Die private Hypothekenversicherung (PMI) ist eine spezielle Art von Versicherungspolicen, die von privaten Versicherern zur Verfügung gestellt werden, um einen Kreditgeber vor Verlust zu schützen, wenn ein Kreditnehmer ausfällt. Die meisten Kreditgeber verlangen PMI, wenn ein Eigenheimkäufer eine Anzahlung von weniger als 20% des Kaufpreises des Eigenheims leistet - oder, in Hypotheken gesprochen, das Loan-to-Value (LTV) Verhältnis der Hypothek über 80% liegt (je höher das LTV-Verhältnis) je höher das Risikoprofil der Hypothek ist). PMI ermöglicht es Kreditnehmern, eine Finanzierung zu erhalten, wenn sie sich nur 5% bis 19,99% der Kosten des Wohnsitzes leisten können (oder bevorzugen), aber es kommt mit zusätzlichen monatlichen Kosten. Kreditnehmer zahlen ihren PMI monatlich, bis sie genug Eigenkapital im Haus angesammelt haben, dass der Kreditgeber sie nicht mehr als hohes Risiko betrachtet.

AD:

Die PMI-Kosten können je nach Höhe der Anzahlung und Hypothek von 25% bis 2% (in der Regel jedoch ca. 0,5 bis 1%) Ihres Darlehenssaldos pro Jahr betragen. die Kreditlaufzeit und Ihre Kredit-Score. Je größer Ihre Risikofaktoren sind, desto höher ist die Rate, die Sie zahlen. Auch, weil PMI ein Prozentsatz des Darlehensbetrags ist, je mehr Sie ausleihen, desto mehr PMI zahlen Sie. Es gibt sechs große PMI-Unternehmen in den Vereinigten Staaten. Sie berechnen ähnliche Sätze, die jährlich angepasst werden.

AD:

Wie lange tragen Sie PMI?

Sobald der LTV der Hypothek auf 78% sinkt - das bedeutet, dass Ihre Anzahlung plus der von Ihnen getilgte Darlehensbetrag 22% des Kaufpreises des Hauses entspricht - muss der Kreditgeber PMI automatisch stornieren, wie es das Federal Owners Owners Protection Act verlangt. , auch wenn der Marktwert Ihres Hauses gesunken ist (solange Sie in Ihrer Hypothek aktuell sind).

Ansonsten hängt die Länge der Zeit, die Sie PMI tragen müssen, vom Typ des von Ihnen gewählten PMI ab.

AD:

Arten von PMI

Es gibt drei verschiedene Arten von privaten Hypothekenversicherungen:

• Borrower-Paid PMI (BPMI): Sie zahlen jeden Monat eine Prämie, bis Ihr PMI entweder beendet (wenn Ihr LTV-Guthaben 78% des ursprünglichen Werts Ihres Hauses erreichen soll) oder wenn es auf Ihre Anfrage storniert wird. Wenn ein Kreditnehmer 20% Eigenkapital im Haus erreicht hat, kann er den Kreditgeber schriftlich benachrichtigen, dass es Zeit ist, die PMI-Prämien zu beenden. Kreditgeber sind verpflichtet, dem Käufer eine schriftliche Erklärung zukommen zu lassen, in der sie darüber informiert werden, wie viele Jahre und Monate sie für die Zahlung von 20% des Hypothekarkredits benötigen, aber aufgrund eines Anstiegs des Eigenheimpreises (überprüft durch eine Schätzung) weil Sie zusätzliche Hauptzahlungen geleistet haben. Die kreditgebende Stelle sollte befolgen, solange der Wert Ihres Hauses nicht gesunken ist, Sie eine Geschichte der pünktlichen Zahlungen haben und Sie bescheinigen, dass Sie keine zweite Hypothek oder untergeordnetes Pfandrecht auf der Eigenschaft haben.Sie können auch eine Stornierung beantragen oder den Mittelpunkt der Amortisationszeit erreichen (ein 30-jähriger Kredit würde beispielsweise nach 15 Jahren den Mittelpunkt erreichen).
• Single Premium PMI : Sie zahlen die Hypothekenzuschlagspauschale im Voraus in einem einzigen Pauschalbetrag, wodurch die Notwendigkeit einer monatlichen PMI-Zahlung entfällt. Die Einmalprämie kann bei Abschluss vollständig bezahlt oder in die Hypothek aufgenommen werden. Während es mehr von einer Vorauszahlung erfordert, kann diese Option Geld für langfristige Eigenheimbesitzer sparen.
• Lender-Paid PMI (LPMI) : Der Darlehensgeber zahlt die private Hypothekenversicherung im Namen des Darlehensnehmers. Dies kann für eine niedrigere monatliche Hypothekenzahlung sorgen, aber Sie können am Ende mehr Zinsen über die Laufzeit des Darlehens zahlen, zumal die Preise für diese Art von PMI in der Regel höher sind (da ihre Kosten in den Hypothekenzinsen für die Laufzeit des Darlehens). Im Gegensatz zu BPMI können Sie LPMI nicht stornieren, da es sich um einen dauerhaften Teil des Darlehens handelt.

Stornieren des PMI

Bei BPMI ist es wichtig, Ihre Hypothekenzahlungen und Ihren Eigenkapitalaufbau zu verfolgen. Diese 78% -Schwelle für die automatische Kündigung basiert auf dem Datum, an dem der LTV geplant ist, um 78% zu erreichen, gemäß Ihrem Tilgungsplan und nicht nach Ihren tatsächlichen Zahlungen. Das heißt, wenn Sie zusätzliche Zahlungen geleistet haben und die 78% -Schwelle vorzeitig erreicht haben, muss Ihr Darlehensgeber den PMI nicht bis zum ursprünglich geplanten Datum kündigen, was dazu führen kann, dass Sie Monate oder sogar Jahre unnötige PMI-Zahlungen tätigen. (Nach dem Gesetz müssen Kreditgeber Sie über Ihr allgemeines Recht auf Stornierung von PMI informieren, jedoch nicht, wenn Sie dies insbesondere können.)

Sie sollten auch nicht darauf vertrauen, dass Ihr Eigenkapital in der Immobilie 20% erreicht hat. des ursprünglichen Kaufpreises oder des aktuellen Schätzwertes. Wenn dies der Fall ist, müssen Sie die Stornierung beantragen. Um eine Kündigung anzufordern, müssen Sie bei Ihren Hypothekenzahlungen aktuell sein und über eine gute Zahlungsbilanz verfügen. insbesondere, dass Sie:

• keine Zahlung geleistet haben, die 60 Tage oder mehr überfällig war innerhalb der ersten 12 Monate der letzten zwei Jahre vor dem Stornierungsdatum (oder dem Datum, an dem Sie die Stornierung beantragen, je nachdem, was später eintritt) ; oder
• keine Zahlung geleistet hat, die innerhalb von 12 Monaten vor dem Stornierungsdatum (oder dem Datum, an dem Sie die Stornierung beantragen, was später eintritt) 30 Tage oder mehr überfällig war.

Die Zahlung Ihrer Hypothek ist nicht der einzige Weg, um das Eigenkapital aufzubauen, das Ihnen erlaubt, eine Kündigung zu beantragen. Wenn Sie Verbesserungen vornehmen, die Ihrem Zuhause genug Wert verleihen, können Sie auch das erforderliche Minimum erreichen. Wenn Sie eine große Renovierung durchführen - zum Beispiel eine bedeutende Renovierung der Küche - überprüfen Sie die Zahlen, um zu sehen, ob Sie sich jetzt für eine schriftliche PMI-Stornierungsanfrage qualifizieren.

Nach der Stornierung von PMI kann der Kreditgeber keine weiteren PMI-Zahlungen mehr als 30 Tage nach dem Datum verlangen, an dem Ihre schriftliche Anfrage eingegangen ist, oder das Datum, an dem Sie die Nachweise und Zertifizierungsanforderungen erfüllt haben.

PMI vs. MIP: Der Unterschied zwischen privater Hypothekenversicherung und Hypothekenversicherungsprämie

Technisch gesehen gilt PMI nur für konventionelle Kredite.Federal Housing Administration Darlehen haben ihre eigene Hypothekenversicherung mit unterschiedlichen Anforderungen.

FHA-Darlehen ähneln den PMI-Darlehen insofern, als sie eine Hypothekenversicherung erfordern, die vom Kreditnehmer zusätzlich zu den regulären Hypothekenzahlungen zu zahlen ist. Diese Versicherung, die als Hypothekenversicherungsprämie (MIP) bezeichnet wird, erfordert jedoch eine Abschlussgebühr sowie eine monatliche Prämie für eine bestimmte Anzahl von Jahren; Es wird direkt an das US Department of Housing and Urban Development (HUD) ausgezahlt. FHA-Darlehen unterscheiden sich auch darin, dass sie für Kreditnehmer mit weniger als perfektem Kredit verfügbar sind, eine Anzahlung von nur 3, 5% des Kaufpreises eines Eigenheims ermöglichen und nicht für Investitionen oder Zweitwohnungen verwendet werden können.

MIPs werden häufig unter denselben Bedingungen wie PMIs eingestellt. Ihr Darlehensgeber kann jedoch unter bestimmten Umständen gesetzlich berechtigt sein, ihn weiterhin für Ihr FHA-Darlehen zu beanspruchen:

• Wenn Sie Zahlungen innerhalb von 30 Tagen verspätet und über 60 Tage zu spät innerhalb der letzten zwei Jahre geleistet haben, kann Ihr Darlehensgeber weiterarbeiten. Sie als einen risikoreichen Kreditnehmer zu betrachten. Ihr Kreditgeber kann zu der gleichen Schlussfolgerung kommen, wenn Ihre aktuelle Kredit-Score sehr niedrig ist.
• Wenn Sie eine zweite Hypothek, z. B. einen Eigenheimkredit, auf Ihrem Grundstück haben. Das Denken ist, wenn Sie ein höheres Schulden-zu-Kredit-Verhältnis haben, sind Sie eher mit Ihren Verpflichtungen in Verzug.
• Der Wert Ihres Hauses ist seit der ersten Ausgabe des FHA-Darlehens dramatisch gesunken, so dass Ihr LTV mit seinem aktuellen Marktwert 80% oder höher bleibt.

Was beeinflusst die PMI-Raten?

Ihre Rate hängt von mehreren Faktoren ab, einschließlich:

• Größe Ihrer Anzahlung. PMI kostet weniger, wenn Sie eine größere Anzahlung haben (und umgekehrt).
• Ihre Kreditwürdigkeit. Je höher Ihr Kredit-Score, desto niedriger Ihre PMI-Prämie.
• Potenzial für Wertsteigerung von Immobilien. Wenn Sie in einem Markt mit sinkenden Immobilienwerten leben, könnte Ihre PMI-Prämie höher sein.
• Kredittyp. Adjustable-Rate-Hypotheken (ARMs) erfordern höhere PMI-Zahlungen als Festhypotheken.
• Kreditnehmerbelegung. Wenn die finanzierte Immobilie selbst genutzt wird (Sie wohnen dort), ist Ihre PMI-Prämie geringer als bei einer Miet- oder Investitionsimmobilie.

Nehmen wir an, Sie haben eine 30-jährige 4. 5% Festhypothek für $ 200, 000. Ihre monatliche Hypothekenzahlung (Hauptzins plus Zinsen) würde $ 1, 013 betragen. Wenn PMI 0. 5% kostet, würden Sie eine zusätzliche $ 1, 000 pro Jahr oder $ 83. 33 jeden Monat, wodurch Ihre monatliche Hauszahlung auf 1 096 US-Dollar erhöht wird. 70.

In vielen Fällen ist der Einmalbeitrag PMI die günstigere Option, solange Sie mindestens drei Jahre im Haus bleiben. Für das gleiche $ 200, 000 Darlehen, könnten Sie etwa 1. 4% im Voraus zahlen, oder $ 2, 800 (im Vergleich zu rund $ 3, 000 nach drei Jahren mit monatlichen PMI-Zahlungen).

Wie man eine private Hypothekenversicherung vermeidet

Egal für welchen Typ Sie sich entscheiden, PMI ist nicht billig. (Und verwechseln Sie es nicht mit Hypotheken-Lebensversicherungen, die zu Ihnen oder Ihren Erben gehen, um Ihre Hypothek abzuzahlen, wenn Sie arbeitsunfähig werden oder sterben.Der Kreditgeber ist der einzige Nutznießer von PMI.) Es gibt jedoch Möglichkeiten, dies zu vermeiden.

Eine Alternative zur Zahlung eines PMI ist die Verwendung einer zweiten Hypothek oder eines Piggyback-Darlehens. Dabei nimmt der Kreditnehmer eine erste Hypothek mit einem Betrag in Höhe von 80% des Heimatwertes ein, um PMI zu vermeiden, und nimmt dann eine zweite Hypothek in Höhe des Verkaufspreises des Eigenheims abzüglich des Betrags der Anzahlung und die Höhe der ersten Hypothek. Bei einer "80-10-10" Huckepack-Hypothek zum Beispiel sind 80% des Kaufpreises durch die erste Hypothek gedeckt, 10% durch das zweite Darlehen und die letzten 10% durch Ihre Anzahlung. Dadurch sinkt der Loan-to-Value (LTV) der ersten Hypothek auf unter 80%, wodurch der Bedarf an PMI entfällt. Zum Beispiel, wenn Ihr neues Haus $ 180, 000 kostet, wäre Ihre erste Hypothek $ 144, 000, die zweite Hypothek wäre $ 18, 000, und Ihre Anzahlung würde $ 18, 000 sein.

Natürlich gibt es einen Nachteil : Eine zweite Hypothek wird in den meisten Fällen höher verzinst als die erste Hypothek.

PMI-Strategien

Wie kann man sich zwischen diesen beiden grundlegenden Optionen entscheiden - eine "eigenständige" erste Hypothek verwenden und den PMI zahlen oder eine zweite Hypothek verwenden? Es gibt mehrere Variablen, die bei dieser Entscheidung eine Rolle spielen können, darunter:

• Die monatlichen Zahlen: Sind die kombinierten Zahlungen der ersten und zweiten Hypothek weniger als die Zahlungen der ersten Hypothek plus PMI?
• Die mit der Zahlung von PMI verbundenen Steuerersparnisse sind die Steuerersparnisse im Zusammenhang mit der Zahlung von Zinsen für eine zweite Hypothek. Das US-amerikanische Steuerrecht erlaubt den Abzug von PMI nur für bestimmte Einkommensstufen, wie zum Beispiel Familien, die weniger als 100 000 US-Dollar verdienen. Im Gegensatz dazu gibt es normalerweise keine Einschränkungen beim Abzug von regulären Hypothekenzinsen.
• Die unterschiedlichen Sätze der Hauptverringerung der beiden Optionen.
• Der Zeitwert des Geldes.

Die wichtigste Variable in der Entscheidung ist jedoch:

• Die erwartete Rate der Eigenheimpreissteigerung

Zum Beispiel, wenn der Kreditnehmer eine eigenständige erste Hypothek nutzt und den PMI zahlt, anstatt eine zweite Hypothek zu verwenden. Um PMI zu eliminieren, wie schnell könnte das Haus an Wert gewinnen, bis der LTV bei 78% liegt und der PMI eliminiert werden kann? Das ist der entscheidende Faktor.

Gesamtwertung: Der Schlüssel zur Entscheidungsfindung

Entscheidend für die Entscheidung ist, dass die monatliche Zahlung geringer ist als die kombinierten Zahlungen für die erste und die zweite Hypothek, sobald PMI aus der eigenständigen ersten Hypothek eliminiert wird. So stellen wir die Fragen: "Wie lange wird es dauern, bis der PMI beseitigt werden kann?" und "Welche Einsparungen sind mit jeder Option verbunden?"

Nachstehend sind zwei Beispiele aufgeführt, die auf unterschiedlichen Schätzungen der Rate der Eigenheimpreissteigerung basieren.

Beispiel 1: Eine langsame Rate der Hauspreis-Wertsteigerung
Die folgenden Tabellen vergleichen die monatlichen Zahlungen einer eigenständigen 30-Jahres-Festhypothek mit PMI im Vergleich zu einer 30-jährigen ersten festverzinslichen Hypothek zusammen mit einer 30-jährigen / fälligen zweiten Hypothek.

Die Hypotheken haben folgende Eigenschaften:

Copyright © 2007 Investopedia.com

Abbildung 1

In Abbildung 2 werden die Jahresraten der Eigenheimpreissteigerung geschätzt.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Abbildung 2

Beachten Sie, dass die PMI-Zahlung in Höhe von 120 US-Dollar von der gesamten monatlichen Zahlung der eigenständigen ersten Hypothek in Monat 60 fällt, wie in Abbildung 3 dargestellt. Reduktion und Hauspreissteigerung.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Abbildung 3

Die Tabelle in Abbildung 4 zeigt die kombinierten monatlichen Zahlungen der ersten und zweiten Hypothek. Beachten Sie, dass die monatliche Zahlung konstant ist. Der Zinssatz ist ein gewichteter Durchschnitt. Der LTV ist nur der der ersten Hypothek.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Abbildung 4

Mit der ersten und zweiten Hypothek können pro Monat in den ersten 60 Monaten 85 US-Dollar eingespart werden. Dies entspricht einer Gesamteinsparung von $ 5, 100. Ab dem 61. Monat erhält die eigenständige erste Hypothek einen Vorteil von $ 35 pro Monat für die verbleibenden Hypothekenlaufzeiten. Wenn wir $ 5, 100 durch $ 35 teilen, erhalten wir 145. Mit anderen Worten, in diesem Szenario der langsamen Hauspreissteigerung, beginnend im Monat 61, würde es weitere 145 Monate dauern, bevor der Zahlungsvorteil der eigenständigen ersten Hypothek ohne PMI könnte den ursprünglichen Vorteil der kombinierten ersten und zweiten Hypotheken zurückgewinnen. (Diese Zeitspanne würde verlängert, wenn der Zeitwert des Geldes berücksichtigt würde.)

Beispiel 2: Eine schnelle Rate der Hauspreisbewertung
Das folgende Beispiel basiert auf denselben Hypotheken wie oben gezeigt. Es werden jedoch die folgenden Schätzungen zur Schätzung des Eigenheimpreises verwendet.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Abbildung 5

In diesem Beispiel zeigen wir nur eine einzige Tabelle mit monatlichen Zahlungen für die beiden Optionen (siehe Abbildung 6). Beachten Sie, dass der PMI in diesem Fall im 13. Monat wegen der schnellen Aufwertung des Eigenheimpreises fällt, was den LTV schnell auf 78% senkt.

Abbildung 6

Bei schneller Hauspreissteigerung kann PMI relativ schnell beseitigt werden. Die kombinierten Hypotheken haben nur einen Zahlungsvorteil von $ 85 für 12 Monate. Dies entspricht einer Gesamteinsparung von 1 020 US-Dollar. Ab dem 13. Monat hat die Stand-Alone-Hypothek einen Zahlungsvorteil von 35 US-Dollar. Wenn wir $ 1, 020 durch 35 teilen, können wir feststellen, dass es 29 Monate dauern würde, um die anfänglichen Einsparungen der kombinierten ersten und zweiten Hypotheken auszugleichen. Mit anderen Worten, ab dem 41. Monat wäre der Kreditnehmer finanziell besser gestellt, wenn er sich für die eigenständige erste Hypothek mit PMI entscheidet. (Diese Zeitspanne würde verlängert, wenn der Zeitwert des Geldes berücksichtigt würde.)

Eine weitere Option: Refinanzierung

Nach ein paar Jahren haben Hausbesitzer möglicherweise eine andere Option, um PMI loszuwerden: Refinanzierung. Wenn Sie der Meinung sind, dass der Wert Ihres Hauses gestiegen ist, kann ein neuer Kredit weniger als 80% des Wertes des Eigenheims ausmachen, was bedeutet, dass Sie keinen PMI zahlen müssen. Während dies Hausbesitzern helfen kann, ist es wichtig, eine Reihe von Crunching im Voraus zu tun, um sicherzustellen, dass die Refinanzierung finanziell sinnvoll ist. Die Zinsen könnten beispielsweise seit Ihrem Kauf erheblich gestiegen sein.Im Allgemeinen kann es ein guter Schritt sein, wenn Sie sich zu einem günstigen, niedrigeren Zinssatz refinanzieren und PMI zur gleichen Zeit loswerden können.