Der Hebel ist die Verwendung verschiedener Finanzinstrumente oder Fremdkapital, um die potenzielle Rendite einer Anlage zu erhöhen - und dies ist ein äußerst gebräuchlicher Begriff sowohl an der Wall Street als auch am Main Street-Immobilienmarkt. (Erfahren Sie mehr über die verschiedenen Einsatzmöglichkeiten von Leverage im Leveraged Investment Showdown .)

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Betrachten Sie die allgemeine Kaufanforderung einer 20% igen Anzahlung - oder $ 100, 000 auf einem Vermögenswert von $ 500, 000. Der Käufer verwendet im Wesentlichen einen relativ kleinen Prozentsatz seines oder ihres eigenen Geldes, um den Kauf zu tätigen, und der Großteil des Geldes wird von dem Kreditgeber bereitgestellt. Immobilieninvestoren bezeichnen den Rest des Kaufpreises oft als "Geld anderer Leute", da andere Personen als der Kreditnehmer das für den Kauf benötigte Geld zur Verfügung stellten.

Unter der Annahme, dass die Immobilie mit 5% pro Jahr steigt, würde das Nettovermögen des Schuldners aus diesem Kauf innerhalb von nur 12 Monaten auf 525.000 USD steigen. Der Vergleich dieses Gewinns mit dem Gewinn aus einem nicht hebelfinanzierten Kauf verdeutlicht diesen Hebelwert. Zum Beispiel könnte derselbe Kreditnehmer die $ 100, 000 verwendet haben, um einen offenen, voll eingezahlten Kauf eines $ 100, 000-Objekts zu machen. Unter der Annahme der gleichen 5% -igen Aufwertungsrate hätte das Nettovermögen des Käufers aus dem Kauf im Laufe von 12 Monaten $ 5.000 gegenüber $ 25.000 für das teurere Objekt erhöht. Die Differenz von 20.000 US-Dollar zeigt die potenzielle Erhöhung des Nettovermögens durch den Einsatz von Fremdkapital. Jetzt stellen Sie sich vor, dass 5% jedes Jahr 20 Jahre lang gewinnen. Mit der Zeit kann die Hebelwirkung einen erheblichen positiven Einfluss auf Ihr Eigenkapital haben.

Möglichkeiten, auf Leverage zuzugreifen

Der einfachste Weg, auf Leverage zuzugreifen, ist die Verwendung eigenen Geldes. Im Falle einer Hypothek erhalten Sie mit einer Standard-Anzahlung von 20% 100% des Hauses, in dem Sie wohnen möchten. Einige Hypothekenprogramme lassen Sie noch weniger Geld ausgeben.

Wenn Sie die Immobilie als Kapitalanlage erwerben, sind Sie möglicherweise in der Lage, dass Ihre Partner einige (oder sogar alle) des Geldes bereitstellen. In ähnlicher Weise sind einige Verkäufer bereit, einen Teil des Kaufpreises der Immobilie zu finanzieren, die sie verkaufen möchten. Unter einer solchen Vereinbarung können Sie eine Immobilie mit wenig Geld kaufen und in einigen Fällen überhaupt kein Geld verdienen.

Infomercials, Scams und Reality

Bilder von No-Money-Down-Käufen erinnern an die Late-Night-Infomercials, in denen glatt sprechende Pitcher darauf hinweisen, dass man Millionen von Dollar verdienen kann, wenn man Immobilien kauft, ohne Geld runter. Während dies möglich ist, gibt es einige Fragen, die Sie sich stellen sollten, bevor Sie aufspringen:

• Wie viele Leute wissen persönlich, wer Millionäre wurde, die 20 Stunden pro Woche arbeiten, weil andere Leute wertvolle Immobilien ohne Geld verkaufen?
• Wenn Sie einen genialen Plan hätten, bei dem die Leute Ihnen Millionen und Abermillionen von Dollar oder Immobilien ohne Geld schenken würden, warum sollten Sie spätabendliche Infomercials verkaufen, die Immobilienkaufkurse verkaufen?

Die Gefahren des Leverage

Ebenso wie Leverage in Ihrem Namen funktionieren kann, kann es auch gegen Sie arbeiten. Wenn Sie unser früheres Beispiel erneut verwenden, wenn Sie eine Anzahlung in Höhe von 100 000 US-Dollar zum Kauf von 500 000 US-Dollar verwenden und die Immobilienpreise in Ihrem Gebiet mehrere Jahre in Folge sinken, funktioniert der Hebel umgekehrt. Nach dem ersten Jahr könnte Ihre 500.000 $ Immobilie 475.000 $ wert sein, wenn sie um 5% abwertet. Ein Jahr danach könnte es 451.250 $ wert sein - ein Eigenkapitalverlust von 48.550 $.

Unter dem gleichen 5% -igen Preisrückgangs-Szenario, wenn diese 100.000 $ für einen all-cash Kauf von ein Haus $ 100, 000, hätte der Käufer nur $ 5, 000 im ersten Jahr verloren Hauspreise fiel.

In Immobilienmärkten, wo die Preise deutlich sinken, können Hausbesitzer am Ende mehr Geld für das Haus schuldet, als das Haus tatsächlich wert ist. Für Investoren können fallende Preise Gewinne reduzieren oder sogar eliminieren. Wenn die Mieten auch fallen, kann das Ergebnis eine Eigenschaft sein, die nicht zu einem Preis gemietet werden kann, der die Kosten der Hypothek und anderer Ausgaben deckt. (Wenn Sie beabsichtigen, ein Vermieter zu werden, lesen Sie Tipps für den zukünftigen Vermieter und Ein Vermieter werden: Mehr Ärger, als es wert ist? für einen Blick auf das Für und Wider.) > Die Probleme werden noch größer, wenn mehrere Einheiten involviert sind, da Immobilieninvestoren oft so wenig Geld wie möglich einsetzen. Das Ziel besteht darin, Ihr Geld zu nutzen, indem Sie die Kontrolle über 100% der Vermögenswerte übernehmen und nur 20% des Werts absetzen. Betrachten wir die 500.000 US-Dollar, die wir in unserem vorherigen Beispiel überprüft haben. Da das Haus mit $ 100, 000 als Anzahlung gekauft wird, wenn der Wert des Hauses um 30% sinkt, ist das Haus nur $ 350, 000 wert, aber der Investor muss noch Zinsen und Kapital auf den vollen Wert der $ 400 bezahlen, 000 Darlehen. Sollte der Betrag, den der Investor in die Miete bekommt, ebenfalls sinken, könnte dies zu einem Ausfall der Immobilie führen. Wenn der Investor den Cashflow aus dieser Immobilie verwendet, um die Hypothek auf andere Immobilien zu bezahlen, könnte der Einkommensverlust einen Dominoeffekt erzeugen, der mit einem ganzen Portfolio in der Zwangsvollstreckung über einen schlechten Kredit auf einer Immobilie enden kann.

Leverage, mit der Sie leben können … und darin!

Obwohl sie es vielleicht nicht als Hebel betrachten, verwenden die meisten Menschen eine Hypothek, wenn sie ein Haus kaufen. Sie zahlen das Darlehen über einen Zeitraum von Jahren oder Jahrzehnten aus, während sie die Nutzung der Immobilie genießen. Die Moral der Geschichte ist, dass Hebelwirkung ein allgemeines Werkzeug ist, das gut funktioniert, wenn es klug verwendet wird.

Um mehr über die Vorteile von Immobilieninvestments zu erfahren, lesen Sie unser

Immobilien-Investment-Tutorial und Investieren in Immobilien .