Ein wichtiger Faktor für die Nachfrage nach Luxusimmobilien nach der globalen Rezession war ein Zusammenschluss von wohlhabenden internationalen Investoren, die einen sicheren Ort suchten, um in einem Niedrigzinsumfeld überdurchschnittliche Renditen zu erzielen. Aufgrund von internationalen Ereignissen wie fallenden Ölpreisen und einer Verlangsamung des Wirtschaftswachstums in China sowie von Steuer- und Zinserhöhungen in einigen Regionen sind die Preise in einigen wichtigen Städten zurückgegangen. Für andere wichtige Städte wird für 2016 weiterhin ein erhebliches Wachstum erwartet - nur nicht so aufregend wie die nach der Rezession.

Hier sehen Sie sieben wichtige Städte und was in ihren Luxusimmobilienmärkten passiert. Wir werden auch einige Ratschläge geben, wie intelligent es ist, in einen schrumpfenden Markt zu investieren.

1. Shanghai

Shanghais luxuriöses Wohnungsangebot wuchs im vergangenen Jahr wie Bambus und verzeichnete im Vergleich zu 2014 einen bemerkenswerten Anstieg von 440% gegenüber dem Vorjahr. Dies geht aus einer Studie von Knight Frank hervor, einem Unternehmen, das globale Beratungsdienste für Wohn- und Gewerbeimmobilien anbietet. Die Stadt verzeichnete im gleichen Zeitraum ebenfalls einen durchschnittlichen Anstieg der Verkaufspreise um 14%. Die Luxuswohnungen im Stadtzentrum wuchsen im vierten Quartal überdurchschnittlich, und Pudong und Huanpu haben einige der höchsten Preise in der Stadt.

Niedrigere Hypothekenzinsen und neue Regeln, die es einfacher und günstiger machen, eine Hypothek für eine Immobilie in einer anderen Stadt zu bekommen, trugen zum Boom bei. Knight Frank prognostiziert für 2016 einen Anstieg der durchschnittlichen Luxusimmobilienpreise um 5% in Shanghai.

2. London

Vor anderthalb Jahren war Londons Luxusimmobilienmarkt heiß. Aber es begann 2015 mit der Abkühlung und Ende Januar hatte sich der Umsatz deutlich verlangsamt. Häuser brauchen länger, um zu verkaufen, und Inserate erfahren mehrfache Preissenkungen. Die Preissenkungen für 2015 waren in noblen Stadtvierteln wie Knightsbridge (-6,1%) am größten und in Nachbarschaften wie Hyde Park (-1,8%) weniger signifikant; In Islington stiegen die Preise sogar an (6,4%).

Mögliche Ursachen für die allgemeine Abschwächung sind strengere Kreditvergabestandards, um eine Immobilienblase, höhere Grundsteuern und politische und wirtschaftliche Unsicherheiten zu verhindern. Insgesamt stiegen die Preise für erstklassige Immobilien (die teuersten 5% der Häuser) in der Innenstadt nur um 1% im letzten Jahr.

Trotz, was nach vielen schlechten Nachrichten klingt, hat Englands Zentralbank, im Gegensatz zur Fed, ihren Zielzinssatz noch nicht erhöht. Das bedeutet, dass die Hypothekenzinsen nach wie vor niedrig sind, und das ist einer der Gründe, warum Knight Frank für 2016 einen Anstieg der zentralen Londoner Immobilienpreise um 2% erwartet. (Lesen Sie dazu ) Ist es der richtige Zeitpunkt, ein Haus in London zu kaufen? )

3. New York City

Die Preise für erstklassige Wohnimmobilien sind im letzten Jahr um 5% gestiegen und werden voraussichtlich in diesem Jahr in der Stadt, die niemals schläft, das Gleiche tun, berichtet Knight Frank.Das größte Risiko für die Preise besteht darin, dass die Fed-Leitzinsen höher als erwartet steigen, sagt Knight Frank, weil höhere Zinsen den Wohnungsbau für Kreditnehmer und für ausländische Investoren erschwinglicher machen würden, deren finanzielle Position sich mit zunehmender Dollar-Abschwächung abschwächt. Weitere Bedenken hinsichtlich des New Yorker Markts beinhalten ein langsameres Wirtschaftswachstum weltweit und ein langsames Lohnwachstum. Auch das Angebot an neuen Luxuswohnungen in New York City wächst; Wenn das Angebot zu groß wird, könnten die Preise leiden. (Um mehr über den breiteren Wohnungsmarkt zu erfahren, lesen Sie Immobilien in New York City: A Safe Haven? )

"In Manhattan sehen wir einen sehr starken Markt", sagt Daniel Blatman, ein Luxus-Immobilienmakler. mit Douglas Elliman Immobilien in New York City. "Die Produkte, die sehr gut sind, bewegen sich immer noch, während sich die übertriebenen Luxusgüter vielleicht etwas verlangsamen. "Luxuswohnungen, die die Bedürfnisse der Menschen erfüllen und gut bepreist sind, sind laut Blatman am aktivsten. "Das Produkt, das es schafft, eine eingebaute Espressomaschine zu integrieren, um mehr zu laden, neigt dazu, etwas länger zu sitzen", sagt er. (Check out Luxuswohnungen in Manhattan als Investments.)

4. Singapur

In Singapur, dem zweithöchsten Luxus-Wohnungsmarkt in Asien (nur Hongkong ist teurer), sanken die Preise und Verkaufsmengen in den Jahren 2014 und 2015 leicht, nachdem sie von 2008 bis 2013 um fast 80% gestiegen waren. auf Ausländer, die dort Immobilien kaufen, weil chinesische, malaysische und indonesische Investoren zu einem Überhitzungsmarkt beitrugen, und der Anstieg hat diese Investoren veranlasst, andere große globale Städte zu betrachten. Viele neue Häuser in Singapur stehen jetzt leer.

Einige Investoren und Analysten äußern sich positiv über den Luxuswohnungsmarkt in Singapur, da das Land insgesamt sehr attraktiv für die Superreichen ist. Andere sehen das Potenzial für weitere Rückgänge, wenn die Zinsen steigen und Anleger sich Sorgen über den Markt und die breitere Wirtschaft machen. Knight Frank geht davon aus, dass die Preise in diesem Jahr um 3,3% sinken werden. Die Preise können einen Tiefpunkt erreichen.

5. Sydney

Australiens größte Stadt ist der hellste Platz in Knight Franks Luxus-Wohnungsmarktprognosen für 2016, mit prognostizierten Preissteigerungen von 10%. Das folgt auf ein spektakuläres Jahr 2015, als die Preise um geschätzte 15% stiegen. Sydney erfährt eine hohe Nachfrage von den Chinesen, die nach Stabilität bei Investitionen im Ausland und bei lokalen Investoren streben.

Die größten Bedrohungen für den Luxuswohnungsmarkt in Sydney sind schwache Ölpreise, da die Nachfrage nach Rohstoffen sinkt und das Angebot ansteigt, und eine unerwartet starke Verlangsamung des Wirtschaftswachstums in China, die auch die Öl- und Rohstoffpreise beeinflusst und letztendlich die Nachfrage nach Exporten, sagt der Bericht. Außerdem hat ein Kreditgeber öffentlich den High-End-Wohnungsmarkt in Sydney als "überbewertet" bezeichnet. "(Zum diesbezüglichen Lesen, siehe Wie man eine ausländische Immobilie finanziert.)

6. Hongkong

Der Wohnungsmarkt in Hongkong ist mit einigen mäßig ernsten Risiken konfrontiert, darunter ein schneller als erwarteter Anstieg von U.S. Zinssätze (ein Problem, weil Hongkongs Währung an den US-Dollar gekoppelt ist), globale politische Krisen, die den Handel stören würden, und eine verstärkte staatliche Regulierung des Wohnungsmarktes, so Knight Frank.

Das Unternehmen prognostiziert für 2016 ein 5% iges Absinken des Preises für erstklassige Wohnungsstädte nach einem Anstieg von 1,5% im Jahr 2015, was Hongkong zur schwächsten Stadt auf der Liste macht. Zu dem Problem beizutragen ist eine Zunahme der Wohnungsversorgung der Stadt. Eine Sache, über die sich Hong Kong wahrscheinlich keine Sorgen machen muss, ist das niedrige Lohnwachstum, das Erschwinglichkeitsprobleme und eine deprimierende Nachfrage schafft. (Erfahren Sie mehr in Tipps für den Kauf von Luxusimmobilien und Top 6 Milliardäre, die in Hongkong leben.)

7. Los Angeles

Obwohl in Knight Franks Bericht nicht enthalten, bleibt Los Angeles eine Schlüsselstadt für Luxusimmobilien. Globale Investoren werden von ihrer soliden Erfolgsbilanz und ihrem erstaunlichen Wachstumspotenzial angezogen, sagt Jay Belson, Präsident und CEO von Jay Belson Luxury Development in Beverly Hills. Aber im Vergleich zu anderen wichtigen Städten sehen die Preise wie ein Schnäppchen aus, denn L. A. hat etwas, was diese Städte nicht haben: Land.

"Wenn man sich die teuersten Städte der Welt ansieht, mit einem durchschnittlichen Preis pro Quadratfuß in London bei $ 5, 300, Tokio bei $ 7, 600 und Hong Kong bei $ 11, 000, ist Beverly Hills ein grandioser Schnäppchen bei $ 3, 000 mit einem halben Morgen Land ", sagt Belson. Die Stadt zieht internationale Käufer an, die nur wenige Male im Jahr ihre L. A. Häuser besuchen, sagt er, während es auch konstante Nachfrage von gegenwärtigen L. A. Bewohnern sieht. (Weitere Informationen finden Sie unter Werden Sie ein Immobilienmakler für das Ultra Rich .)

Dennoch haben gehobene Gebiete wie Malibu Beach zu viel Inventar und Häuser verkaufen sich unter dem Listenpreis. Sotheby's International Realty's größeres Los Angeles Markt-Update für das vierte Quartal 2015. Einer der stärksten Teilmärkte von LA ist Pacific Palisades, wo der Lagerbestand niedrig ist und die Häuser fast auf der Liste stehen. Und der Durchschnittspreis der 29 Häuser, die 2015 in der noblen Bel Air verkauft wurden, war fast 19% höher als die der 39 im gleichen Zeitraum 2014 verkauften Häuser.

In einen langsameren Luxus-Wohnungsmarkt investieren

Sollten Sie investieren in Luxus-Wohnimmobilien angesichts der aktuellen Marktbedingungen? Überlegen Sie, was uns drei Immobilienmakler sagten.

"Das hängt von der Motivation und den Plänen des Käufers ab", sagt Danny Batsalkin, Mitbegründer und CEO von TBG Homes Worldwide in Beverly Hills, Kalifornien. "Wenn dies ein Hauptwohnsitz ist und der Käufer plant, in das Haus, ja, es macht immer Sinn, in Luxusimmobilien zu investieren. Wenn die Absicht ist, schnell zu kaufen und zu verkaufen, dann ist es vielleicht nicht so sinnvoll, in einem Down-Market zu investieren, da das Risiko besteht, Geld für das Projekt zu verlieren. "

Wenn Sie jedoch daran denken, jetzt zu kaufen und fünf oder zehn Jahre später zu verkaufen, ist Batsalkin optimistisch:" Ich bin immer zuversichtlich, dass Immobilien höher sein werden. Wenn Sie auf den letzten Abwärtsmarkt zurückblicken, der 2007 begann, haben die Leute, die gekauft haben, während der Markt zwischen 2010 und 2012 "down" war, stark profitiert - in einigen Fällen haben sich diese Häuser seitdem verdoppelt!"

Michael Kelczewski, Immobilienmakler bei Brandywine Fine Properties, Sotheby's International Realty in Centreville, Delaware, sagt, dass" der Luxusmarkt außerhalb einiger großer Ballungsräume und Erholungsgebiete eine Herausforderung darstellen kann. "Wenn man in eine anspruchsvolle Anlageklasse investiert, sagt er, ist es wichtig, sich auf Metriken wie diese zu konzentrieren:

• Wie viele Luxusimmobilien wurden innerhalb des Subjektmarktes gehandelt?
• Wie war die durchschnittliche Zeit auf dem Markt?
• Wie groß war der Unterschied zwischen Listenpreis und Verkaufspreis?

Wenn Sie als Investition kaufen, fügt Kelczewski hinzu, Sie wollen Wert und Wertschätzung sehen. Darüber hinaus können Sie in jedem Markt, auch in einem überhitzten Markt, eine erfolgreiche Anlagestrategie entwickeln und Gewinne erzielen, sagt er.

Julio Ybanez, Immobilienmakler bei The Keyes Co. / Luxury Portfolio International, ist auf Luxus- und Luxusimmobilien zwischen Fort Lauderdale und Boca Raton spezialisiert. Sogar in einem langsamen Markt, sagt er, gibt es mehrere Möglichkeiten, sich den Kauf eines Luxushauses anzuschauen:

• Bewerten Sie, wie viel der Kauf Ihr persönliches oder geschäftliches Leben verbessern wird.
• Lassen Sie sich von seriösen, lokalen, erstklassigen Immobilienmaklern beraten.
• Erhalten Sie eine vollständige Historie mit ähnlichen Verkäufen für die letzten drei bis fünf Jahre, um eine breite Sicht der Preise in verschiedenen Marktbedingungen zu erhalten, damit Sie das richtige Angebot machen können (siehe 10 Tipps für einen fairen Preis in einem Heim ).

Die Städte, die normalerweise den höchsten Preis pro Quadratfuß für Luxusimmobilien erzielen, sind, wie Ybanez sagt, "Mega-Wirtschaftszentren" wie London, New York, Hongkong, Singapur und Zürich, wo Käufer diese Häuser als primäre Residenzen nutzen. Das ist wahr, obwohl sehr vermögende Privatpersonen oft mehr für ihre Zweit- und Drittwohnungen in Orten wie der Côte d'Azur und den Cayman-Inseln ausgeben, fügt er hinzu.

Städte wie Hongkong oder Singapur können aufgrund von höheren Steuern auf erstklassige Immobilien, Schwierigkeiten bei der Bewilligung neuer Einwohner oder der Verlangsamung der chinesischen Wirtschaft einen Abwärtsmarkt erleben, aber die Fundamentaldaten sind da, und diese beiden Städte sind asiatische Drehkreuze. sind hier zu bleiben.

Wenn Sie sich Gedanken über den Verkauf machen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass die Vermarktung eines Hauses mit über 10 Millionen Dollar länger dauert, und je höher der Preis ist, desto länger dauert es, sagt Ybanez. Wenn Sie nicht darauf aus sind, die Immobilie umzudrehen, ist das wahrscheinlich in Ordnung, und es ist schwierig zu sagen, wie die Marktbedingungen in drei bis sieben Jahren oder mehr aussehen werden, wenn Sie zum Verkauf bereit sind. Manchmal brauchen ultra-luxuriöse Häuser Jahre, um zu verkaufen, bemerkt Ybanez.

The Bottom Line

Während Analysten nicht erwarten, dass 2016 spektakuläre Renditen für Immobilieninvestoren in Luxusimmobilien in großen Städten weltweit erzielt werden, könnte Sydney durchschnittliche Renditen von 10% und die schlechteste Prognose der Gruppe, Hongkong, sehen. Kongs, fordert nur einen 5% igen Rückgang, was kaum ein Grund zur Panik ist. Luxe Enklaven, wie Beverly Hills, Kalifornien, und Aspen, Colo. Sind auch entgegen dem Trend (siehe Mansion Preise treffen neue Höhen) . Wie immer werden Zinssätze, Grundsteuern, Wirtschaftswachstum, Politik und Rohstoffpreise, um einige Schlüsselfaktoren zu nennen, die Preise beeinflussen.

Schauen Sie sich nicht nur die aktuellen Verkaufszahlen und Preise an, sondern auch, was andere Ultra-High-Net-Worth-Personen tun, und Indikatoren langfristigen Werts - zum Beispiel die Bedeutung Londons und New Yorks als wichtige Finanzzentren - wenn Überlegung, ob eine bestimmte Stadt eine gute Wette für solide Renditen auf Luxusimmobilien sein könnte. (Möchten Sie etwas unternehmen? Lesen Sie Investieren in Luxusimmobilien .)