Für viele Menschen sind ihre Häuser ihr größtes Kapital - solche, die sie irgendwann verkaufen wollen, um in einen anderen Teil des Landes zu ziehen, in ein größeres Haus umzusteigen oder den Ruhestand zu finanzieren. Wenn Sie in den letzten Jahren kein Haus verkauft haben, wissen Sie vielleicht nicht, dass Änderungen im Steuerkennzeichen Auswirkungen darauf haben können, wie viel Sie nach dem Verkauf erhalten. Erfahren Sie, wie sich die neuesten Steuergesetze auf Sie auswirken, wenn Sie sich für einen Umzug entscheiden.

Die alten Regeln
In der Vergangenheit konnten Verkäufer Kapitalertragssteuern auf alle früheren Gewinne, egal wie groß, aufschieben, sofern sie die folgenden zwei Voraussetzungen erfüllten:

• Ersatz Haus, das mehr kostet als der Betrag für das Haus, das verkauft wurde.
• Kaufte den Ersatz innerhalb von zwei Jahren vor oder zwei Jahre nach dem Verkaufsdatum.

Angenommen, Sie hätten ein Haus für $ 200.000 gekauft und es in fünf Jahren für $ 300.000 verkauft. Solange Sie innerhalb von zwei Jahren ein anderes für mindestens $ 300.000 kaufen, Sie können eine Kapitalgewinnsteuer auf den Gewinn von 100 000 $ vermeiden. Darüber hinaus hätten Sie diesen Prozess jedes Jahr fortsetzen und möglicherweise unbegrenzt steuerbegünstigte Gewinne erzielen können. Dann, als Sie starben, könnte der Gewinn wegen der Erhöhung der Basisversorgung für Ihre Begünstigten ausgelöscht worden sein.

Ein Verkäufer, der das Alter von 55 Jahren erreicht hatte, konnte dauerhaft bis zu $ ​​125.000 an Gewinnen ausschließen, ohne ein anderes Haus zu kaufen.

Die neuen Regelungen

Am 6. Mai 1997 trat das Steuerzahlerentlastungsgesetz von 1997 in Kraft. Der Akt beseitigte die unbegrenzte Aufschiebung von Gewinnen und ersetzte sie durch gekappte Ausschlüsse.
Einzelne Steuerzahler können jetzt bis zu $ ​​250.000 an Gewinnen aus dem Verkauf ihres Hauses ausschließen. Verheiratete Paare, die gemeinsam einreichen, können $ 500, 000 von ihrem steuerpflichtigen Einkommen ausschließen. Alter ist kein Faktor und Sie müssen kein Ersatzheim kaufen. Nachdem Sie den Ausschluss genommen haben, können Sie ein günstigeres Haus kaufen oder sogar ein Haus mieten. Besser noch, der IRS lässt Sie den Ausschluss jedes Mal verwenden, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen.

Es gibt zwei Regeln:

Sie müssen mindestens zwei der letzten fünf Jahre das Haus als Hauptwohnsitz besessen und genutzt haben.

• Sie können den Ausschluss in den letzten zwei Jahren nicht verwendet haben.
• Angenommen, ein Ehepaar hätte vor acht Jahren sein Haus für 200.000 $ gekauft und in dieser Zeit darin gewohnt. Jetzt sind sie bereit, für 450.000 $ zu verkaufen und in ein größeres Haus umzuziehen, das 400.000 $ in einem weniger teuren Teil des Landes kostet, um ihre expandierende Familie unterzubringen. Aufgrund des Ausschlusses müssen sie keine Kapitalgewinnsteuer auf den Gewinn von 250.000 $ zahlen.

Lassen Sie uns 20 Jahre in der Zukunft aussehen, wenn unser Paar sich zurückziehen und zu einer Eigentumswohnung verkleinern will. Sie verkaufen ihr großes Haus für $ 1 Million und kaufen eine Eigentumswohnung für $ 750, 000.Sie werden einen $ 600, 000 Kapitalgewinn ($ 1 Million - $ 400, 000) auf den Hausverkauf haben. Jedoch müssen sie nur $ 100, 000 des Gewinns wegen des $ 500, 000 Ausschlusses Steuern zahlen. Sie können die $ 250, 000 in Bargeld verwenden, das bleibt, nachdem sie die Eigentumswohnung kaufen, wie sie wünschen.

Zusätzliche Punkte

Die erforderlichen zwei Jahre des Besitzes und der Nutzung während des Fünfjahreszeitraums, der am Verkaufsdatum endet, müssen nicht kontinuierlich sein. Wenn Sie also Ihr Haus im ersten, dritten und fünften Jahr des Eigentums vermietet haben, aber für das zweite und vierte Jahr darin gewohnt haben, könnten Sie den Ausschluss dennoch in Anspruch nehmen.
Darüber hinaus gibt es Ausnahmen von der Zweijahresbelegungsregel. Dazu gehören: Behinderung, Verurteilung und Scheidung.

Wenn der Ausschluss Ihren gesamten Gewinn auslöscht, müssen Sie den Verkauf nicht auf Ihrer Steuererklärung melden. Andernfalls müssen Sie die Transaktion in Schedule D ablegen. In jedem Fall müssen Sie sicherstellen, dass alle Datensätze mindestens drei Jahre lang aufbewahrt werden.

Glauben Sie nicht, dass Sie diesen Ausschluss nur anwenden können, wenn Sie ein Einfamilienhaus besitzen. Das Gesetz gilt für jede Wohnung, die Sie als Ihren Hauptwohnsitz betrachten, zum Beispiel:

Hausboot

• Eigentumswohnung oder Stadthaus
• Genossenschaftliche Wohnung
• Mobilheim
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Obwohl vermeidend Steuer auf einen $ 250, 000 ($ 500, 000 für gemeinsame steuerlichen Ableger) Gewinn ist signifikant, es könnte nicht genug sein, um einige Gewinne der Verkäufer völlig auszugleichen. Es gibt ein paar Dinge, die Sie tun können, um Ihre Kostenbasis zu erhöhen und Ihre Steuerschuld zu reduzieren.
Gehen Sie zurück durch Ihre Unterlagen, um herauszufinden, ob Sie andere zulässige Ausgaben hatten, darunter:

Abrechnungsgebühren oder Abschlusskosten beim Kauf des Hauses

• Immobiliensteuern, die der Verkäufer schuldete, für die Sie jedoch gezahlt haben und waren nicht erstattet
• Home-Verbesserungen, wie ein neues Dach oder ein Raumzusatz
• The Bottom Line

Schließlich schauen Sie sich Ihre anderen Investitionen an. Besitzen Sie Aktien, Anleihen oder andere Immobilien, die weniger wert sind als Sie für sie bezahlt haben? Sie könnten diese verkaufen und die Verluste nutzen, um den Kapitalgewinn aus dem Hausverkauf auszugleichen.