Wenn Sie ein Haus mit einer Hypothek kaufen, Ihre bestehende Hypothek refinanzieren oder Ihr Haus an einen anderen als einen Käufer verkaufen, ist die Hausbewertung eine Schlüsselkomponente der Transaktion. Egal, ob Sie ein Käufer, Eigentümer oder Verkäufer sind, Sie möchten verstehen, wie der Bewertungsprozess funktioniert und wie ein Gutachter den Wert eines Hauses bestimmt.

(Weitere Informationen zum Kauf eines Hauses finden Sie unter: So kaufen Sie Ihr erstes Zuhause: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung )

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Was ist eine Hausbeurteilung?

Ein Gutachten ist eine unvoreingenommene professionelle Meinung über den Wert eines Hauses. Beurteilungen werden fast immer in Kauf- und Verkaufstransaktionen verwendet und üblicherweise bei Refinanzierungstransaktionen verwendet. Bei einer Kauf- und Verkaufstransaktion wird ein Gutachten verwendet, um zu bestimmen, ob der Vertragspreis des Eigenheims in Anbetracht der Beschaffenheit, des Standorts und der Merkmale des Hauses angemessen ist. In einer Refinanzierung versichert es dem Kreditgeber, dass es dem Kreditnehmer nicht mehr Geld übergibt, als das Haus wert ist.

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Kreditgeber wollen sicherstellen, dass Hausbesitzer nicht für eine Immobilie überbürden, weil das Haus als Sicherheit für die Hypothek dient. Wenn der Kreditnehmer auf der Hypothek in Verzug geraten sollte, wird der Kreditgeber das Geld, das es verliehen hat, durch den Verkauf des Hauses wieder hereinholen. Die Einschätzung hilft der Bank, sich gegen eine Kreditvergabe mehr zu schützen, als sie sich in diesem Worst-Case-Szenario erholen könnte.

Hinweis: Wenn Sie eine Refinanzierung erwägen, ist es vorteilhaft, die Zinssätze mit einem Hypothekenrechner zu recherchieren.

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Der Beurteilungsprozess und wie die Beurteilungswerte bestimmt werden

Da die Beurteilung in erster Linie die Interessen des Kreditgebers schützt, ordnet der Kreditgeber die Beurteilungen in der Regel an. Nach Angaben des Appraisal Institute, einer Vereinigung von professionellen Immobiliengutachtern, sollte ein qualifizierter Sachverständiger lizenziert oder zertifiziert sein (wie in allen 50 Staaten erforderlich) und mit der Umgebung vertraut sein. Bundesvorschriften besagen, dass der Gutachter unparteiisch sein muss und kein direktes oder indirektes Interesse an der Transaktion hat. Fannie Mae verlangt, dass Gutachter bescheinigen, dass sie über Erfahrungen verfügen, ähnliche Immobilien im selben geografischen Gebiet zu bewerten.

Der Bewertungswert einer Immobilie wird durch die jüngsten Verkäufe ähnlicher Immobilien und durch aktuelle Markttrends beeinflusst. Die Ausstattung des Hauses, die Anzahl der Schlafzimmer und Bäder, die Funktionalität des Grundrisses und die Quadratmeterzahl sind ebenfalls wichtige Faktoren bei der Bewertung des Wohnwerts. Der Gutachter muss eine vollständige Sichtprüfung des Innen- und Außenbereichs vornehmen und alle Bedingungen, die den Wert der Immobilie beeinträchtigen, wie z. B. erforderliche Reparaturen, beachten.

In der Regel verwenden Sachverständige Fannie Maes Uniform Residential Appraisal Report für Einfamilienhäuser. Der Bericht fordert den Gutachter auf, das Innere und Äußere des Grundstücks, die Nachbarschaft und vergleichbare Verkäufe in der Nähe zu beschreiben.Der Gutachter gibt dann anhand seiner Beobachtungen eine Analyse und Rückschlüsse auf den Wert der Immobilie.

Der Bericht muss eine Straßenkarte enthalten, die die bewertete Immobilie und die verwendeten vergleichbaren Verkäufe darstellt. eine äußere Gebäudeskizze; eine Erklärung, wie die Quadratmeterzahl berechnet wurde; Fotografien der Vorder-, Hinter- und Straßenszene des Hauses; vordere Außenaufnahmen jeder verwendeten vergleichbaren Immobilie; und sonstige Informationen, wie Marktdaten, öffentliche Grundbucheintragungen und öffentliche Steuerunterlagen, die der Gutachter zur Ermittlung des angemessenen Marktwerts der Immobilie verwendet. Eine Schätzung kostet mehrere hundert Dollar, und im Allgemeinen zahlt der Kreditnehmer diese Gebühr.

Was Hauskäufer wissen müssen

Wenn Sie ein Haus kaufen und unter Vertrag stehen, ist die Beurteilung einer der ersten Schritte im Abschlussprozess. Wenn die Bewertung bei oder über dem Vertragspreis liegt, läuft die Transaktion wie geplant ab. Liegt das Gutachten jedoch unter dem Vertragspreis, kann es die Transaktion verzögern oder entgleisen.

Chancen sind weder Sie noch der Verkäufer wünscht, dass die Transaktion durchfällt. Als Käufer haben Sie den Vorteil, dass eine niedrige Bewertung als Verhandlungsinstrument dienen kann, um den Verkäufer davon zu überzeugen, den Preis zu senken, damit die Transaktion voranschreiten kann. Die Bank wird Ihnen oder einem anderen potenziellen Käufer nicht mehr leihen als das Haus wert ist. Während Beurteilungen den Käufern dabei helfen, eine Überbezahlung für Häuser zu vermeiden, kann ein Verkäufer das Gefühl haben, dass eine niedrige Bewertung ungenau ist und er nicht willens ist, den Preis fallen zu lassen. Wenn eine schlechte Bewertung zwischen Ihnen und Ihrem Hauskauf steht, schauen Sie in eine zweite Meinung über eine zweite Einschätzung. Beurteiler können Fehler machen oder unvollständige Informationen haben.

Was Hausverkäufer wissen müssen

Als Verkäufer bedeutet eine niedrige Schätzung, wenn sie genau ist, dass Sie den Preis Ihres Hauses senken müssen, um ihn zu verkaufen. Kreditgeber werden keine Kredite für mehr als ein Eigenheim genehmigen, und es ist unwahrscheinlich, dass Sie einen höheren Verkaufspreis erzielen, wenn Sie sich für einen Käufer entscheiden, der keine Barzahlung als Bedingung für den Abschluss der Transaktion benötigt. Niemand will für ein Haus zu viel bezahlen.

Bedauerlicherweise können kürzliche Verkaufsausfälle in der Umgebung den Wert Ihrer Immobilie senken. Wenn Sie das Gefühl haben, dass der Wert Ihres Hauses durch die Verkaufspreise von Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufen nach unten gezogen wurde, können Sie den Gutachter vielleicht davon überzeugen, dass Ihr Zuhause mehr wert ist, wenn es in einem deutlich besseren Zustand ist als diese Immobilien. Verkäufer sollten auch wissen, dass bundesstaatliche Richtlinien (die die überhöhten Schätzwerte beseitigen sollen, die zur Wohnungskrise beitrugen) manchmal dazu führen, dass Bewertungen unter den fairen Marktwert fallen und niedrige Bewertungen schwierig zu hinterfragen sind.

Was Refinanzierung Hausbesitzer wissen müssen

Wenn Sie eine konventionelle Hypothek refinanzieren, kann eine niedrige Bewertung Sie daran hindern, Ihr Haus zu refinanzieren. Das Haus muss bei oder über dem Betrag bewerten, den Sie refinanzieren möchten, damit Ihr Darlehen genehmigt wird. Wenn Ihre bestehende Hypothek jedoch eine FHA-Hypothek ist, können Sie ohne eine Bewertung durch das FHA Streamline-Programm refinanzieren.FHA Streamline ist eine großartige Option für Unterwasser-Hausbesitzer.

Das Endergebnis

Wenn alles glatt läuft, ist die Hausbewertung nur ein weiteres Feld, das auf einer Darlehensabschluss-Checkliste angekreuzt wird. Wenn der Beurteilungswert niedriger als erwartet ist, kann die Transaktion verzögert oder sogar abgebrochen werden. Unabhängig von der Situation, in der Sie Erfahrungen mit dem Kauf, Verkauf oder der Refinanzierung Ihres Hauses haben, kann ein grundlegendes Verständnis dafür, wie der Bewertungsprozess funktioniert, nur zu Ihren Gunsten funktionieren.