Eine der wichtigsten Entscheidungen, die Sie jemals treffen müssen, ist, ob Sie ein Haus mieten oder kaufen möchten. Leute, die das Kaufen eines Hauses anstatt des Mietens ermutigen, machen normalerweise den Fall, dass, wenn Sie mieten, Sie eine bedeutende Menge Geld den Bach runter werfen. Unglücklicherweise neigen diese gleichen Leute dazu, die beträchtlichen Kosten eines Eigenheims zu übersehen. Zwei Dinge, die sicher sind, ist, dass viele Menschen nicht mit allen Kosten, die mit dem Besitz eines Hauses verbunden sind, vertraut sind, und viele Menschen nicht wissen, wie man die Kosten für den Besitz eines Hauses im Vergleich zu mieten. Glücklicherweise haben wir einen Prozess, der es Ihnen ermöglicht, Ihre Optionen in praktisch jeder Art von Wohnumgebung zu evaluieren.

Eigenheimbesitz erfordert erhebliche Auszahlungen Um die relative Attraktivität eines Eigenheims zu bestimmen, müssen sieben Primärkosten berücksichtigt werden. Erstens, wenn Sie einen Kredit aufnehmen, um ein Haus zu kaufen, müssen Sie Zinskosten an die Person oder Institution bezahlen, die Ihnen das Geld geliehen hat. Sie können diesen Betrag jedes Jahr berechnen, indem Sie Ihren Darlehenssatz mit dem ausstehenden Darlehensbetrag multiplizieren. Für die meisten Menschen sind die Kosten der Zinsaufwendungen zu Beginn des Hypothekenzahlungsverfahrens für viele Jahre sehr hoch, es sei denn, Sie leisten eine sehr hohe Anzahlung.

Zum Beispiel wird ein Darlehenssatz von 5. 3040399% bei einem 30-jährigen Festzinsdarlehen erfordern, dass Sie genau das Doppelte des Kaufpreises zurückzahlen, den Sie beim Kauf des Kaufpreises vereinbart haben. zu Hause, und eine Darlehensrate von 9. 3967767% erfordern, dass Sie genau dreimal den Betrag zurückzahlen. Wie Sie diesen Beispielen entnehmen können, sind die Kosten für Zinsaufwendungen möglicherweise höher als die Kosten, die Sie zahlen müssen, um einen vergleichbaren Wohnort zu mieten. Bei der Berücksichtigung von Zinsaufwendungen bei den Kosten für Instandhaltung, Grundsteuern, Naturkatastrophenversicherung, PMI-Versicherung, Abschlusskosten und Maklergebühren wird deutlich, dass die Kosten für den Eigenheimbesitz eine hohe finanzielle Belastung darstellen.

Steuerabzugsvorteile haben minimalen Wert für die meisten Eigenheimbesitzer Als Ausgleich zu den Kosten, ein Haus zu besitzen, werfen viele Immobilienexperten die steuerliche Absetzbarkeit von Zinsaufwendungen und Grundsteuern als ein finanzieller Nutzen auf ein Haus zu besitzen. Für die meisten Menschen sind diese Steuererleichterungen jedoch von nominellem Wert, da die Höhe der Zinsaufwendungen, die die meisten Menschen zu tragen haben, in gewisser Weise dem Standardabzug entspricht, den die Bundesregierung für die Berechnung der geschuldeten Einkommensteuer gewährt. Selbst dann wird die Ersparnis nur der Steuersatz sein, der auf den Betrag der gezahlten Zinskosten angewendet wird, der über dem liegt, was Sie durch die Verwendung des Standardabzugs hätten geltend machen können. Wenn Sie also keinen großen Kredit aufnehmen und einen wirklich hohen Zinssatz für Ihr Darlehen haben, wird der Steuerabzugsvorteil von marginalem Wert sein.

Selbst wenn Sie den Hypothekenzins-Steuerschutzschild und den Vermögenssteuerschutz nutzen können, macht es keinen Sinn, einen Dollar auszugeben, um ein Viertel zu sparen.

Der Nutzen von Eigenveranlagung ist überbewertet Einige Immobilienexperten sagen Ihnen auch, dass Sie die Tatsache berücksichtigen müssen, dass Sie, wenn Sie ein Haus kaufen, in Zukunft davon profitieren werden wertschätzt. Jedoch, um das durch den Wertzuwachs Ihres Hauses gewonnene Eigenkapital zu nutzen, müssen Sie Ihr Haus irgendwann in der Zukunft verkaufen, um den Gewinn zu realisieren. Leider, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, werden Sie immer noch einen Platz zum Leben brauchen, und es ist sehr wahrscheinlich, dass der Preis von anderen Häusern in Ihrer Umgebung auch geschätzt haben wird. Daher müssen alle durch den geschätzten Wert Ihres Hauses erhaltenen Gewinne in die Kosten für den Kauf eines anderen Hauses zurückgelegt werden, es sei denn, Sie kaufen ein Haus von geringerem Wert oder ziehen an einen anderen geografischen Ort, wo die Hauspreise wesentlich niedriger sind.

Darüber hinaus empfehlen einige Immobilienexperten, anstelle von Umzug, dass Sie das Eigenkapital in Ihrem Haus abzapfen, indem Sie einen Home-Equity-Darlehen oder eine Home-Equity-Kreditlinie. Allerdings sollten Sie diese Arten von Darlehen vermeiden, es sei denn, Sie haben eine unmittelbare finanzielle Notlage, weil sie in der Regel verwendet werden, um Menschen einen Lebensstandard genießen zu lassen, der über ihre Möglichkeiten hinausgeht.

Die meisten Hausbesitzer wissen nicht, wie sie das Preisniveau von Häusern in ihrer Umgebung bewerten können Vielen Menschen wurde von ihren Eltern, ihren Freunden und selbsternannten Immobilienexperten gesagt, dass sie Geld verdienen können, indem sie in die Immobilien investieren. Immobilienmarkt. Der jüngste Zusammenbruch des Wohnungsmarktes in vielen Gebieten der USA zeigt jedoch das wahre Risiko, das mit dem Besitz eines Eigenheims verbunden ist. Wenn Sie also in Immobilien investieren möchten und vermeiden möchten, in zukünftige Immobilienmarktunruhen verstrickt zu werden, müssen Sie sich mit den konventionellen Kreditvergabestandards vertraut machen, die von den führenden Baufinanzierungsinstituten etabliert wurden. ein Verständnis und eine Wertschätzung der in der nachstehenden Tabelle aufgeführten proprietären Haushaltseinkommensmultiplikatoren entwickeln. Wenn Sie Ihr Wissen und Ihr Verständnis in diesen Bereichen erweitern, werden Sie viel seltener in einen überhitzten Immobilienmarkt geraten, der Sie in eine finanzielle Todesspirale versetzt.

Ein praktischer Ansatz zur Analyse des Immobilienmarktes in Ihrer Region Wie Sie vielleicht wissen, haben Fannie Mae und Freddie Mac eine maximale konventionelle Schuldenquote von 28% festgelegt, um eine vorsichtige Hypothekarkreditvergabe zu fördern. Standards. Die Front-Ratio begrenzt die Höhe des Bruttoeinkommens, das Sie für wohnungsbezogene Zahlungen ausgeben können, um die Kosten für Tilgungszahlungen, Zinsaufwendungen, Grundsteuern und Versicherungskosten zu decken. Basierend auf der Frontquote wurden die folgenden Haushaltseinkommensmultiplikatoren berechnet, um Ihnen zu ermöglichen, die Höhe der Eigenheimpreise in Ihrer Region im Vergleich zu dem, was sich die Menschen in Ihrem geografischen Gebiet leisten können, zu beurteilen.

Abbildung 1

Als potenzieller Immobilienkäufer können Sie die Faktoren in der obigen Tabelle verwenden, um die Wohnumgebung in Ihrer Region zu bewerten. Zum Beispiel, wenn der aktuelle Zinssatz für ein 30-jähriges Festzinsdarlehen 5,25% beträgt, sollten die Kosten für den durchschnittlichen Wohnungspreis in Ihrer Region 4 nicht übersteigen. Das 2255-fache des mittleren Haushaltseinkommens in Ihrer Region. Deshalb, wenn Sie feststellen, dass der Median Hauspreis in Ihrer Gegend $ 200, 000 ist, dann sollte das mittlere Haushaltseinkommen mindestens $ 47, 332 ($ 200, 000/4. 2255) sein. Umgekehrt, wenn Sie bestimmen, dass das mittlere Haushaltseinkommen in Ihrer Region $ 50, 000 ist, sollte der mittlere Hauspreis $ 211, 275 ($ 50, 000 * 4. 2255) nicht überschreiten.

Um die Informationen zu sammeln, die Sie für die Anwendung dieser Methodik benötigen, sollten Sie zunächst die Durchschnittsrate für einen 30-jährigen Festzinsdarlehen ermitteln, der normalerweise in Ihrer lokalen Zeitung verfügbar ist. Median Hauspreis und Median Haushaltseinkommen in Ihrer Nähe.

Anwenden der Methodik Sobald die notwendigen Informationen gesammelt wurden, sollten Sie mit der Beurteilung des Wohnungsmarktes in Ihrer Region beginnen, indem Sie den mittleren Wohnungspreis mit dem mittleren Haushaltseinkommen vergleichen. Wenn die Beziehung zwischen den beiden in der obigen Tabelle dem Vielfachen entspricht, sollten Sie davon ausgehen, dass Ihr Wohnimmobilienmarkt voll bewertet ist, und daher sollten Sie nicht erwarten, durch die Wertsteigerung Ihres Hauses viel Geld zu verdienen. In diesem Umfeld sollte Ihre Kauf- oder Mietentscheidung auf einer Break-even-Analyse zwischen den beiden Optionen basieren.

Im Vergleich: Wenn Ihre Marktanalyse feststellt, dass die Beziehung zwischen dem mittleren Haushaltseinkommen und den durchschnittlichen Hauspreisen in Ihrer Gegend zeigt, dass Häuser unterbewertet sind, sollte das Risiko, ein Haus zu besitzen, als attraktiv angesehen werden. ein Immobilieninvestor, unter der Annahme, dass die lokale Wirtschaft frei von jeder Art von idiosynkratischem Risiko bleibt, das die Fähigkeit von Menschen in Ihrer Region behindern könnte, ein Haus zu besitzen.

Wenn Sie jedoch feststellen, dass der Median-Hauspreis in Ihrer Region die Mediane des Haushaltseinkommens in der obigen Tabelle übersteigt, sollten Sie in Bezug auf Investitionen in Ihren lokalen Immobilienmarkt vorsichtig sein, da das höhere Multiple Ihnen sagt, dass Der Wert von Häusern in Ihrer Gegend ist höher als das, was durch das Haushaltseinkommen der in Ihrem Gebiet lebenden Menschen gedeckt werden kann. In dieser Art von Umgebung ist der Immobilienmarkt nicht förderlich, ein Haus zu besitzen, und wenn Sie ein Haus kaufen, werden Sie höchstwahrscheinlich zu viel Geld dafür bezahlen. Darüber hinaus ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie, wenn der Wohnimmobilienmarkt auf diesem Niveau bewertet wird, sich in eine Position versetzen werden, in der Sie das Haus für eine lange Zeit behalten werden. Infolgedessen sind Sie vermutlich besser in dieser Art von Umgebung zu mieten.

The Bottom Line Ihre Entscheidung, ein Haus zu kaufen, wird eine der größten finanziellen Transaktionen Ihres Lebens sein. Daher sollte es gut im Voraus durchdacht werden, sollte nicht auf Emotionen basieren und sollte nicht leichtfertig getroffen werden.Wenn Sie dem Rat folgen, der in diesem Artikel beschrieben wird, sollten Sie in einer viel besseren Position für eine umsichtige finanzielle Entscheidung sein.