Immobilien sind ein wesentlicher Bestandteil eines gut diversifizierten Portfolios. Für Investoren, die Immobilien in Betracht ziehen, ist eine der wichtigsten Entscheidungen, wo sie ihre Investitionsgelder anlegen. Während die großen sechs Städte - Boston, Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco und Washington, D. C - eine offensichtliche Wahl sind, haben Sekundärmärkte viel Anziehungskraft. Es gibt mehrere Gründe, warum Anleger in Betracht ziehen sollten, auf den 18-Stunden-Stadtwagen zu springen. (Weitere Informationen finden Sie unter Exploring Real Estate Investments . )

Was ist eine 18-Stunden-Stadt?

Eine "18-Stunden-Stadt" ist eine zweitrangige Stadt, die durch ein überdurchschnittliches städtisches Bevölkerungswachstum, eine blühende Wirtschaft und niedrigere Lebenshaltungskosten als andere große Metropolregionen gekennzeichnet ist. Diese Städte halten nicht die üblichen 9 bis 5 Stunden, die mit den Vororten verbunden sind, aber sie arbeiten auch nicht rund um die Uhr. Denver, Nashville und Raleigh-Durham sind Paradebeispiele für 18-Stunden-Städte.

Die Geschäftskosten in einer 18-Stunden-Stadt sind im Vergleich zu größeren Marktstädten oft niedriger, was sie für Arbeitgeber attraktiv macht. Infolgedessen sind diese Städte Ziele für Millennialsuchende geworden, die die Vergünstigungen schätzen, die mit städtischem Leben einhergehen. Sie sind auch beliebt bei Rentnern, die Zugang zu hochwertigen Gesundheitsversorgung und anderen Annehmlichkeiten der Großstadt ohne den Großstadt-Preis wollen. (Weitere Informationen finden Sie unter Top 10 der am meisten entwickelten Städte in den USA.)

Warum 18-Stunden-Städte auf dem Radar der Investoren stehen sollten

Aus einer Investitionssicht bietet die 18-Stunden-Stadt gegenüber größeren Gateway-Städten mehrere Vorteile, angefangen bei den Kosten. Da es sich um kleinere Märkte handelt, sind die Preise für Gewerbe- und Wohnimmobilien tendenziell niedriger. Zum Beispiel verkauften sich im Januar 2016 Büroräume in Seattle (eine 24-Stunden-Stadt) für 227 Dollar. 18 pro Quadratfuß. Nur die Straße hinunter in Portland, eine 18-Stunden-Stadt, Bürofläche für 184 $ verkauft. 19. Für einen Investor oder einen Immobilienentwickler macht der niedrigere Preis die 18-Stunden-Stadt attraktiver.

Die 18-Stunden-Stadt hat auch das Potenzial, im Vergleich zu Immobilieninvestitionen in größeren Märkten höhere Erträge zu erwirtschaften, da die Kapitalisierung oder die Obergrenze tendenziell niedriger ist. Die Cap-Rate ist das Verhältnis des Nettobetriebsergebnisses einer Immobilie zu ihrem Marktwert; Sie dient als Indikator, um vorherzusagen, wie profitabel eine bestimmte Immobilie sein wird.

Wenn die Cap Rates anfangen zu komprimieren, ist dies ein Zeichen dafür, dass sich die Immobilienwerte aufgrund des sinkenden Angebots aufheizen, was bedeutet, dass Investoren mehr für den Kauf von Immobilien bezahlen. Wenn die Werte steigen, das operative Nettoergebnis jedoch gleich bleibt, senkt es die Cap-Rate, was zu einer geringeren Rendite für die Anleger führt.Das sahen Investoren in New York City im ersten Halbjahr 2015, als die Cap-Rate auf nahezu historische Tiefststände fiel. (Weitere Informationen finden Sie unter 10 Am meisten überbewertete Immobilienmärkte in den USA )

Da 18-Stunden-Städte aufstrebende Märkte sind, gibt es immer noch Raum für städtebauliche Entwicklung und Expansion. Die Nachfrage übt keinen übermäßigen Druck auf das Angebot aus, wodurch die Cap-Raten stabil bleiben. Infolgedessen stellen diese zweitrangigen Städte ein Ventil für den Kapitalüberfluss dar, den 24-Stunden-Städte nicht bewältigen können. (Weitere Informationen finden Sie unter Das Angebots- und Nachfragedilemma des Immobilienmarkts.)

18-Stunden-Städte sind keine risikofreien Anlagen

Wie jede Investition bringt auch Immobilien eine gewisse Menge an Risiko und 18-Stunden-Städte haben das Potenzial, die Anleger einer höheren Volatilität auszusetzen als größere Märkte. In der Vergangenheit waren diese Städte anfälliger für Schwankungen in den größeren Gewerbe- und Wohnungsmärkten.

Für Investoren ist es wichtig, das Risiko gegen die wahrgenommenen Renditen abzugleichen, die mit einer Investition in einer 18-Stunden-Stadt verbunden sind. In einem wirtschaftlichen Abschwung sind diese Städte wahrscheinlich weniger von Situationen wie weit verbreiteten Arbeitsplatzverlusten oder fallenden Immobilienwerten isoliert. Wenn eine weitere Rezession eintreten sollte, könnten Anleger ihre Portfolios deutlich schrumpfen sehen, wenn sich ihre Immobilienbestände vor allem auf diese kleineren Märkte konzentrierten.

The Bottom Line

Immobilien entwickeln sich ständig weiter, und der Aufstieg der 18-Stunden-Stadt zeugt von ihrer jüngsten Transformation. Da immer mehr Investoren ihre Aufmerksamkeit auf diese Städte lenken, ist unklar, wie oder ob die größeren Märkte betroffen sein werden. Solange die Wirtschaft jedoch auf solidem Boden bleibt, sieht es so aus, als würde die Popularität der 18-Stunden-Stadt in absehbarer Zeit nicht sinken.