Das Treuhandrecht in den Vereinigten Staaten besagt, dass Treuhänder ihren Kunden treu und loyal sein müssen. Häufig verlangt das Gesetz sogar von Treuhändern, dass sie die Anweisungen ihres Mandanten befolgen. Verbraucher begegnen am ehesten dem Begriff "Treuhandverantwortung" in Verbindung mit Finanzberatern und Börsenmaklern, da diese Profis als Treuhänder anderer Investmentgelder bezahlt werden. Aber viele andere Arbeitnehmer haben eine rechtliche Verantwortung, einschließlich Immobilienmaklern.

Immobilienmakler müssen im besten Interesse ihrer Kunden handeln, zumindest soweit diese Interessen von den Justizbehörden definiert werden. Für Laien bedeutet dies, dass ein Makler die Interessen seines Klienten vor seinen eigenen Interessen stellen muss, obwohl die praktische Realität ein Immobilienmakler sein muss, der in einer Weise handeln muss, die vernünftigerweise von der Bevölkerung im Allgemeinen erwartet wird.

Wie jeder, der jemals ein Haus aufzählen musste, bestätigen kann, kontrollieren Makler einen Großteil des Prozesses. Dies kann für diejenigen, die keine Experten in der Branche sind, beängstigend erscheinen, da sie nicht qualifiziert sind, um zu beurteilen, ob der Agent eine adäquate Arbeit leistet oder ob er seinen Mangel an Wissen ausnutzt. Treuhändergesetze tragen dazu bei, einen Teil dieser Unsicherheit zu mildern.

Warum das Treuhandrecht existiert

Im Kern aller Treuhandverhältnisse steht das, was Ökonomen das "Agenturproblem" nennen. In einer Principal-Agent-Beziehung, wie bei einem potenziellen Käufer und einem Makler, dürfte ein Wirtschaftsakteur mehr Informationen über die Börse erhalten als der andere Akteur. Zum Beispiel ist ein Immobilienmakler mit Sicherheit mehr über den Wohnungsmarkt informiert als der Kunde des Maklers.

Das Agenturproblem existiert in fast jedem Kontext. Ärzte haben mehr medizinisches Wissen als ihre Patienten; Klempner sind bessere Experten für Wasser- und Abwassersysteme als ihre Kunden; und Rechtsanwälte haben mehr juristische Erfahrung als ihre Klienten, etc. Die Wirtschaft ist voll von Principal-Agent-Dilemmas, weil Arbeiter dazu neigen, sich auf einzelne, enge Berufe zu spezialisieren.

In bestimmten Principal-Agent-Beziehungen kann es jedoch vorkommen, dass ein Client oder ein Principal nicht einmal das Wissen besitzt, um im Voraus genau festzulegen, was der Treuhänder oder Agent tun soll. Im Falle eines Grundstücksmaklers muss der Kunde oft das Wort des Immobilienmaklers einnehmen, was das Ergebnis sein kann oder sollte. Dies bringt den Kunden in eine sehr gefährdete Position.

Es ist leicht einzusehen, warum Kunden sonst solche Beziehungen vermeiden. Es ist einfach zu riskant. Treuhandgesetz einführen, das als eine Art vorvertragliche Versicherung für den Auftraggeber fungiert und den Auftraggebern auch ein mögliches Rechtsmittel zur Verfügung stellt, wenn sie vermuten, dass die Erfüllungsgehilfen ihre Pflichten nicht getreulich erfüllt haben.

Warum Grundstücksmakler als Treuhänder einbezogen werden

Angenommen, ein Immobilienmakler kann einen Eigenheimkäufer nicht zum gewünschten Preis des Verkäufers finden. Der Verkäufer weiß nicht, ob das Versagen die mangelnde Leistung des Agenten, einen schlechten Wohnungsmarkt oder eine Reihe anderer Faktoren darstellt. Dank Treuhandgesetzen kann der Verkäufer die Ergebnisse des Maklers in Frage stellen, wenn der Verkäufer der Ansicht ist, dass der Makler nicht in seinem besten Interesse gearbeitet hat.

Manchmal behandeln Immobilienmakler sehr große Summen für ihre Kunden. Wie bei jeder Bank, jedem Börsenmakler oder Finanzberater wird der Immobilienmakler nach Treu und Glauben gehalten, um die finanziellen Interessen des Kunden zu schützen.

Das potenzielle Missbrauchsrisiko ist noch höher, wenn der Broker sowohl den Käufer als auch den Verkäufer bei einem Eigenheimverkauf vertritt. Die Maklerprovision ist unter diesen Umständen normalerweise doppelt und basiert fast immer auf dem Verkaufspreis. Es besteht ein offensichtlicher Anreiz für den Makler, das Interesse des Verkäufers und nicht das Interesse des Käufers zu begünstigen.

Die meisten Makler sind in der Regel wohlmeinend und ehrlich, aber das Gesetz der Treuepflicht stellt eine starke Abschreckung für diejenigen dar, die sonst ihre Expertise nutzen würden. Dies ist jedoch nicht immer unter allen Umständen der Fall. Damit der Maklervertrag eines Maklers treuhänderische Pflichten auslösen kann, muss er den Käufer oder Verkäufer als den Kunden des Maklers und nicht nur den Kunden des Maklers bezeichnen.

Die Treuhandpflichten eines Grundstücksmaklers

Nicht alle Treuhandpositionen werden an denselben Standard gebunden. Die treuhänderischen Erwartungen von Treuhändern oder Anwälten können sehr unterschiedlich sein von den Erwartungen für einen Makler, da die Art der Beziehungen zu Kunden unterschiedlich ist.

Die Gerichte in den USA haben im Allgemeinen sechs verschiedene treuhänderische Pflichten aufgeführt, die ein Grundstücksmakler seinem Kunden schuldet. Dazu gehören:

1. Treue Buchhaltung von Kundengeldern;

2. Offenlegung von Materialinformationen;

3. Vertraulichkeit von Kundeninformationen, die für einen Verhandlungspartner wichtig sein können;

4. Gehorsam gegenüber allen gesetzlichen Aufträgen des Kunden;

5. Grundlegende treuhänderische Pflegestandards;

6. Grundlegende treuhänderische Treue.

Es gibt jedoch einige Ausnahmen. Ein Treuhänder ist nicht gezwungen, den Aufträgen eines Kunden Folge zu leisten, wenn die Aufträge selbst rechtswidrig sind oder wenn diese Anordnungen anderweitig gegen den Moralkodex des Treuhänders verstoßen.

Wie das Treuhandrecht die Immobilienwirtschaft begünstigt

Es ist möglich, dass eine Welt ohne Treuhandpflicht der Immobilienwirtschaft als Ganzes erheblichen Schaden zufügen könnte. Bedenken Sie, was passieren würde, wenn ein Hausbesitzer zu dem Schluss kommt, dass die Einstellung eines Agenten einfach zu riskant ist, weil es sehr schwierig ist, zu wissen, ob er abgewrackt wird. Er könnte sich entscheiden, Immobilienmakler ganz zu meiden und sein Eigentum selbst aufzulisten, oder die Zeit von mehreren Fachleuten verschwenden, während er versucht, das beste Angebot zu finden. In beiden Szenarien wird es wahrscheinlich weniger von Fachleuten gelistete Häuser geben, weniger Häuser verkauft, weniger effiziente Märkte und weniger Nachfrage nach Maklerdienstleistungen.

Das Treuhandrecht mag Immobilienmaklern auf den ersten Blick wie eine Bürde erscheinen, aber die Realität ist, dass die Verantwortung für die treuhänderische Verantwortung Vertrauen bei potenziellen Kunden schafft. Ein Immobilienmakler kann nicht nur legitimerweise einem potenziellen Kunden mitteilen, dass er "gesetzlich verpflichtet ist, in Ihrem besten Interesse zu arbeiten", sondern der potenzielle Kunde versteht, dass der Immobilienmakler vor Gericht gestellt werden kann. Es ist keine Geld-zurück-Garantie, aber es mindert zumindest die Wahrscheinlichkeit, dass ein Käufer oder Verkäufer in diesen Situationen ausgenutzt wird.