Im Frühjahr 2015 war die McDonald's Corporation (NYSE: MCD MCDMcDonald's Corp170, 07 + 0, 84% , erstellt mit Highstock 4. 2. 6 ) die Das jüngste in einer Reihe von Einzelhandelsunternehmen, die eine Abspaltung ihrer Immobilien über einen Immobilien-Investment-Trust (REIT) in Erwägung ziehen, der einem Dritten gehört. Wie bei vielen anderen REIT-Spinoffs wurde die Idee von einem aktivistischen Investor als eine Möglichkeit, den Shareholder Value freizusetzen und den Aktienpreis eines Unternehmens mit sich verschlechternden Fundamentaldaten zu steigern, geäußert.

Das Board des Unternehmens lehnte die Idee schließlich ab und zog es vor, den Kurs mit einem eigenen langfristigen Plan beizubehalten, um das Unternehmen umzudrehen. Seit der Entscheidung, im November auf den REIT zu verzichten, haben sich die Aktien von McDonald's um mehr als 10% erhöht, als Indiz dafür, dass der Turnaround-Plan Früchte trägt.

Wie die REIT-Idee entstand

Im Jahr 2015 verzeichnete McDonald's mehrere Quartale mit rückläufigen Umsätzen. Es verlor in den Fast-Food-Kriegen als Burger King, Wendy's und trendige Casual Restaurants erfolgreiche Kampagnen platzierten, um mehr Marktanteile zu gewinnen. Im Mai kündigte das Unternehmen eine umfassende Unternehmensumstrukturierung an, bei der bis zu 4.000 Geschäfte refranchiert wurden. Es wurden auch kostensenkende Maßnahmen und Menüänderungen eingeführt, darunter ein ganztägiges Frühstück. Die Aktien von McDonald's stagnierten fast zwei Jahre lang und notierten zwischen 90 und 100 US-Dollar, wobei in den kommenden Monaten keine Anzeichen für steigende Verkäufe erkennbar waren.

Larry Robbins, ein Hedgefonds-Manager von Glenview Capital Management, besaß eine große Beteiligung an McDonald's. Im Jahr 2015 schlug Robbins den Aktionären einen REIT-Spinoff vor, der besagt, dass der Aktienkurs auf bis zu 170 USD steigen könnte. Robbins schätzte, dass das Immobilienvermögen des Unternehmens 20 Milliarden Dollar wert war, aber ihr Wert wurde in der Bewertung des Unternehmens nicht angemessen berücksichtigt. Durch die Übertragung der Immobilien auf einen REIT würde das Unternehmen sofort seinen vollen Wert realisieren, was den Aktienkurs erhöhen würde.

Was ist ein REIT?

Ein REIT ist ein Fonds, der in ein Portfolio von Immobilien investiert. Es wird öffentlich an der Börse gehandelt. REITs sind verpflichtet, mindestens 90% ihres Einkommens, einschließlich der Cashflows und der Kapitalgewinne aus Vermietung, an ihre Aktionäre auszuschütten, aber sie sind von der Zahlung von Steuern auf ihr Einkommen befreit. Dies ermöglicht es den REITs, höhere Dividenden an ihre Aktionäre auszuzahlen.

In den letzten Jahren sind REITs das Instrument der Wahl für aktivistische Anleger, die schnelle Renditen ihrer Anlagen anstreben. Wenn ein Unternehmen sein Immobilienvermögen an einen REIT verkauft, kann es riesige Mengen an Barmitteln freisetzen, die es zur Tilgung von Schulden verwenden kann. Es kann die Pflicht zur Verwaltung der Immobilien an den REIT übergeben. In einigen Fällen können Unternehmen höhere Erträge aus ihrem Immobilienvermögen erzielen, wenn sie nicht Teil ihres operativen Geschäfts sind.

Der Fall für einen McDonald's REIT

McDonald's besitzt etwa 70% seiner Restaurantgebäude und etwa 45% des Landes unter ihnen. Einige Schätzungen gehen davon aus, dass der Gesamtwert der Gebäude, Grundstücke und Ausstattung 40 Milliarden US-Dollar beträgt. Es ist denkbar, dass McDonald's den Besitz seiner Immobilien an einen REIT übertragen würde, wodurch ein signifikanter Prozentsatz dieses Werts freigesetzt würde, was den Aktienkurs erhöhen würde, um seine höhere Marktkapitalisierung widerzuspiegeln. Der REIT würde auch höhere Renditen auf das Immobilienvermögen generieren, was den Shareholder Value noch steigern könnte.

Der Fall gegen einen McDonald's-REIT

Investoren wie Robbins, die 2.9 Millionen Aktien von McDonald's besaßen, würden sofort und großzügig von einem REIT-Spinoff profitieren. Die Unternehmensleitung kam jedoch zu dem Schluss, dass die kurzfristigen Vorteile einer Ausgliederung die langfristigen Risiken und Kosten nicht aufwiegen würden. Abgesehen von den außerordentlichen Kosten und den Komplikationen einer solchen Umstrukturierung sind sich viele Analysten einig, dass der REIT das Unternehmen auf lange Sicht mehr kosten könnte.

Mieten gehen von positivem Cashflow in eine Unternehmenshaftung

Fast ein Viertel des McDonald's-Umsatzes stammt aus der Miete, die von Franchise-Nehmern gesammelt wird. Zwischen 2009 und 2014 stiegen die Mietzahlungen, die auf einem prozentualen Anteil der Verkäufe in jedem Franchise basieren, um 26% auf mehr als 6 Mrd. USD pro Jahr. Diese Umsatzkomponente bietet dem Unternehmen eine wichtige finanzielle Stabilität. Nach einem REIT-Transfer würde McDonald's Pächter werden und die Miete für die 1.500 Restaurants in den USA zahlen müssen. Eine Leasingverpflichtung wird zu einer langfristigen Verbindlichkeit in den Büchern, die sich das Unternehmen bei einer Umsatzwende nicht leisten kann.

Es geht nicht nur ums Geld

Unter der gegenwärtigen Struktur kontrolliert McDonald's seine Immobilien und trifft Unternehmensentscheidungen auf der Grundlage dessen, was für seine Restaurants und die zugrunde liegenden Immobilien am besten ist. Wenn ein REIT die Immobilie übernimmt, kontrolliert er jeden Aspekt des Immobilienmanagements, was strategische Entscheidungen über die Standortauswahl und die zu verkaufenden Immobilien beinhalten kann. McDonald's würde die Kontrolle über die Standortauswahl und die Franchise-Leistung verlieren und die Beziehung zwischen dem Unternehmen und den Franchise-Betreibern für immer verändern.

Ein REIT löst das zugrunde liegende Problem nicht

Der Liquiditätszufluss aus einem REIT hätte nur vorübergehende Auswirkungen auf die Finanzwerte des Unternehmens, die unter einem systemischen Problem leiden. McDonald's muss seine Verkehrs- und Umsatzdefizite lösen, nicht nur mit seinen direkten Konkurrenten wie Burger King und Wendy's, sondern auch mit niedergelassenen Hamburger-Ketten wie Shake Shack und dem Habit Grill. Nach der Umstrukturierung im letzten Mai konzentrierte sich das Management auf die Verjüngung der ikonischen Marke mit Menü-Makeover, Essensvorbereitungs-Upgrades und Verpackungs-Redesigns. Seine Bemühungen können sich bereits auszahlen; Das Unternehmen meldete sein zweites Quartal in Folge eines höheren Same-Store-Umsatzes, der erste Anstieg seit mehr als zwei Jahren.

McDonald's steigert nach wie vor den Shareholder Value

Die jüngsten Verkaufsergebnisse und die verbesserte Konsumentenstimmung gegenüber der Marke haben die Aktie von McDonald's auf neue Höchststände gebracht.Am 16. Februar 2015 notierte die Aktie bei 119 USD und damit knapp unter ihrem Allzeithoch von 124 USD. Darüber hinaus hat sie kürzlich ihre Dividende um 5% auf 89 Cent je Aktie erhöht. Bis Ende 2016 wird das Unternehmen über einen Zeitraum von drei Jahren Barmittel in Höhe von 30 Milliarden US-Dollar an die Aktionäre ausschütten.

McDonald's hat beschlossen, den Schuldenweg zu gehen, um das Kapital zu erhöhen, das es braucht, um zu restrukturieren und zu expandieren. Für das Management sind die laufenden Schuldenkosten so günstig, dass es nicht annähernd das gleiche finanzielle Risiko darstellt wie die Kosten für den Verlust der Kontrolle über seine Immobilien. Wenn der aktuelle Trend steigender Ladenverkäufe anhält, könnte sich dies als kluge Entscheidung erweisen.