Während des Immobilienbooms, der 2006 seinen Höhepunkt erreichte, waren HUD-Häuser kaum ein heißes Gesprächsthema. Aber seit der Immobilien-Büste, die bald folgte, hat das HUD-Programm traurige Berühmtheit erlangt und wurde mehr ein bekannter Name. (Weitere Informationen zum Kauf eines Hauses finden Sie unter: Ein Leitfaden zum Kauf eines Hauses in den USA.)

Was ist ein HUD-Haus? Während viele Missverständnisse existieren, ist die Antwort ziemlich einfach. Ein Programm, das von der US-Abteilung für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, HUD Häuser durchgeführt wurde, wurde von der Regierung aufgrund der Abschottung auf eine FHA-versicherte Hypothek erworben. Um den monetären Verlust durch die Abschottung auszugleichen, ist HUD bestrebt, diese Häuser an die Öffentlichkeit zu verkaufen. (Weitere Informationen finden Sie unter: Was ist Foreclosure Investing? )

Eine kleine Geschichte

Was ist in der Zeit nach der Rezession das aktuelle Spielfeld für den Zwangsversteigerungsmarkt? Erstens, eine kleine Geschichte: Nach der Subprime-Hypothekenkrise ist der dramatischste Anstieg der Zwangsvollstreckungen im Jahr 2008 eingetreten - historisch gesehen bleibt er der dramatischste Verlust an Eigenheimkapital und das größte Volumen an Zwangsvollstreckungen in allen amerikanischen Rezessionen . Von 2006 bis 2012 beliefen sich die Gesamtverluste in US-Heim-Eigenkapital auf mehr als 7 Billionen US-Dollar; Diese Verluste sind jedoch insbesondere seit 2015 deutlich zurückgegangen.

Für die Wirtschaft ist es eine gute Nachricht, dass die Zwangsversteigerungsraten gesunken sind. Die landesweiten Raten von Eigenheimen sind in den letzten Jahren nach Angaben der Wohnungsbehörde realtytrac zurückgegangen. com . Allerdings hatten 933, 045 US-Immobilien gemäß dem jüngsten Bericht von Attom Data Solution 2016 Abschottung eingereicht. Das bedeutet, dass es trotz eines historischen Rückgangs bei den Zwangsversteigerungen immer noch mehrere abgeschottete Immobilien gibt. ( Weitere Informationen finden Sie unter: Hypothekenoptionen für Unterwasser-Hausbesitzer .)

Kauf eines HUD Home

Während Zwangsversteigerungen eine besonders negative Konnotation gewonnen haben, da Millionen von Amerikanern ihre Häuser während des Subprime-Hypotheken-Debakels der Rezession verloren haben, kann der Kauf eines HUD-Hauses eine positive Erfahrung sein. viel. Es ist jedoch wichtig, die verschiedenen Facetten des Zwangsvollstreckungsverfahrens und des HUD-Programms zu verstehen. Wenn Sie erwägen, ein HUD-Haus zu kaufen, aber mit dem HUD-Programm nicht so vertraut sind, sind Sie nicht allein.

Beginnen Sie mit dem Erkunden der offiziellen Informationen zu HUD-Häusern. Schließlich handelt es sich um ein Regierungsprogramm, das mit dem erforderlichen Anteil an Regierungsregeln ausgestattet ist. Glücklicherweise hat das US Department of Housing and Urban Development es den Verbrauchern leicht gemacht, indem es eine hilfreiche Website anbietet, die häufig gestellte Fragen zum Kauf, zur Inspektion und zur Finanzierung des Kaufs von HUD-Häusern enthält.Neben hilfreichen Tipps zu Krediten und Inspektionen bietet die Site länderspezifische Informationen zu regionalen Ressourcen, die die auf Bundesebene angebotenen Home Buying Assistance-Programme ergänzen. Diese sind von Staat zu Staat sehr unterschiedlich. (Weitere Informationen finden Sie unter: Kauf von Zwangsversteigerungen zu einem Schnäppchenpreis .)

Seien Sie bereit, sich schnell zu bewegen

Kennen Sie Ihre Konkurrenz. Denken Sie daran, dass HUD-Häuser wahre Goldminen für Investoren sein können, die das enorme Gewinnpotenzial beim Renovieren und Flippen einer Immobilie oder sogar bei der Vermietung sehen. Bedeutet das, dass Sie mit Immobilieninvestoren konkurrieren, die möglicherweise Zugang zu mehr Kapital haben? Ja. Mit Ausnahme der ersten 30 Tage, das heißt: rechtlich kann HUD innerhalb der ersten 30 Tage, die ein Haus auf den Markt gekommen ist, keine Gebote für Immobilien von Immobilieninvestoren annehmen.

Wo und wie sollten Sie anfangen zu suchen? Während HUD-Häuser an einer Vielzahl von Grundstücksstandorten wie Trulia Inc., Re / Max Holdings, Inc. (RMAX RMAXRE / MAX Holdings Inc53. 60 + 1. 80% , erstellt mit Highstock 4 2 6 ), von der US-Regierung betriebenes hudhomestore. com ist nach wie vor der umfassendste und aktuellste Ort, um Ihre Suche zu starten. Wenn Sie einen Makler im Hinterkopf haben, stellen Sie sicher, dass er oder sie bei HUD registriert ist: rechtlich können nur registrierte Agenten Sie vertreten. (Weitere Informationen finden Sie unter: 5 Möglichkeiten, ein abgeschottetes Haus zu kaufen.)

Seien Sie realistisch gegenüber dem Preis

Wenn es um die Finanzierung geht, seien Sie realistisch bezüglich Ihrer Preisspanne. Die Wichtigkeit, ein Haus mit realisierbaren Hypothekenzahlungen und Zinssätzen zu kaufen, hat sich als eine der am schwersten errungenen Lehren der Immobilienkrise erwiesen. Verwenden Sie Online-Hypothekenrechner, um die monatliche Hypothekenzahlung zu bestimmen, die Sie sich leisten können, Ihre geschätzten Abschlusskosten und eine Vielzahl anderer Faktoren, die Ihren Kauf beeinflussen werden.

Es ist zwar nichts falsch mit dem Schaufensterbummel, aber Sie sollten sicherstellen, dass Sie die Finanzierung rechtzeitig sicherstellen. Im schlimmsten Fall finden Käufer das Haus ihrer Träume, nur um es an einen anderen Käufer zu verlieren, weil ihr Darlehen noch nicht genehmigt wurde.

Wenden Sie sich an Hypothekenbanken, die mit Informationen über HUD-Ressourcen ausgestattet sind. Zwei attraktive Optionen beinhalten das 100-Dollar-Down-Payment-Programm sowie das 203 (K) Rehabilitations- und Renovierungsdarlehen, das ausdrücklich darauf ausgelegt ist, notwendige Renovierungen zum Zeitpunkt des Kaufs zu finanzieren.

Machen Sie Ihre Forschung

Stellen Sie sicher, dass Sie alle Hintergrundinformationen über die Geschichte des Hauses nutzen, einschließlich der Verkaufsgeschichte, der jüngsten Steuerbescheide und des durchschnittlichen Verkaufspreises vergleichbarer Häuser in der Nachbarschaft.

Ein Teil dieser Forschung besteht darin, die Nachträge zum Haus zu überprüfen, die Schäden und andere gesetzlich vorgeschriebene Informationen auflisten - zum Beispiel, ob Ihr zukünftiges Traumhaus ein ehemaliges Meth-Labor gewesen sein könnte. Unglücklicherweise ist diese Existenz von Häusern mit Medikamentenherstellungsgeschichten so üblich geworden, dass in einigen Staaten die Gesetzgebung verabschiedet wurde, um zukünftige Käufer zu schützen. (Mehr dazu unter: FHA Home Loans .)

Und Ihre Due Diligence

In mehreren Bundesstaaten wie Minnesota, South Dakota und Arizona sind Verkäufer gesetzlich verpflichtet, Käufer darüber zu informieren, ob sie haben irgendwelche Kenntnisse, dass das Haus in der Methamphetaminproduktion verwendet wurde.Eine solche Gesetzgebung ist in anderen Staaten anhängig. Wenn Sie ein Haus in einem Bundesstaat kaufen, in dem es keine solchen gesetzlichen Anforderungen gibt, sollten Sie eine Prüfung der Raumluftqualität als Teil der routinemäßigen Hausinspektion durchführen. (Für mehr, sehen Sie: Immobilien-Spiegelung: 8 Offenlegungen, die Sie machen müssen .)

Leider wurden sogar in Staaten mit Offenlegungsgesetzen zur Meth-Produktion einige Banken beschuldigt, Käufer eines Hauses nicht zu benachrichtigen. zweifelhafte Geschichte. Es zahlt sich aus, in diesem Punkt seine Hausaufgaben zu machen: Nicht nur ist eine frühere Meth-Exposition potentiell schädlich für die neuen Bewohner eines Hauses, sondern eine professionelle Sanierung und Reinigung ist im Allgemeinen kostspielig - und nicht notwendigerweise durch eine Versicherung abgedeckt. Bestimmte Staaten wie Colorado verlangen, dass ein staatlich geprüfter Hygieniker prüft, ob eine Immobilie bewohnbar ist. Denken Sie daran, dass es fast unmöglich ist, ein FHA-Darlehen für ein Haus zu sichern, das mit Methamphetamin kontaminiert wurde.

Unabhängig davon, ob Sie befürchten, dass die Immobilie Schauplatz ruchloser Aktivitäten war, ist es ratsam, eine Inspektion durchzuführen, bevor Sie ein Angebot für ein Haus abgeben. Während der FHA-Listenpreis eine Bewertung enthält, sollten Sie eine detaillierte Liste möglicher Reparaturen und Updates erstellen, die das Haus möglicherweise benötigt. (Weitere Informationen finden Sie unter: Kaufen Sie ein Zuhause: Schließen Sie und werden Sie Hausbesitzer .)

The Bottom Line

Lassen Sie alle negativen Konnotationen über das HUD-Programm los: mit gebührender Sorgfalt und proaktive Forschung, HUD Häuser können festen Wohnungsbestand zu einem praktisch unschlagbaren Preis anbieten. Informieren Sie sich über die unzähligen staatlichen und staatlichen Ressourcen, die für HUD, FHA-Kredite und andere Ressourcen für Erstkäufer verfügbar sind: Die Website des Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtentwicklung ist Ihre erste Anlaufstelle. Sobald Sie einen HUD-registrierten Makler gefunden haben, Ihre Finanzierung gesichert und Ihr Traumhaus gefunden haben, sollten Sie es gründlich inspizieren und die (hoffentlich makellose) Geschichte des Hauses erforschen. (Weitere Informationen finden Sie unter: Kaufen Sie Ihr nächstes Heim von Onkel Sam .)