Im Jahr 2011 diskutierte Warren Buffett die Vorteile der Investition in die gesamte Goldversorgung der Welt (Bild a Würfel aus Gold mit einem Gewicht von etwa 170.000 Tonnen und einer Seitenlänge von 68 Fuß, die bequem im Infield eines Baseballstadions der Minor League sitzen) im Gegensatz zu einer Investition in alle US-Ackerlandschaften und 16 Exxon Mobils (XOM XOMExxon Mobil Corp. 23% Erstellt mit Highstock 4. 2. 6 ). Mit der Zeit, argumentiert Buffett, werden die Anbaufläche und Exxon Mobils erstaunliche Produktionsmengen in Form von Mais, Weizen, Baumwolle und Billionen Dollar an Dividenden liefern, während der Würfel aus Gold unverändert bleiben wird. Baseball Infield, immer noch nicht in der Lage, etwas zu produzieren. "Sie können den Würfel streicheln, aber er wird nicht reagieren", schrieb er in seinem Brief an die Aktionäre von Berkshire Hathaway (BRK. B) aus dem Jahr 2011.

So würde Buffett die Produktives Vermögen von Haufen B, der Anbaufläche und Exxon Mobils, über dem Würfel von Gold. Produktives Vermögen, er sagt uns, kann in der Form eines Geschäfts sein, ob durch Aktienkäufe oder Eigentumsrechte, Farmen und Immobilien. "Idealerweise Vermögenswerte sollten in inflationären Zeiten in der Lage sein, eine Produktion zu liefern, die ihren Kaufkraftwert beibehält und gleichzeitig ein Minimum an neuen Kapitalinvestitionen erfordert.Farmhäuser, Immobilien und viele Unternehmen wie Coca-Cola (KO KOCoca-Cola Co45 45-0, 04% Erstellt mit Highstock 4. 2. 6 ), IBM (IBM) und unsere eigenen See's Candy treffen auf diesen doppelläufigen Test ", schrieb er in dem Brief.

Diese Vermögenswerte können mit den richtigen Bewertungstechniken in wirtschaftliche Äquivalente umgewandelt werden. Ein Preisschild kann festgelegt werden und eine Rendite kann bestimmt werden. Letztendlich können Anleger höhere Renditen erzielen, wenn sie im richtigen Wald (produktive Vermögenswerte) sind und diese Vermögenswerte richtig bewerten.

Produktivitätsmessung durch traditionelle Bewertungsmethoden

Aktien

Berkshire und Buffett ziehen es vor, Geschäfte direkt zu kaufen, aber wenn sie es nicht können, kaufen sie beträchtliche Unternehmensanteile durch Aktienkäufe in Unternehmen wie IBM, American Express. (AXP AXPAmerican Express Co96. 20-0. 09% Erstellt mit Highstock 4. 2. 6 ) und Coca-Cola. In der Welt von Buffett und Benjamin Graham, dem Vater des Value-Investing, ist das Aktien-Investieren am intelligentesten, wenn es am unternehmerischsten ist, und der Anleger sollte einen Aktienkauf behandeln, als ob er das gesamte Geschäft repräsentieren würde.

Herkömmliche, hoch bewertete Aktienkennzahlen umfassen das Kurs-Gewinn- und das Kurs-Buchwert-Verhältnis. Alles andere gleich, eine Aktie mit einem KGV von 10 bietet mehr Wert als eine Aktie mit einem KGV von 20.

Unternehmen

Zu ​​den typischen Bewertungsmaßstäben für den Kauf eines Unternehmens gehört der Buchwert (der Wert von alle Aktiva abzüglich aller Schulden), vergleichbarer Marktwert (unter Verwendung aktueller Verkaufsdaten von gleichwertigen Geschäften zur Festsetzung eines Preises, ähnlich der vergleichbaren Marktanalyse für Wohnimmobilien) und einer Cap-Rate-Bewertung, die das Ergebnis des Geschäfts berücksichtigt, entweder das letzte Jahr oder einen Durchschnitt aus einer bestimmten Anzahl vorangegangener Jahre und dividiert durch eine Kapitalisierungsrate.Die Kapitalisierungsrate basiert auf dem Risiko und der erwarteten Rendite. Zum Beispiel, wenn ein Friseur in den letzten fünf Jahren durchschnittliche Einnahmen von $ 20, 000 und es wird bestimmt, dass die Kapitalisierungsrate 20% betragen sollte, dann wird der Wert des Unternehmens $ 20, 000/0 sein. 20, oder $ 100, 000.

Cashflow für Mietobjekte

Für Mietobjekte beinhalten die typischen Bewertungsmetriken eine vergleichbare Marktanalyse (Wohnimmobilien werden normalerweise mit dieser Methode bewertet und erweisen sich für Mietobjekte als ziemlich nutzlos, da es berücksichtigt keine Gewinne); Reproduktionswert oder die Kosten für den Ersatz des Gebäudes; ein Ertragskapitalisierungsansatz (derselbe wie die Cap-Rate-Berechnung für ein Geschäft); eine Bruttomietmultiplikatorberechnung und eine monatliche Cashflow-Statement-Analyse.

Der Bruttomietmultiplikator ist einfach die Bruttomietmiete einer Immobilie, multipliziert mit einem Faktor, der das Potenzial für "Cashflow" darstellt. "Die Faustregel besagt, dass eine Immobilie einen Cashflow mit einem Vielfachen von sieben ergibt. Eine Immobilie mit jährlichen Bruttomieten von $ 20.000 wird höchstwahrscheinlich einen Cashflow zu einem Preis von $ 140.000 ($ 20, 000 x 7) ergeben. Diese Berechnung ist nützlich, um Eigenschaften für die weitere Analyse herauszufiltern, aber ganzheitlich ist sie sehr stumpf und es wird typischerweise eine detailliertere projizierte Gewinn- und Verlustrechnung entwickelt. Diese detaillierte Gewinn- und Verlustrechnung berücksichtigt Mieteinnahmen, Leerstandsraten, Hausverwaltungsgebühren, Reparaturen und Instandhaltungen, Gartenarbeiten, Verschiedenes, Reserven, Darlehenszahlungen, Versicherungen und Grundsteuern. Der daraus resultierende Gewinn oder "Cashflow" wird dann durch die Anzahlung dividiert, um eine Cash-on-Return-Kapitalrendite zu ermitteln.

Zwei wichtige Vorteile für Immobilieninvestitionen sind die Verwendung von erhöhten Renditen durch Fremdfinanzierung und die "phantom" Cashflow-Hinzufügung in Form der nicht zahlungswirksamen Abschreibung. Die Rendite des investierten Kapitals ist eine nützlichere Kennzahl beim Vergleich von Mietobjekten mit Aktienanlagen.

Produktives Ackerland

Ackerland wird in der Regel anhand einer Mietkapitalisierung berechnet, da es sich um croplife handelt. com, "mehr als 50% der Ackerland im Mittleren Westen ist derzeit vermietet. "So wird ein Parzelle von Ackerland, das für $ 500 ein Morgen mietet, mit $ 12, 500 ein Morgen geschätzt, wenn die Kapitalisierungsrate 4% ist. ($ 500/0. 04). Diese Kapitalisierungsrate basiert auf langfristigen Zinssätzen.

Schaffung ökonomischer Äquivalente unter Verwendung des diskontierten Cash-Flow-Modells

Der wahre innere Wert eines produktiven Vermögenswertes, wie er in Buffetts Brief an die Aktionäre von Berkshire Hathaway im Jahr 1992 dargelegt ist, wurde von John Burr Williams vor mehr als 50 Jahren dargelegt. Theorie des Anlagewerts. "Der Wert einer Aktie, einer Anleihe oder eines Geschäfts wird heute durch die mit einem angemessenen Zinssatz diskontierten Einzahlungen und Abflüsse bestimmt, die während der Restlaufzeit des Vermögenswerts erwartet werden können", schrieb Williams. Dieser intrinsische Wert kann mithilfe des Discounted-Cash-Flow-Modells berechnet werden, das zu einem einzigen Dollarwert führt, der wiederum mit dem aktuellen Preis des Vermögenswerts verglichen werden kann, um eine Rendite zu erzielen.Diese Rendite macht alle unsere Anlageklassen zu wirtschaftlichen Äquivalenten. Eigentümergewinn- und Wachstumsraten

Wie ermittelt man also alle Zu- und Abflüsse, die während der Restlaufzeit des Vermögenswerts erwartet werden? Ganz einfach: Sie bestimmen zuerst einen Ertragsbasiswert (in der Welt von Buffett, das wären die Eigentümergewinne, also Nettoeinkommen zuzüglich Abschreibungen und Abschreibungen abzüglich Kapitalaufwendungen) und erhöhen diesen Wert dann um eine angemessene Wachstumsrate. Die Wachstumsrate ist in eine erste und eine zweite Phase unterteilt, wobei die erste Stufe die Wachstumsrate ist, die voraussichtlich in den nächsten fünf bis zehn Jahren anhält, und die zweite Stufe eine Restrate, die nach dem Wachstum erwartet wird. verjüngt sich auf ein moderates Niveau.

Für die erste Stufe kann die Wachstumsrate die historische 10-Jahres-Gewinnwachstumsrate für den betreffenden Vermögenswert sein. Um die historische Ertragswachstumsrate eines Vermögenswerts zu bestimmen, verwenden Sie einfach den Zeitwert der Geldberechnung für Zinssatz oder I / Y, wobei Sie die Erträge von 10 Jahren als Barwert, den jüngsten Ertrag für den zukünftigen Wert und 10 für die Anzahl der Jahre. Wenn Sie zuversichtlich sind, dass die Gewinne für die nächsten fünf bis zehn Jahre auf diesem Weg bleiben werden, dann verwenden Sie diese Rate für die Wachstumsrate in der ersten Stufe.

Für die Rate der zweiten Stufe, die Residualrate, ist ein allgemeiner Ansatz, "die langfristige nominale Wachstumsrate in der allgemeinen Wirtschaft des Heimatlandes des Unternehmens" zu verwenden, nach Robert Hagstrom, Autor des

Der Warren Buffett Way Zum Beispiel beträgt die langfristige Wirtschaftswachstumsrate der Vereinigten Staaten 5%. Die Vorhersehbarkeit ist der Schlüssel zur Verwendung des Discounted-Cash-Flow-Modells. der Ertrag, um zukünftige Erträge mit einem gewissen Grad an Vertrauen zu prognostizieren.Außerdem sind die Variablen im Modell wie Knöpfe auf dem Hubble-Weltraumteleskop: passen Sie sie aber ein wenig an und Sie betrachten ein ganz anderes Universum.

Der Rabatt Rate

Der Diskontsatz ist der Zinssatz, der verwendet wird, um alle zukünftigen Gewinne auf einen Barwert zu diskontieren.Verwenden Sie dies als Opportunitätskosten für die Investition in den Vermögenswert, anstatt Ackerland zu kaufen, könnten Sie eine Schatzanweisung kaufen. Wert, den Buffett verwendet, ist die risikolose Rate, die ist die 30-jährige T-Rate, jetzt bei 3%. Andere fügen diesem Satz eine Aktienrisikoprämie hinzu, die das Risiko berücksichtigt. Dieser Wert kann auf der Website von Aswath Damodaran, Professor für Finanzen an der New York University gefunden werden. Die Rate liegt jetzt bei 6,12%. Der Gesamtdiskontsatz beträgt somit 9,12%.

Eigenwert berechnen

Die bisherigen Eingaben werden alle in ein Discounted-Cashflow-Modell eingegeben und der Barwert aller zukünftigen Zahlungsströme berechnet. Dieser Nettogegenwartswert ist der innere Wert des Vermögenswerts und kann mit seinem Verkaufspreis verglichen werden - ob es sich um den Aktienkurs, den Preis des Unternehmens, den Preis des Gebäudes oder den Preis pro Acre handelt - um festzustellen, ob eine Sicherheitsmarge.

Sicherheitsspielraum

Nach der Definition von Buffetts Mentor Benjamin Graham ist die Sicherheitsspanne die Differenz zwischen dem aktuellen Preis des Vermögenswerts und dem berechneten inneren Wert des Vermögenswerts. Sicherheitsmarge kann auf diese Weise gedacht werden: Wenn Sie eine Brücke bauen müssen, die von Lastwagen mit einem Gewicht von 50.000 Tonnen benutzt wird, dann bauen Sie eine Brücke, die Lastwagen mit einem Gewicht von 100.000 Tonnen halten wird. Eine große Sicherheitsmarge bietet ein Sicherheitsnetz für Fehler und Abweichungen in der Eigenwertberechnung. Laut Buffett sind die drei wichtigsten Wörter beim Investieren Sicherheitsspannen.

Die Sicherheitsmarge kann ermittelt werden, indem der berechnete innere Wert des Vermögenswerts durch den Preis des Vermögenswerts dividiert und 1 abgezogen wird. Alles andere gleichwertig: Ein Vermögenswert mit einer Sicherheitsspanne von 75% hat ein weitaus größeres Sicherheitsnetz als ein Vermögenswert mit eine Sicherheitsmarge von 25%.

Das Land der wirtschaftlichen Äquivalente-Rendite

Um die Rendite des Vermögenswerts zu bestimmen, ändern Sie einfach den Diskontsatz im Discount-Cashflow-Modell, bis der berechnete innere Wert dem Verkaufspreis von das Kapital. Zum Beispiel, wenn der innere Wert von American Express als 172 $ berechnet wird. 08 pro Aktie mit einem Diskontsatz von 9,12% und seinem aktuellen Preis beträgt 71 $. Wenn Sie dann den Abzinsungssatz auf 14 einstellen, ergibt sich ein innerer Wert von 71 US-Dollar. 73 das ist das gleiche wie der Verkaufspreis. Dies bedeutet, dass der American Express-Investor auf Basis des Modells eine jährliche Rendite von 14,6% erwarten kann. Diese Rendite ermöglicht einen einfachen Vergleich über alle Anlageklassen hinweg und erleichtert die effektive Verwendung von Kapital. Ob es sich also um Coca-Cola, Schokolade, Wohnraum oder Baumwolle handelt, das Discounted-Cash-Flow-Modell reduziert ungleiche Vermögenswerte auf wirtschaftliche Äquivalente.

Ein Vogel in der Hand

Laut Buffett in seinem Jahresbrief an die Aktionäre von 2000 wurde die Formel für die Bewertung aller Vermögenswerte, die John Burr Williams in

The Investment Value Value darlegte, korrekt identifiziert von Aesop in 600 B. C- "ein Vogel in der Hand ist zwei im Busch wert. "Dieses Axiom muss mit vier Fragen modifiziert werden: Wie sicher seid ihr, dass die Vögel im Busch sind, wann werden sie auftauchen, wie viele wird es geben und wie hoch ist der risikofreie Zinssatz? (Die Rendite langfristiger US-T-Rechnungen.) Alle diese Variablen werden im Discount-Cash-Flow-Modell erfasst. "Wenn Sie diese drei Fragen beantworten können, werden Sie den maximalen Wert des Busches und die maximale Anzahl der Vögel kennen, die Sie jetzt besitzen, die dafür angeboten werden sollten. Und denken Sie natürlich nicht buchstäblich an Vögel. Denken Sie an Dollars ", schrieb Buffett im Aktionärsbrief. Dieses Gesetz nach Buffett ist unveränderlich. Es gilt für die" Ausgaben für Farmen, Öltantiemen, Anleihen, Aktien, Lottoscheine und Produktionsstätten. … einfach die richtige Zahlen, und Sie können die Attraktivität aller möglichen Verwendungen von Kapital im gesamten Universum einordnen ", schrieb Buffett.

The Bottom Line

"Ob die Währung in einem Jahrhundert auf Gold, Muscheln, Haifischzähnen oder einem Stück Papier (wie heute) basiert, werden die Menschen bereit sein, ein paar Minuten ihrer täglichen Arbeit für eine Coca-Cola oder einige See Erdnusskrokant.In Zukunft wird die US-Bevölkerung mehr Güter bewegen, mehr Nahrung konsumieren und mehr Wohnraum benötigen als heute. Die Leute werden für immer austauschen, was sie für das produzieren, was andere produzieren ", schrieb Buffett in seinem Aktionärsbrief von 2011. In Bezug auf den einzelnen Anleger führt die Identifizierung dieser produktiven Vermögenswerte über einen Würfel aus Gold und die Beherrschung des Modells, das sie in wirtschaftliche Äquivalente umwandelt, zu einem intrinsischen Wert. Das führt zu Sicherheitsmargen, die zu höheren Renditen führen.