Jumbo-Darlehen

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Jumbo-Darlehen

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Anonim

Ein Jumbo-Kredit, auch bekannt als Jumbo-Hypothek, ist eine Form der Eigenheimfinanzierung, deren Betrag die von der Federal Housing Finance Agency (FHFA) festgelegten konformen Darlehensgrenzen überschreitet. Infolgedessen ist es im Gegensatz zu herkömmlichen Hypotheken nicht zulässig, von Fannie Mae oder Freddie Mac gekauft, garantiert oder verbrieft zu werden. Jumbo-Hypotheken, die zur Finanzierung von Luxusimmobilien und Eigenheimen in stark umkämpften lokalen Immobilienmärkten entwickelt wurden, haben einzigartige Zeichnungsvorschriften und steuerliche Auswirkungen.

Jumbo-Hypotheken gewinnen an Boden, da sich der Immobilienmarkt nach der Großen Rezession weiter erholt.

Wie groß ist eine Jumbo-Hypothek?

Zu ​​welchem ​​Preis überschreitet eine Hypothek konventionell / konform und geht in Jumbo über? Es variiert je nach Staat und sogar Landkreis. Die FHFA legt die konforme Kreditlimitgröße für verschiedene Bereiche jährlich fest, ändert sich aber nur selten. In der Tat ist die Höchstgrenze von 2017 für Ein-Haus-Immobilien von $ 424, 100 (für den größten Teil des Landes) die erste generelle Erhöhung seit 2006.

Derzeit wird eine Hypothek von mehr als $ 424, 100 als ein Jumbo-Darlehen in der überwiegenden Mehrheit der kontinentalen USA betrachtet. Die Konformitätsgrenze ist jedoch in Gebieten mit steilen Eigenheimpreisen höher. In der höchsten dieser "High-Cost-Zonen" ist ein Jumbo ein Darlehen über $ 636, 150.

Hier ist ein Blick darauf, wie es zusammenbricht. Es gibt ungefähr 3, 143 Grafschaften in den kontinentalen Vereinigten Staaten. Von diesen haben 2, 916 ein Kreditlimit von $ 424, 100 im Jahr 2017. Nur 108 Grafschaften haben ein Kreditlimit von $ 636, einschließlich 150, einschließlich New York City, Los Angeles und San Francisco. Die meisten kostenintensiven Gegenden liegen in Kalifornien - was nicht verwunderlich ist, wenn man bedenkt, dass der Golden State einige der teuersten Wohnungsmärkte des Landes beherbergt.

Es gibt auch 115 US Grafschaften mit Kreditlimits, die höher sind als $ 424, 100, aber niedriger als $ 636, 150. Zum Beispiel ist das konforme Limit in Fairfield County, Connecticut, auf $ 601 festgelegt, 450. In Suffolk County, Massachusetts (Heimat Boston), ist die Grenze $ 598, 000.

Kreditlimits sind oft sogar außerhalb der kontinentalen U. S … In der Tat liegen die Grenzen in den fünf Grafschaften von Hawaii zwischen $ 636 , 150 und $ 721, 050. (Hawaii, zusammen mit Alaska, Guam und den Virgin Islands, ist erlaubt, höhere konforme Grenzen zu haben.) Für eine vollständige Liste der Grafschaftdarlehensgrenzen, schauen Sie hier.

Qualifizierung für eine Jumbo-Hypothek

Wenn Sie Ihr Augenmerk auf ein Haus richten, das fast eine halbe Million oder mehr kostet - und Sie haben nicht viel Geld auf einem Bankkonto -, werden Sie wahrscheinlich erfordern eine Jumbo-Hypothek. Und wenn Sie versuchen, eins zu landen, werden Sie viel strengeren Kreditanforderungen gegenüberstehen als Hausbesitzer, die sich für einen herkömmlichen Kredit bewerben.Das ist, weil Jumbo-Darlehen mehr Kreditrisiko für den Kreditgeber tragen, weil sie keine Fannie Mae oder Freddie Mac Garantie haben, wie oben erwähnt. Und natürlich, weil mehr Geld beteiligt ist.

Wie bei Hypotheken allgemein, sind die Mindestanforderungen für einen Jumbo seit 2008 immer strenger geworden. Um zugelassen zu werden, benötigen Sie eine hervorragende Kreditwürdigkeit - 700 und mehr - und eine super-niedrige Verschuldung -Umsatz (DTI) - mindestens 43% und vorzugsweise 36%. Obwohl es sich dabei um nicht-konforme Hypotheken handelt, müssen Jumbos oft noch den Richtlinien des "Consumer Financial Protection Bureau" entsprechen, einer "qualifizierten Hypothek", einem Kreditvergabesystem mit standardisierten Bedingungen und Regeln wie dem 43% DTI.

Sie müssen nachweisen, dass Sie Bargeld zur Hand haben, um Ihre Jumbo-Hypothekenzahlungen zu decken, die wahrscheinlich sehr hoch sind, wenn Sie sich für eine Standard-30-Jahres-Festhypothek entscheiden. Spezifische Einkommensniveaus und Reserven hängen von der Größe des gesamten Darlehens ab, aber alle Kreditnehmer benötigen Lohnstümpfe, die 30 Tage zurückreichen, und W2-Steuerformulare, die zwei Jahre zurückgehen. Wenn Sie selbstständig erwerbstätig sind, sind die Einkommensvoraussetzungen größer: zwei Jahre Steuererklärung und mindestens 60 Tage aktuelle Kontoauszüge. Der Kreditnehmer muss auch nachweisen, dass er die liquiden Mittel hat, um sich zu qualifizieren und Barreserven in Höhe von sechs Monaten der Hypothekenzahlungen.

Und alle Antragsteller müssen eine ordnungsgemäße Dokumentation aller anderen gehaltenen Kredite und Nachweis des Eigentums an nicht liquiden Vermögenswerten, wie andere Immobilien, vorlegen.

Wie viel Sie letztendlich leihen können, hängt natürlich von Ihrem Vermögen, Ihrer Kreditwürdigkeit und dem Wert der Immobilie ab, die Sie kaufen möchten (weitere Informationen finden Sie unter Zu ​​hohe Schulden für eine Hypothek? < ) . Jumbo Loan Rates

Auf der positiven Seite, während Jumbo-Hypotheken höhere Zinssätze als herkömmliche Hypotheken tragen (wegen der größeren Geldsumme und weil es länger dauern kann, ein teureres Haus zu verkaufen, wenn die Kreditgeber muss ausschließen), diese Lücke hat sich in den letzten Jahren geschlossen. Heute ist der durchschnittliche Jahreszins (APR) für eine Jumbo-Hypothek oft gleichwertig mit herkömmlichen Hypotheken - und in einigen Fällen sogar niedriger. Andernfalls können Banken 0,25% bis 1,5% Zinsen auf einen Jumbo-Kredit verlangen.

Obwohl die staatlich geförderten Unternehmen nicht damit umgehen können, werden Jumbo-Kredite häufig von anderen Finanzinstituten verbrieft. Da diese Wertpapiere ein höheres Risiko tragen, werden sie mit einer Renditeprämie gegenüber herkömmlichen verbrieften Hypotheken gehandelt. In letzter Zeit wurde dieser Spread jedoch mit dem Zinssatz der Kredite selbst reduziert.

Anzahlung auf Jumbo-Kredite

Auf der noch helleren Seite haben sich im gleichen Zeitraum die Anzahlungsanforderungen gelockert. In der Vergangenheit verlangten die Hypothekenfinanzierer häufig, dass Hauskäufer 30% des Kaufpreises des Wohnsitzes aufbringen mussten (im Vergleich zu 20% bei herkömmlichen Hypotheken). Jetzt ist diese Zahl so niedrig wie 10% bis 15% gesunken.(Bedenken Sie jedoch, dass es verschiedene Vorteile für eine höhere Anzahlung geben kann - unter anderem, um die Kosten einer privaten Hypothekenversicherung zu vermeiden: Siehe

Private Hypothekenversicherung: Vermeiden Sie es aus diesen 6 Gründen ). All diese niedrigen Zinsen für Zinsen und Anzahlungen können Sie der Tatsache zuschreiben, dass Banken generell sehr darauf bedacht sind, neue Kunden für ihre Jumbo-Kreditpakete zu finden. Jumbo-Hypothekenkreditnehmer sind wahrscheinlich, oder sind auf dem Weg zu werden, die Art von High-Net-Worth-Individuen Institutionen gerne für langfristige Produkte anmelden. Solche Kunden haben eine ausgezeichnete Kredithistorie, viele Vermögenswerte und oft den Bedarf an zusätzlichen Vermögensverwaltungs- und Anlagedienstleistungen. Außerdem ist es für eine Bank praktischer, eine einzige Hypothek von 2 Millionen US-Dollar zu verwalten als eine Hypothek mit 10 200 000 US-Dollar.

Wer sollte einen Jumbo-Kredit erhalten?

Diese Hypotheken gelten als am besten geeignet für ein Segment von Arbeitnehmern mit hohem Einkommen, die zwischen 250.000 und 500.000 US-Dollar pro Jahr verdienen. Dieses Segment ist als HENRY bekannt, ein Akronym für "Besserverdiener, noch nicht reich"; Es bezieht sich auf Leute, die im Allgemeinen viel Geld verdienen, aber keine Millionen an zusätzlichem Geld oder anderen Vermögenswerten haben - noch nicht.

Während eine Einzelperson im HENRY-Segment den Reichtum nicht angehäuft haben mag, um ein teures neues Haus mit Bargeld zu erwerben, haben solche Personen mit hohem Einkommen gewöhnlich bessere Kreditbewertungen und umfassendere Kreditgeschichten als der durchschnittliche Hypothekendarlehen zu einem niedrigeren Betrag.

Neben den gut etablierten Krediten haben auch die Verdiener mit einem hohen Einkommen tendenziell ein solideres Rentenkonto. Sie haben oft längere Zeit zu solchen Anlagekonten beigetragen als Geringverdiener. Sie haben in der Regel mehr Mittel für solche Konten bereitgestellt, so dass die Kontostände erhebliche Beträge darstellen.

Die steuerlichen Auswirkungen eines Jumbo-Kredits

Nur weil Sie sich für einen dieser Kredite qualifizieren konnten, heißt das nicht, dass Sie ihn annehmen sollten. Sie sollten es sicherlich nicht, wenn Sie darauf zählen, dass Sie beispielsweise eine erhebliche Steuervergünstigung erhalten.

Sie wissen wahrscheinlich, dass Sie die Hypothekenzinsen, die Sie für ein bestimmtes Jahr gezahlt haben, von Ihren Steuern abziehen können. Aber Sie mussten sich wahrscheinlich nie Gedanken über die Obergrenze machen, die die IRS auf diesen Abzug legt. Sie können die Zinsen abziehen, solange die Hypothek selbst $ 1 Million oder weniger beträgt. Wenn Ihre Hypothek größer ist, erhalten Sie nicht den vollen Abzug. Zum Beispiel, wenn Sie eine $ 2 Millionen Jumbo-Hypothek, die $ 60, 000 in Zinsen pro Jahr aufkommt, können Sie nur $ 30, 000 abziehen - die Zinsen auf die erste Million Ihrer Hypothek. Sie erhalten also nur eine Steuervergünstigung für die Hälfte der Hypothekenzinsen.

Und auch wenn die Zinssätze von Jumbos eher mit den herkömmlichen Hypotheken übereinstimmen, könnte es doch für Sie angebracht sein, Zahlen zu knacken und Begriffe zu vergleichen, um zu sehen, ob der Abschluß von zwei kleineren konformen Anleihen statt eines großen Jumbo beweisen könnte. besser für Ihre Finanzen auf lange Sicht.