Vor der Hypothekenkrise 2008-2009 war der Kauf eines abgeschotteten Hauses viel schwieriger. Immobilien-Schnäppchenjäger mussten früher Auktionen verfolgen, die bei Gerichtsgebäuden durchgeführt wurden, oder sich durch Unmengen von Gesuchen recherchieren. Aber die Welle der Zwangsvollstreckungen, die durch die Subprime-Krise ausgelöst wurde, hat nicht nur die Anzahl der verfügbaren Immobilien erhöht, sondern auch die Suche nach und deren Erwerb. In der Tat ähnelt der Prozess oft der Suche nach einer anderen Art von Zuhause. Abgeschlossene Häuser sind in fast jedem Immobilienmarkt im ganzen Land verfügbar und bieten Möglichkeiten für Hausbesitzer und Investoren gleichermaßen.

AD:

So finden Sie abgeschlossene Immobilien

Man findet abgeschottete Immobilien in Zeitschriften und Websites für das Multiple-Listing-Service (MLS), über Online-Immobiliensuche, Bankbüros und lokale Zeitungen. Es gibt viele Websites, die sich jetzt auf die Suche nach Immobilien und Immobilien, die in Zwangsvollstreckung sind, wie usa-Abschottung spezialisiert. com und Fannie Maes HomePath. com. Einige Finanzinstitute wie die Bank of America bieten auch Seiten an, die Ihnen bei der Suche nach einem abgeschotteten Haus helfen. In lokalen Multiple-Listing-Diensten können Immobilien, die abgeschottet werden, nicht per se hervorgehoben werden. dies kann nur in der Objektbeschreibung angegeben werden.

AD:

Kreditgeber verkaufen ihre beschlagnahmten Vermögenswerte zunehmend über Immobilienmakler. Zögern Sie also nicht, einen Immobilienmakler nach Gelegenheiten zu fragen. Einige Immobilienmakler haben sich sogar auf Zwangsversteigerungen spezialisiert.

Genauer gesagt hängt die Lokalisierung eines abgeschotteten Hauses davon ab, wo genau es sich im Zwangsvollstreckungsprozess befindet: Immobilien können immer noch vom ursprünglichen Hauseigentümer (in den früheren Phasen, im Falle von vorgerichtlichen Verfalls- und Leerverkaufsimmobilien) gehalten werden oder eine Entität wie eine Bank oder die Regierung (in den späteren). Hier sind fünf Arten von Abschottung und Ansätze zum Kauf.

AD:

1. Pre-Foreclosures
Eine Immobilie befindet sich in der Pre-Abschottung, nachdem der Hypothekengeber den Kreditnehmern mitgeteilt hat, dass sie sich in Verzug befinden, aber bevor die Immobilie zum Verkauf angeboten wird. Wenn ein Eigenheimbesitzer das Eigentum während dieser Zeit verkaufen kann, kann er oder sie Zwangsvollstreckungsverfahren, und seine negativen Auswirkungen auf ihre Kredit-Geschichte und Zukunftsaussichten (siehe Erhalten einer Hypothek nach Konkurs und Abschottung ) vermeiden. Einige Hausbesitzer sind daher bereit zu verhandeln. Vor-Zwangsvollstreckungen werden üblicherweise in Gerichtsgebäuden von Bezirks- und Stadtgerichten aufgeführt. Darüber hinaus sind viele Online-Ressourcen, einschließlich www. Abschottung. com, Liste Eigenschaften, die in der Pre-Abschottung Phase sind.

2. Leerverkäufe
Leerverkäufe erfolgen, wenn der Kreditgeber bereit ist, weniger zu akzeptieren als eine Hypothek. Schuldner müssen nicht notwendigerweise in Verzug der Hypothekenzahlungen für einen Kreditgeber sein, um einem Leerverkauf zuzustimmen; In der Regel müssen sie jedoch eine Art von finanzieller Notlage nachweisen, beispielsweise den Verlust eines Arbeitsplatzes, der wahrscheinlich zu Zahlungsausfällen führt.Oft ist der Wohnsitz unter Wasser, was bedeutet, dass es weniger wert ist als die ausstehende Hypothekenbilanz. Um sich als Leerverkauf zu qualifizieren, muss der Kreditgeber zustimmen, "den Immobilienkurzschluss zu verkaufen", indem er weniger als den geschuldeten Betrag akzeptiert und das Haus zum Verkauf notiert werden muss. Diese Immobilien werden in der Regel als Leerverkäufe "ausstehende Bankgenehmigungen" beworben.

Der Kauf eines Leerverkaufs ist in den meisten Fällen derselbe wie bei einem herkömmlichen Kauf, aber die Sprache in den Verträgen ist unterschiedlich. Kreditgebers Zustimmung. Eine Bank kann mehrere Monate benötigen, um auf ein Leerverkaufsangebot zu reagieren, sodass der Prozess erheblich länger dauern kann als ein herkömmlicher Kauf. Viele Immobilien-Websites, darunter einzelne Firmen oder Listing-Dienste, bieten die Möglichkeit, nach Leerverkäufen zu suchen.

3. Sheriff Sale Auctions
Eine Sheriff-Auktion erfolgt, nachdem der Kreditgeber den Kreditnehmer über den Zahlungsverzug informiert hat und dem Kreditnehmer eine Nachfrist für den Abschluss von Hypothekenzahlungen eingeräumt hat. Eine Auktion ist für den Kreditgeber konzipiert, um schnell für das Darlehen, das in Verzug ist, zurückgezahlt werden. Diese Auktionen finden häufig in den Gerichtsschritten einer Stadt statt, die von den örtlichen Strafverfolgungsbehörden verwaltet werden. Die Immobilie wird zu einem öffentlich bekanntgegebenen Ort, Datum und Uhrzeit an den Meistbietenden versteigert. Diese Hinweise können in lokalen Zeitungen und an vielen Online-Standorten gefunden werden, indem eine Suche nach "Sheriff-Auktionen" durchgeführt wird.

4. Bankimmobilien
Immobilien, die nicht versteigert werden, werden an die Bank zurückgegeben. das heißt, sie werden Immobilienbesitz (REO). Sie werden häufig von der REO-Abteilung einer Bank verwaltet, die eine Auflistung der bankeigenen Immobilien unterhält. Online-Quellen wie www. realtytrac. com haben umfangreiche Angebote, die nach Stadt, Staat oder Postleitzahl gesucht werden können.

5. Eigentum der Regierung
Einige Häuser werden mit Krediten erworben, die von der Federal Housing Administration (FHA) oder dem Department of Veterans Affairs (VA) garantiert werden. Wenn diese Immobilien in Zwangsvollstreckung gehen, werden sie von der Regierung wieder in Besitz genommen und von Maklern verkauft, die für die Regierung arbeiten. Ein staatlich registrierter Broker muss kontaktiert werden, um ein staatseigenes Grundstück zu erwerben. Käufer können solche Immobilien auf www. hud. Klicken Sie auf "THEMENGEBIETE" und wählen Sie "Häuser zum Verkauf" aus.

Warum abgeschlossene Häuser billiger sind

Das größte Verkaufsargument von abgeschotteten Immobilien ist natürlich ihr niedrigerer Preis - oft deutlich niedriger als bei anderen ähnlichen Immobilien in der gleichen Gegend (bekannt als Vergleichswert oder Comps, beim Makler) -sprechen). Die meisten Zwangsversteigerungen werden mindestens zu 5% unter dem Marktwert verkauft, mit noch größeren Rabatten in bestimmten Regionen. Käufer können auch zusätzliche Einsparungen mit Vergünstigungen wie reduzierten Anzahlungen, niedrigeren Zinssätzen oder dem Wegfall von Bewertungsgebühren und bestimmten Abschlusskosten nutzen.

Was macht sie zu einem solchen Geschäft? Befindet sich der Wohnsitz in der Phase vor der Zwangsvollstreckung oder im Leerverkauf, sind seine Eigentümer finanziell gebunden - sie brauchen Geld. Und die Zeit ist nicht auf ihrer Seite: Sie müssen das Grundstück entladen und bekommen, was sie können, solange sie können, damit sie es nicht ganz verlieren.Kurz gesagt, diese Verkäufer verhandeln nicht gerade aus einer Position der Stärke. Während es grausam sein mag, das Unglück anderer zu nutzen, können Käufer davon profitieren.

Sie können noch mehr davon profitieren, wenn das Eigentum tatsächlich beschlagnahmt wurde. Das Büro des Sheriffs ist nicht daran interessiert, sich an ein Haus zu hängen; Banken wollen nicht im Vermieter-Geschäft sein. Finanzinstitute wollen in der Regel von zwangsvollstreckten Immobilien sofort loswerden (natürlich zu einem vernünftigen Preis - sie müssen Investoren und Wirtschaftsprüfern antworten, dass sie jeden Versuch unternommen haben, so viel wie möglich von der ursprünglichen Kreditsumme zurückzuholen). Auch dies kommt Käufern zugute.

Schließlich werden zwangsvollstreckte Häuser normalerweise "wie besehen" verkauft - wenn es Schäden gibt, sind Reparaturen nicht Teil der Gleichung - und, wie Gebrauchtwagen- und Vintage-Möbel-Kenner wissen, übersetzt "as-is" in ein Rabatt. Natürlich kann "as-is" ein zweischneidiges Schwert sein, wie wir weiter unten diskutieren werden.

Risiken des Kaufs von abgeschotteten Häusern

Eigentum Probleme

Während es einen Ausgleichsrabatt trägt, kann der Zustand "wie besehen" ziemlich düster sein. Wenn das Haus noch von den Eigentümern bewohnt wird, wird es oft schlecht gepflegt - schließlich, wenn die Leute die Hypothekenzahlungen nicht machen können, fallen sie wahrscheinlich auch für die regelmäßige Wartung zurück, ganz zu schweigen von größeren Reparaturen. Darüber hinaus sind einige Leute, die Zwangsvollstreckung konfrontiert oder gezwungen sind, verbittert, und nehmen ihre Frustrationen auf ihr Haus, bevor die Bank wieder in Besitz nimmt. Dies beinhaltet oft das Entfernen von Geräten und Vorrichtungen und manchmal sogar Vandalismus.

Wenn die Immobilie bereits wieder in Besitz genommen wurde, könnte die Situation noch schlimmer sein. Kriminalität ist ein großes Problem bei leerstehenden Häusern. Ungerissene Rasenflächen und verfallene Dächer werben an Diebe, dass der Platz leer ist. Viele dieser Opportunisten werden das Haus von Kupferrohren, Kupferleitungen, Geräten und Vorrichtungen rauben. Das freie Zuhause kann auch ein Anziehungspunkt für Drogengeschäfte, Prostitution und Gewaltverbrechen werden. Arme Gemeinschaften sind besonders betroffen, weil sie im Vergleich zu Bewohnern wohlhabenderer Gebiete weniger Ressourcen zur Verbesserung haben. Selbst ohne das Verbrechen sind Häuser, die monatelang oder sogar Jahre geschlafen haben, wahrscheinlich den Elementen ausgesetzt und haben daher ein erhebliches Risiko von Schäden: Schimmel, beeinträchtigte Wasserleitungen, Holzfäule, Termiten - Dinge, die einen erheblichen Aufwand erfordern. zu beheben, machen diese Schnäppchenpreis weniger ein Schnäppchen. Einige Finanzinstitute werden grundlegende Instandhaltungsarbeiten an ihren REO-Liegenschaften durchführen, wie z. B. die Überwinterung. Trotzdem lehnen sie jede Verantwortung für den aktuellen Zustand der Immobilie ab und werden vor dem Verkauf keine Reparaturen vornehmen. Natürlich kann ein Hausinspektionsbericht viele potenzielle Probleme aufzeigen, und ein Generalunternehmer kann Reparaturschätzungen bereitstellen. Leider haben Käufer bei Auktionen oft keine Chance, ihre Immobilien vor dem Kauf zu inspizieren, was bedeutet, dass Sie nach der Anmeldung auf der gepunkteten Linie eine Reihe von bösen Überraschungen in Ihrem Haus finden können.(Weitere Informationen finden Sie unter Die Fallstricke beim Kauf eines Zwangsversteigerungshauses .)

Versteckte Kosten

Neben unvorhergesehenen Reparatur- und Renovierungsarbeiten sind Zahlungsrückstände wie Steuern und Pfandrechte zu ihnen, entweder durch die IRS oder Staat oder andere Gläubiger) können weitere Kosten zu einem ansonsten wünschenswerten Haus hinzufügen. Was auch immer geschuldet wird, die Regierung muss zunächst bezahlt und beglichen werden, bevor der Kaufprozess voranschreiten kann. Dies betrifft vor allem Immobilien, die versteigert werden; Eine Bank zahlt die Pfandrechte immer aus, bevor sie an eine andere Partei weiterverkauft wird.

Bieter, die bei einer Auktion versteigert werden, müssen ihre Immobilien beim Kauf in bar bezahlen: Es ist keine Finanzierung erlaubt. So stellen Sie sicher, dass Kauf Ihres Schnäppchenhauses Sie Bargeldarm nicht lässt.

Langsamer Prozess

Die vorangegangenen Komplikationen bedeuten oft viel Papierkram. In der Regel werden Zwangsvollstreckungen eine Reihe zusätzlicher Dokumente enthalten, die zur Vorbereitung des Abschlusses ausgefüllt werden müssen, was nicht immer so zeitgemäß ist. Wenn es sich um eine Leerverkaufssituation handelt, muss der Darlehensgeber des Eigentümers dem Deal zustimmen und das kann, wie bereits erwähnt, eine Weile dauern. Ernsthafte Schäden, die im Haus festgestellt werden, können zu einer geringeren Hausbewertung führen, was die Fähigkeit des Käufers, einen Kredit zu sichern, beeinträchtigen kann. Einige Kreditgeber werden nicht unter einem bestimmten Dollarbetrag leihen, weil das Gewinnpotenzial bei einem geringeren Kredit das Risiko nicht wert ist.

Während Sie denken, dass eine Bank gerne bereit wäre, eine Wohnimmobilie zu entladen, können die Reaktionszeiten zwischen der Bank und anderen Beteiligten auch bei REO-Immobilien träge sein. Die Zeitdauer, die benötigt wird, um eine Antwort auf Ihr Gebot zu erhalten, kann sehr unterschiedlich sein. Wenn die Bank, die Ihr Eigentum hält, mit Zwangsvollstreckungen überschwemmt wird, kann es viel länger dauern, bis die Bank Ihre Anfrage bearbeitet. Es ist bekannt, dass Banken mit erheblichen Auftragsbeständen bis zu 90 Tage benötigen, um auf ein Angebot zu reagieren. Wenn Sie beabsichtigen, den Kauf zu finanzieren, sollten Sie die Zeit für eine Hypothek aufwenden.

Wettbewerb

Wie bei jedem Markt wird die Nachfrage immer dann steigen, wenn es möglich ist, etwas zu einem Preisnachlass zu erwerben. So sind vermehrtes Interesse und Wettbewerb - nicht nur von potentiellen Insassen, sondern von Investoren und Flip-Professionals - unvermeidlich, wenn es um lohnende Zwangsversteigerungen geht. Sehr oft kann ein abgeschottetes Haus attraktiv unter den anderen Häusern in der Umgebung preiswert sein, aber wenn Wort herauskommt, können zahlreiche Angebote schnell hereinkommen und ein Bietenkrieg folgt. Was einst ein preisgünstiges Zuhause in einer großartigen Nachbarschaft war, kann schnell zu einer teuren Immobilie werden.

Potenzielle Käufer von zwangsvollstreckten Immobilien können ratsam sein, Gebote für mehrere Immobilien gleichzeitig abzugeben, da es für konkurrierende Käufer möglich ist, eine Immobilie mit einem höheren Gebot oder einem Barangebot zu sichern. Aber lassen Sie sich nicht entmutigen, wenn jemand anderes Ihr Angebot für eine bestimmte Immobilie übertrumpft. Überprüfen Sie regelmäßig, ob es im Inventar der Bank wieder erscheint. Foreclosure Angebote neigen dazu, ziemlich oft zu durchfallen.

Kauf eines abgeschotteten Hauses

Wenn Sie von einer Bank kaufen, müssen Sie Ihre Verhandlungsfähigkeiten verbessern und den Prozess mit einem Lowball-Angebot auf dem gewünschten Grundstück beginnen. Banken, die beträchtliche Bestände an zwangsvollstreckten Immobilien angehäuft haben, werden eher geneigt sein, über den Preis zu verhandeln; Je länger die Bank die Immobilie gehalten hat, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass sie niedrigere Angebote ernsthaft in Erwägung zieht, insbesondere bei Immobilien, die über längere Zeiträume gehalten wurden. Daher sollten Sie Ihr erstes Gebot wahrscheinlich zu einem Preis machen, der mindestens 20% unter dem aktuellen Marktpreis liegt, oder vielleicht noch mehr, wenn sich die Immobilie, auf die Sie bieten, in einem Gebiet mit einer hohen Inzidenz von Zwangsversteigerungen befindet.

Wenn Sie für die Immobilie und notwendige Renovierungsarbeiten bar bezahlen können, sind Sie in einer beneidenswerten Lage. Deshalb beschließen einige Käufer, sich mit externen Investoren zusammenzutun, die ihnen im Frontend helfen und Gewinne teilen können, wenn das Haus wieder auf den Verkaufsblock geht. In der Tat stellen Bargeschäfte einen beträchtlichen Teil der REO-Verkäufe dar.

Finanzierungsoptionen für abgeschlossene Immobilien

Sie können eine Hypothek verwenden, um eine REO-Immobilie zu kaufen, obwohl private Kreditgeber bei der Finanzierung von Zwangsvollstreckungsgeschäften eher skrupellos sind. Es stehen jedoch zwei Finanzierungsoptionen zur Verfügung: 203 (k) Kredite von der Federal Housing Administration (FHA) und das HomeSteps-Programm von Freddie Mac, einem staatlich geförderten Unternehmen, das Hypotheken zurückkauft.

203 (k) Kredite

Das FHA hat seine 203 (k) Hypotheken entwickelt, um die Bedenken der Banken zu lindern, die andernfalls vor hochriskanten REOs zurückschrecken würden. Einkäufe. Indem sie den Kreditnehmern eine Hypothekenversicherungsprämie berechnen, sind sie in der Lage, Kredite von privaten Kreditgebern zu garantieren, die an dem Programm teilnehmen.

Für die Kreditnehmer ist einer der großen Vorteile die Möglichkeit, den Kauf eines Eigenheims und eventuelle Reparaturen in einer einzigen Hypothek zu finanzieren. Die einfachere Version, ein schlanker 203 (k) Kredit, ist für begrenzte Reparaturen gedacht, die keine technischen oder architektonischen Pläne erfordern. Einzelpersonen können bis zu $ ​​35, 000 über dem Verkaufspreis des Hauses leihen, um grundlegende Hilfsmittel wie neue Geräte, Abstellgleis und Fenster abzudecken.

Bei umfangreicheren Korrekturen, wie z. B. dem Aufbau einer Ergänzung oder der Behebung von strukturellen Schäden, ist ein herkömmliches Darlehen von 203 (k) normalerweise die beste Option. Anders als die stromlinienförmige Variante müssen Hausbesitzer mindestens $ 5,000 herausnehmen; der Höchstbetrag basiert auf FHA-Limits für jeden Landkreis. Darüber hinaus müssen Sie für einen unabhängigen Berater bezahlen, um die Immobilie zu inspizieren und zu überprüfen, ob die Arbeit den Programmrichtlinien entspricht.

Ein weiterer Nachteil dieser Darlehen ist der Preis. Neben der Zahlung einer Hypothekenversicherung zahlen Kreditnehmer üblicherweise Zinssätze, die um einen viertel Prozentpunkt höher sind als bei herkömmlichen Krediten. Sie können auch einen oder zwei Punkte aufteilen müssen, bei denen es sich um Vorabgebühren handelt, die jeweils 1% des Nennbetrags ausmachen.

Abbildung 1. Ein Vergleich zwischen herkömmlichen 203 (k) -Darlehen und der optimierten Version.

(Quelle: Bank of America-Website)

HomeSteps

Freddie Mac versorgt den Hypothekenmarkt mit Liquidität, indem er Kredite von Banken kauft, zusammenlegt und als Wertpapiere an Investoren verkauft. Mit HomeSteps bietet die Organisation über ihre privaten Darlehenspartner eine spezielle Finanzierung für diejenigen, die nur die abgeschotteten Immobilien erwerben wollen, die sie besitzt. HomeSteps ist derzeit nur in folgenden Staaten verfügbar: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, North Carolina, South Carolina, Tennessee, Texas und Virginia.

Wenn Sie zufällig in einem dieser Staaten leben, hat HomeSteps erhebliche Vorteile. Die wichtigste davon ist, dass Sie keine Hypothekenversicherung kaufen müssen, was sie von 203 (k) Krediten unterscheidet. Das allein kann Käufern hunderte, ja tausende Dollar im Laufe der Hypothek sparen. Darüber hinaus erfordert eine HomeSteps Hypothek keine Schätzung bei der Entstehung, was eine große Hürde für diejenigen sein kann, die einen herkömmlichen Kredit suchen.

Käufer können eine Liste von Einfamilien-, Eigentums- und Mehrfamilienhäusern auf der HomeSteps-Website finden.

The Bottom Line

An der Oberfläche können abgeschottete Häuser sehr attraktiv erscheinen. Die Kosten können jedoch extrem unvorhersehbar sein und zu Grunde liegende Schäden könnten eine Eigenschaft unerwünscht machen. Der Kaufprozess ist oft schleppend, was die Gedanken der Käufer nachdenklich machen könnte, während die starke Nachfrage nach verlockenden Zwangsversteigerungen einige hoffnungsvolle Käufer abschütteln könnte.

Mit all dem wird gesagt, dass abgeschottete Häuser unglaubliche Geschäfte sein können. Käufer haben die einmalige Gelegenheit, für Häuser, die ihnen unter normalen Umständen nicht zur Verfügung stehen, einen unter dem Marktwert liegenden Wert zu zahlen. Wenn es auf der Erwerbsseite Ersparnisse gibt, verbessert dies die Wahrscheinlichkeit, dass der Käufer Wert auf seinen Vermögenswert legt, und einen Gewinn aus seiner Investition, wenn er in der Zukunft verkauft.

Wenn es verantwortungsvoll gemacht wird, kann der Kauf eines abgeschotteten Hauses es einem Käufer ermöglichen, eine Vielzahl von Vorteilen für viele Jahre zu ernten.