Wenn Sie eine Hypothek für einen höheren Betrag als den Wert Ihrer Immobilie haben, was tun Sie? Wenn Sie der Eigentümer der größten Wohnimmobilie in Manhattan sind, gehen Sie weg, überlassen Sie Ihren Gläubigern das Durcheinander und machen Sie weiter über Ihr Geschäft. Genau das passierte, als Tishman Speyer im Jahr 2010 die 11.000-Einheiten StuyvesantTown und PeterCooperVillage in Manhattan verließ. Es war einer der größten Ausfälle in der Geschichte - und das Unternehmen blieb im Geschäft. Tishman folgte lediglich dem Weg vieler kommerzieller Immobilienunternehmen, die ihm vorangegangen waren.

Leider, wenn Sie ein Hypothekeninhaber sind, ist es nicht so sauber oder einfach zu gehen. Aber das mag dich immer noch überraschen: mathematisch gesehen kann das Weggehen manchmal die klügste Wahl sein.

Führen Sie Ihr Leben wie ein Unternehmen Vor der nationalen Immobilienblase Ende der 2000er Jahre konnten die Immobilienpreise im Allgemeinen mit der Zeit steigen. Einige regionale Taschen würden von Zeit zu Zeit an Wert verlieren, aber auf nationaler Basis haben gute Häuser in guten Wohngegenden im Laufe der Zeit an Wert gewonnen. 2008 und 2009 stürzten sie ab und verbuchten zweistellige Wertverluste. Als das Jahr 2009 zu Ende ging und 2010 eröffnet wurde, waren rund 25% aller Hypotheken im ganzen Land unter Wasser, was bedeutete, dass der Betrag der Hypotheken höher war als der Wert der Häuser. An diesem Punkt geschah das bisher Undenkbare: Kreditnehmer, die sich ihre Hypothekenzahlungen noch leisten konnten, beschlossen, dies nicht zu tun.

Einige Experten weisen darauf hin, dass der Weg von einer Hypothek ein solider finanzieller Schritt ist, wann immer ein Kreditnehmer eine ähnliche Wohnung für weniger als die Hypothekenkosten mieten könnte. Hinzu kommt die Tatsache, dass viele Menschen mit 25% oder mehr unter Wasser waren und steigende Zinssätze für variabel verzinsliche Hypotheken sahen und plötzlich der Anreiz zum Weggehen eher wie ein Anreiz zum Ausführen aussah. (Wenn eine Immobilienkrise auftritt, sind die großen Gewinner oft die Mieter. Erfahren Sie mehr in Nutzen Sie eine Wohnungskrise - Rent! )

Finanziell ist der Vergleich der Mietkosten mit den Kosten einer Hypothek eine einfache Berechnung. Die Ermittlung der Zeit, die Ihr Heim benötigt, um den verlorenen Wert wiederzuerlangen, ist etwas komplexer. Bei einer jährlichen Wertsteigerung von 5% ergibt sich eine auf nationalen Durchschnittswerten basierende Schätzung. Ein wenig Forschung kann Ihnen helfen, Anpassungen für regionale und lokale Märkte vorzunehmen. Betrachten Sie ein Beispiel:

• Ursprünglicher Preis: $ 200, 000
• Heutiger Wert: $ 150, 000
• Wertverlust: 25%

Jahr	Anfang Wert	+ 5%
1	$ 150, 000	$ 157, 500
2	$ 157, 500	$ 165. 375
3	165 $. 375	$ 173. 643
4	$ 173. 643	$ 182, 325
5	$ 182, 325	$ 191, 442
6	$ 191, 442	$ 201, 014

Wenn die Immobilienwerte durchschnittlich steigen von 5% pro Jahr wird es sechs Jahre dauern, bis dieses Haus seinen Verkaufspreis erreicht.Dies bringt den Eigentümer zum Break-Even, aber es gibt keinen Gewinn zu zeigen und der Eigentümer hat jedes Jahr Zinsen auf das Darlehen gezahlt. Wenn die Preise um weitere 10% sinken, wird die Erholung noch länger dauern. (Home Preissteigerung ist nicht gewährleistet. Können Sie die Volatilität in diesem Markt zu widerstehen? Finden Sie heraus, in Warum Immobilienmarkt Bubbles Pop .)

• Ursprünglicher Preis: $ 200, 000
• Wert nach 25% Rückgang : $ 150, 000
• Wert nach dem anderen 10% Rückgang: $ 135, 000

Jahr	Anfang Wert	+ 5%
1	$ 135, 000	$ 141, 750 > 2
$ 141, 750	$ 148, 837	3
$ 148, 837	$ 156, 279	4
$ 156, 279	$ 164, 093	5
$ 164, 093	$ 172, 297	6
$ 172, 297	$ 180, 912	7
$ 180, 912	$ 189, 958	8 > $ 189, 958
$ 199, 456	9	$ 199, 456
$ 209, 429	Die Erholungszeit beträgt jetzt etwas mehr als acht Jahre.	Wege zu gehen

Drei der gängigsten Methoden, um von einer Hypothek wegzugehen, umfassen einen Leerverkauf, eine freiwillige Zwangsversteigerung und eine unfreiwillige Zwangsversteigerung. Ein Leerverkauf erfolgt, wenn der Darlehensnehmer eine Immobilie für weniger als den fälligen Betrag auf der Hypothek verkauft. Der Käufer der Immobilie ist ein Dritter (nicht die Bank), und alle Erlöse aus dem Verkauf gehen an den Kreditgeber. Der Kreditgeber vergibt entweder die Differenz oder erhält ein Urteil gegen den Kreditnehmer, der die gesamte oder einen Teil der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Wert der Hypothek zu zahlen hat.

Nicht alle Kreditgeber werden einem Leerverkauf zustimmen, aber wenn sie wollen, bietet sie eine Alternative zur Zwangsversteigerung. (Um mehr über Leerverkäufe zu erfahren, lesen Sie Short Sell Your Home, um Abschottung zu vermeiden.

) Bei einer freiwilligen Abschottung übergibt der Hausbesitzer das Eigentum freiwillig an den Kreditgeber. Um eine freiwillige Zwangsvollstreckung zu arrangieren, sprechen Sie mit Ihrer Bank und vereinbaren Sie die Schlüsselübergabe an die Unterkunft. Während dieser Prozess negative Auswirkungen auf die Bonität des Hauseigentümers haben wird, muss er keine zusätzlichen Zahlungen für die Hypothek leisten. Eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung wird vom Kreditgeber wegen Nichtzahlung eingeleitet. Der Kreditgeber nutzt das Rechtssystem, um die Immobilie in Besitz zu nehmen. Während der Hausbesitzer oft monatelang kostenlos in der Immobilie wohnt, während der Zwangsvollstreckungsprozess stattfindet, wird sich der Kreditgeber aktiv bemühen, die Schulden zu begleichen, und am Ende wird der Hausbesitzer vertrieben.

Die Doppelstandard

Unternehmen reduzieren routinemäßig ihre Belegschaft und "restrukturieren" ihre Schulden, indem sie die Lieferanten, die sie nicht bezahlen, verletzen und oft vernichten. Wall Street jubelt und Aktienkurse steigen, doch wenn eine Person versucht, die gleichen Schritte zu machen, tritt das Rechtssystem in Aktion, um die Gewinne des Kreditgebers zu schützen, und die Freunde des Hauseigentümers hinterfragen die Moral des Hausbesitzers. Während nur eine Minderheit von Banken dem Hausbesitzer den Leerverkauf zustimmen wird, sind alle bereit, die Transaktion abzuschotten.

Gleiche Wettbewerbsbedingungen würden bedeuten, dass Hausbesitzer sich nicht schlechter fühlen sollten, wenn sie weggehen, als Unternehmen, wenn sie Immobilien aussetzen oder ausschließen.Da das Feld nicht eben ist, müssen Kreditnehmer bereit sein, die Konsequenzen ihrer Handlungen zu akzeptieren, wenn sie weggehen. Zu diesen Folgen könnten beschädigte Kredite, Belästigungen durch Inkassobüros und Schwierigkeiten bei der Erlangung von Krediten über Jahre gehören. Das soziale Stigma ist ebenfalls eine Überlegung wert. The Bottom Line

Wenn Sie Ihre Forschung beendet haben, sollten Sie sich darauf gefasst machen, wenn Sie zu Fuß weggehen. Um sicherzustellen, dass Sie einen Ort zum Leben haben, kaufen Sie ein neues, kleineres Haus oder mieten Sie eine Wohnung, bevor Sie sich von Ihrem jetzigen Zuhause entfernen. Kaufen Sie ein Auto und andere Big-Ticket-Artikel, während Ihre Bonität immer noch gut ist, und bewahren Sie etwas Geld auf, um den Übergang zu glätten.