Ein Triple-Net- (NNN) -Leasing ist eine Art von Immobilienmietvertrag, bei dem der Mieter zusätzlich zur Miete für die Grund-, Versicherungs- und Wartungskosten des Gebäudes verantwortlich ist. Diese drei zusätzlichen Kosten stellen die Netze dar, auf die sich der Name des Leasingvertrags bezieht. Da der Mieter und nicht der Vermieter diese zusätzlichen Immobilienkosten übernehmen muss, ist die Miete in einem NNN-Mietvertrag fast immer niedriger als die Miete in einem traditionellen Mietvertrag.
In einem traditionellen Mietvertrag legt der Vermieter die geschätzten Kosten für Grundsteuern, Versicherungen und Unterhalt in der Miete an, die er seinem Mieter in Rechnung stellt. Er verwendet dann das von seinem Mieter gezahlte Mietzins, um diese Kosten zu decken. Zum Beispiel, wenn der Vermieter weiß, dass der Markt eine Mietkosten von $ 12.000 pro Jahr für sein Eigentum trägt, und er schätzt jährliche Grundsteuern von $ 1, 000, Versicherungskosten von $ 1, 500 und $ 2, 000 für Instandhaltungskosten, die Miete, die er den Mieter in einem traditionellen Mietvertrag auflädt, ist $ 1, 650 pro Monat. Der Mieter ist von allen finanziellen Verpflichtungen befreit, mit Ausnahme seiner Miete, die mit dem Gebäude zusammenhängt. Der Vermieter bezahlt die Steuern und die Versicherung, und wenn das Dach undicht ist oder ein anderes Wartungsproblem auftritt, ruft der Mieter den Vermieter an, anstatt die Reparatur selbst zu bezahlen.
Bei einem NNN-Mietvertrag berechnet das Vermietungsunternehmen dem Mieter nur 1 200 USD pro Jahr Miete. Der Mieter ist jedoch für die Steuerrechnung, die Versicherungsrechnung und für die rechtzeitige Wartung verantwortlich. Im Mietvertrag ist in der Regel genau geregelt, wie Instandhaltungsprobleme behandelt werden sollen. Da Grundsteuer, Versicherung und Wartung von Jahr zu Jahr keine Fixkosten sind, verlagert ein NNN-Leasing das finanzielle Risiko vom Vermieter auf den Mieter. Wenn die Regierung eine enorme Steuererhöhung durchführt, die Versicherungsgesellschaft die Preise erhöht oder in einem bestimmten Jahr eine Vielzahl von Reparaturen durchgeführt werden muss, übernimmt der Mieter diese Ausgaben, während die Finanzen des Vermieters davon unberührt bleiben.
Ein NNN-Pachtvertrag wird aufgrund seiner inhärenten Vorhersehbarkeit von Mieteinnahmen und -ausgaben als risikoaverse Investition für den Vermieter angesehen. Es ist jedoch nicht völlig frei von Risiken. Die Kreditwürdigkeit des Mieters und die Übertragung der Verantwortung im Falle einer unvorhergesehenen Katastrophe, wie ein Hurrikan oder ein Brand, sind zwei Determinanten des Risikogrades eines NNN-Pachtvertrags. Einige Vermieter versuchen, das Risiko noch weiter zu verringern, indem sie einen sogenannten bondbaren oder absoluten NNN-Pachtvertrag ausarbeiten. Diese Vereinbarung verbietet es dem Mieter, seinen Mietvertrag zu beenden oder ihm aus irgendeinem Grund Mietkonzessionen zu gewähren, selbst wenn die Grundsteuer und die Versicherungskosten auf unangemessene Höhe steigen oder er mit einem endlosen Strom von Wartungsproblemen konfrontiert ist.
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