Hausbesitz ist seit langem der Inbegriff des amerikanischen Traums. Und für einige Leute war es das. In anderen Fällen kann die Entscheidung, ein Haus zu kaufen, ein finanzieller Albtraum sein - sie nannten den Renovierungsfilm "The Money Pit" nicht umsonst.

Menschen, die für den Kauf eines Hauses eintreten, bestehen oft darauf, dass das Mieten gleichbedeutend mit dem Wegwerfen Ihres Geldes ist. Einige argumentieren, dass Eigenheimbesitz besser ist als Vermietung, weil es möglich ist, monatliche Hypothekenzahlungen zu leisten, die in einigen Fällen unter den Mietkosten liegen. Andere verweisen auf die Tatsache, dass die Werte des Eigenheims im Laufe der Zeit steigen, um zu suggerieren, dass ein Haus eine große Investition ist. Und es kann sein - aber nicht auf jedem Markt und nicht für jeden Menschen.

Tatsächlich weisen viele Studien in die andere Richtung, wie wir weiter unten sehen werden. Und immer mehr Amerikaner treffen diese Wahl. "Mitte 2015 lebten 43 Millionen Familien und Einzelpersonen in Mietwohnungen, das sind knapp 9 Millionen mehr als 2005 - der größte Zuwachs in einem einjährigen Rekord", heißt es in einem Bericht von 2015. Studie vom Joint Centre for Housing Studies der Harvard University. Außerdem vermieten inzwischen 37% aller Haushalte, was den höchsten Prozentsatz seit Mitte der 1960er Jahre darstellt, berichtete die Studie.

Lassen Sie uns vier Gründe erforschen, warum die Wahl, ein Haus zu mieten, im Gegensatz zum Kauf, eine kluge Entscheidung sein kann.

Wenn Sie ein Haus besitzen, das Sie binden kann

Wenn Sie eine Arbeit haben, die häufig umgesiedelt wird, ist die Vermietung definitiv die klügere Wahl. Es ist schwieriger, ein Haus oder eine Wohnung, die Sie besitzen, loszuwerden, als sich aus einem Mietvertrag zu befreien. Wenn Sie Glück haben, wird Ihr Vermieter Ihnen erlauben, Ihren Mietvertrag zu kündigen, solange genügend Zeit, vielleicht ein bis zwei Monate, gegeben ist, um einen neuen Mieter zu finden, um die freie Stelle zu besetzen. Einige Vermieter möchten möglicherweise auch einen Teil oder sogar alles der Kaution, die in der Regel der Monatsmiete entspricht, als Ausgleich für die vorzeitige Kündigung behalten. Staaten haben tatsächlich einen Schutz für Mieter, die vor dem Ende eines Mietvertrags, der "die Pflicht des Vermieters zur Schadensminderung" genannt wird, nach der legalen Website Nolo verlassen. Klicken Sie hier und scrollen Sie nach Nolos State-by-State-Informationen.

Ein Haus zu verkaufen erfordert viel mehr Schritte und oft viel mehr Zeit - besonders während eines Marktabschwungs. Diejenigen, die während des letzten Immobiliencrashs unter Wasser gelandet waren, hatten die zusätzliche Last, dass sie mehr an ihren Häusern schuldeten, als sie tatsächlich wert waren. Die Menschen in dieser Situation müssten zusätzliches Geld aufbringen, um nicht nur ihr Darlehen zu tilgen, sondern auch ein neues Zuhause zu finden. Siehe

Hypothekenoptionen für Unterwasser-Hausbesitzer . Abhängig von der Region des Landes, in dem sich die Immobilie befindet - und der aktuellen Lage des Immobilienmarktes - kann die Suche nach einem qualifizierten Käufer für Ihr Zuhause manchmal Monate oder sogar Jahre dauern.Um Ihre Gewinnchancen zu verbessern, lesen Sie

Wie Sie Ihr Zuhause für einen schnellen Verkauf einrichten können und Nehmen Sie den Schmerz aus dem Verkauf Ihres Hauses - Online . (Zum diesbezüglichen Lesen, siehe: Die Wahrheit über Immobilienpreise. ) Ein Haus zu besitzen kann Ihr Geld binden

Der Moderator und Finanzberater von Radio, Dave Ramsey, sagte am besten: Leute kaufen Häuser, das macht sie zu Maklern. Es ist kein finanzieller Segen. " Zum größten Teil erfordert der Kauf eines Hauses eine Person, entweder eine große Investition zu machen, wenn Sie dafür kostenlos und klar bezahlen, oder eine große Anzahlung, wenn Sie sich dafür entscheiden, eine Hypothek zu bekommen.

Bei beiden Optionen müssen die meisten Menschen ihre Liquiditätsreserven im Austausch gegen einen sehr illiquiden Vermögenswert erheblich reduzieren. Dies kann einige Einzelpersonen oder Familien finanziell unvorbereitet für unerwartete Notfälle wie einen Gesundheitsschock, einen Autounfall oder einen Arbeitsplatzverlust machen. Das Mieten ist eine viel klügere Wahl für jeden, der noch keinen großen Notfallfonds mit den üblichen Ausgaben von 3 bis 6 Monaten gebaut hat.

Wenn Sie die Notfallgelder und genug Geld haben, um in ein Haus zu investieren, dann entscheiden Sie, ob dieser Kauf Ihr Geld besser nutzt, als Ihr Geld anderweitig zu vermieten und zu investieren. Im nächsten Abschnitt erfahren Sie, wie gut eine Investition tatsächlich ist.

Im Vergleich zu anderen Optionen ist ein Haus eine schreckliche Investition

Nicht immer, aber viele Statistiken zugunsten von Wohneigentum sind überraschend schwach: Je nachdem, wann Sie Ihr Haus gekauft haben, könnten Sie besser das Geld mieten und investieren gerettet werden (indem man keine Anzahlung und Geld für Hauspflege, Versicherungen und Grundsteuern benötigt).

Von 2005 bis 2012 stürzten die Hauspreise um 42% ein, laut einer 2014 von HelloWallet durchgeführten Studie namens "House of Cards: Die missverstandene Verbraucherfinanzierung von Wohneigentum", die die Hälfte der derzeitigen Hausbesitzer (über 40 Millionen Haushalte) aufzeigte. kauften ihre Häuser während Zeiten, in denen durchschnittliche Hauskäufer besser dran gewesen wären, als zu investieren. " Ihr Fazit zugunsten von Investitionen basiert auf der Verwendung eines steuerbegünstigten Altersvorsorgekontos mit einer nominalen Rendite von 6%, da diese den steuerlichen Vorteilen am nächsten kommen, die Hausbesitzern gewährt werden, die ihre Hypothekenzinsen auf ihre Bundeseinkommenssteuern abziehen.

Die Studie, die Faktoren wie kommunale Steuern und zwei Einkommensstufen in 20 Städten berücksichtigt, kommt zu folgendem Ergebnis: "Die Mietkosten im Vergleich zum Kauf eines vergleichbaren Eigenheims (" Miet-Preis-Verhältnis ") sind fast ebenso wichtig Wie zu erwarten ist, dass der Hauspreis für die Bestimmung, ob eine Person mieten oder kaufen sollte, erwartet wird. "

Es stimmt zwar, dass die Wohnimmobilienwerte im Laufe der Zeit steigen, die tatsächlichen Kosten für den Besitz und die Erhaltung einer Immobilie können jedoch ihre reale Rendite stark verringern. Robert Shiller, einer der renommiertesten Wirtschaftsprofessoren Yale's, führte Studien durch, die zeigten, dass "die Wohnungspreise in Amerika zwischen 1890 und 2004 im Jahresdurchschnitt nur um 0,4% gestiegen sind."

Diese Zahl wird nicht berücksichtigt. Kontokosten wie Grundsteuer, Abschlusskosten, Versicherung, Hypothekenzinsen und einfache Instandhaltungskosten.Ein zu berücksichtigender Faktor: Wie lange Sie planen, in der Immobilie zu wohnen? Je länger Sie bleiben, desto mehr werden Sie die Abschlusskosten und andere einmalige Ausgaben amortisieren.

Aus einer Investitionsperspektive ist der Kauf eines Eigenheims nur zum Zweck eines Wohnplatzes ein schrecklicher Ort, um Geld zu verdienen. Sie können eine bessere Rendite erzielen, indem Sie eine Wohnung für sich selbst mieten und das Geld verwenden, mit dem Sie eine Anzahlung auf Ihr Haus geleistet hätten, um in ein Mietobjekt zu investieren, das Sie jeden Monat bezahlt. Der Immobilieninvestor Grant Cardone beschrieb diese Aktion einmal als "mieten [wo] Sie wohnen und besitzen, was Sie mieten können."

Hypothekarzinsen: kostspielig - und Sie dürfen den Abzug nicht nutzen

Mehrheit der Amerikaner haben nicht die Ressourcen, um ein Haus ohne Hypothek zu kaufen, um die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und was sie sich leisten können zu decken. Obwohl eine Hypothek auf dem Papier gut aussehen kann, können Zinszahlungen, wenn sie über ein paar Jahrzehnte hinweg zusammengeschmolzen werden, dazu führen, dass jemand viel mehr zurückzahlt, als er ursprünglich zum Kauf eines Hauses geliehen hatte. Zum Beispiel wird eine $ 30.000 Festhypothek mit einem Zinssatz von $ 100.000 und einem Zinssatz von 3, 5% Sie $ 161, 656. 09 - oder $ 61, 656. 09 in Zinsen kosten, wenn Sie sie nicht frühzeitig zurückzahlen.

Ein Vorteil, eine Hypothek zu haben, wird potenziellen Eigenheimbesitzern gesagt, ist der Bundeseinkommensteuerabzug für Hypothekenzinsen. Das Problem ist, um es zu nehmen, müssen Sie Ihre Abzüge auf Ihre Einkommensteuer auflisten und nur 25% der Hausbesitzer tun dies, laut der HelloWallet-Studie. Der Grund: die Größe des Standardabzugs, der für 2016 bei einem einzelnen Filer $ 6, 300 und bei "verheirateten, gemeinsam eingereichten" Steuerzahlern $ 12, 600 beträgt. Eine Familie braucht viele Abzüge, um den Standardbetrag zu übertreffen.

Wohlhabende Familien mit hohen Hypotheken auf teuren Immobilienmärkten oder solche mit hohen Grundsteuern profitieren davon, aber viele andere nicht. In der Tat, "Hausbesitzer mit Medianeinkommen realisieren keine eidgenössischen Steuervorteile aus dem Besitz in 75% der großen Städte in unserer Stichprobe", schloss der Bericht. Wohlhabendere Hausbesitzer - mit höheren Steuerklassen und oft größeren Krediten - sind eher in der Lage, den Abzug zu nutzen. Es wies auch darauf hin, dass im Laufe der Zeit der (steuerlich absetzbare) Zinsanteil Ihrer Hypothekenzahlung sinken wird, während der Standardabzug wahrscheinlich steigen wird.

The Bottom Line

Der Kauf eines Hauses ist nicht immer eine finanziell vernünftige Entscheidung. Es gibt viele Nachteile zu besitzen, anstatt zu mieten. Dazu gehört, dass sie sich nicht einfach bewegen können, eine große Geldsumme in einen illiquiden Vermögenswert investieren, viel Geld in Zinsen zahlen und eine niedrige reale Rendite erzielen.