Wir alle gehen Risiken im Leben ein. In der Tat werden große Dinge oft durch das Eingehen von Risiken erreicht; Wenn Sie also in Ihrem Leben Risiken erfolgreich managen können, erhöht dies die Chancen, dass sich das Eingehen dieser Risiken lohnt. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie Sie mit dem Risiko und dem Ertrag Ihrer Hypothek umgehen können. (Um weiter über das Risiko zu lesen, siehe Risiko bestimmen und die Risikopyramide .)

Hebelwirkung und Refinanzierung
Der Kauf und die Finanzierung eines Eigenheims ist ein Risiko, das die meisten Menschen eingehen. Es war historisch sehr lohnend. In den letzten Jahren ist es in Mode gekommen, zusätzliches Risiko in Bezug auf Eigenheimbesitz zu übernehmen, indem der Wert eines Eigenheims durch eine Auszahlungsrefinanzierung oder ein Eigenheimkredit genutzt wird. Cash-out-Refinanzierungen und Home-Equity-Darlehen ermöglichen es den Verbrauchern, Kredite gegen den Wert ihrer Häuser aufzunehmen. Das ist ein finanzieller Hebel - es fügt dem Eigenheim eine zusätzliche Risikostufe hinzu. (Um mehr über den Kauf eines Eigenheims oder einer Immobilie zu erfahren, lesen Sie Einkaufen für eine Hypothek , Investieren in Immobilien und Exploring Real Estate Investments .) >

Cash-out-Refinanzierung und Home-Equity-Darlehen können für nahezu jeden Zweck verwendet werden. Diese Diskussion konzentriert sich auf die Risiken der Nutzung des Wertes eines Hauses für den Kauf von Vermögenswerten mit dem Ziel, diese Vermögenswerte zu nutzen, um zusätzliche Einnahmen zu erzielen. (Um weitere Artikel über Home-Equity-Darlehen zu lesen, siehe

Home-Equity-Darlehen: Die Kosten , Das Home-Equity-Darlehen: Was es ist und wie es funktioniert und Das Gegenteil Hypothek: Ein Ruhestandswerkzeug .)

Ein institutioneller Ansatz für das Asset-Liability-Management

Um Eigenkapital für zusätzliche Investitionen zu gewinnen, ist ein gründliches Verständnis des Asset-Liability-Managements erforderlich. Das Asset-Liability-Management umfasst das Management der mit der Kreditaufnahme und -anlage verbundenen Risiken. Finanzinstitute widmen dem Asset-Liability-Management viel Zeit, Aufwand und Ressourcen.
Finanzinstitute erzielen Gewinne durch Hebelwirkung; Aufgrund des möglichen Ausmaßes des Abwärtsrisikos und der damit verbundenen externen Effekte sind die Finanzinstitute jedoch in hohem Maße hinsichtlich der Hebelwirkung, die sie nutzen können, und der Risiken, die sie eingehen können, reguliert. Die meisten machen Gewinne, indem sie Geld zu einer bestimmten Rate und Laufzeit anleihen und dieses Geld in Finanzinstrumente mit ähnlichen Laufzeiten, niedrigem Risikoprofil und etwas höheren erwarteten Renditen investieren, als sie zuerst geliehen haben.

Andere gehen ein höheres Risiko ein und versuchen größere Gewinne zu erzielen, indem sie geliehenes Geld in Finanzinstrumente investieren, deren Laufzeiten länger sind als die Laufzeit ihrer eigenen Kredite, relativ höhere Risikoprofile und höhere erwartete Renditen. Je höher die Unterschiede zwischen den Merkmalen der Finanzinstitute aufgrund ihrer Kreditaufnahme sind, desto größer ist das Risiko, das sie durch einen finanziellen Hebel eingehen.(Um mehr zu erfahren, siehe

Welches sind die Risiken eines hohen operativen Leverage und eines hohen finanziellen Leverage? ) Gute Praktiken des Asset-Liability-Managements

Die meisten Finanzinstitute nutzen Leverage, um in Anleihen zu investieren oder andere festverzinsliche Vermögenswerte. Sie investieren normalerweise nicht in Aktien (mehr dazu später). Sie nutzen zwei primäre Instrumente im Asset-Liability-Management: das Kreditrisikomanagement und das Zinsrisikomanagement.
Das Kreditrisikomanagement umfasst die Beurteilung der Kreditwürdigkeit des Emittenten einer Anleihe und die Steuerung des Ausfallrisikos. In der Regel gilt: Je niedriger die Bonität eines Anleiheemittenten ist, desto höher ist die erwartete Rendite oder Rendite der Anleihe. (Für weitere Informationen siehe

Was ist ein Unternehmensrating? ) Das Zinsrisikomanagement umfasst das Management des mit der Veränderung des Anleihepreises verbundenen Risikos, wenn sich die Zinssätze ändern. (Es gibt einen inversen Zusammenhang zwischen Anleihekursen und Zinssätzen. Wenn die Zinsen steigen, sinken die Anleihekurse. Mit sinkenden Zinsen steigen die Anleihekurse.) Die am häufigsten verwendete Kennzahl für das Zinsänderungsrisiko einer Anleihe wird Duration genannt.

Die Duration einer Anleihe ist ein Maß für die prozentuale Veränderung einer Anleihe in Folge einer Zinssatzänderung (in der Regel 100 Basispunkte). Duration ist eine Funktion der gewichteten Cashflows einer Anleihe. Anleihen mit ähnlichen Laufzeiten und Kuponzahlungen (die die Cashflows einer Anleihe ausmachen) haben ähnliche Laufzeiten. Im Allgemeinen gilt: Je länger die Laufzeit einer Anleihe, desto länger ihre Duration und desto mehr ändert sich ihr Preis mit einer Änderung der Zinssätze. (Um mehr über dieses Konzept zu erfahren, siehe

Advanced Bond Concepts .) Die Risiken einer finanziellen Hebelwirkung werden minimiert, wenn die Kreditlaufzeiten eines Finanzinstituts mit der Laufzeit seiner Anlagen übereinstimmen. Eine gute Durationsanpassung wäre beispielsweise, sich über ein zweijähriges Darlehen Geld zu leihen und den Erlös in eine zweijährige Anleihe zu investieren - das Darlehen und die Anleihe haben ähnliche Cashflows und ähnliche Laufzeiten. Eine Durationsinkongruenz wäre, sich für Jahre Geld zu leihen und den Erlös in eine 10-jährige Anleihe zu investieren - das Darlehen müsste alle zwei Jahre erneuert werden, um den Kauf der 10-jährigen Anleihe weiter zu finanzieren, oder die Anleihe müsste am Ende der zwei Jahre verkauft werden. Es besteht keine Gewissheit, dass das Darlehen am Ende jeder Zweijahresperiode zu seinem ursprünglichen Zinssatz erneuert werden könnte, und es gibt auch keine Gewissheit, dass die Anleihe nach dem ersten Jahr zu ihrem ursprünglichen Preis verkauft werden könnte.

In Wirklichkeit nehmen die meisten Finanzinstitute einige kalkulierte Kredit- und Durationsrisiken in Kauf - andernfalls wäre es schwierig, Gewinne zu erzielen. Wie bereits erwähnt, wenden sie jedoch viel Zeit, Mühe und Geld auf, um diese Risiken zu bewältigen.

Den Wert eines Hauses nutzen, um zusätzliche Investitionen zu tätigen

Die Eigenkapitalbeschaffung zur Durchführung zusätzlicher Investitionen erfordert ein effektives Asset-Liability-Management. Der Ansatz eines Hausbesitzers zum Asset-Liability-Management sollte sich nicht wesentlich von dem eines Finanzinstituts unterscheiden.
Wie bei Finanzinstituten bedeutet dies, dass nur Anlagen in Schuldverschreibungen und anderen festverzinslichen Anlagen getätigt werden sollten. Die Verwendung Ihres Eigenkapitals, um in Aktien zu investieren, ist kein gutes Asset-Liability-Management für die durchschnittliche Person. Es besteht ein extremes Risiko, den Wert eines Eigenheims zu nutzen, um in die Börse zu investieren. Aktienkurse sind zu volatil. Während die langfristige erwartete Rendite des Aktienmarktes höher ist als die von Anleihen, ist es unwahrscheinlich, dass der Rückzahlungsbedarf einer Hypothek mit dem Auf und Ab der Aktienkurse übereinstimmt. Zu dem Zeitpunkt, zu dem eine Rückzahlung einer Hypothek fällig ist, könnte sich der Aktienmarkt in einem Ausverkauf befinden. Dies ist die Zeit, in der es für den Investor ein großer Nachteil wäre, verkaufen zu müssen, um die Hypothek zu bezahlen. Der Verkauf während eines Marktabschwungs begrenzt zukünftige Anlagerenditen von einer Aufwärtsbewegung des Marktes, was die Wahrscheinlichkeit verringert, dass die Gesamtrendite der Investition höher ist als die für die Hypothek gezahlte Verzinsung.

Auf der anderen Seite kann die Rendite, die beim Kauf einer Anleihe erworben wird und bis zur Endfälligkeit gehalten wird, zum Zeitpunkt des Kaufs der Anleihe sicher bekannt sein. (Die Rendite einer Anleihe wird in der Regel anhand ihrer Rendite gemessen, die eine Funktion ihrer Couponzahlungen und ihres Preises ist. Die Rendite einer Anleihe ist eine Renditebewertung, bei der davon ausgegangen wird, dass die Anleihe bis zur Fälligkeit gehalten wird.) Die nicht-kündbare Anleihe mit einer Laufzeit von fünf Jahren beträgt 9% und der Zinssatz für eine festverzinsliche Hypothek beträgt 6,5%, dann könnte eine Zinsspanne von 2,5% für fünf Jahre mit nahezu Sicherheit erzielt werden. Zum Beispiel, sagen wir, dass $ 200, 000 in Eigenheimkapital durch eine Auszahlung in eine 30-jährige Festhypothek mit 6,5% refinanziert werden könnten. Die 200.000 Dollar könnten in eine fünfjährige Anleihe mit einer Rendite von 9% investiert werden. Über diesen Zeitraum von fünf Jahren konnte eine Zinsdifferenz von 2,5% oder 5 000 USD pro Jahr erzielt werden. Am Ende des Fünfjahreszeitraums würde die Anleihe fällig, und die Hypothek von 200.000 Dollar könnte zurückgezahlt werden.

Probleme existieren immer noch

Jedoch hat auch dieses vereinfachte Szenario Probleme. Hypothekenzahlungen müssen in der Regel monatlich erfolgen, während Anleihezahlungen in der Regel alle sechs Monate erfolgen. Darüber hinaus ist es unwahrscheinlich, dass eine Hypothekenzinsen so niedrig wie 6,5% sein könnten, während eine hoch bewertete Anleihe 9% ergeben würde. Eine Anleihe mit einem Zinssatz von 9% würde wahrscheinlich ein hohes Kreditrisiko bergen. Dieses Szenario ignoriert auch Transaktionskosten und Steuervorteile / -folgen. Eine Analyse, die die Vorteile und Kosten der Refinanzierung einer bestehenden Hypothek berücksichtigt, sollte getroffen werden.
Fazit

Profitable Finanzinstitute betreiben ein solides Asset-Liability-Management. Hausbesitzer, die erwägen, Eigenkapital für zusätzliche Investitionen aus ihrem Eigenheim zu beziehen, müssen ein fundiertes Verständnis des Asset-Liability-Managements und der Risiken haben, die mit der Wertsteigerung eines Eigenheims verbunden sind.
Finanzinstitute nutzen keine Hebelwirkung, um in Aktien zu investieren. Weder sollten Hausbesitzer. Aktienrenditen sind zu volatil und passen nicht zu den Zahlungsströmen einer Hypothek.Bis zur Endfälligkeit gehaltene Anleihen eliminieren das Risiko einer Preisvolatilität, weisen jedoch immer noch einige Cashflow-Probleme auf.

Darüber hinaus wäre es schwierig, eine Anleihe mit einer hohen Bonität zu finden, die deutlich über dem Zinssatz einer Hypothek liegt. Es gäbe ein Kreditrisiko, wenn man in eine Anleihe mit einer wesentlich höheren Rendite als der Zinssatz einer Hypothek investiert. Für die meisten Menschen stellt ein Haus ihr größtes Kapital und ihre Obdachlosigkeit dar - das Extrahieren von Eigenkapital, um Investitionen mit Kreditrisiko zu tätigen, ist vielleicht keine großartige Idee für alle. Die Aneignung von Eigenheimkapital sollte grundsätzlich von Personen durchgeführt werden, die über andere bedeutende Vermögenswerte als ihre Häuser verfügen (in denen das Haus Teil eines Gesamtportfolios ist). In diesem Fall wäre es ratsam, den Wert eines Eigenheims für zusätzliche Investitionen zu nutzen und erst dann in Anleihen oder andere festverzinsliche Anlagen zu investieren.