Im August 2015 betrug der durchschnittliche Verkaufspreis eines in den USA verkauften neuen Hauses 353, 400 US-Dollar; für bestehende Häuser lag der Durchschnitt bei $ 271, 600. Ob Sie ein neues oder ein bestehendes Haus kaufen, es ist wahrscheinlich die größte Einzelinvestition, die Sie jemals tätigen werden - und Sie werden wahrscheinlich eine Hypothek brauchen, um es möglich zu machen.

In einigen Städten sind die Verkaufspreise natürlich viel höher. In diesem Sommer lag der durchschnittliche Verkaufspreis (in der Regel niedriger als der Durchschnitt) in San Francisco bei weit über einer Million, so die Immobilien-Websites Zillow und die Paragon Real Estate Group. Viele Häuser in teuren Vierteln anderer US-Großstädte liegen nun ebenfalls im siebenstelligen Bereich.

Da viele Arten von Hypotheken Richtlinien enthalten, die die Kreditaufnahme einschränken, beeinflusst die Größe der Hypothek, die Sie benötigen, welche Optionen Sie haben. Steigende Eigenheimpreise haben mehr Käufer von traditionellen "konformen" Hypotheken (siehe unten) und Jumbo-Hypotheken, die höhere Zinsen und andere Anforderungen mit sich bringen können, gezwungen. Hier sind einige Optionen, wenn Sie auf dem Markt für eine Hypothek mit großem Geld sind.

Konforme Hypotheken

Jedes Jahr legt die Federal Housing Finance Agency maximale konforme Kreditlimits fest, die gemäß den Bestimmungen des Housing and Economic Recovery Act von 2008 für Hypotheken festgelegt wurden, die von der Federal National Mortgage abgesichert sind. Verband (Fannie Mae) und die Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). In den meisten der USA sind konforme Kredite bei Einfamilienhäusern auf 417.000 US-Dollar begrenzt. In bestimmten kostenintensiven Wohnungsmärkten - einschließlich Alaska, Hawaii und den Amerikanischen Jungferninseln - können die Limits bis zu $ ​​721, 050 betragen, obwohl die meisten Hochpreisgebiete ein Kreditlimit von $ 625, 500 haben.

Wenn Ihre Hypothek unter diesen Grenzen liegt, können Sie sich für eine konforme Hypothek qualifizieren. Diese Kredite werden von Regierungs- und Quasi-Regierungsbehörden wie der Federal Housing Administration (FHA), der Veterans Administration (VA), Fannie Mae und Freddie Mac unterstützt. Zusätzlich zur Kreditgröße müssen konforme Hypotheken andere Richtlinien erfüllen, die sich auf Ihre Kreditwürdigkeit und -historie, das Verhältnis von Verschuldung zu Einkommen und die Beleihungsquote beziehen. Konforme Kredite haben häufig bessere Zinssätze als nichtkonforme Kredite, weil viele Kreditgeber sie als weniger risikoreiche Investitionen betrachten und sie können leicht auf dem sekundären Hypothekenmarkt gekauft und verkauft werden.

Jumbo-Hypotheken

Kredite, die konforme Kreditlimits überschreiten, werden als nicht konforme oder Jumbo-Hypotheken klassifiziert. Da diese Kredite nicht den konformen Darlehensbeschränkungen entsprechen, werden sie nicht von Fannie Mae oder Freddie Mac unterstützt. Infolgedessen gehen Kreditgeber von einem höheren Risiko aus, diese Kredite aufzunehmen, und sie haben möglicherweise strengere Kreditanforderungen.Da Kreditgeber weniger zuversichtlich sind, dass sie die Hypothek auf dem Sekundärmarkt weiterverkaufen können, können sie ihr finanzielles Risiko ausgleichen, indem sie einen höheren Zinssatz verlangen.

Vor einigen Jahren hätten Kreditgeber eine Anzahlung von 30% oder mehr verlangt; Das Verhältnis von Anzahlung zu Hypothekenwert hat sich jedoch entspannt. Einige große Kreditgeber haben Jumbo-Hypotheken mit weniger als 10% oder 15% angeboten. Weitere Informationen finden Sie unter Eine Kurzanleitung zu Jumbo-Hypotheken und Jumbo vs. konventionelle Hypotheken: Wie sie sich unterscheiden.

FHA Jumbo Loans

Die FHA bietet Hypothekenversicherungen für Kredite an, die von FHA-anerkannten Kreditgebern vergeben werden (das FHA macht das Darlehen eigentlich nicht). FHA-Kreditlimits variieren je nach Art des Wohnraums und dem Staat und dem Land, in dem sich die Immobilie befindet. In den meisten Gebieten der USA beträgt das Kreditlimit $ 271, 050 für Einfamilienhäuser; jedoch können in einigen teuren Märkten, FHA Darlehen so hoch wie $ 721, 050 gehen.

FHA Darlehen können eine gute Wahl sein, wenn Sie eine kleinere Anzahlung und / oder eine niedrigere Kredit-Score haben. Anzahlungen können so niedrig wie 3. 0% des Kaufpreises des Hauses sein - aber Sie müssen für Hypotheken-Versicherung zahlen, wenn Sie weniger als 20% (Sie können die Versicherung fallen lassen, sobald Ihr Darlehen-to-value Verhältnis sinkt unter 80%).

Super-Jumbo-Kredite

Super-Jumbos gelten in der Regel für Wohnungsbaudarlehen zwischen 2 und 20 Millionen US-Dollar - und mehr. Obwohl es scheint, wie Kreditgeber Super-Jumbos als Super-Risiko-Darlehen sehen würden, sehen viele Kreditgeber sie als gute Chancen. Laut Mike McPartland, Leiter der Investmentfinanzierung für Nordamerika bei der Citi Private Bank, haben Super-Jumbo-Kreditnehmer oft Beziehungen zu Banken aufgebaut - oft der Privatbank-Bereich, der eine Reihe von Vermögensverwaltungsdienstleistungen anbietet. "Wahrscheinlich kennen wir den Kunden", sagt McPartland. "Wir wissen, was wir mit diesem Kunden vorhaben. "

Eine Sache, die das Vertrauen der Kreditgeber stärkt, ist, dass sich die meisten vermögenden Kreditnehmer für ausleihen - sie brauchen nicht . Da die Zinssätze relativ niedrig sind, können diese Kreditnehmer eine höhere Rendite erzielen und ihr investiertes Geld behalten - und gleichzeitig Kapitalertragssteuern aus dem Verkauf eines wachsenden Vermögenswerts vermeiden. Wenn Zinssätze sprunghaft ansteigen, können sie Geld hin- und herbewegen, um das Darlehen abzubezahlen oder abzuzahlen oder zu einer anderen Kreditstruktur wechseln.

Viele Kreditgeber verlangen hohe Anzahlungen, vor allem weil teure Luxusimmobilien manchmal weniger als ihren Kaufpreis bewerten. Einige Kreditgeber gestatten Kreditnehmern, einen Teil ihres Anlageportfolios anstelle von Barmitteln zu verpfänden: Wenn der Kreditnehmer die Hypothekenzahlungen aussetzt, kann der Kreditgeber die Vermögenswerte verkaufen.

The Bottom Line

Das Volumen der Jumbo-Hypotheken belief sich im zweiten Quartal 2015 auf insgesamt 93 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von 33% gegenüber dem ersten Quartal, berichtet Inside Mortgage Finance. Auch von der Regierung unterstützte Jumbo-Anleihen verzeichneten Zuwächse: Das Gesamtvolumen betrug etwa 34 US-Dollar. 2 Milliarden zwischen dem ersten und zweiten Quartal - mehr als doppelt so viel wie ein Jahr zuvor.

Wenn Ihre Hypothek mehr als $ 1 Million beträgt, ist es wichtig zu beachten, dass Sie nicht die volle Steuervergünstigung für Hypothekenzinsen erhalten. Die IRS erlegt eine Größenbeschränkung von 1 Million Dollar auf; Über diesen Betrag hinausgehende Darlehen sind von diesem Steuerabzug befreit. Dies bedeutet, dass Sie die Zinsen nur auf die erste Million US-Dollar Ihrer Hypothek abziehen können. Wenn Sie eine Jumbo-Hypothek für $ 1 herausnehmen. 5 Million, die $ 67, 000 in den Zinsen während des ersten Jahres aufhebt, würden Sie nur einen Abzug auf ungefähr $ 44, 000 - die Zinsen von der ersten $ 1 Million der Hypothek nehmen können.