Vermögenswerte wie Gold und Immobilien sind Grundinvestitionen, und der Kauf eines Eigenheims ist eine allgemeine Investition für Einzelpersonen auf der ganzen Welt, da sie allgemein als sichere und rentable Investition angesehen wird. (Weitere Informationen finden Sie unter Exploring Real Estate Investments: Einführung.)

Investitionen in Immobilien erfordern jedoch eine lange Zeit des Engagements und eine hohe Anzahlung und sind riskant, sogar auf lange Sicht. Darüber hinaus ignorieren viele Investoren oft die Kosten.

Nachfolgend sind einige wichtige Punkte bezüglich der versteckten Kosten und Faktoren aufgeführt, die die Investition in Immobilien zu einem riskanten, kostspieligen und nicht so profitablen Unternehmen machen. Anleger sollten dies alles berücksichtigen, bevor sie ihr hart verdientes Geld abwerfen.

Eine verbreitete Vorstellung

Ein durchschnittlicher Investor kann beobachten, dass eine Eigentumswohnung mit zwei Schlafzimmern in den Vororten für $ 300.000 vor fünf Jahren verfügbar war und jetzt für $ 450.000 verkauft wird. Das ist eine coole Rendite von 50% in fünf Jahre, viel besser als die Rückkehr von Aktien, Anleihen oder Gold. Der absolute Gewinnwert scheint auch bei 150.000 Dollar hoch zu sein, und die Verfügbarkeit von Finanzierungen gibt eine Illusion, gehebelten Geld zu verwenden, um einen Gewinn zu erzielen.

Mit all diesen scheinbaren Vorteilen, was sind die Herausforderungen und versteckten Kosten von Immobilieninvestitionen?

Die Kostenanatomie von Immobilienkrediten

Betrachten wir den Fall einer Person, die für eine neue Arbeit in eine neue Stadt zieht. Er erwartet, dass er etwa fünf Jahre bleiben wird, kann diesen Zeitraum aber aufgrund seines Karrierewachstums mit seinem bestehenden Arbeitgeber oder mit anderen Arbeitgebern in der gleichen Stadt verlängern. Unter der Annahme guter Erträge erwägt er, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, anstatt ein Haus zu mieten. (Weitere Informationen finden Sie unter Gründe, warum Mieten besser ist als Kaufen.)

Denken Sie daran, dass eine Person für nur 5 US-Dollar eine Aktie oder eine Einheit eines börsengehandelten Fonds kaufen kann, aber in Immobilien zu investieren, erfordert Tausende von Dollar. Obwohl die Mehrheit der Immobilieninvestitionen durch Darlehen finanziert werden, erfordert der Kauf eines Hauses oder Eigentumswohnung im Wert von $ 300, 000 noch eine Anzahlung von 20 Prozent ($ 60, 000).

Personen, die weniger als 20 Prozent beisteuern, erhalten möglicherweise einen Kredit, aber sie zahlen höhere Zinsen und sind gezwungen, eine private Hypothekenversicherung abzuschließen, was die Kosten erhöht. Die höheren Zinssätze führen zu höheren Rückzahlungsbeträgen und die Hypothekenversicherung kostet in der Regel zwischen 0,15% und 2,5% des Darlehensbetrags.

Wenn Sie davon ausgehen, dass Sie die oben erwähnte Immobilie im Wert von 300.000 $ erwerben, indem Sie eine 20-prozentige Anzahlung leisten und die verbleibenden 240.000 $ zu einem Zinssatz von 3.875% für eine 20-jährige langfristige Hypothek aufnehmen, Die monatlichen Zahlungen belaufen sich auf rund 1 440 US-Dollar.

Es gibt zusätzliche einmalige Kosten für die Kreditbearbeitung, die rund 4% des Darlehensbetrags (9, 600 US-Dollar) betragen. Grunderwerbssteuern oder Registrierungsgebühren variieren von Bundesstaat zu Bundesstaat und betragen im Durchschnitt 2.5% des Immobilienwertes addieren $ 6.000 zu den Kosten.

Wenn Sie davon ausgehen, dass sich der Wert der Immobilie in fünf Jahren um das 1,5-fache auf 450.000 US-Dollar erhöht, erhöht sich der Preis auf Compoundierungsbasis um ca. 9%. Fügt man eine jährliche Grundsteuer in Höhe von 1, 5% des aktuellen Immobilienwertes hinzu, beläuft sich die in fünf Jahren gezahlte Steuer auf etwa 30.000 $.

Wenn unser Investor eine Eigentumswohnung kaufte, Eigentumsgemeinschaft würde insgesamt $ 12, 000 über fünf Jahre. Dann sollten Sie die Kosten für Reparaturen, Einrichtung und Wartung erhöhen. Eine konservative Schätzung von $ 1, 000 pro Jahr führt zu einer Summe von $ 5,000 in fünf Jahren.

Dann nehmen Sie an, dass der Eigentümer einen Käufer findet, der bereit ist, seine Eigentumswohnung für $ 450, 000 nach fünf Jahren zu kaufen.

Zu ​​diesem Zeitpunkt hätte der Investor der Bank $ 86, 400 des Darlehens zurückgezahlt. Hinzufügen der $ 60, 000 Anzahlung, Kosten der Kreditbearbeitung ($ 9, 600), Grunderwerbsteuer ($ 6, 000), Grundsteuer ($ 30, 000), Eigentumsvereinigungsgebühren ($ 12, 000) und allgemeine Wartung ( $ 5, 000), kommt die Summe auf $ 209, 000.

Was ist die Nettorendite?

Der ursprüngliche 20-jährige Darlehensgrundsatz in Höhe von $ 240, 000 wird in fünf Jahren auf rund $ 180, 000 zurückgehen, da der Investor monatliche Zahlungen von $ 1 440 macht. Der Investor zahlt diese ausstehenden $ 180.000 aus dem Verkaufspreis von $ 450.000, den er von dem neuen Käufer erhalten hat. Der Investor zahlt $ 209, 000 an Gesamtkosten für diese Immobilie, weitere $ 180, 000 an die Bank für die verbleibende ausstehende Zahlung, und so ist das Netto, das er erhält, $ 61, 000.

Im Wesentlichen verbrachte der Investor $ 209, 000 in fünf Jahre und einen Nettogewinn von 61.000 $ für eine Rendite von 29.2%. Obwohl der Verkaufspreis hoch erscheint, haben die versteckten Kosten einen Großteil des Gewinns weggenommen.

Nehmen wir eine längere Dauer. Angenommen, der Investor setzt seinen Aufenthalt in der Stadt fort und hält seine Eigentumswohnung für die volle 20-jährige Laufzeit des Kredits. Alle fünf Jahre erhöht sich der Wert der Wohnung um das 1,5-fache. In 20 Jahren wird der Wert 1 $ erreichen. 52 Million, eine Aufwertung von mehr als fünfmal.

Der Investor wird $ 345, 600 zurückzahlen. Wenn man die $ 60, 000 addiert, gehen die Gesamtkosten auf $ 405, 600.

Unter Verwendung ähnlicher Berechnungen wie oben erhalten wir eine Gesamteigentumssteuer von $ 251, 000, Wartungskosten ($ 48 , 000), allgemeine Reparatur und Wartung ($ 20, 000), Kosten der Kreditbearbeitung ($ 9, 600) und Grunderwerbsteuer ($ 6, 000). Die Gesamtsumme beträgt $ 739, 600, und so beträgt der Nettogewinn über 20 Jahre $ 780, 400 für eine Rendite von 106%, was das Geld in 20 Jahren im Wesentlichen verdoppelt.

Langfristig sind die effektiven Erträge nicht so groß. Obwohl der Preis um das Fünffache gestiegen ist, schmälern die Kosten für Zinszahlungen, Steuern und andere Aufwendungen den Gewinn.

Anleger sollten auch beachten, dass der reale Wert des Geldes mit der Zeit abnimmt. Die Kosten für Wartung und regelmäßige Reparaturen steigen aufgrund der Inflation. Wenn auch die Inflation berücksichtigt wird, werden die Nettoerträge weiter sinken. Anleger sollten auch die Versicherungs-, Makler- und Grunderwerbsteuer zum Zeitpunkt eines Verkaufs berücksichtigen.Einschließlich dieser werden die Nettoerträge weiter reduziert.

Bei Immobilieninvestitionen bestehen weitere Risiken. Entwicklungen während der Investitionsphase können zu Schwierigkeiten beim späteren Verkauf führen. Zum Beispiel kann eine lärmende neue Autobahn oder ein Anstieg der Kriminalität die Immobilie entwerten. Jede übernatürliche Katastrophe wie ein Hurrikan oder ein Erdbeben kann das Eigentum völlig zerstören, während nur ein Teilbetrag von den Versicherungsansprüchen zurückgewonnen werden kann. Selbst nach einem Umbau mit Versicherungsgeldern wird es nach dem Auftreten solcher Ereignisse in der Gegend schwierig, einen höheren Preis zu bekommen. (Für mehr, siehe: Die wichtigsten Faktoren für Investitionen in Immobilien)

Alternativen zu Immobilieninvestments

Anstatt Immobilien zu kaufen, sollten Anleger Immobilieninvestmentfonds, Immobilienoptionen, ETFs auf Immobilienbasis, Investmentfonds und Aktien als kostengünstige Alternativen. (Weitere Informationen finden Sie unter Einfache Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren.)

Während Aktien mit aktienspezifischen Risiken verbunden sind, bieten Fonds, ETFs und REITs eine Diversifizierung. Für die mutigen Herzen, die bereit sind, Gegenparteirisiken in einem unregulierten Markt einzugehen, können Immobilienoptionen höhere Erträge ohne die Kosten oder Steuern bieten. (Weitere Informationen finden Sie unter: Wie Sie Geld mit Immobilienoptionen verdienen können.)

The Bottom Line

Immobilieninvestitionen erfordern umfangreiche finanzielle Verpflichtungen, die sich über lange Zeitspannen erstrecken. Die Bewertung solcher Investitionen über lange Zeiträume hinweg ist eine komplexe Aufgabe. Während einige Investoren durch nominale Preiserhöhungen angelockt werden, müssen alle Kosten berücksichtigt werden