Der Kauf einer Abschottung (FCL) wird oft als eine Möglichkeit für beide Eigennutzer und Investoren angepriesen, eine Menge auf einer Immobilie zu bekommen. Die potenziellen finanziellen Vorteile des Kaufs einer Abschottung kommen jedoch nicht ohne harte Arbeit. Lesen Sie weiter, um zu erfahren, welche Probleme diese Eigenschaften normalerweise haben und welche Schwierigkeiten Sie beim Kauf eines solchen finden können. (Weitere Informationen zum Kauf eines Hauses finden Sie unter: Ein Leitfaden zum Kauf eines Hauses in den USA )

Probleme mit dem Grundstück

Das wichtigste, was man verstehen muss, bevor man in den Zwangsversteigerungsmarkt einsteigt, ist, dass diese Immobilien von Eigentümern aufgegeben wurden, die sich die Zahlungen nicht mehr leisten konnten. In diesen Fällen ist das Haus oft schlecht gewartet, denn wenn der Eigentümer die Zahlungen nicht leisten kann, wird er wahrscheinlich auch für die regelmäßige Wartung zurückbleiben. Auch sind einige Leute, die in Zwangsvollstreckung gezwungen werden, durch ihre Situationen verbittert und nehmen ihre Frustrationen auf ihrem Haus weg, bevor die Bank zurücknimmt. Dies beinhaltet oft das Entfernen von Geräten und Vorrichtungen und manchmal sogar Vandalismus. Nachdem die Insassen gegangen sind, sitzen Zwangsvollstreckungen aufgegeben und laden oft zu kriminellen Aktivitäten ein. (Wenn Sie auf eine Abschottung in Ihrem Haus stoßen, lesen Sie Saving Your Home From Foreclosure , um zu erfahren, welche Optionen Sie haben.)

Tutorial: Erforschung von Immobilieninvestitionen

Wartung und Sauberkeit

Wartung und Sauberkeit können aufgrund der Umstände, unter denen die früheren Eigentümer ausgezogen sind, ein Problem bei der Abschottung sein. Wegen der Zeit könnte das Haus leer gewesen sein. Einige der wichtigsten Bedenken sind:

• Mangel an Sauberkeit
  Objekte im Besitz von Banken sind manchmal eklig schmutzig, weil sie Zeit mit leeren Sitzen, vorsätzlicher Vernachlässigung durch die früheren Eigentümer oder Besetzung durch Landstreicher verbracht haben. Wenn der Platz monatelang ohne Luftzirkulation verschlossen ist, kann sich durch aufgewirbelten Schmutz das ganze Haus riechen.
• Bad Renos
  Die vorherigen Eigentümer haben möglicherweise Änderungen am Haus vorgenommen, ohne die entsprechenden Genehmigungen einzuholen oder gute Arbeit zu leisten, um Geld zu sparen. Ein übliches Beispiel ist die Umwandlung der Garage in Wohnraum, so dass mehr Menschen im Haus wohnen und die Hypothek bezahlen können. Diese Änderungen können für zukünftige Eigentümer unerwünscht sein oder den neuen Eigentümern mit den städtischen Regierungsbeamten Kopfschmerzen bereiten, da keine geeigneten Genehmigungen vorliegen.

  Wenn die vorherigen Besitzer anfingen, das Haus zu verbessern, aber dann auf harte Zeiten fielen, kann es teilweise fertiggestellte Arbeiten im Haus geben. Die Badezimmer können erneuert werden, während die Küche seit 40 Jahren nicht mehr modernisiert wurde, oder es gibt neue Fußböden im Wohnzimmer, während die Schlafzimmer noch antike Teppiche tragen. Auch wenn Reparaturen vorgenommen wurden, wurden sie möglicherweise von den Eigentümern selbst oder von nicht zugelassenen Fachleuten durchgeführt - mit anderen Worten, Personen, die die Arbeit nicht unbedingt korrekt ausgeführt haben.(Erfahren Sie, wie Sie qualifizierte Auftragnehmer und andere Fachleute im Werkzeuggürtel des Better Business Bureau zum Sparen von Geld finden.)
• Kein Strom
  Da niemand im Haus wohnt, kann der Strom ausgeschaltet sein, es sei denn, die Bank hat ihn absichtlich ausgeschaltet. Ohne Strom kann es schwierig sein zu sehen, was Sie in einigen Zimmern kaufen, besonders Keller und fensterlose Badezimmer.
• Wasserschaden
  Ein kleines Leck unter der Küchenspüle kann zu einem Schimmelproblem führen, und ein Dachleck oder ein Rohrbruch kann zu größeren Wasserschäden führen. Da sich niemand um kleine Probleme kümmert, können kleine Probleme zu großen werden und große Probleme zu Katastrophen werden. (Erfahren Sie, wie Sie einige große Wartungskosten in 4 Overlooked Homeownership Costs minimieren können.)
• Mangel an Basiswartung
  Wenn sich die früheren Eigentümer ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten konnten, können Sie darauf wetten, dass sie konnte auch nicht leisten, Lecks, Termitenschäden, eine gebrochene Müllentsorgung oder irgendetwas anderes zu reparieren. (Lesen Sie, wie viel Arbeit nötig ist, um den Wert Ihres Hauses aufrechtzuerhalten. Werden Sie auch bei Ihnen zuhause brechen? )
• Toter oder überwachter Hof
  Je nach dem Klima, in dem sich das Haus befindet, Rasen und Landschaftsgestaltung können völlig tot oder extrem überwuchert sein. Banken zahlen normalerweise nicht für Gärtner, um den Hof zu halten.
• Persönliches Eigentum, das zurückgelassen wird
  Manchmal werden Hausbesitzer mit Zwangsvollstreckung aus dem Grundstück ausgesperrt, bevor sie ihr Hab und Gut bewegen können, und in einigen Fällen nehmen sie nicht alles mit. Viele Immobilienbesitz (REO) enthalten Möbel, Müll, Kleidung und andere Gegenstände, für deren Entsorgung Sie verantwortlich sind, wenn Sie Eigentümer der Immobilie werden.

Vandalismus und Vernachlässigung

Schäden sind in Abschottungseigenschaften nicht ungewöhnlich und können durch Vandalen oder die früheren Besitzer verursacht werden.

• Zufälliger Vandalismus
  Manchmal, wenn eine Immobilie leer steht, besonders wenn sie sich in einem mäßigen bis hohen Verbrechensgebiet befindet, müssen neue Besitzer mit Graffiti, zerbrochenen Fenstern und anderen Schäden fertig werden. (Vandalismus kann eine rote Fahne auf einer möglichen Eigenschaft sein. Lesen Sie Abschottung öffnet Windows für Investoren , um mehr zu erfahren.)
• Besitzer Vandalismus
  Zerbrochene Fenster können in REOs aus mehreren Gründen häufig sein. Wie bereits erwähnt, könnte Vandalismus eine Ursache sein. Auch wenn Banken Eigentümer sperren, während sie Besitz des Eigentums nehmen, können die ehemaligen Inhaber ein Fenster brechen, um zurück in zu kommen und ihre Habe zurückzuholen. Vorbesitzer können auch auf Kosten der Bank absichtlich Schäden anrichten, indem sie Löcher in die Wände legen und / oder die Sockelleisten und das Zierleisten abreißen.
• Entfernung von wertvollen Gegenständen
  Um sich gegen die Bank zu rächen und einen zusätzlichen Geldbetrag zu verdienen, könnten die früheren Hausbesitzer Gegenstände mit Wert entfernen, einschließlich Haushaltsgeräten, Armaturen, Küchenspülen, Schlafzimmertüren, Schranktüren, Kupferrohren. und mehr. Alles, was die Hauseigentümer nicht nehmen, könnte von Dieben genommen werden. So oder so, viele bankeigene Immobilien vermissen Dinge, die in der Regel bei verkäuferbetroffenen Immobilien vorkommen.

Probleme mit dem Kauf

Trotz all dieser potentiellen Probleme können Zwangsvollstreckungen immer noch ein gutes Geschäft sein. Wenn Sie bereit sind, Probleme zu beheben, mit denen die meisten Menschen nicht umgehen möchten, können Sie ein Haus mit einem erheblichen Rabatt kaufen. Es kann jedoch zu zusätzlichen Problemen kommen, wenn es darum geht, die Immobilie tatsächlich zu erwerben und in den Einzugszustand zu versetzen. (Um mehr zu erfahren, lesen Sie Abschottung Investieren Nicht Ein Get-Rich-Quick Venture .)

Probleme mit Kreditgebern

Der Kauf eines Hauses von einem Kreditgeber hat seine Probleme als Folge des erhöhten Niveaus Bürokratie und die begrenzte Transparenz, die denjenigen gewährt wird, die Zwangsvollstreckungen kaufen.

• Finanzierung
  Kreditgeber geben Ihnen kein Geld für ein Haus, das sie für unbewohnbar halten oder das unter dem Kaufpreis liegt. Wenn Sie ein Investor sind, der Bargeld zahlt, ist das natürlich kein Problem.
• Zeitverzögerungen Mit der Eigentümerbank
  Der gesunde Menschenverstand besagt, dass Banken REOs so schnell wie möglich entladen sollten, aber in Wirklichkeit ziehen sich die Banken manchmal bei der Prüfung von Angeboten und während des gesamten Treuhandprozesses in die Schuhe. (Erfahren Sie mehr über die Schritte bis zum Abschluss in Understanding The Escrow Process .)
• Keine Verkäuferangaben
  Da niemand von der Bank jemals im Haus gelebt hat, ist es unwahrscheinlich, dass sie jegliche Kenntnisse über bestehende Probleme mit der Immobilie. Sie müssen alles selbst aufdecken, entweder während der Hausinspektion, indem Sie Nachbarn fragen oder durch Erfahrung, nachdem Sie der Hausbesitzer geworden sind. (Lesen Sie mehr über den Wert der Einstellung eines Fachmanns in Benötigen Sie eine Hauptinspektion? )
• Konkurrenz
  Weil Zwangsvollstreckungen große Abkommen sein können, sind sie für die Investoren attraktiv, die schauen, Eigenschaften umzudrehen oder zu verwenden sie als Verleih. Da Anleger Bargeldangebote mit weniger oder keinen Eventualitäten und schnellen Schließungen machen können, können ihre Angebote für die Bank attraktiver sein als die von potenziellen Eigennutzern. (Lesen Sie mehr in Investieren in Immobilien .)

Das Endergebnis

Es gibt Geld in Zwangsvollstreckungen zu verdienen, aber Sie sollten wissen, was Sie vor der Zeit bekommen und wählen Sie Ihre Immobilie vorsichtig. Übersehen Sie nicht die Grundlagen, die eine Immobilie begehrenswert machen, nur weil der Kaufpreis ein Schnäppchen ist. Auch Forschungsfinanzierungsmöglichkeiten für zwangsvollstreckte Eigenheime ausgiebig.

Während Sie den traditionellen Weg der Verwendung eines privaten Kreditgebers wie für ein konventionelles Haus gehen können, können Kreditgeber manchmal zögern, Finanzierung für ein abgeschottetes Haus anzubieten, so lohnt es sich, Darlehen von der FHA oder Freddie Mac ( Weitere Informationen finden Sie unter Finanzierungsoptionen für abgeschlossene Häuser. Und für weitere Informationen über die Vermeidung der Fallstricke von Zwangsvollstreckungen, siehe Vermeidung von Abschottung Scams .