In dieser Zeit von moderaten Zinssätzen denken einige Leute darüber nach, in Mietobjekte zu investieren. Wenn der größte Teil der monatlichen Betriebskosten - die Hypothekenzahlung - für 30 Jahre eingefroren werden kann, während die Mieten allmählich steigen, der Wiederverkaufswert der Immobilie eskaliert und Sie die Einkommens- und Steuervorteile genießen, dann könnten Sie Win-Win auf Ihre Hände. Es gibt einige große "Wenn" in dieser Aussage, aber sie haben meistens mit der Investitionseigenschaft selbst zu tun (wird es das Juwel sein, das Sie dachten, dass es war? Werden Sie den Mieter von der Hölle vermeiden?) Anstatt die Finanz- und Steuerausgaben. Der Zinssatz für eine 30-jährige festverzinsliche Hypothek beträgt derzeit laut Bankrate rund 4,1%. com ab Februar 2017, und die Abgabenordnung ist wirklich für Wohneigentum und Investitionen gekippt.

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(Weitere Informationen zum Kauf eines Hauses finden Sie unter: Ein Leitfaden zum Kauf eines Hauses in den USA )

Denken Sie an die steuerlichen Vorteile

• Interesse, Steuern, Versicherungen und andere Ausgaben können vom Einkommen der Immobilie abgezogen werden, während Verluste normalerweise gegen Ihr sonstiges Einkommen abgezogen werden können. (Um mehr zu erfahren, lesen Sie Steuerabzüge für Vermieter .)
• Die Abschreibung ist ein weiterer Steuerabzug. Es ist im Grunde eine Abnutzung für Verschleiß, in der Regel über 27,5 Jahre oder 3. 636% des Kaufpreises der Gebäude (nicht das Land) pro Jahr.
• Mietobjekte können verkauft werden, und die Erlöse können in andere Mietobjekte eingezahlt werden, ohne Kapitalertragssteuern zu zahlen.

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Betrachten Sie verschiedene Arten von Immobilien

Wenn Sie sich entscheiden, in ein Mietobjekt zu investieren, können Sie es auf verschiedene Weise tun:

• eine Mieteinheit in Ihrem bestehenden zu Hause oder auf Ihrem bestehenden Grundstück
• eine Wohnung in einer bestehenden Mehrfamilien-Eigentumswohnung oder einer Genossenschaft
• ein Haus oder eine Wohnung in einer Gemeinde, die Sie vielleicht
• in ein Haus oder eine Wohnung in dem Gebiet, in dem Ihre Kinder wohnen, zurückziehen möchten College als Alternative zum Studentenwohnheim
• ein Ferienhaus an einem See, Strand oder Skipiste, wo Sie es zwei Wochen im Jahr nutzen können, ohne die Steuervorteile zu gefährden (Mehr dazu unter Tax Breaks For Second -Home-Besitzer .)

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Vergessen Sie nicht, dass Sie ein Vermieter sein werden

Jedes von ihnen hat ein eigenes Bündel von Vorteilen und Fallstricken, und manche Leute mögen die Idee, ein Vermieter zu sein, einfach nicht. Die Verwaltung einer Immobilie und von Mietern erfordert einige Zeit und Energie, und es hilft, wenn Sie kleinere Reparaturen selbst durchführen können. Wenn Sie zum Beispiel ein Zweifamilienhaus in einem aufstrebenden Viertel kaufen, in einer Wohnung wohnen und die andere mieten, könnten Sie Ihre eigenen Unterkunftskosten (Wohnkosten in Verbindung mit Mieteinnahmen und Abschreibungen auf die Mieteinheit) finden. frei oder überschritten innerhalb weniger Jahre.

Machen Sie Ihre Immobilien Hausaufgaben

Die Erforschung von Mietimmobilien sollte mindestens so rigoros sein, als wenn Sie einen Platz zum Leben in kaufen würden. Sie müssen die Marktspezifika, Zonenrichtlinien und Trends sowohl für Mieten und Hausverkäufe von der Typ und der Ort, den Sie erwägen, einschließlich Schulen, Transportmittel, Erholungsressourcen, Einkaufsmöglichkeiten usw., sowie was in der demografischen Gruppe beliebt ist, die Sie als Mieter wünschen. Vergessen Sie nicht, Zwangsvollstreckungen in Betracht zu ziehen, da die gesamte Zwangsvollstreckungsbank normalerweise den Restbetrag der Hypothek verlangt.

Suchen Sie nach etwas Zeitlosem wie Waterfront oder der Nähe zu einem College-Campus oder einem älteren Haus in einer stabilen Gemeinschaft oder einem, das sich in der Anfangsphase eines Comebacks befindet. Vorsicht vor dem "Golfplatz-Syndrom", bei dem das Anlagevermietungsobjekt auf einem neuen Golfplatz in ein paar Jahren veraltet ist, während neuere, schickere Golf- / Wohnsiedlungen in derselben allgemeinen Gegend gebaut werden, was die Preise der älteren Häuser deprimiert. ..

Denken Sie bei Ihren Berechnungen daran, dass ein Mieter, der einen Top-Dollar bezahlt, das Recht hat, eine sofortige Reaktion auf ein großes oder kleines Problem zu erwarten. Mieter, die wissen, dass sie ein wenig unter dem Markt zahlen, werden tendenziell etwas weniger anspruchsvoll sein. Wenn die Aussicht auf die Verwaltung Ihrer eigenen Vermietungen entmutigend ist, kann Ihr Immobilienmakler wahrscheinlich eine Überweisung an einen Hausverwalter oder Hausmeister vornehmen; Eine Online-Suche findet auch Spezialimmobilienmanager. Seien Sie sich bewusst, dass die Miete eines Hausverwalters in Ihre Renditen einfließen wird.

Vernachlässigen Sie nicht die Zahlen

Smartphone-Apps und Online-Hypothekenrechner wie der Taschenrechner von Investopedia können Ihnen dabei helfen. Die Verwendung von Taschenrechnern ist hilfreich, da Sie die tatsächlichen Kosten Ihrer monatlichen Wohnkosten abschätzen können. Zum Beispiel können Sie alle Kosten, Anzahlungen, Steuern, Versicherungen und natürlich den Zinssatz eingeben, um Ihre erwartete monatliche Zahlung zu erhalten.

Sobald Sie Ihre Zahlen mit Hilfe eines Tools wie dem oben genannten Hypothekenrechner gesammelt haben, können Sie diese in ein Arbeitsblatt wie das folgende einfügen, um herauszufinden, ob eine bestimmte Eigenschaft für Sie sinnvoll ist.

Nehmen Sie für Ihre Berechnungen an, dass ein Mietobjekt nicht so niedrig wie ein Hypothekenzins sein wird. In diesem Beispiel wird ein Haus mit vier Schlafzimmern, das $ 300, 000 kostet, für $ 2, 000 pro Monat vermietet. Die 20% Anzahlung beträgt 60.000 $, und die 30-jährige feste Zinssatz auf dem 240.000 $ -Saldo beträgt 4%. Steuern, Versicherungen und ein Wartungsbudget bringen die monatlichen Kosten auf 1 764 US-Dollar, was einen nominalen Gewinn von 2 838 US-Dollar pro Jahr oder 4,33 Prozent der Anzahlung pro Jahr ergibt. Das ist viel besser als ein Sparkonto und besser als die meisten Blue-Chip-Aktien in Dividenden zahlen, wenn auch vielleicht nicht so viel wie Sie in der Börse in einem guten Jahr verdienen könnten. Aber wenn Sie in der Abschreibung zahlen, wird der nominale Gewinn von $ 2, 838 ein Verlust von $ 252, die gegen andere Einkommen angewendet werden können.

Abhängig von Ihrer Steuerklasse könnte dies mehrere hundert Dollar an Steuereinsparungen ausmachen, um den positiven Cashflow zu erhöhen, ganz zu schweigen von der Möglichkeit, wenn auch nicht der Gewissheit, mit der Zeit an Wert zuzunehmen.

Immobilien für Investitionen Arbeitsblatt

Land Kosten	$ 50, 000
Gebäude & Verbesserungen	$ 250, 000
Gesamtkosten	$ 300, 000
Anzahlung	20. 00%	$ 60, 000
Jährlich	Monatlich
Mieteinnahmen	$ 2, 000
Ausgaben
Hypotheken-Rückzahlung	$ 346
Hypothekarzinsen	4 .. 00%	$ 800
Versicherung	0. 27%	$ 810	$ 68
Immobiliensteuer	1. 20%	$ 3, 600	$ 300
Hypotheken-, Versicherungs- und Immobiliensteuer	$ 1, 514
Wartung, Reparaturen usw.	1. 00%	$ 3, 000	$ 250
Gesamtbetriebskosten	$ 21, 162	$ 1, 764
Netto-Cashflow aus Vermietung	$ 2, 838	$ 237 < Nominalverzinsung der Anzahlung
4. 73%	Abschreibung
3. 64%	$ 9, 090	$ 758	Nominalverlust nach Abschreibung
$ 6, 252	$ 521	Das Endergebnis

In Immobilien für Einkommen zu investieren ist nicht jedermanns Sache, aber Wenn Sie einen langen Anlagehorizont, eine Toleranz für die inhärenten Risiken und einen Hammer haben, können die Vorteile wirklich beträchtlich sein.