Viele Erstbesitzer und erfahrene Immobilieninvestoren scheinen sich auf die Funktionalität und den Stil ihrer geplanten Käufe zu konzentrieren und erwarten, dass diese Eigenschaften zu einem höheren Wert der Immobilie führen. Viele erinnern sich nicht an den Slogan der Immobilienbranche - "Lage, Lage, Lage" - wenn sie versuchen, die Immobilie zu finden, die eine große Investition sein wird.

(Weitere Informationen zum Kauf eines Hauses finden Sie unter: Ein Leitfaden zum Kauf eines Hauses in den USA.)

Die Realität ist, dass die physische Struktur im Laufe der Zeit an Wert verliert. Es ist das Land unter der Struktur, das an Wert gewinnt. Dies ist eine bedeutende Unterscheidung, wenn man bedenkt, dass der Kauf eines Eigenheims die größte Einzelinvestition ist, die die meisten Privatanleger in ihrem Leben tätigen werden. Wenn man sich das Haus nicht als Investition ansieht und die Werttreiber nicht erkennt oder sich auf Funktionalität und Unterkunft konzentriert, kann dies die Gesamtleistung und die Möglichkeiten zur Maximierung des Wohlstandes der Immobilie einschränken. (Um mehr als nur ein Haus zu kaufen und zu erfahren, wie Immobilien Ihnen einen Gewinn bringen können, lesen Sie Investieren in Immobilien .)

Land als Wertgegenstand

Die Unterscheidung zwischen dem verbesserten Teil einer Immobilie und dem Land, auf dem sie liegt, mag trivial erscheinen. Aber erst wenn sich der Immobilieninvestor auf diese Unterschiede konzentriert, wird es einfacher, effizientere Anlagen zu finden, die die höchste Rendite für die Höhe des Risikos oder des investierten Kapitals bieten. Da die Immobilienpreise eine Funktion des Angebots und der Nachfrage vor Ort sind, werden das Aussehen, die Funktionalität und die Wartung der physischen Struktur sicherlich den Wert beeinflussen, aber diese Faktoren haben weniger Auswirkungen, als man denkt. Zu verstehen, wie der Standort und die Zukunftsaussichten von Grundstückswerten die Immobilienrenditen beeinflussen, ermöglicht es den Investoren, eine bessere Wahl zwischen konkurrierenden Vermögenswerten zu treffen. (Um mehr zu erfahren, lesen Sie Fünf Dinge, die jeder Immobilieninvestor kennen sollte .)

Der Grund, warum Land ein wertvolles Gut ist, ist einfach. Es ist begrenzt, und niemand produziert mehr. Die Nachfrage nach Land wächst ständig, wenn die Bevölkerung wächst, und da ihr Angebot begrenzt ist, muss ihr Preis im Laufe der Zeit steigen. Wenn nicht etwas geschieht, um die Nachfrage für ein bestimmtes Gebiet zu begrenzen oder es unbrauchbar zu machen, sollte erwartet werden, dass die Gründe im Laufe der Zeit an Wert zunehmen. (Für vergleichbare Lektüre, siehe Wirtschaftliche Grundlagen: Nachfrage und Angebot und Profitieren Sie mit Immobilien-Landspekulation .)

Die Frage ist, wie viel das Land schätzen wird und wie viel die Verbesserungen wird den Gesamtwert verbessern oder verschlechtern. Die physische Struktur einer Immobilie ist ein Wertgegenstand. Wenn es älter wird, erfordert es Kapitalaufgüsse für die Wartung, Aktualisierung, um funktionale Veralterung einzudämmen und, abhängig von seinem Design, zu aktualisieren, um zu verhindern, dass es aus dem Stil fällt.Sogar der Internal Revenue Service (IRS) erkennt diese Tatsache an, indem er eine Abwertung der physischen Struktur für Steuerverpflichtungen erlaubt. Das Land unter der Struktur wird jedoch nicht abgeschrieben … (Um herauszufinden, welche Heimverbesserungen sich lohnen und welche eine Verschwendung von Geld sind, lesen Sie Mehrwert für Immobilieninvestments und Do-It- Eigene Projekte zur Steigerung des Eigenwerts .)

Der Grad der Wertminderung oder der physischen Veralterung ist für jede Eigenschaft spezifisch, aber es ist fair zu sagen, dass, wenn sie allein gelassen wird, eine Immobilie weiter an Wert verliert, bis sie nicht mehr existiert. fügt dem Land einen Wert hinzu oder reduziert sogar seinen Wert. Einige Landparzellen mit minderwertigen Strukturen werden im Vergleich zu den umliegenden Grundstücken tatsächlich mehr wert sein. Die Besitzer werden oft die physische Struktur zerstören, um den Wert des Pakets zu maximieren. Warum schlagen Berater immer vor, dass Immobilienbesitzer Kapital investieren, um ihre Häuser zu aktualisieren? Der Grund dafür ist, einem Teil oder der gesamten Abschreibung entgegenzuwirken, die langsam den Wert der Struktur reduziert. Erfahrene Immobilieninvestoren wissen, dass diese Anlageklasse kapitalintensiv ist und einen periodischen Kapitaleinsatz erfordert, um den Wert zu maximieren. (Erfahren Sie, wie Sie berechnen können, wie viel Ihre Immobilie wertschätzen muss, um die Kosten für den Besitz zu decken. Werden Sie auch bei Ihnen zuhause kaputt gehen? )

Implikationen für Investitionen

Sobald ein Investor die Auswirkungen des Bodenwerts auf die Gesamtwertung versteht, ist das Mantra des Marktes für "Standort, Standort, Standort" sinnvoller. Die Implikation ist, dass Hauskäufer über die körperlichen Attribute des Hauses schauen müssen und sich konzentrieren, wie seine Position auf dem Markt Gesamtertrag beeinflussen wird. Dies ist für Hauskäufer extrem schwierig, die erwarten, für einen längeren Zeitraum in ihren Häusern zu leben. Aber selbst die glanzlosesten Einkäufe können im Laufe der Zeit verbessert werden und einen beträchtlichen Reichtum schaffen, wenn sie sich in einem Gebiet mit hoher Nachfrage befinden. Im Folgenden sind einige Überlegungen für neue Käufer von Eigenheimen aufgeführt:

• Kleinere oder weniger attraktive Häuser können höhere Anlagerenditen bieten.

Um diesen Punkt zu verstehen, stellen Sie sich zwei funktionell gesunde Häuser auf gleichen Parzellen in der gleichen Nachbarschaft vor, von denen eine in der Nähe des Maximums für Häuser in dieser Gegend und eine andere für den halben Preis geschätzt wird. Da lokale Angebots- und Nachfragemuster die Bodenwerte treiben, tendieren Häuser in einer Nachbarschaft dazu, jährlich um etwa den gleichen Betrag zu wachsen. Wenn das teurere Haus um 10% an Wert gewinnt (ohne spezifische Verbesserungen oder Kapitalprojekte), würde dies einer Rendite von 20% für die andere entsprechen - eine viel effizientere Nutzung des Investitionskapitals.

• Standorte in Nachbarschaften beeinflussen die Bodenwerte.

Orte wie Sackgassen sind aufgrund ihrer Verkehrsbeschränkungen und der impliziten Sicherheit für Kinder in der Regel begehrter als Häuser auf häufiger genutzten Straßen.

Die Wertschätzung von Bodenwerten unterstreicht die Wichtigkeit der Wahl zwischen Nachbarschaften.Die meisten Einfamilienhäuser in der Mittel- und Oberschicht begrenzen bereits den Neubau, wenn die Entwickler das meiste verfügbare Land für den Bau von Wohngebieten und -unterteilungen erwerben. Aus diesem Grund entwickeln die meisten Stadtviertel ihre eigenen sozialen, kulturellen und demographischen Merkmale, die die Nachfrage nach Häusern dort beeinflussen.

• Das Durchschnittsalter der Nachbarn kann Anhaltspunkte für eine Wertschätzung liefern.

Viele Investoren berücksichtigen dies bei der Standortwahl nicht. Neue Hauskäufer mit kleinen Kindern vermeiden oft Orte mit älteren Hausbesitzern, die keine Spielkameraden für ihre Kinder bereitstellen. Außerdem sind sich die meisten Hausbesitzer des Einflusses bewusst, den bestimmte öffentliche Schulen auf die Nachfrage nach Häusern in diesem bestimmten Schulbezirk haben. Da Häuser in der Gegend nicht homogen sind, ist die Wertschätzung alles auf die Lage und den Wert des Landes zurückzuführen.

• Die zukünftige Entwicklung kann den Wert Ihrer Immobilie verbessern oder verschlechtern.

Hausbesitzer müssen nicht nur über den derzeitigen Stand der lokalen Annehmlichkeiten Bescheid wissen, sondern auch über die Zukunftsaussichten für die kommerzielle und staatliche Entwicklung in der Region. Regierungspläne über Schulen, Krankenhäuser, Verkehrsmuster und andere öffentliche Infrastrukturen werden genauso viel Einfluss auf die Grundstückswerte haben wie die gegenwärtige und zukünftige Entwicklung kommerzieller Einrichtungen an einem bestimmten Ort. (Zum diesbezüglichen Lesen, siehe Fünf Fehler, die Immobilieninvestoren vermeiden sollten .)

Immobilieninvestoren müssen in ihren Kaufangeboten den potenziellen Effekt von leerem oder entwicklungsfähigem Land auf künftige Angebots- und Immobilienpreise berücksichtigen. Dies ist ein ständiges Risiko für Käufer von Eigentumswohnungen. Die Preise für Eigentumswohnungen werden von den gleichen Nachfragefaktoren wie Einfamilienhäuser und der Wertschätzung des Grundstücks beeinflusst, auf dem sich ihr Gebäude befindet.

Ein einzigartiges Problem für Condo-Besitzer ist die Versorgung. Im Gegensatz zu den meisten Einfamilienhäusern, die an Infill-Standorten gebaut werden, kann eine beträchtliche Anzahl von Eigentumswohnungen auf kleinen Parzellen und in kurzen Zeitabschnitten errichtet werden, was das Angebot erhöht und potenziell die Preise senkt. Für Eigentümer von Eigentumswohnungen ist es schwierig, das Potenzial für neue Entwicklungs- und Grundstückswerte abzuschätzen, da Gebäude mit mehreren Einheiten und hohe Anstiege leicht auf Parzellen errichtet werden können, die ursprünglich andere Arten von Wohn- oder Gewerbeimmobilien beherbergten. (Für weitere Lektüre über die Probleme mit Eigentumswohnung Besitzer, lesen Sie Kauf einer Eigentumswohnung .)

The Bottom Line

Der erfolgreiche Immobilieninvestor lernt, über den Stil und die physikalischen Eigenschaften von zukünftigen Käufen und konzentriert sich auf das Potenzial des Grundstücks zur Bodenaufwertung. Dazu müssen Sie die attraktivsten Häuser an einem Zielstandort überblicken und sich auf diejenigen konzentrieren, die Verbesserungsmöglichkeiten bieten, die den Wert des Landes erhöhen. Landnutzungswerte zu verstehen, wird die Investitionsansicht des untergepflegten Ranchhauses von "unattraktiv" zu "Geldmacher" verändern. Anleger, die daran interessiert sind, die Wertschätzung zu verfolgen, sollten die Website der Bundesanstalt für Wohnungswesen (FHFA) besuchen, die es Ihnen ermöglicht, die Immobilienbewertung in Ihrer Region zu überprüfen.

Sobald Sie eine attraktive Anlageimmobilie gefunden haben und ihren Bodenwert erforscht haben, ist es an der Zeit, diese Forschungskompetenzen auf den Kauf einer Hypothek anzuwenden. Bei der Erforschung des Grundstückswertes eines Hauses können Sie Tausende verdienen; Wenn Sie Ihre Hausaufgaben machen, können Sie Tausende von Dollar an Zinsen und Gebühren sparen.