Bei variabel verzinslichen Hypotheken (ARM) handelt es sich um Hypothekendarlehen, bei denen der Zinssatz für den ausstehenden Saldo gemäß einer bestimmten Benchmark variiert. Viele Referenzindizes wurden verwendet, um die Zinssätze für ARMS festzulegen, einschließlich einiger proprietärer Benchmarks, die von einzelnen Kreditgebern festgelegt wurden. Wenn Sie nur einige der beliebtesten Benchmarks kennen und wissen, wie sie sich auf die Zahlungen auswirken, erhalten Sie einen Überblick darüber, wie Benchmarks funktionieren und welche Auswirkungen sie auf die Hypothekenzahlungen haben. (Weitere Informationen finden Sie unter Die beste Definition eines Benchmark-Portfolios ist … )

Erfüllen der Benchmarks
Drei gängige ARM-Benchmark-Indizes umfassen den Index für die Indexkosten für den 11. Bezirk (COFI), den einjährigen Constant Maturity Treasury (CMT) und den London Interbank Offered Rate (LIBOR). ).

• COFI ist eine Benchmark, die auf einem gewichteten Durchschnitt der Zinssätze basiert, die Mitgliedsbanken der Federal Home Loan Bank von San Francisco (der 11.999. Th ^{Bezirk) an Kunden zahlen, die Geld in Spar- und Girokonten haben. .. Die Rate passt sich monatlich an. Hypothekarkredite, die mit COFI verbunden sind, ändern sich einmal pro Jahr. Da die Raten jeden Monat um ein Jahr steigen können, aber COFI sich nur einmal anpasst, könnten an COFI gekoppelte Darlehen eine negative Amortisation haben, was bedeutet, dass monatliche Zahlungen nicht ausreichen, um die Zinsen für das Darlehen zu decken.}

  
  
  CMT ist eine Benchmark, die auf der durchschnittlichen Jahresrendite der vier zuletzt versteigerten Schatzanweisungen basiert. Da der Zinssatz auf dem Durchschnitt über einen Zeitraum von 12 Monaten basiert, würde ein massiver Zinsanstieg der einjährigen Schatzanweisung in einem bestimmten Monat nur in einem Hypothekenzinssatz des Kreditnehmers auf 1/12 berücksichtigt, da 11 andere Monate wären Teil der Berechnung, die zur Festlegung des Zinssatzes verwendet wird.

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  Der LIBOR ist eine Benchmark, die auf den Zinssatzbanken in London basiert, die sie zahlen, wenn sie sich gegenseitig leihen. Es ist der weltweit am häufigsten verwendete Maßstab für kurzfristige Zinssätze. LIBOR-basierte Hypotheken basieren üblicherweise auf der einmonatigen LIBOR-Rate. (Weitere Informationen finden Sie in unserer
• Einführung in den LIBOR .) Es gibt mehr als ein Dutzend anderer Benchmarks, die zur Festlegung von Hypothekenzinsen verwendet wurden. Die spezifischen Details und Namen der verschiedenen Benchmarks sind nicht besonders wichtig, aber das Verständnis der grundlegenden Mechanismen dieser Benchmarks ist entscheidend.

Mechanik: Wie Benchmarks funktionieren

COFI und CMT basieren beide auf Durchschnittswerten. Diese Zinssätze tendieren dazu, sich langsam zu ändern, was für Kreditnehmer gut ist, wenn die Zinsen steigen, aber weniger vorteilhaft ist, wenn die Zinsen fallen. LIBOR basiert nicht auf Durchschnittswerten; es kann schnell steigen, was einen ebenso schnellen Anstieg der monatlichen Hypothekenzahlung der Kreditnehmer zur Folge hat.
Während der Zinssatz, den die Kreditnehmer zahlen, an die zugrunde liegende Benchmark gekoppelt ist, stimmt sie nicht mit der Benchmark überein. Kreditgeber fügen einen Betrag hinzu, der als die Marge bekannt ist, die der Teil des Zinssatzes auf einer variabel verzinslichen Hypothek ist, die als Profit vom Verleiher behalten wird.

Warum Benchmarks wichtig sind

Kreditnehmer können die Institution wählen, von der sie einen Kredit beantragen, wenn sie eine Hypothek beantragen. Beim Kauf von ARMs erhalten Kreditnehmer dadurch die Möglichkeit, absichtlich einen Kredit auf der Grundlage ihres Referenzindex auszuwählen oder zu vermeiden.
In diesem Sinne ist es wichtig, die Details des Darlehens zu kennen, das Sie suchen. Einige der Fragen, die es zu stellen gilt, sind: Ist die Benchmark auf Durchschnittswerten basiert? Wie oft passt es sich an? Wie viel kann es einstellen? Ist negative Amortisation möglich? Wie viel kann sich meine Zahlung ändern? Wie oft kann sich das ändern?

Wenn diese Fragen nicht gestellt werden, kann dies zu erheblichen Problemen führen, wie wir in der Folge der Immobilienblase gesehen haben, die Ende der 2000er Jahre platzte. Vor dem Platzen der Blase machten die ARMs nach Angaben der Mortgage Bankers Association mehr als 20% des Hypothekenmarktes aus. Nach dem Platzen der Blase erreichten die Kreditausfälle zweistellige Zahlen. Anpassungen bei ARMs machten einen wesentlichen Teil dieser Defaults aus, und die Anzahl der an ARMs interessierten Kreditnehmer ging deutlich zurück. Von ihrem Rekordhoch verloren die ARM 75% ihres Marktanteils und fielen auf etwa 5% des Hypothekenmarktes. (Um mehr zu erfahren, lesen Sie

Warum der Immobilienmarkt Bubbles Pop .) Im Gefolge der Immobilienblase wurden die Kreditgeber deutlich konservativer, und viele der proprietären ARM-Benchmarks verschwanden zugunsten umfassenderer Benchmarks. wie CMT und LIBOR. Selbst mit diesen Änderungen haben die Kreditnehmer immer noch eine Vielzahl von ARMs zur Auswahl.

Ist ein ARM das Richtige für Sie?

Hypotheken mit variablem Zinssatz können Kreditnehmern helfen, Geld zu sparen, wenn das wirtschaftliche Umfeld eines ist, in dem die Zinsen voraussichtlich fallen werden. ARMs sind auch ein nützliches Werkzeug für Kreditnehmer, die ihre Kredite schnell auszahlen wollen. (Weitere Informationen finden Sie unter
ARMed And Dangerous .) ARMs sollten nicht von Kreditnehmern verwendet werden, die sich auf den niedrigeren Zinssatz verlassen, um die Hypothekenzahlung leisten zu können. Dies ist ein Rezept für eine Katastrophe, da steigende Zinsen den Kreditnehmer in Zahlungsverzug bringen können. Im Zweifelsfall sollten die Kreditnehmer bei einer Festhypothek bleiben. (

Hypotheken: Fixed-Rate versus Adjustable-Rate gibt Einblick in die Vor- und Nachteile beider Arten von Hypotheken.)