Für viele Menschen ist der Kauf eines Eigenheims die größte einzelne finanzielle Investition, die sie jemals tätigen werden. Aufgrund des hohen Preises benötigen die meisten Menschen normalerweise eine Hypothek. Eine Hypothek ist eine Art von abgeschriebenem Darlehen, bei dem die Schulden in regelmäßigen Raten über einen Zeitraum zurückgezahlt werden. Die Amortisationszeit bezieht sich auf die Zeitdauer in Jahren, die ein Kreditnehmer wählt, um eine Hypothek abzuzahlen.

Während der beliebteste Typ die 30-jährige festverzinsliche Hypothek ist, haben Käufer andere Optionen, darunter 25-jährige und 15-jährige Hypotheken. Die Amortisationszeit wirkt sich nicht nur darauf aus, wie lange es dauert, den Kredit zurückzuzahlen, sondern wie viel Zinsen über die Laufzeit der Hypothek gezahlt werden. Längere Amortisationszeiten führen typischerweise zu geringeren monatlichen Zahlungen und höheren Gesamtzinskosten über die Laufzeit des Darlehens. Kürzere Amortisationszeiten führen jedoch in der Regel zu höheren monatlichen Zahlungen und niedrigeren Gesamtzinskosten. Es ist eine gute Idee für jeden auf dem Markt für eine Hypothek, die verschiedenen Amortisierungsoptionen zu prüfen, um eine zu finden, die die beste Anpassung in Bezug auf Verwaltbarkeit und Einsparpotenzial bietet. Hier schauen wir uns verschiedene Hypotheken-Amortisationsstrategien für heutige Hauskäufer an.

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Amortisationszeitpläne

Die genaue Höhe des Kapitals und der Zinsen, die jede Zahlung ausmachen, wird im Hypothekenamortisationsplan (oder Amortisationstabelle) gezeigt. Früh an, geht mehr von jeder monatlichen Zahlung in Richtung Zinsen. Zinsen auf eine Hypothek sind steuerlich absetzbar. Wenn Sie in einer hohen Steuerklasse sind, ist dieser Abzug von größerem Wert als für diejenigen mit niedrigeren Steuersätzen. Mit jeder folgenden Zahlung geht mehr und mehr der Zahlung an den Auftraggeber, und weniger an die Zinsen, bis die Hypothek in voller Höhe bezahlt ist, und der Kreditgeber stellt eine Befriedigung der Hypothek mit dem County Office oder Grundbuchamt.

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Längere Amortisationszeiträume reduzieren die monatliche Zahlung

Kredite mit längeren Amortisationszeiten haben kleinere monatliche Zahlungen, weil Sie mehr Zeit haben, das Darlehen zurückzuzahlen. Dies ist eine gute Strategie, wenn Sie Zahlungen wünschen, die überschaubarer sind. Die folgende Abbildung zeigt ein verkürztes Beispiel für einen Tilgungsplan für ein 30-jähriges Festzinsdarlehen mit einem Volumen von 200 000 USD bei 4,5%:

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Abbildung 1 Die Hypothekenzahlung für diesen 30-jährigen, festen Zinssatz von 4,5% ist jeden Monat gleich (1 013. 37). Die Beträge, die in Richtung Kapital und Zinsen gehen, ändern sich jedoch jeden Monat. Hier sind die ersten drei Monate des Amortisationszeitplans und dann die Zahlungen bei 180, 240, 300 und 360 Monaten dargestellt.

Zusammenfassung für die 30-jährige, feste Rate 4. 5% Darlehen:

- Hypothek Betrag = $ 200, 000

- Monatliche Zahlung = $ 1, 013. 37

- Zinsbetrag = $ 164, 813 42

- Gesamtkosten = $ 364, 813. 20

Kürzere Amortisationszeiträume Sparen Sie Geld

Wenn Sie eine kürzere Amortisationszeit wählen - zum Beispiel 15 Jahre -, haben Sie höhere monatliche Zahlungen, aber Sie werden Auch über die Laufzeit des Darlehens sparen Sie erheblich Zinsen und Sie werden Ihr Haus früher besitzen.Auch sind die Zinssätze für kürzere Kredite in der Regel niedriger als für längere Laufzeiten. Dies ist eine gute Strategie, wenn Sie die höheren monatlichen Zahlungen ohne übermäßige Härte bequem erfüllen können. Denken Sie daran, obwohl die Amortisationszeit kürzer ist, müssen immer noch 180 aufeinanderfolgende Zahlungen durchgeführt werden. Es ist wichtig zu prüfen, ob Sie dieses Zahlungsniveau beibehalten können oder nicht.

Abbildung 2 zeigt, wie der Tilgungsplan für das gleiche $ 200, 000 4. 5% Darlehen aussieht, jedoch mit einer 15-jährigen Amortisierung (wiederum der Einfachheit halber eine gekürzte Version):

Abbildung 2 Das gleiche $ 200, 000 4. 5% Darlehen, aber mit einer 15-jährigen Amortisation. Die ersten drei Monate des Amortisationszeitplanes werden angezeigt, zusammen mit Zahlungen nach 60, 120 und 180 Monaten.

Zusammenfassung für die 15-jährige, feste Rate 4. 5% Darlehen:

- Hypothek Betrag = $ 200, 000

- Monatliche Zahlung = $ 1, 529. 99

- Zinsbetrag = $ 75, 397 58

- Gesamtkosten = $ 275, 398. 20

Wie wir an den beiden Beispielen sehen können, führt die längere, 30-jährige Amortisation zu einer günstigeren Zahlung von $ 1 013. 37, verglichen mit $ 1. 529. 99 für das 15-jährige Darlehen, ein Unterschied von 516 $. 62 jeden Monat. Das kann einen großen Unterschied für Familien mit einem knappen Budget machen oder einfach nur die monatlichen Ausgaben kappen. Die beiden Szenarien zeigen auch, dass die 15-Jahres-Amortisation Kosten in Höhe von 89.416 US-Dollar einspart. Wenn sich ein Kreditnehmer die höheren monatlichen Zahlungen bequem leisten kann, können mit einer kürzeren Amortisationszeit erhebliche Einsparungen erzielt werden.

Beschleunigte Zahlungsoptionen

Auch bei längerer Amortisationshypothek ist es möglich, Geld durch Zinsen zu sparen und das Darlehen schneller durch beschleunigte Amortisation zu tilgen. Diese Strategie beinhaltet zusätzliche Zahlungen an Ihre monatliche Hypothek Rechnung, potenziell sparen Sie Zehntausende von Dollar und ermöglicht Ihnen, Schulden (mindestens in Bezug auf die Hypothek) Jahre früher. Nehmen Sie die Hypothek von 200.000 $ und 30 Jahren aus dem obigen Beispiel. Wenn eine zusätzliche Zahlung von $ 100 auf den Auftraggeber jeden Monat angewendet würde, würde das Darlehen in 25 Jahren anstelle von 30 vollständig zurückgezahlt werden, und der Kreditnehmer würde Einsparungen in Höhe von $ 31, 745 in Zinszahlungen realisieren. Bringen Sie das bis zu einem zusätzlichen $ 150 jeden Monat, und das Darlehen würde in 23 Jahren mit einem $ 43, 204. 16 Einsparungen zufrieden sein. Sogar eine einzelne zusätzliche Zahlung jedes Jahr kann die Zinsen reduzieren und die Amortisation verkürzen, solange die Zahlung an den Auftraggeber geht, und nicht die Zinsen (stellen Sie sicher, dass Ihr Kreditgeber die Zahlung auf diese Weise verarbeitet). Natürlich sollten Sie nicht auf Notwendigkeiten verzichten oder Geld aus rentablen Investitionen nehmen, um zusätzliche Zahlungen zu leisten. Aber unnötige Ausgaben einzusparen und dieses Geld für zusätzliche Zahlungen einzusetzen, kann finanziell sinnvoll sein. Und anders als die 15-jährige Hypothek gibt es Ihnen die Flexibilität, weniger Monate zu zahlen.

Tipp: Online-Hypotheken-Amortisationsrechner können Ihnen bei der Entscheidung helfen, welche Hypothek die richtige für Sie ist, und die Auswirkungen zusätzlicher Hypothekenzahlungen berechnen. Zusätzlich können Hypothekenrechner verwendet werden, um die besten verfügbaren Zinssätze zu bestimmen.Um zu beginnen, versuchen Sie unseren Rechner unten.

Andere Möglichkeiten

Hypothekarkredite mit variabler Verzinsung können Ihnen erlauben, monatlich weniger zu zahlen als eine Hypothek mit 30-jähriger fester Verzinsung und Sie können Zahlungen auf andere Weise anpassen, die einem erwarteten Anstieg des persönlichen Einkommens entsprechen könnte. .. Allerdings können die monatlichen Zahlungen an diese steigen - wie oft hängt von wirtschaftlichen Indikatoren und wie der Vertrag geschrieben wird - und mit Hypothekenzinsen immer noch auf fast historischen Tiefs, sind sie wahrscheinlich eine unkluge Wette für die meisten Hausbesitzer. In ähnlicher Weise haben Zins-und andere Arten von Ballon-Hypotheken oft niedrige Zahlungen, aber Sie werden eine riesige Bilanz am Ende der Laufzeit verlassen, auch eine riskante Wette.

The Bottom Line

Die Entscheidung, welche Hypothek Sie sich leisten können, sollte nicht allein dem Kreditgeber überlassen werden: Sogar im aktuellen Kreditklima mit seinen härteren Standards könnten Sie für einen größeren Kredit zugelassen werden, als Sie wirklich benötigen. Wenn Ihnen die Idee eines kürzeren Amortisationszeitraums gefällt, damit Sie weniger Zinsen zahlen und Ihr Haus früher besitzen - aber die höheren Zahlungen nicht leisten können - sollten Sie ein Haus in einem niedrigeren Preissegment suchen. Mit einer kleineren Hypothek können Sie möglicherweise die höheren Zahlungen schwingen, die mit einer kürzeren Amortisationszeit einhergehen.

Da so viele Faktoren beeinflussen können, welche Hypothek am besten für Sie ist, ist es wichtig, Ihre Situation zu bewerten. Wenn Sie eine große Hypothek in Betracht ziehen und Sie in einer hohen Steuerklasse sind, zum Beispiel, wird Ihre Hypothek Abzug wahrscheinlich günstiger sein, als wenn Sie eine kleine Hypothek haben und in einer niedrigeren Steuerklasse sind. Oder wenn Sie gute Erträge aus Ihren Investitionen erzielen, ist es finanziell nicht sinnvoll, den Aufbau Ihres Portfolios einzuschränken, um höhere Hypothekenzahlungen zu tätigen. Was immer finanziell sinnvoll ist, ist, Ihre Bedürfnisse und Umstände zu bewerten und sich die Zeit zu nehmen, um die beste Hypotheken-Amortisationsstrategie für Sie zu bestimmen.