Eigentum zu kaufen und zu besitzen ist selten leicht oder einfach. Wenn sich die betreffende Eigenschaft an einem entfernten Ort befindet, multiplizieren sich die Herausforderungen. Wenn Sie in einem Gebiet leben, in dem Immobilien teuer sind, kann es attraktiv erscheinen, in Immobilien außerhalb des Staates zu investieren. Es könnte auch attraktiv erscheinen, wenn Sie bereits Immobilien besitzen, in denen Sie leben, und Sie wollen Ihre Bestände diversifizieren. Oder Sie möchten vielleicht nur ein Ferienhaus besitzen. Aber bevor Sie ein Angebot abgeben, sollten Sie diese Probleme sorgfältig prüfen.

Gründe für den Kauf

Ein Faktor, der dazu führt, dass Menschen den Kauf von Immobilien weit weg von zu Hause erwägen, ist, dass Immobilien in einem anderen Staat günstiger sein können. Vielleicht leben Sie in einem Gebiet wie San Francisco oder New York City, wo die Immobilienkosten hoch sind. Wenn Sie es sich einfach nicht leisten können, einen Ort zu kaufen, an dem Sie leben, oder wenn Sie den Großteil Ihres Geldes in Immobilien investieren müssten und Ihre Investitionen eher diversifizieren würden, sollten Sie sich andere Städte ansehen, in denen die Fundamentaldaten des Marktes sind. Ton, aber die Immobilienkosten sind deutlich niedriger.

Menschen, die in einer Notlage leben, aber aus beruflichen oder privaten Gründen nicht umziehen möchten, können in ihrer Heimatstadt besser wohnen und in Immobilien investieren, in denen die Wirtschaft stärker ist. Zum Beispiel, wenn Sie in Las Vegas lebten, der Stadt mit der höchsten Abschottungsrate während der Immobilien-Pleite, hätten Sie vielleicht ein Objekt in einem Markt kaufen wollen, in dem die durchschnittlichen Verkaufspreise relativ stabil blieben, wie Charlotte, North Carolina.

Vielleicht ist der Hauptgrund, warum Menschen sich außerhalb des Staates in Immobilien investieren, der, dass der Return on Investment (ROI) dort besser sein kann als zu Hause. Kaufpreise, Aufwertungsraten, Hypothekarkosten (falls vorhanden), Steuern, Wohnungsvorschriften, Mietmarktbedingungen und mehr sind alles Faktoren, die in einem anderen Staat günstiger sein könnten und zum potenziellen ROI einer Immobilie beitragen.

Zu ​​berücksichtigende Herausforderungen

Wenn Sie außerhalb des Staates investieren, müssen Sie Ihre Unkenntnis über den außerstaatlichen Immobilienmarkt und die lokalen wirtschaftlichen Bedingungen sowohl auf Stadtebene als auch auf der Nachbarschaftsebene überwinden. Sie werden nicht das gleiche intime, alltägliche Wissen über einen fernen Markt haben, den Sie von dem Markt haben, auf dem Sie leben. Sie haben kein tiefes Verständnis für die besten Viertel - oder das Schlimmste. Sie müssen sich auf Mundpropaganda, Forschung, Bauchgefühl und die Meinungen von Fachleuten verlassen, die Sie einstellen.

Eine weitere große Herausforderung ist es, alle Gesetze und Vorschriften in Bezug auf Eigentum und Grundsteuern an einem Ort zu verstehen, an dem Sie nicht leben. Selbst wenn Sie jede Zeile der örtlichen Gesetze und Verordnungen lesen, stimmt das, was auf dem Papier steht und was in der Realität passiert, nicht immer zusammen. Es ist wichtig, mit den Eigentümern in der Gegend zu sprechen, um ein wirkliches Verständnis der lokalen Vorschriften zu erlangen.

Sie brauchen gute Kontakte in der Region, um Ihren Investitionsplan erfolgreich zu machen, aber wenn Sie mit einer weit entfernten Stadt arbeiten, können Sie bei der Suche nach qualifizierten Fachleuten wie Immobilienmaklern, Hausverwaltern und Handwerkern beginnen. Menschen, die der Schlüssel zu Ihrem Erfolg oder Misserfolg sein werden.

Kauf außerhalb des Staates

Das Geheimnis für den Erfolg vieler außerstaatlicher Investoren ist es, eine exzellente Immobilienverwaltungsgesellschaft zu finden und einzustellen. Sie werden sie brauchen, um Ihnen zu helfen, freie Stellen zu besetzen, Miete zu sammeln, Reparaturen zu machen und Notfälle zu behandeln. Wenn Sie in der Gegend wohnen, entscheiden Sie sich vielleicht, die Immobilie selbst zu verwalten, aber wenn Sie weit weg wohnen, ist professionelles Immobilienmanagement eine zusätzliche Ausgabe, die Sie einfach investieren müssen, um Ihre Investition zu sichern. Wie der erfahrene Bauunternehmer und Grundstücksverwalter Rusty Meador rät: "Egal, wie gut ein Immobilienkauf ist, er ist nur so gut wie seine Fähigkeit, gut verwaltet zu werden."

Seien Sie sich bewusst, dass selbst bei einer Hausverwaltungsgesellschaft Ihre Gehaltsabrechnung, Sie müssen immer noch gelegentlich Ihre Immobilie besuchen, um sicherzustellen, dass das, was Manager und Mieter Ihnen sagen, der Realität entspricht. Dies ist ein zusätzlicher Zeit- und Geldaufwand, der berücksichtigt werden muss.

Auch beim Kauf eines Mietobjekts, insbesondere eines Mietobjekts außerhalb des Bundesstaates, sind Sie wahrscheinlich auf höhere Hausbesitzerversicherungsraten, höhere Hypothekenzinsen und höhere Anzahlungsanforderungen gestoßen, da Kreditgeber Sie als risikoreicherer Kreditnehmer betrachten als einen Eigentümer. -Bewohner. Sie werden auch Ihre steuerliche Situation erschweren, indem Sie Mieter besitzen und Einkommen in mehr als einem Staat verdienen. Möglicherweise müssen Sie einen Einkommensteuerfachmann einstellen, um Sie in den Gnaden der Steuerbehörden zu halten.

Wenn Sie all diese Faktoren in Betracht ziehen, können Sie feststellen, dass es ein viel einfacheres und kostengünstigeres Geschäft ist, ein Eigenheimbesitzer zu sein oder eine Anlageimmobilie zu Hause zu kaufen, als einen Kauf außerhalb des Staates.

Bevor Sie den Status "Außerhalb des Status" kaufen

Wenn Sie weiterhin einen Status außerhalb des Status erwerben möchten, beachten Sie unbedingt diese zusätzlichen Warnungen.

Kaufen Sie keinen Anblick ungesehen - die Eigenschaft ist möglicherweise nicht, was Sie denken, dass es ist. Online-Informationen zu einer Immobilie können veraltet sein, und ein Immobilienmakler oder Immobilienbesitzer vor Ort, der nicht nach Ihren besten Interessen Ausschau hält, kann Ihnen den Kauf abschließen. Wenn Sie unbeabsichtigt Eigentümer einer Belästigungseigenschaft werden, die gegen Gesundheits- und / oder Sicherheitsgesetze verstößt, können Sie sich auf zahlreiche Code-Verstöße stützen, die zeitaufwändig und teuer zu beheben sind. Wenn eine Immobilie lange genug unbesetzt war, kann sie Wartungsprobleme entwickeln, die so baufällig sind, dass die Stadt sie für ein Sicherheitsrisiko hält und sie zu Bulldozern macht. Sie könnten sogar am Haken für die Abbruchrechnung aufstehen.

Einige Immobilieninvestoren haben festgestellt, dass Bettwanzen, Termiten, Kakerlaken, Mäuse oder andere Schädlinge ihr Untergang sind. Ohne einen persönlichen Besuch in der Unterkunft und eine professionelle Inspektion, um diese Probleme zu überprüfen, könnten Sie Eigentümer einer Immobilie werden, die nicht bewohnbar ist.Scott Paxton von der Rental Protection Agency berät, dass Bettwanzen-Beschwerden immer häufiger geworden sind und dieses Problem sehr teuer werden kann.

Das Finden von Qualitätsmietern ist für abwesende Vermieter besonders wichtig. Sie werden nicht anwesend sein, um das Verhalten Ihrer Mieter oder ihre Behandlung der Immobilie im Auge zu behalten, noch werden Sie da sein, um sie dazu zu drängen, zu bezahlen, wenn die Miete überfällig ist. Sie möchten nicht nur eine erstklassige Immobilienverwaltungsfirma einstellen, sondern auch Mieter, die Sie und Ihre Führungsgesellschaft nicht in Bedrängnis bringen.

Darüber hinaus können Sie durch einen persönlichen Besuch des Standorts die Fachleute besser kennenlernen, die Sie beim Kauf von Immobilien unterstützen, z. B. Ihr Anwalt, Ihr Immobilienmakler und Ihr Kreditgeber. Nehmen Sie sich während Ihres Besuchs Zeit, um sich mit verschiedenen Kreditgebern zu treffen und die verschiedenen Hypothekentypen und Zinssätze vor Ort zu recherchieren. Es ist auch vorteilhaft, für eine Hypothek vor-genehmigt zu werden, da dies die Zeit, die es dauert, um das Geschäft zu schließen, nachdem Sie endlich Ihren Traum außerhalb des staatlichen Hauses gefunden haben, reduzieren wird.

Schließlich, wenn Sie nie Eigentum besessen haben, ist das Kaufen Ihrer Faust Eigenschaft außerhalb des Zustandes besonders riskant. Egal wie viele Bücher Sie über Eigentum lesen, es gibt keinen Ersatz für reale Erfahrung. Ohne jegliche Erfahrung im Immobilienbesitz und ohne das Wissen aus erster Hand, das sich aus dem täglichen Leben in einer Immobilie ergibt, verpassen Sie möglicherweise wichtige Überlegungen zur Instandhaltung Ihrer Immobilie außerhalb des Bundesstaates.

Out-of-State-Alternativen

Wenn Sie aus irgendeinem Grund keine Immobilie kaufen wollen, wo Sie leben, gibt es andere Möglichkeiten, in den Immobilienmarkt einzusteigen, die viel einfacher sind, als außerhalb des Staates zu investieren. .. Eine Option ist der Real Estate Investment Trust (REIT). Die Investition in einen REIT- oder REIT-ETF ist vergleichbar mit einer Anlage in eine Aktie, und Sie können einen REIT mit einem Risiko-Rendite-Profil wählen, das zu dem passt, wonach Sie suchen. Und genau wie wenn Sie eine Aktie besitzen und Sie nicht dafür verantwortlich sind, Entscheidungen über die Führung dieser Firma zu treffen, wenn Sie Aktien eines REITs besitzen, werden Sie keine der Kopfschmerzen haben, die damit verbunden sind, tatsächlich eine Immobilie zu besitzen.

Sie können auch einen zweiten Blick darauf werfen, wo Sie wohnen - auch wenn Sie nicht darin leben möchten. Vielleicht haben Sie in San Francisco gemietet, weil Sie nicht daran interessiert sind, in dem einzigen Ort zu leben, den Sie sich leisten könnten zu kaufen - eine 250 Quadratmeter große Wohnung. Aber wären Sie bereit, diese Wohnung als Mietobjekt zu besitzen? Es ist wahrscheinlich einfacher, einen Platz in der Nähe Ihres Hauses zu kaufen und zu besitzen. Es könnte teurer oder weniger profitabel sein, aber Sie können die zusätzlichen Kosten oder den niedrigeren ROI für weniger Aufwand empfinden.

Wie man es zum Leben erweckt

Wenn Sie außerhalb des Bundesstaates kaufen, kaufen Sie in einem Gebiet, das Ihnen vertraut ist - vielleicht, wo Sie zum College gegangen sind oder wo Sie aufgewachsen sind. Es ist besser, etwas über die Gegend zu wissen als gar keine. Als Bonus: Wenn Sie in einem Gebiet einkaufen, das Sie normalerweise besuchen, kann Ihre Urlaubsreise zumindest teilweise steuerlich absetzbar sein, da Sie diesen Reisen eine Geschäftskomponente hinzufügen, um Ihre Immobilie zu überprüfen.

Kaufen Sie in einem Gebiet mit einigen Ähnlichkeiten mit dem Gebiet, in dem Sie leben, z. B. Klima, Demografie oder Immobilienalter, sodass Sie eine Vorstellung davon haben, womit Sie es zu tun haben. Wenn Sie Ihr ganzes Leben in einem Vorort von Kalifornien in den 1960er Jahren gelebt haben, kaufen Sie nicht ein 120 Jahre altes Anwesen in Boston.

Kaufen Sie keine risikoreiche Immobilie. Kaufen Sie in einem primär von Eigentümern bewohnten Viertel, um Mieter anzuziehen, die ein geringeres wirtschaftliches Risiko haben, sagt Ryan L. Hinricher, Gründungspartner der Investmenthaus-Vertriebsgesellschaft Investor Nation. Ein hochwertiges Anwesen wird "in der Regel weniger Wartung und Instandhaltung haben. Diese Immobilien vermieten auch schneller, da sie in der Regel moderne Layouts und eine angemessene Anzahl von Schlafzimmern und Bädern haben", bemerkt er.

Schließlich ist es, wie bereits erwähnt, entscheidend, ein großes Netzwerk von Fachleuten aufzubauen, die Ihnen helfen und gelegentlich Ihre Immobilie selbst besuchen können.

The Bottom Line

Eine Investition in Immobilien außerhalb des Staates ist ein Risiko mit hohem Risiko und eine große Verpflichtung. Bevor Sie es tun, stellen Sie sicher, dass Sie wirklich verstehen, worauf Sie sich einlassen und dass Sie bereit sind, alle damit verbundenen Herausforderungen zu erfüllen.