5 Riskante Hypothekentypen, um zu vermeiden

5 Riskante Hypothekentypen zu vermeiden

Wenn es etwas gibt, was wir aus der Subprime-Krise von 2008 und dem Crash von 1987 gelernt haben, sollten wir alle Vorsicht walten lassen, wenn wir Geld leihen, um ein Haus zu kaufen oder zu refinanzieren. Die Art der Hypothek, die Sie wählen, kann den Unterschied zwischen einem Tag bedeuten, dein Haus direkt zu besitzen oder dich mitten in einer gerichtlichen Verfallserklärung oder sogar in einem Bankrott zu finden. In diesem Artikel werden wir die Arten von Hypotheken besprechen, mit denen die meisten Menschen Probleme haben, und erklären, warum sie eine schlechte Idee sind, wenn sie mit dem falschen Kreditnehmer abgeglichen werden.

Tutorial: Immobilien investieren

Was macht eine Hypothek riskant? Aufgrund der Immobilienkrise sind viele von uns zu der Überzeugung gelangt, dass bestimmte Arten von Hypotheken von Natur aus riskant sind. Allerdings werden Hypotheken-Experten Ihnen sagen, dass eine riskante Hypothek ist eigentlich ein Kredit-Produkt, das nicht mit der Rückzahlung Fähigkeit des Kreditnehmers abgestimmt ist. (Werfen Sie einen Blick auf die Faktoren, die diesen Markt zum Aufflackern und Ausbrennen veranlasst haben, lesen Sie Der Treibstoff, der die Subprime-Einschmelze gefüttert hat.)

Keith T. Gumbinger, Vizepräsident von HSH Associates, stimmt zu und sagt: "Ob Sie es glauben oder nicht, die verfügbaren Produkte [um 2009] waren für das richtige Publikum nicht besonders riskant." Das Problem war, dass bestimmte Hypothekentypen mit den falschen Kreditnehmern abgeglichen wurden, und Kreditgeber den Kreditnehmern sagten: "Sie können immer refinanzieren." Dies mag wahr gewesen sein, als die Hauspreise seit Jahren gestiegen sind, aber es ist nicht wahr, wenn die Hauswerte sinken.

Statistiken des Wohnimmobilienmarktes kurz nach der Krise 2008-2009 unterstützen diese Behauptungen. Nach der National Delinquency Survey der Mortgage Bankers Association, im zweiten Quartal 2010, waren die Arten von Darlehen mit dem höchsten Prozentsatz der Abschottung beginnt Subprime Adjustable Rate Hypotheken (ARM), die eine Abschottung Startrate von 3 hatte. 39%. ARMs mit ihren wechselnden Zinssätzen sind ein besonders riskantes Hypothekenprodukt für Kreditnehmer mit weniger als idealen finanziellen Situationen.

Im Vergleich dazu berichtete die Umfrage, dass VA-Kredite eine Zwangsversteigerungsrate von 0,70%, erstklassige Festkredite von 0,71%, FHA-Kredite von 1,20%, Prime-ARMs von 1,96% und Subprime-Festkredite aufwiesen. 3%. Diese Daten zeigen, dass jede Art von Hypothek eine schlechte Idee für einen Subprime-Kreditnehmer sein kann, und dass selbst erstklassige Kreditnehmer in Schwierigkeiten geraten können, wenn sie ARMs nicht verstehen.

In der Tat können sogar festverzinsliche Hypotheken den Kreditnehmern schaden. Schauen wir uns unsere erste riskante Hypothek an.

1. 40-Jahres-Festzinshypotheken Schuldner mit festverzinslichen Hypotheken können eine niedrige Abschottungsrate haben, was jedoch nicht bedeutet, dass Festhypotheken immer eine gute Idee sind. Die 40-jährige Festhypothek ist ein solches Produkt, denn je länger Sie Geld leihen, desto mehr Zinsen zahlen Sie.

Nehmen wir an, Sie möchten ein $ 200, 000 Haus mit einer 10% Anzahlung kaufen. Der Betrag, den Sie ausleihen müssen, beträgt $ 180, 000 ($ 200, 000 minus $ 20, 000).

Bei einem Zinssatz von 5% sind hier die monatlichen Zahlungen und der Gesamtbetrag, den Sie für das Haus unter verschiedenen Bedingungen zahlen, wenn Sie das Darlehen für sein Leben behalten:

Laufzeit Zinssatz > Monatliche Zahlung Lebensdauerkosten (einschließlich Anzahlung) Kapital (einschließlich Anzahlung) Gesamtzinszahlung 15 Jahre
5. 0% $ 1, 423. 43 $ 276, 217. 14 $ 200, 000 $ 76, 217. 14 20 Jahre
5. 0% $ 1, 187. 92 $ 305, 100. 88 $ 200, 000 $ 105, 100. 88 30 Jahre
5. 0% $ 966. 28 $ 367, 860. 41 $ 200, 000 $ 167, 860. 41 40 Jahre
5. 0% $ 867. 95 $ 436, 617. 86 $ 200, 000 $ 236, 617. 86 Abbildung 1: Zins und Tilgung einer Hypothek über verschiedene Laufzeiten (Jahre).
Das obige Diagramm ist ein vereinfachter Vergleich. In Wirklichkeit wird der Zinssatz für den 15-jährigen Kredit am niedrigsten und für den 40-jährigen Kredit am höchsten sein. Hier ist ein realistischerer Vergleich:

Laufzeit

Zinssatz Monatliche Zahlung Lebensdauerkosten (einschließlich Anzahlung) Auftraggeber (einschließlich Anzahlung) Gesamtzahlungsbetrag > 15 Jahre 4. 5%
$ 1, 376. 99 $ 267, 858. 83 $ 200, 000 $ 67, 858. 83 20 Jahre 5. 0%
$ 1, 187. 92 $ 305, 100. 88 $ 200, 000 $ 105, 100. 88 30 Jahre 5. 2%
$ 988. 40 $ 375, 823. 85 $ 200, 000 $ 175, 823. 85 40 Jahre 5. 8%
$ 965. 41 $ 483, 394. 67 $ 200, 000 $ 283, 394. 67 Abbildung 2: Zins und Tilgung einer Hypothek über verschiedene Laufzeiten (Jahre) und Zinssätze. Wie Sie in Abbildung 2 oben sehen können, ist die 40-jährige Hypothek um 0,6% höher im Zinssatz und wird Ihre monatliche Rechnung um nur 23 US-Dollar von 988 auf 965 US-Dollar senken. Allerdings kostet es Sie eine zusätzliche $ 107, 570. 82 über die Laufzeit des Darlehens. Die meisten Leute können es sich nicht leisten, diese Art von Geld wegzuwerfen. Der Abschluss einer 40-jährigen Hypothek erhöht das Risiko, nicht genug für den Ruhestand zu haben, nicht in der Lage zu sein, für die College-Ausbildung Ihrer Kinder zu zahlen, oder für eine Reihe anderer Szenarien. Im besten Fall gehen Sie auf 107, 570, - € aus. 82, die Sie für Urlaub, Elektronik, schöne Abendessen und andere Unterhaltungsausgaben ausgegeben hätten. Wer will das machen?
2. Adjustable Rate Mortgages

Adjustable Rate Hypotheken (ARMs) haben einen festen Zinssatz für eine kurze anfängliche Laufzeit, die von sechs Monaten bis zu 10 Jahren reichen kann. Dieser anfängliche Zinssatz, genannt Teaser-Rate, ist oft niedriger als der Zinssatz für ein 15- oder 30-jähriges festes Darlehen. Nach der anfänglichen Laufzeit passt sich die Rate periodisch an - das kann einmal im Jahr, einmal alle sechs Monate oder sogar einmal im Monat sein.

"Jedes Darlehen, das einen festen Zinssatz für einen kürzeren Zeitraum als die Laufzeit des Darlehens hat, hat ein enormes Zinsrisiko", sagt der kalifornische Immobilienmakler Greg Cook vom First Time Home Buyer Network. Das Zinsrisiko ist das Risiko, dass bei steigenden Zinsen die monatlichen Zahlungen im Rahmen eines ARM teurer werden, und in einigen Fällen ist dies eine Ausgabe, die sich der Hauseigentümer nicht leisten kann.

Das Element der Unvorhersehbarkeit, das mit ARMs einhergeht, ist für viele Menschen ein Problem, besonders wenn sie ein festes Einkommen haben oder nicht erwarten, dass ihr Einkommen steigt.

ARMs werden sogar riskanter, wenn Sie eine Jumbo-Hypothek haben, einfach weil Ihr Kapital umso höher ist, je mehr sich eine Änderung des Zinssatzes auf Ihre monatliche Zahlung auswirkt.

Das heißt, Mary Tootikian, eine erfahrene Hypothekenvermittlerin und Underwriterin und Autorin des Buches "Stunned in America", weist darauf hin, dass "Historisch gesehen die Menschen nicht länger als fünf bis sieben in ihren Häusern oder ihren Hypotheken bleiben. Deshalb, warum zahlen eine höhere Rate [für ein] 30-Jahres-Festdarlehen, wenn eine niedrigere Rate Hypothek tun wird? "

Es ist auch wichtig zu beachten, dass ein einstellbarer Zinssatz nach unten anpassen kann, die monatliche Zahlung. Dies bedeutet, dass ARMs eine gute Wahl sein können, wenn Sie erwarten, dass die Zinssätze in Zukunft sinken werden. Natürlich können Sie die Zukunft nicht vorhersagen. (Beide Arten von Hypotheken haben Vor- und Nachteile, die von Ihren finanziellen Bedürfnissen und Aussichten abhängen. Weitere Informationen finden Sie unter

Hypotheken: Fixed-Rate versus Adjustable-Rate

.) 3. Zins-Only-Hypotheken Bei einer Interest-Only (IO) -Hypothek zahlt der Kreditnehmer nur die Zinsen auf die Hypothek für die erste für fünf bis 10 Jahre, was eine geringere monatliche Hypothekenzahlung während dieser Zeit ermöglicht. Dies macht Hypothekendarlehen für einige Immobilieninvestoren attraktiv, die nur für kurze Zeit ein Eigenheim besitzen und ihre Transportkosten reduzieren möchten.

IO-Hypotheken können auch gut für Menschen sein, die ein unregelmäßiges Einkommen erzielen, und für Personen, die in Zukunft ein erhebliches Einkommenspotenzial haben, aber nur, wenn sie genug diszipliniert sind, höhere Zahlungen zu leisten, wenn sie es sich leisten können. Der Nachteil ist, dass der Zinssatz für eine E / A-Hypothek tendenziell höher ist als der Zinssatz, den Sie für eine konventionelle Festhypothek zahlen würden, da die Menschen häufiger auf Zinsen verzichten. (Diese Kredite können von Vorteil sein, aber für viele Kreditnehmer stellen sie eine finanzielle Falle dar. Erfahren Sie mehr in

Zins-Hypotheken: Home Free oder Obdachlos?

) Darüber hinaus, wenn Sie nicht finanziell anspruchsvoll sind Schuldner, Zins-Hypotheken können aus einem oder mehreren der folgenden Gründe extrem riskant sein: Sie können die deutlich höheren monatlichen Zahlungen nicht leisten, wenn die Zins-Periode endet. An diesem Punkt werden Sie immer noch Zinsen zahlen, aber Sie werden auch den Kapitalbetrag über einen kürzeren Zeitraum zurückzahlen, als Sie dies bei einem Festzinskredit tun würden.

Sie können nicht refinanzieren, weil Sie wenig bis gar keine Eigenfinanzierung haben.

  • Sie können nicht verkaufen, weil Sie wenig bis gar keine Eigenheim- und Eigenheimpreise haben, was Sie unter Wasser bringt.
  • Kreditnehmer, die das Zinsdarlehen über die Laufzeit des Darlehens behalten, zahlen deutlich mehr Zinsen als bei einer konventionellen Hypothek.
  • Je nachdem, wie das Darlehen strukturiert ist, kann es sein, dass Sie am Ende der Darlehenslaufzeit eine hohe Kapitalzahlung erhalten.
  • Wenn Sie ein Kreditnehmer sind, der kein guter Kandidat für ein IO-Darlehen ist, könnte eines dieser Probleme dazu führen, dass Sie das Haus im schlimmsten Fall verlieren. In einem etwas weniger schlimmen Szenario könnte das IO-Darlehen Sie viel mehr kosten, als Sie wirklich brauchen, um ein Hausbesitzer zu sein.
  • 4. Interest-Only-ARMs

Bei einigen Interest-Only-Darlehen, sogenannten Interest-Only-ARMs, ist der Zinssatz nicht festgelegt, sondern kann auf Basis von Marktzinsen steigen oder fallen. Im Wesentlichen nimmt der Zins-only-ARM zwei potenziell riskante Hypothekentypen und kombiniert sie zu einem einzigen Produkt.

Hier ist ein Beispiel dafür, wie dieses Produkt funktionieren kann. Der Darlehensnehmer zahlt nur für die ersten fünf Jahre Zinsen zu einem festen Zinssatz. Dann zahlt der Kreditnehmer für die nächsten fünf Jahre weiterhin nur Zinsen, aber der Zinssatz passt sich jährlich an die Marktzinssätze an, was bedeutet, dass der Zinssatz des Kreditnehmers entweder steigen oder fallen kann. Dann, für den Rest der Kreditlaufzeit, sagen wir, 20 Jahre, wird der Kreditnehmer jeden Monat einen festen Betrag des Kapitals plus Zinsen jeden Monat zu einem Zinssatz zurückzahlen, der sich jährlich ändert. Viele Menschen haben einfach nicht die finanziellen oder emotionalen Voraussetzungen, um der Unsicherheit zu widerstehen, die mit ARMs mit Zinsinteressen einhergeht. (Weitere Informationen finden Sie unter

Zahlungsoptions-ARMs: Eine tickende Zeitbombe?

) 5. Niedrige Anzahlungsdarlehen Es scheint wenig risikobehaftet zu sein, nur 3. 5% nach unten zu setzen, weil Sie sich nicht mit viel Geld trennen. Und in der Tat haben VA-Darlehen und Federal Housing Administration (FHA) Darlehen, die Anzahlungsanforderungen von 0% und 3 haben 5%, jeweils einige der niedrigsten Abschottung Startraten. Das Problem mit einer niedrigen Anzahlung ist, dass, wenn Hauspreise fallen, Sie in einer Situation stecken bleiben können, in der Sie nicht verkaufen oder sich refinanzieren können.

Wenn Sie genug Geld in der Bank haben, können Sie sich aus Ihrer Hypothek herauskaufen, aber die meisten Leute, die geringe Anzahlungen auf ihre Häuser leisten, haben keine bedeutenden Barreserven. The Bottom Line

Während die meisten Kredite, die einige Hypothekenfinanzierer als wirklich risikoreich ansehen, wie der ARM nur für Zinsen, nicht mehr auf dem Markt sind, gibt es immer noch viele Möglichkeiten, am Ende zu landen. mit einer schlechten Hypothek, wenn Sie sich für ein Produkt anmelden, das wirklich nicht für Sie geeignet ist. (Siehe auch

Selbstständig? 5 Schritte zum Scoring einer Hypothek .)