zu liefern, muss jeder:

• der Eigenschafts-Eigenschaft so ähnlich wie möglich sein;
• Wurden innerhalb des letzten Jahres in einem offenen und konkurrierenden Markt verkauft und
• wurden unter typischen Marktbedingungen verkauft.

Comparables
Comparables sollten der Subject-Eigenschaft so ähnlich wie möglich sein, und mindestens drei oder vier sollten im Beurteilungsprozess verwendet werden. Die wichtigsten Faktoren, die bei der Auswahl von Vergleichsdaten zu berücksichtigen sind, sind die Größe und der Standort des Probanden sowie die vergleichbaren Eigenschaften. Der Standort ist extrem wichtig, weil er einen enormen Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie haben kann.

Anpassungen

Da keine zwei Eigenschaften exakt gleich sind, werden Anpassungen der Verkaufspreise der Vergleichsprodukte vorgenommen, um unterschiedliche Merkmale und andere Faktoren zu berücksichtigen, die sich auf den Wert auswirken würden, darunter:

• Alter und Zustand der Gebäude;
• Datum des Verkaufs, wenn zwischen dem Verkaufsdatum eines vergleichbaren Produkts und dem Datum der Bewertung wirtschaftliche Veränderungen eingetreten sind;
• Standort, da sich ähnliche Immobilien im Preis von Nachbar zu Nachbar unterscheiden können;
• Physische Merkmale, einschließlich Grundstücksgröße, Landschaftsgestaltung, Art und Qualität der Bauarbeiten, Anzahl und Art der Räume, Quadratmeter Wohnfläche und ob eine Immobilie Holzböden, eine Garage, Küchenaufwertungen, einen Kamin, einen Pool hat oder nicht , zentrale Luft usw. und
• Verkaufsbedingungen, zum Beispiel, wenn der Verkäufer einer Immobilie unter Zwang war oder wenn eine Immobilie zwischen Verwandten verkauft wurde (zu einem reduzierten Preis).

Die Marktwertschätzung der betreffenden Immobilie wird in den Bereich fallen, der durch die angepassten Verkaufspreise der Vergleichsprodukte gebildet wird. Da einige der Anpassungen an den Verkaufspreisen der Vergleichsdaten subjektiver sind als andere, werden gewichtete Gegenleistungen in der Regel jenen Vergleichswerten zugeordnet, die die geringste Anpassung hatten.

Methode 2 - Kostenansatz

Der Kostenansatz kann verwendet werden, um den Wert von Eigenschaften abzuschätzen, die durch ein oder mehrere Gebäude verbessert wurden. Diese Methode beinhaltet separate Wertschätzungen für das Gebäude und das Grundstück unter Berücksichtigung der Abschreibungen. Die Schätzungen werden addiert, um den Wert der gesamten verbesserten Eigenschaft zu berechnen.Der Kostenansatz geht von der Annahme aus, dass ein vernünftiger Käufer nicht mehr für ein bestehendes verbessertes Grundstück bezahlen würde, als es für den Kauf eines vergleichbaren Grundstücks und für den Bau eines Gebäudes, das hinsichtlich Attraktivität und Nützlichkeit vergleichbar ist, kosten würde. Dieser Ansatz ist nützlich, wenn die zu bewertende Immobilie eine Eigenschaft ist, die nicht häufig verkauft wird und keine einkommenschaffende Eigenschaft ist. Beispiele dafür sind Schulen, Kirchen, Krankenhäuser und Regierungsgebäude.

Baukosten

Die Baukosten können auf verschiedene Arten geschätzt werden, einschließlich der Quadratfußmethode, bei der die Kosten pro Quadratfuß eines neu gebauten vergleichbaren Gebäudes mit der Anzahl Quadratfuß im Gebäude multipliziert werden. die Unit-in-Place-Methode, bei der die Kosten basierend auf den Baukosten pro Maßeinheit der einzelnen Bauteile, einschließlich Arbeits- und Materialkosten, geschätzt werden und die Mengenermittlungsmethode zur Schätzung der Rohstoffmengen, die zum Ersatz der Gegenstandsgebäude, zusammen mit dem aktuellen Materialpreis und den damit verbundenen Installationskosten.

Abschreibung

Zu ​​Abschreibungszwecken bezieht sich Abschreibung auf eine Bedingung, die den Wert einer Verbesserung des Immobilienvermögens negativ beeinflusst, und berücksichtigt:

• Physische Verschlechterung, einschließlich heilbarer Verschlechterung, wie z. B. Anstrich und Dachersatz und unheilbare Verschlechterung, wie strukturelle Probleme;
• Funktionale Obsoleszenz, die sich auf physische oder Designmerkmale bezieht, die von Hauseigentümern nicht mehr als wünschenswert erachtet werden, wie niedrige Decken, veraltete Einrichtungsgegenstände oder Häuser mit vier Schlafzimmern, aber nur einem Bad und
• Ökonomische Obsoleszenz, verursacht durch Faktoren, die befinden sich außerhalb des Grundstücks, wie zum Beispiel in der Nähe eines lauten Flughafens oder einer umweltschädlichen Fabrik.

Der Kostenansatz für die Immobilienbewertung umfasst fünf grundlegende Schritte:

• Schätzen Sie den Wert des Grundstücks so ein, als ob es leer und verfügbar wäre, um den höchsten Nutzen zu erzielen. abgeschrieben.
• Schätzen Sie die aktuellen Baukosten für Gebäude und Standortverbesserungen ab.
• Schätzen Sie den Abschreibungsbetrag der Verbesserungen ein, die sich aus Verschlechterung, funktioneller Obsoleszenz oder wirtschaftlicher Obsoleszenz ergeben.
• Abzug der Abschreibung von den geschätzten Baukosten.
• Fügen Sie den geschätzten Wert des Grundstücks zu den abgeschriebenen Kosten des Gebäudes bzw. der Gebäude hinzu, um den Gesamtwert der Immobilie zu ermitteln.

Methode 3 - Ertragswertverfahren

Das Einkommensverfahren ist die dritte Methode der Immobilienbewertung und basiert auf der Beziehung zwischen der Rendite, die ein Investor verlangt, und dem Nettoeinkommen, das eine Immobilie erzielt. Es wird verwendet, um den Wert von Renditeliegenschaften wie Apartmentkomplexen, Bürogebäuden und Einkaufszentren abzuschätzen. Schätzungen, die den Ertragskapitalisierungsansatz verwenden, können ziemlich einfach sein, wenn davon ausgegangen werden kann, dass die betreffende Immobilie ein zukünftiges Einkommen hat und wenn ihre Ausgaben vorhersehbar und stabil sind.

Direkte Kapitalisierung

Die Bewerter führen die folgenden Schritte durch, wenn sie den Direktkapitalisierungsansatz verwenden:

• Schätzen Sie das jährliche potenzielle Bruttoeinkommen ein;
• Berücksichtigung von Leerständen und Mietsammelverlusten zur Ermittlung des effektiven Bruttoeinkommens;
• Berechnen Sie den jährlichen Betriebsaufwand, um das jährliche Betriebsergebnis zu berechnen.
• Schätzen Sie den Preis, den ein typischer Anleger für das Einkommen zahlen würde, das durch die bestimmte Art und Klasse von Immobilien entsteht. Dies wird durch Schätzung der Rendite oder der Kapitalisierungsrate erreicht.
• Wenden Sie die Kapitalisierungsrate auf das jährliche Netto-Betriebsergebnis der Immobilie an, um eine Schätzung des Immobilienwerts zu erstellen.

Bruttoeinkommensmultiplikatoren

Die Bruttoeinnahmenmultiplikator (GIM) -Methode kann verwendet werden, um andere Immobilien zu bewerten, die normalerweise nicht als Einkommensobjekte erworben werden, aber vermietet werden können, wie zum Beispiel Ein- und Zweifamilienhäuser. Die GRM-Methode bezieht den Verkaufspreis einer Immobilie auf die erwarteten Mieteinnahmen. Für Wohnimmobilien wird typischerweise das monatliche Bruttoeinkommen verwendet; für Gewerbe- und Industrieimmobilien würde das Bruttojahreseinkommen verwendet. Die Bruttoeinnahmenmultiplikatormethode kann wie folgt berechnet werden:

Verkaufspreis / Mieteinnahmen = Bruttoeinkommensmultiplikator

Jüngste Verkaufs- und Mietdaten aus mindestens drei ähnlichen Immobilien können verwendet werden, um eine genaue GIM zu erstellen. Die GIM kann dann auf die geschätzte Marktmiete der betreffenden Immobilie angewendet werden, um ihren Marktwert zu ermitteln, der wie folgt berechnet werden kann:

Mieteinnahmen X GIM = Geschätzter Marktwert

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Genaue Immobilienbewertung ist wichtig für Hypothekengeber, Investoren, Versicherer und Käufer und Verkäufer von Immobilien. Während Beurteilungen im Allgemeinen von Fachleuten durchgeführt werden, kann jeder, der an einer echten Transaktion beteiligt ist, von einem grundlegenden Verständnis der verschiedenen Methoden der Immobilienbewertung profitieren.